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お久しぶりにパークタワー勝どきの直営販売となります!

築地市場跡地の開発計画が正式に世に出てからは初の販売ですね!

地権者住戸だけでなく分譲住戸の入居も開始されていますが登録手続きまですべてオンラインでの案内となります。

販売対象はパークタワー勝どきサウスで37階の12戸を供給予定、今回はパークタワー勝どきミッド(駅直結棟)の販売はないとのことです。

向かって左がサウス、右がミッド

公開されている予定価格と間取りを共有いたします!

※100万円単位
※画像出典:パークタワー勝どき公式HP

SS-60Aeタイプ 2LDK 60.25㎡

37階 13500万円台 坪単価740万円

SN-72Dnタイプ 2LDK 72.46㎡

37階 16600万円台 坪単価757万円

SN-72Ee’タイプ 3LDK 72.49㎡

37階 15900万円台 坪単価725万円

SW-73An’タイプ 3LDK 73.10㎡

37階 17200万円台 坪単価777万円

SW-74Asタイプ 3LDK 74.43㎡
37階 18200万円台 坪単価808万円

SN-75Bwタイプ 3LDK 75.31㎡

37階 17800万円台 坪単価781万円

SN-76Anタイプ 3LDK 76.32㎡

37階 20700万円台 坪単価896万円

SS-77Aswタイプ 3LDK 77.58㎡

37階 19900万円台 坪単価848万円

SS-83Aseタイプ 3LDK 83.22㎡

37階 22900万円台 坪単価909万円

SW-85Awタイプ 3LDK 85.85㎡

37階 24600万円台 坪単価947万円

SW-88Asタイプ 3LDK 88.17㎡

37階 23700万円台 坪単価888万円

SS-94Bse’タイプ 3LDK 94.95㎡

37階 27200万円台 坪単価947万円

今回販売予定住戸の平均坪単価は約835万円です。

過去販売分と比べてしまうとグッと値上がりしています。

SW-73An’タイプ 3LDK 73.10㎡
37階 17200万円台 坪単価777万円 ← 今期販売
39階 8960万円 坪単価405万円 ← 2021年9月販売

SS-77Aswタイプ 3LDK 77.58㎡
37階 19900万円台 坪単価848万円 ← 今期販売
41階 10060万円 坪単価428万円 ← 2021年9月販売

SS-94Bse’タイプ 3LDK 94.95㎡
37階 27200万円台 坪単価947万円 ← 今期販売
39階 14180万円 坪単価493万円 ← 2021年9月販売

ただ、過去の価格と比べても何の意味もない(すでに購入済みの方もご覧いただけているブログのため参考までに記載しております)ため現在の相場と比べる必要があります。

一番確かなのは『中古(新築未入居)』の『同一間取り』で『動いた出物』と比べることでしょう。

SN-76Anタイプ 3LDK 76.32㎡
29階 19800万円台 坪単価857万円 ← 販売済み中古
37階 20700万円台 坪単価896万円 ← 今期販売新築

SS-94Bse’タイプ 3LDK 94.95㎡
25階 25000万円台 坪単価870万円 ← 販売済み中古
37階 27200万円台 坪単価947万円 ← 今期販売新築

動いた出物と比べると階数分+αくらいの差となります。中古購入時に発生する仲介手数料を加味すると同じくらいになるでしょうか。

上記の通り『中古と比べると安くはないが高くもない』となります。おそらくですが中古の動きを意識して値付けしているのかな?と思われます。

続いて販売中の中古と比較してみるとどうでしょうか。

SS-77Aswタイプ 3LDK 77.58㎡
35階 21000万円台 坪単価894万円 ← 販売中の中古
37階 19900万円台 坪単価848万円 ← 今期販売新築

SS-83Aseタイプ 3LDK 83.22㎡
37階 22900万円台 坪単価909万円 ← 今期販売新築
42階 25000万円台 坪単価993万円 ← 販売中の中古

上記の通り『中古を購入するよりかは今回の直営販売で購入したほうがお得』となります。もしくは中古を検討する際に今期販売分の価格に寄せて指値してみるのもありでしょう。

最後に動いた賃貸と比べて見るとどうでしょうか。

SN-72Dnタイプ 2LDK 72.46㎡
30階 月額約47万円
37階 16600万円台 毎月の支払イメージ約45万円

SS-94Bse’タイプ 3LDK 94.95㎡
37階 27200万円台 毎月の支払イメージ約73万円 ← この金額をフルローンで借りる人は少数派かと思いますが…
48階 月額約78万円

変動金利で35年フルローンを組み管理費と修繕積立金などの維持費を合わせると『借りるより数万円お安い』になるパターンが多いです。

『数万円しか変わらないなら借りるよ』と思うか『毎月の支払いが数万円お安いし資産形成にもなるから買う』と思うのか、この辺りは価値観や家賃補助の有無、按分で経費にできる仕事なのかでも選択肢は変わってくるでしょう。

今回の出物に関しては

『動いた中古と比べると妥当な価格』
『現在販売中の中古を買うくらいなら今期販売分を購入したほうがお安い』
『賃料と比べると毎月数万円程度お安い支払額(利回り約3.3%)』

となります。

新築マンション比較としてはグランドシティタワー月島の次期販売分よりかはお安そうではあります。

ただ、駅距離が異なるとはいえザ・豊海タワー(平均坪単価約620万円)と比べると『この差ならザ・豊海タワーが欲しい』となる方も少なくないかもしれませんね。

とはいえ今期販売分を購入すると2024年7月下旬入居予定になるため待ち時間が少なく、一次取得者や早く買い替えたい方にとってはストロングポイントになってくるでしょう。

関連動画

■パークタワー勝どきサウス 共用施設ご紹介

■パークタワー勝どきミッド 共用施設ご紹介

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