今回ご紹介するのはハイムスイート東松山です!

[物件概要]

売主:積水化学工業
施工:マンション部分:社長谷工コーポレーション 広場部分:住友林業緑化
価格:2700万円台~4400万円台(第1期2次以降予告)
専有面積:62.16㎡~81.55㎡
総戸数:105戸
規模:12階建て
交通:東武東上線「東松山」駅(東口)徒歩2分
所在地:埼玉県東松山市箭弓町(やきゅうちょう)一丁目
竣工予定:2021年11月下旬

敷地内隔地駐車場:平置32台(使用料:10000円~20000円)
駐輪場:159台 ※平置17台(内レンタサイクル2台)ラック式2段142台(使用料:100円~500円)
バイク置場:平置5台(使用料:2000円)

管理費(月額)12600円~16500円
修繕積立金(月額)4360円~5710円

地図はこちらです↓

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

「行くなよ(東京に引っ越すなよ)!東京まで45分で通えるじゃん!!」通えるふるさと東松山。

東武東上線の東松山駅から徒歩2分、朝霞に続く積水化学工業によるリードタウンとなります。

リードタウンはただ住宅をつくるだけでなく地下に雨水浸透槽「クロスウェーブ」や地下の配管を耐久性に優れた素材とするなど万が一の災害時にもできる限り苦労なく過ごせるような安心・安全なまちづくりを目指しているプロジェクトとなります。(建設地はハザードマップで色のつくエリアではないです)

もともとはイトーヨーカドー東松山店(のちにザ・プライス、2016年閉店)があった場所で積水化学工業がマンションだけでなく戸建ても開発します。

東松山駅から池袋駅までは電車で約50キロ、池袋駅までの距離としては高崎線の吹上駅と同じくらいとなります。新築マンションにおいて価格の買いやすさを求めるならブリリアシティふじみ野(池袋駅まで約24キロ)もありますから基本的には何かしらの地縁がある方向けとはなります。

東松山駅前は西口も東口もロータリーが整備されていますが物件側の東口側のほうがロータリーも広く東松山の顔となっています。(大鳥居は撤去されました)

東口から信号なしで徒歩2分、あっという間に駅とマンションを行き来できます。ただ、駅前に大きなスーパーマーケットがありませんから帰り道のついで買いはできません。背中にセブンイレブンがありますから生鮮食品でなければそちらでついで買いできます。

2020年にビバモールがオープンしたことで駅周辺に住まう方もかなり便利になりました。マンションからは徒歩7分、ビバモールには生鮮市場TOPやウエルシアも入っており日常の買い物を済ますことができます。徒歩圏内であれば丸広百貨店、自転車や車で足を延ばせば西友、ピオニウォークなどもあります。当然ながら車社会ではあるのですがビバモールができたことで車に乗らなくとも徒歩か自転車で買い物を済ませられるようになったのは大きな魅力となります。(それでも車で行く方がほとんどだと思います)

外観デザインとしてはバルコニーガラス手摺を2色でリズミカルに、側面もタイルを2色使い分けるなど単調なものとはなっていません。バルコニー方向の南面は同社による戸建てとなりますからどの住戸を購入しても採光を得られますし、戸建てを超える階からは眺望も抜けて空も近くなります。

背中側も階段横をデザインウォールで囲ったり、共用廊下の手摺はスカスカの格子ではなくルーバーとするなど駅からの帰宅時に背中側も目立つだけあり凝ってくれています。

エントランスホールは駅側と南側の戸建て側二ヵ所設けられます。駅側のステーションエントランスのアプローチはしっかりと長さを取り周りを植栽豊かなものとしていますし、戸建て側のメインエントランスのアプローチは広場を設けることで戸建てとの一体感を持たせています。子育てファミリーは戸建てを購入、親世帯は車を手放しマンションを購入なんていうのも良いですね。

共用施設はエントランスホールの横に個室(防音)も完備しているスタディルーム、キッチン完備で貸切も可能なパーティルーム、防音仕様のサウンドスペースがありすべてアプリで予約可能です。総戸数105戸としては充実したものとなっています。

メインエントランスの広場はマンション持ちとなります。広場にある宅配ボックスは戸建てにお住まいの方が利用します。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※第一期一次

Aタイプ 4LDK 81.55㎡

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

3階 4158万円 坪単価168万円
5階 4218万円 坪単価171万円
9階 4338万円 坪単価175万円
12階 4498万円 坪単価182万円

Bタイプ 2LDK 62.16㎡

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

2階 2798万円 坪単価148万円
3階 2888万円 坪単価153万円
4階 2918万円 坪単価155万円
5階 2948万円 坪単価156万円
12階 3198万円 坪単価170万円

Cタイプ 2LDK 62.16㎡
2階 2798万円 坪単価148万円
3階 2888万円 坪単価153万円
4階 2918万円 坪単価155万円
5階 2948万円 坪単価156万円
7階 3008万円 坪単価160万円
9階 3068万円 坪単価163万円
12階 3198万円 坪単価170万円

Dタイプ 3LDK 70.76㎡

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

1階 2898万円 坪単価135万円(Dgタイプ)
2階 3098万円 坪単価144万円
3階 3258万円 坪単価152万円
5階 3318万円 坪単価155万円
7階 3378万円 坪単価157万円
11階 3518万円 坪単価164万円
12階 3598万円 坪単価168万円

Eタイプ 3LDK 70.76㎡
3階 3258万円 坪単価152万円
12階 3598万円 坪単価168万円

Fタイプ 3LDK 67.28㎡

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

3階 3108万円 坪単価152万円
12階 3448万円 坪単価169万円

Gタイプ 3LDK 67.28㎡
3階 3108万円 坪単価152万円
12階 3448万円 坪単価169万円

Hタイプ 3LDK 70.76㎡
3階 3258万円 坪単価152万円
5階 3318万円 坪単価155万円
6階 3348万円 坪単価156万円
7階 3378万円 坪単価157万円
8階 3408万円 坪単価159万円
11階 3518万円 坪単価164万円
12階 3598万円 坪単価168万円

Iタイプ 3LDK 77.83㎡

画像出典:ハイムスイート東松山公式HP

4階 3788万円 坪単価160万円
5階 3818万円 坪単価162万円
6階 3848万円 坪単価163万円
7階 3878万円 坪単価164万円
8階 3908万円 坪単価166万円
9階 3938万円 坪単価167万円
10階 3988万円 坪単価169万円
11階 4018万円 坪単価170万円
12階 4098万円 坪単価174万円

平均坪単価は約160万円です。

間取りは田の字が主でザ・長谷工という感じです。

向かいの同社による戸建ての販売概要一例としては

[12号地]

土地面積117.35㎡
建物面積100.12㎡
販売価格4960万円

[23号地]

土地面積121.56㎡(23号地)
建物面積104.07㎡(23号地)
販売価格4830万円(23号地)

となります。

設備仕様としてはディスポーザーがないのは残念。戸建てとの差別化であれば嬉しかったですね。食洗機は付いています。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、引き戸下レール(ウォークインクローゼットは上吊り)などなどコストコントロールは多めですがなんと!サッシ高は2200mmです!!タワマンでさえも2100mmのところもありますからこれは素晴らしいですね。南向きの恩恵をより受けることができます。玄関の小窓は玄関部分が明るくなりますし換気もしやすいですから嬉しいですね。埼玉県内だとブリリア北浦和もサッシ高2200mmでしたが窓が大きいと室内が広く感じられますし、多くの物件でハイサッシが採用されると嬉しいですね。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm~2600mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ハイムグランデ東松山 2010年築 箭弓町1 東松山駅徒歩1分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約110万円

・アーバンパレス東松山 2014年築 箭弓町1 東松山駅徒歩3分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約100万円

・コンフィール東松山 2015年築 神明町1 東松山駅徒歩5分 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約105万円

上記相場からハイムスイート東松山の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.76㎡ 7階 3378万円(新築時) → 2400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ハイムグランデ東松山は積水化学工業が分譲したマンションでペデストリアンデッキ経由で駅へ直結しています。また、ディスポーザーも付いています。そちらが坪単価110万円ほどですから東松山にお住まいの方はハイムスイート東松山の価格を見ると「高い!!」となりやすいでしょう。

駐車場は平置き(接道向かい、イトーヨーカドー時代の駐車場部分の一部を含む)で設置率約30%です…絶対足りないですね。設置率確保のために維持費も出し入れの手間もかかる機械式駐車場を採用しなかった点は将来の維持費が抑えられるなどメリット大きいのですが…う~ん、東松山駅近くとはいえ車持ちたい方が多いでしょうからね…

駐車場は月額13000円としっかりと料金を取ることもあり管理費と修繕積立金への恩恵も大きく、修繕積立金の値上がり幅はかなり抑えられたものとなっています。

管理費は㎡単価月額約202円、エレベーターは2基とかなりゆとりがあるもののディスポーザーなし、平置き駐車場ですからもう少しインパクト欲しかったところですが第三者管理とのことでそのフィーも込みと考えれば割り切りやすいでしょう。

【住むレーション】

[東武東上線]

東松山 7:29発
高坂 7:33着
北坂戸 7:36着
坂戸 7:39着
若葉 7:42着
鶴ヶ島 7:44着
霞ヶ関 7:47着
川越市 7:51着
川越 7:53着
ふじみ野 8:00着
志木 8:07着
朝霞台 8:10着
和光市 8:15着
成増 8:18着
池袋 8:30着

池袋 19:02発(始発)
成増 19:12着
和光市 19:15着
朝霞台 19:19着
志木 19:22着
ふじみ野 19:28着
川越 19:33着
川越市 19:36着
霞ヶ関 19:39着
鶴ヶ島 19:42着
若葉 19:45着
坂戸 19:47着
北坂戸 19:50着
高坂 19:54着
東松山 19:58着

[TJライナー]

東松山 7:56発
坂戸 8:04着
川越 8:17着
ふじみ野 8:24着
池袋 8:49着

池袋 19:00発(始発)
ふじみ野 19:20着
川越 19:26着
川越市 19:28着
坂戸 19:36着
東松山 19:44着

東松山駅は松山高校(まつこう)、松山女子高校(まつじょ)もあるため学生の利用も多い駅です。

TJライナー停車駅となりますから座っての通勤・通学もしやすくなりました。

関越自動車道の東松山ICが近いため車での遠出も容易です。外環の西側が開通するともっともっと便利になるのですが調布の件もあり時間はかかりそうですね。

通学校は新明小学校で徒歩10分、東中学校で徒歩12分です。図書館も近いですし、周辺には公園も点在しています。足を延ばせば森林公園やこども動物自然公園などなど子育てファミリーには魅力が多い街となります。

【総評】

東松山駅近くの好立地に単価からすればしっかりとした外観、仕様のマンションということで立地、建物ともに魅力が大きいものとなっています。

ただ、都心距離がありますし何らかの地縁がないととっつきにくいことはたしか。

では地元の方からするとどうか?

やはり3000万円超えの価格には慣れていないですし、駐車場が取れない可能性があるとなれば駅前に住むメリットを見出しにくいのかな…と。もちろん駅距離ある戸建てから車を手放してマンションへという流れもあるでしょうけども駅前で完結という街ではないですからね。

目の前の戸建てに関しては地元の方はもちろん広域の方が見ても魅力に感じやすいでしょうからサクッと売れるでしょうけどもマンションは難しいかなぁ…モノは良いので竣工してからの販売となれば評価は変わるでしょうけども駐車場設置率が…(駐輪場設置率も厳しめです)

全部を戸建てにしたほうが良かったのでは…と思うもののマンションの利益あってこそ戸建てが買いやすい価格になっているということなのでしょうか。いや~目の前の戸建てはマンション派の私が見ても「あっ!こういう戸建ては迷わず買うべき出物だ!」とわかるくらいですからね…

立地良し!建物良し!でも地元の方からすれば価格が高く、広域検討の方に響く要素が少ないと感じました。環境などとても魅力ありますから広域の方が見ても住みたいと思える要素はあるものの、広域の方となればもっと予算高めであることが多く、「戸建てですね」となりがちかなぁ~。本当に目の前の戸建ては買いの戸建てです。

駐車場の件は売主も厳しいこと承知ですから周辺の月極を確保していくようです。(駐車場の確保が約束されれば地元需要がもっと高まり販売が加速しそうです)

動画もご覧ください!

■ハイムスイート東松山 建設地周辺レポート

■ハイムスイート東松山 モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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