今回ご紹介するのはザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワーです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱倉庫 大栄不動産
施工:フジタ
価格:未定
専有面積:40.72㎡~121.44㎡
総戸数:266戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模:タワー棟地上22階地下2階建て レジデンス棟地上7階地下2階建て
交通:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅徒歩8分 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩9分 都営三田線・都営浅草線「三田」駅徒歩12分
所在地:東京都港区三田5丁目
竣工予定:2021年10月中旬

駐車場:89台[平置17台、機械式72台(内、身障者対応36台)] 内、14台は住戸に付帯する専用使用権付駐車場
自転車置場:276台(2段ラック下部スライド式140台、ラック式29台、スライド式107台)
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

三田5丁目アドレス、北側の接道はそれなりの交通量ですし、首都高も近めではありますが大通りとほどよい距離感で静か目な立地条件となります。大通りから離れすぎると静かすぎる環境となりそれを嫌う方もいるでしょうから利便性と静けさのバランスを取りたい方にウケることでしょう。

パークコート南麻布を買い逃した人も検討するであろう立地となります。

ただ、中途半端な立地とも言えます。もちろん麻布十番、白金高輪、三田(田町)と名だたる駅へ徒歩圏内なわけでそこを不満に思う方はいないでしょうけども「ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワーと周辺で供給中の新築マンションを比べた時の立地面での優位性は?」と考えるととくにないのですよね。

私もおすすめしていたパークコート南麻布は「麻布十番駅徒歩5分、白金高輪駅とも徒歩9分」と南麻布に寄っており、かつ価格面での魅力もあり「手の届くパークコート」も実現できていました。サクッサクッと完売、すでに転売住戸が新築時よりも高値で動いているくらいです。

白金ザ・スカイも白金高輪駅徒歩3分で山手線内側最大規模というわかりやすい魅力があります。同一ブランド競合で見てもザ・パークハウス高輪タワーは白金高輪駅徒歩2分、開業して間もない高輪ゲートウェイ駅も徒歩15分ほどという魅力があります。

周辺を歩いてみて良いと感じたのはサミットストアに近いことですね。サミットストア三田店は2018年にオープン、敷地自体はこじんまりしていますが1階と2階部分に無駄なく商品が置かれており都市型スーパーとしては十分な品揃えです。動線もうまく考えられているのか買い物しやすいんですよね~。惣菜売り場もあったりでほんと使いやすいので物件見学の際は立ち寄ることをおすすめいたします。「最寄り駅の距離は中途半端だし他物件との優位性は…あっ!サミット近いの便利!」で選ぶなら納得です(笑)サミットストア三田店おすすめです!!←(この記事はサミットストア三田店の訪問記事なのか?!w)

まぁこんなこと書くと「おいおい!麻布十番のおしゃれな店利用するわい!」とツッコまれそうですが日常の買い物利便性だって大事です!!それに麻布十番をもっと楽しみたいなら麻布十番にもっと近い物件を買えばええやんになってしまうわけで、ここはサミットストア三田店に近いことを推すべき立地と考えます。もちろん麻布十番が遠いわけではないですから日常の買い物に便利なサミットストア三田店が近く、休日には麻布十番を楽しめる!というのが正しい評価でしょう。(私は自炊派なのでサミットストア推しによりすぎてますねw)

ただ、もっとツッコんでしまえば白金ザ・スカイもサミットストア三田店へ近いほうですし、自らの敷地にスーパーマーケット入るかもしれないわけで…。

他エリアからの検討者からすると駅距離が…となるため周辺に住まう方が検討するほうが多いでしょう。

ここまで読むと「厳しそう…」となるでしょう。公式HPをしっかり見る前に現地調査した私も立地だけでみれば他マンションとの違いが見いだせずターゲット層がわかりませんでした。

ただ、公式HPをじっくり見て、さらにオンライン見学をしてこちらのマンションの魅力がわかりました。

箱+αの部分です。

箱は部屋です。そこだけ見れば駅に近い白金ザ・スカイなどのほうが圧倒的に良いわけですがガーデンと付けているだけあり敷地にゆとりがあります。そもそも5000㎡を超える土地ですし、美術館をコンセプトにしていますからいたるところにアーティストの作品が飾られ、植栽計画も豊かです。

白金ザ・スカイも空地は多いですが1Rタイプの住戸も多かったりで投資目線で見られがちな中で三田ガーデンは一番狭くても40㎡、1LDKのほとんどが40㎡後半というゆとりの広さです。マンション自体を投資目線で見られることで住民の入れ替わりや属性の違いを嫌う方もいますからそのような方からすれば永住目線で魅力に感じやすいでしょう。

レジデンス棟、タワー棟、ラウンジ棟の3棟構成となっています。ラウンジ棟は2階部分にガーデンサロン(屋内)があり美術館のような建物で素敵です。その他共用施設はタワー棟の屋上テラスくらいで大規模マンションらしい共用施設はありませんがマンションのコンセプトからすればそれが正解でしょう。共用施設を好むなら白金ザ・スカイを選ぶでしょうから。

レジデンス棟の強みとしてはメイン使いとなる北側の出入口に近いことと地下駐車場と住戸階がダイレクトアクセスであることです。デメリットとしては眺望が抜けてくる住戸が少ないことです。

タワー棟の強みとしてはやはり眺望です。低層階の眺望となればむしろレジデンス棟のほうが離隔あるのですが中層階以上は抜け感でてきますし、北側は東京タワー真正面ビューとなります。東京タワーとの間では(仮称)三田一丁目計画があるものの14階建てですから高低差を考慮しても三田ガーデンの中層階以上(もちろん上に行けば行くほど安心)であれば東京タワービューが失われないですし、周辺の土地を見ても将来的に失う可能性は極めて低くなります。

タワー棟のもう一つの強みとしては免震構造でしょう。制震ではなく免震としてきているのは素晴らしいですね。ただ、それがデメリットとなる部分もあります。それはレジデンス棟・ラウンジ棟より1階部分が高い位置となるため出入口から住戸階までの間でエレベーターの乗り換え(もしくは階段利用)が必要となることです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[タワー棟]

T45A 1LDK 46.35㎡ 管理費(月額)18590円 修繕積立金(月額)4640円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

14階 8300万円台 坪単価592万円

T55E 2LDK 59.97㎡ 管理費(月額)24050円 修繕積立金(月額)6000円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

10階 12000万円台 坪単価661万円

T80K 3LDK 82.28㎡ 管理費(月額)33000円 修繕積立金(月額)8230円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

4階 14000万円台 坪単価562万円
10階 16000万円台 坪単価642万円

T85M 3LDK 85.64㎡ 管理費(月額)34350円 修繕積立金(月額)8570円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

4階 15000万円台 坪単価579万円
10階 16000万円台 坪単価617万円

T100O 3LDK 100.38㎡ 管理費(月額)40260円 修繕積立金(月額)10040円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

21階 21000万円台 坪単価691万円

T120S 3LDK 121.44㎡ 管理費(月額)48700円 修繕積立金(月額)12150円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

18階 26000万円台 坪単価707万円

[レジデンス棟]

R45B 1LDK 47.21㎡ 管理費(月額)18940円 修繕積立金(月額)4730円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

4階 7500万円台 坪単価525万円

R75E 3LDK 78.77㎡ 管理費(月額)31590円 修繕積立金(月額)7880円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

4階 14000万円台 坪単価587万円

R100J 3LDK 100.24㎡ 管理費(月額)40200円 修繕積立金(月額)10030円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

4階 20000万円台 坪単価659万円

R120Lr 3LDK 120.35㎡ 管理費(月額)48620円 修繕積立金(月額)12130円

画像出典:ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー公式HP

7階 28000万円台 坪単価769万円←モデルルームタイプ。予定価格は出ていないがざっくりこれくらいになるかもとのこと。

平均坪単価は約630万円です。

がっつり柱の食い込みがある間取りが多い中で東京タワービューのT45Aがとても使いやすい1LDKとなっていていいですね~!投資向けでないからこそゆとりある広さが評価されるでしょうし、水回りの位置や収納力など魅力が大きいです。ただ、寝室の窓面が少ないのが残念。それでもリビング側を枕にすれば朝起きて横を向けば東京タワーにおはようできそうではあります。

価格に関しては思っていたよりは高かったです。もう少し目に優しい価格帯を増やしてお安く(坪単価600万円弱)攻めてくるかなぁ~と予想していたのですが。

それでも全体的に見れば坪単価680万円ほどであった白金ザ・スカイよりはお安いですし、投資的目線で「これは!!」というのがないだけで今の時代としては致し方ない水準ではあります。販売スピード出すなら坪単価600万円弱なのでしょうけども売り急がないということなのでしょうか。

マンションに詳しい方からすれば上記予定価格を見て一瞬で気づかれたと思いますが100㎡超えは「安い!」と言っても過言ではない単価に抑えてますよね。高価格帯住戸が動きにくいということもあっての価格設定なのでしょうけど坪単価700万円ほどで100㎡超えの条件良い住戸が買えるというのは価格の歪みと言えるでしょう。

設備仕様のグレード分けを見ると余計にそう感じるでしょう。95㎡以上は浴室が日ポリ化工、換気が全熱交換器式(80㎡以上)、リビング天カセ(80㎡以上)、主寝室床暖房(80㎡以上)となるなど設備仕様がグッと高まります。駐車場の抽選優先権が付くのもいいですね。

共通の設備としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホン、T-2サッシなどです。天カセが付かない住戸でもリビングに壁掛け式エアコンは付きます。

レジデンス棟、タワー棟ともに各階ごみ置き場ありです。回収用エレベーターもあるためごみ回収時に日常使いできるエレベーターが減りません。

レジデンス棟の日常使いエレベーターは44戸に対して1基(分速90m)、タワー棟の日常使いエレベーターは222戸に対して3基(分速120m)とゆとりがあります。タワーにしてはエレベーターの速度が遅いですが22階建てであることと1基あたり74戸であることを考慮すれば違和感なく、むしろタワマンにしてはエレベーター待ちが少なくなるでしょう。

駐車場は地下駐車場です。カーストレージ付の平置きも多く、機械式でも1基あたり36台ですからバッティングが少なく待ち時間は極めて短いものとなるでしょう。駐車場出入口にはETC連動のシャッターゲートもあり高級マンションらしい駐車場設計です。機械式は月額42000円、平置きは月額47000円・49000円となります。

駐車場サイズは1号機が全長5300mm、全幅2050mm、全高1950mm、重量2500kg、2号機が全長5300mm、全幅1950mm、全高2150mm、重量2500kgです。

タワー棟の地下に有料トランクルームがあり月額2200円から3800円、タワー棟であればエレベーターでダイレクトです。駐輪場はレジデンス棟の1階部分で屋内となるのも良いですね。

周辺相場を確認しましょう!

・三田シティハウス 1998年築 三田5 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約330万円

・ファインレジデンス三田 2012年築 三田5 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約385万円

・アトラス白金高輪 2018年築 三田5 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約460万円

・パークコート南麻布 2020年築 南麻布1 新築時の坪単価約550万円 現在の坪単価約595万円

上記相場からザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワーの将来価値を予想すると

T45A 1LDK 46.35㎡ 14階 8300万円台(新築時) → 7400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

24時間有人管理でコンシェルジュサービスあり、管理費は㎡単価約401円。共用施設の多い白金ザ・スカイが㎡単価約386円ですからコスパという面では劣りますが総戸数に対してのサービスとしては目に優しい単価でしょう。

建設地

【住むレーション】

[南北線]

白金高輪 8:00発
麻布十番 8:01着
六本木一丁目 8:04着
溜池山王 8:06着
永田町 8:08着
四ツ谷 8:11着
市ヶ谷 8:13着
飯田橋 8:15着
後楽園 8:18着
東大前 8:21着
本駒込 8:23着
駒込 8:25着

白金高輪 8:01発
白金台 8:03着
目黒 8:05着

[三田線(目黒から先東急目黒線)]

白金高輪 8:01発
三田 8:04着
芝公園 8:05着
御成門 8:07着
内幸町 8:09着
日比谷 8:11着
大手町 8:13着
神保町 8:16着
水道橋 8:18着
春日 8:20着
白山 8:22着
千石 8:24着
巣鴨 8:25着

白金高輪 8:04発
白金台 8:05着
目黒 8:08着
武蔵小山 8:11着
大岡山 8:14着
田園調布 8:18着
多摩川 8:21着
武蔵小杉 8:24着
日吉 8:29着

[大江戸線]

麻布十番 8:03発
六本木 8:05着
青山一丁目 8:08着
国立競技場 8:10着
代々木 8:13着
新宿 8:15着
都庁前 8:17着

麻布十番 8:02発
赤羽橋 8:04着
大門 8:07着
汐留 8:09着
築地市場 8:12着
勝どき 8:14着
月島 8:16着
門前仲町 8:19着
清澄白河 8:21着

通学校は御田小学校で徒歩9分、三田中学校で徒歩11分です。

【総評】

供給の多いエリアですが駅距離で勝てない分の味付けはしっかりとなされていました。アート設置箇所がやたら多いなど駅近にこだわらない方の価値観に合わせてきているあたりはさすがです。

周辺の新築マンションに駅距離では勝てない分、この立地だからこその住戸を選んでおくといいでしょう。1LDKであれば東京タワービューのT45A、3LDKであれば100㎡超えの北向き中住戸T100Oタイプもいいですね。

まだ予定価格ですべてが出ているわけではなかったため何ともですが条件良い住戸もありそうです。

画像出典:グーグルアース

駅距離があるなりに魅力があるとはいえパークコート南麻布のようにサクッと完売は難しいでしょう。周辺の他物件と比べると広域での集客が難しいでしょうからね~。

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