今回ご紹介するのはブリシア一之江です!

[物件概要]

売主:ブリス
設計:ねお設計
施工:多田建設
価格:4298万円~5798万円
専有面積:65.01㎡~78.51㎡
総戸数:65戸
規模:5階建て
交通:都営新宿線「一之江」駅徒歩14分
所在地:東京都江戸川区西瑞江五丁目
竣工予定:2022年4月下旬

駐車場:機械式16台、平置6台 月額:12000円~20000円
バイク置場:平置4台 月額:3000円
自転車置場:スライド式+2段式99台、傾斜式31台、平置10台 月額:100円~400円

管理費(月額)7050円~8460円
修繕積立金(月額)5200円~6280円

地図はこちらです↓

画像出典:ブリシア一之江公式HP

物件名は一之江ですがバスや自転車であれば東西線の葛西駅も利用できる立地となります。

環七からはしっかり離れており戸建てなどの住宅が点在する街並みではありますが通り沿いがゆえに商業店舗やトラックの駐車場があるなどザ・住宅街という感じでもありません。ただ、南の接道面が長いため南向き住戸を多く設けられていますし、西向きと東向きも現状では背の高い建物がないですから採光の良さはウリとなります。

外観デザインとしてはエントランスアプローチを引っ込ませて天井部木目調、柱をタイル張りにするなど分譲マンションらしさを出せています。共用廊下側の階段はすかすか格子ではあるもののちょっとした中庭がありますからすかすか部分からも望めます。(ガラス手摺だと中庭の植栽を望みにくいのでプラス材料として割り切ることもできる)

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 4LDK 70.21㎡

画像出典:ブリシア一之江公式HP

2階 4998万円 坪単価235万円

B2gタイプ 2LDK+S 65.1㎡
1階 3798万円 坪単価192万円

C2タイプ 3LDK 70.01㎡
2階 5098万円 坪単価240万円

D1タイプ 2LDK+S 70.25㎡

画像出典:ブリシア一之江公式HP

2階 4698万円 坪単価221万円

E2rタイプ 4LDK 78.51㎡
5階 5798万円 坪単価244万円

H1タイプ 4LDK 75.33㎡
2階 4498万円 坪単価197万円

Iタイプ 3LDK 65.01㎡
2階 4298万円 坪単価218万円

Jタイプ 4LDK 70.58㎡

画像出典:ブリシア一之江公式HP

2階 5298万円 坪単価248万円

平均坪単価は約235万円です。

70㎡の3LDKを「ゆとりある専有面積」と言っても違和感ない時代になってしまったことは悲しいなぁ~と思うもののそれが今の時代(もちろん新築という世界での話であり中古は別です)ですから悲しんでも仕方ないですね。とくにブリシアブランドは60㎡の3LDKも多く採用している中で、今回は中長期的に住んでもらう目線を強めたのか70㎡超えも多く設定されています。(もちろん同エリアで検討されている方は戸建てとの比較になることが多いため専有面積にうるさいということを考慮してのものでもあるでしょう)

ブリシアブランドお馴染みの最上階住戸屋上部分のスカイテラスですが今作は室内からの出入りとなります。

4LDKのラインナップも多いですが70㎡で4LDKはかなり敷き詰めた感はありますがそれでも「新築マンション×4LDK×予算抑えたい」というニーズはあるわけで広さより部屋数優先の方にとっては希少性ある出物となります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし食洗機やトイレ手洗いカウンターもないです。この辺りはブリシアブランドですから違和感ないものの室内も分譲マンションらしさが出ていると嬉しいのですが。まぁそれをやればもっと価格は高くなるわけでブランドコンセプトとズレますから責めてはいけないですね。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴェレーナ葛西 2008年築 江戸川6 船堀駅徒歩16分 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

・ブランシエラ一之江 2014年築 春江町5 一之江駅徒歩11分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約190万円

・アーデルレジデンス一之江 2016年築 西瑞江5 一之江駅徒歩10分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約195万円

・ライオンズ一之江レジデンス 2017年築 西瑞江5 一之江駅徒歩9分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約210万円

上記相場からブリシア一之江の将来価値を予想すると

Aタイプ 4LDK 70.21㎡ 2階 4998万円(新築時) → 3850万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

ブランシエラ一之江はけっこう頑張った新築マンションでしたよね~。ディスポーザー、ハイサッシ(たしか2.2m)、ミストサウナ、平置き駐車場などなど。より築浅で駅にも近いライオンズ一之江レジデンスですら坪単価210万円ほどで買えるわけでブリシア一之江が「絶対に新築マンションでないとダメ」という方向けてあることはたしかでしょう。(ブランシエラもライオンズもブリシアと同じ学区のため学区縛りの方も中古の選択肢がある)

それでも新築マンションとしては違和感のない価格設定となります。

駐車場設置率は約33%、機械式16台、平置6台です。

管理費は㎡単価月額約108円と抑えめです。

~管理費比較~

・ブランシエラ一之江 総戸数81戸 ㎡単価月額約119円

・アーデルレジデンス一之江 総戸数38戸 ㎡単価月額約128円

・ライオンズ一之江レジデンス 総戸数48戸 ㎡単価月額約222円

・ブリシア一之江 総戸数65戸 ㎡単価月額約108円

建設地

【住むレーション】

[路線バス(都営・京成)]

西瑞江五丁目 7:51発
葛西工業高校前 7:52着
一之江駅前 7:56着

西瑞江五丁目 7:50発
古川親水公園 7:51着
桑川町 7:52着
長島町交差点 7:55着
葛西駅前 7:57着

[新宿線]

一之江 8:01発
船堀 8:03着
東大島 8:05着
大島 8:08着
西大島 8:09着
住吉 8:11着
菊川 8:13着
森下 8:15着
浜町 8:17着
馬喰横山 8:19着
岩本町 8:21着
小川町 8:23着
神保町 8:25着
九段下 8:26着
市ヶ谷 8:29着
曙橋 8:31着
新宿三丁目 8:34着
新宿 8:36着

[東西線]

葛西 8:03発
西葛西 8:05着
南砂町 8:09着
東陽町 8:12着
木場 8:14着
門前仲町 8:17着
茅場町 8:21着
日本橋 8:23着
大手町 8:25着
竹橋 8:28着
九段下 8:30着
飯田橋 8:32着
神楽坂 8:35着
早稲田 8:37着
高田馬場 8:40着
落合 8:43着
中野 8:46着

バス停まで徒歩4分、もう少し近ければ理想的でしたが日常使いしやすい距離でしょう。運行本数も多く一之江駅及び葛西駅へサクッと行き来することができます。

駅から離れる割に大きめのスーパーマーケットが近くにありません。日常使いとしては徒歩8分のライフ船堀店でしょうか。けして遠いわけではありませんが駅から14分離れるならスーパーマーケット近接などの付加価値があるとより魅力なのですよね。

ライフ船堀店と言えば隣にあるセントレジアス船堀という分譲マンションもなかなか面白いのですよね。総戸数は59戸ではあるものの100㎡前後の部屋ばかりで専有面積にゆとりがあります。(今の時代なら85戸くらいにはするであろう敷地面積)2001年築と20年選手ではありますが100㎡前後の専有面積や敷地内駐車場100%など全体的にゆとりがあり100㎡が4000万円ほどで購入できますので広さ重視の方は候補にすると面白い物件です。管理費も㎡単価月額約100円と抑えめです。(修繕積立金は値上がりしています)

ブリシア一之江の通学校は二之江第二小学校で徒歩4分、二之江中学校で徒歩8分です。セントレジアスは船堀第二小からの二之江中学校のため学区縛りの方には合いません。ただ、先に述べたブランシエラとライオンズは学区も同じなため比較検討(近隣環境のチェックを含めて)をおすすめいたします。

これから見学される方は古川親水公園の桜も見れるかもしれないですね!

【総評】

頻繁に分譲マンションが供給されるエリアではないため学区縛りの方にとっては希少な出物ですし、リセールバリューとか交通利便性はさておき23区で新築マンションが欲しいという若年層の方にはとっつきやすい総額となっています。

短期的な出口を考える方には向かない新築マンションですが新築マンションを買うということが第一の目的の方にとっては価格、住環境、交通利便性ともにバランスよく感じるのではないでしょうか。バス利用も便利な立地ですから見学時は葛西駅と一之江駅まで乗車してみることをおすすめいたします。

大きめのスーパーマーケットがすぐ近くにあるとかだともっと広域からの集客も見込めるのですが。

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