イニシア新小岩親水公園　価格と間取り　路線バス×サイクルポートで駅距離をカバー

今回ご紹介するのはイニシア新小岩親水公園です！

［物件概要］

売主：コスモスイニシア
施工：新日本建設
価格：4398万円～6298万円
専有面積：60.06㎡～71.23㎡
総戸数：49戸
規模：11階建て

交通：
総武線「新小岩」駅南口徒歩23分
総武線「新小岩」駅バス6分「江戸川区役所前」バス停徒歩6分
都営新宿線「船堀」駅バス12分「京葉交差点」バス停徒歩4分
半蔵門線「錦糸町」駅バス23分「京葉交差点」バス停徒歩4分

所在地：東京都江戸川区中央1丁目
竣工予定：2025年3月上旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：14台(平置1台、機械式13台）身障者用1台含む　月額19500円～28500円
ミニバイク置場：3台　月額1500円
サイクルスペース：49区画　月額600円

管理費：14200円～16900円（月額）
修繕積立金：8800円～10400円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：イニシア新小岩親水公園公式HP

新築マンションの供給が続く『新小岩』×『駅遠』ですが今作もJR総武快速線停車駅の新小岩駅から徒歩23分とザ・駅遠立地となります。

ただ、新小岩駅から江戸川区役所方面へ平和橋通りを南進、通りから一歩中へ入るだけのため自転車と路線バス利用が便利です。停留所は徒歩4分～徒歩6分と少し距離はありますが運行本数はとても充実しています。

江戸川区役所は2031年に船堀へ移転予定、現在の区役所が何になるかは確定していませんが小松川警察署を移転させるかどうかの協議がなされています。

日常の買い物はマックスバリュエクスプレス、サミット、まいばすけっとが徒歩5分、西友が徒歩7分、自転車であればホームセンターのコーナンも数分です。

立地からしてほとんどの方がマイカー所有になるかと思いますが徒歩や自転車でも日常の買い物が便利です。

新小岩駅まで出てしまえばルミエール商店街もありますし2023年10月にオープンした駅ビルのシャポー新小岩(成城石井やクイーンズ伊勢丹)、そして南口駅前の再開発タワーマンションの建設(全体完成は2032年を予定)など生まれ変わる新小岩も楽しみですね。

通学校は松江小学校で徒歩9分、松江第三中学校で徒歩8分です。全長4キロ弱の小松川境川親水公園が徒歩3分というのはとくに子育てファミリーにとっては大きな魅力となってくるでしょう。

建設地は北側のみの接道ですが大通りから一歩中へ入っていますし、主開口部は大通りを向かない東向きのため静かめな住環境となっています。

用途地域としては商業と準工業ですが主開口部側は背の低い戸建が主となりますし、用途地域が準工業となるため商業が主の今作ほどは大きな建物が建設できないという安心感もあります。

主開口部側も共用廊下側(外廊下)も中層階以上になると気持ちの良い眺望となります。南側に中規模の病院はありますが気になってくるのは南側妻窓のみです。(上層階は抜けてきます)

建物を接道していない南側にグッと寄せることで北側のエントランスアプローチを長くとり、豊かな植栽＆ライティングされた館銘板、さらに斜めにせり上がった木調の大庇とできているのは大きな魅力です。

敷地面積は1000㎡弱ですし空地率も特別高くないのですが無駄をなくすことでエントランスアプローチに面積を割り当てているため総戸数49戸のマンションとしては贅沢な空間です。

風除室とエントランスホールは一般的な広さではありますが1階の建物下のほとんどを1世帯1区画分のサイクルポートにしています。

このサイクルポートは横幅1200mmで子供用自転車合わせて3台は収容可能です。ハザードマップで色ががっつりと付くエリアですから販売しにくい1階住戸をなくしてこのように日常生活の満足度を高めてくれるものとしてくれるのは嬉しいですね。フラットな街並みですから自転車移動がとても便利です。

主開口部側もひとつひとつの部屋をコンクリートラインでスクエア型として見た目の美しさだけでなく隣戸とのプライバシー性も高めていますし、少し引っ込む北東角住戸周りのみブラウン系の色としているのもかっこいいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ 2LDK+S 71.23㎡

画像出典：イニシア新小岩親水公園公式HP

B1タイプ　1LDK+2S　71.23㎡

画像出典：イニシア新小岩親水公園公式HP

Cタイプ　2LDK+S　60.06㎡

画像出典：イニシア新小岩親水公園公式HP

Dタイプ　2LDK+S　61.99㎡

画像出典：イニシア新小岩親水公園公式HP

平均坪単価は約265万円です。

間取りに関しては共用廊下側のアウトフレーム、玄関入ってすぐの土間(おでかけラックあり)、ファミリークローゼットなど高い収納力、リビングの身支度ロッカーなどイニシアらしいものとなっています。

60㎡ほどの実質3LDKなど今の時代らしい苦しさがあるためそこに収納を充実させるとリビングと各洋室の畳数が狭くなるなどの弊害は出てきてしまいますが『ただ狭いだけではない』という工夫は検討者に伝わってくることでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機はありますがトイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですね。ただ、ゼッチ基準は満たしています。

周辺相場を確認しましょう！

■ガーデンフィール新小岩

1997年築　新小岩駅徒歩22分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約110万円

動き一例　約74㎡
新築時3400万円台
中古時2300万円台

■コスモ江戸川中央グレイスフォルム

※旧法借地権

2000年築　新小岩駅徒歩19分

新築時の坪単価約130万円
現在の坪単価約105万円

動き一例　約89㎡
新築時3500万円台
中古時2800万円台

■プラウド新小岩親水公園

2007年築　新小岩駅徒歩14分

新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約180万円

動き一例　約76㎡
新築時5700万円台
中古時4400万円台

■アイディーコート新小岩親水公園(ウエスト)

2009年築　新小岩駅徒歩21分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約185万円

動き一例　約57㎡
新築時2900万円台
中古時2800万円台

■イニシア新小岩ローレルコート

2023年築　新小岩駅徒歩27分

新築時の坪単価約215万円
直近売り出し事例なし

■プレミスト新小岩ルネ

2023年築　新小岩駅徒歩17分

新築時の坪単価約260万円
直近売り出し事例なし

上記相場からイニシア新小岩親水公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B1タイプ　1LDK+2S　71.23㎡　5階　5598万円　→　4300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の建物下平置き区画を除くと屋外の昇降横行式機械式ですが全区画ハイルーフ車対応となっているのは良いですね。設置率は約28％と低めです。

・全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm　※EV車充電コンセント付き3区画

駐車場とサイクルポートへの出入口周りも植栽豊かですしサイクルポートまではオートドアになっているのも嬉しいですね。(セキュリティの高さと利便性の両立)

管理費は㎡単価月額約236円、ディスポーザーなしで外廊下ですが総戸数49戸ですから抑えられているほうでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ガーデンフィール新小岩　総戸数49戸　管理費㎡単価月額約162円

■コスモ江戸川中央グレイスフォルム　総戸数41戸　管理費㎡単価月額約178円

■プラウド新小岩親水公園　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約250円

■アイディーコート新小岩親水公園(ウエスト)　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約208円

■プレミスト新小岩ルネ　総戸数122戸　管理費㎡単価月額約208円

【住むレーション】

［都営バス］

江戸川区役所前　7:50発
～中略～
新小岩駅前　7:56着

京葉交差点　7:55発
～中略～
船堀駅前　8:08着
～中略～
西葛西駅前　8:23着

京葉交差点　7:40発
～中略～
錦糸町駅前　8:05着

［総武快速線］

新小岩　8:04発
錦糸町　8:09着
馬喰町　8:13着
新日本橋　8:15着
東京　8:18着
新橋　8:22着
品川　8:28着

新小岩　8:00発
市川　8:05着
船橋　8:11着
津田沼　8:15着
稲毛　8:22着
千葉　8:26着

駅まで出てしまえば総武快速線が利用できますから都心まであっという間です。(快速線停車駅)

京葉道路がすぐ近くですし、小松川IC(7号線だけでなくC2へも行けるようになりました)まで1キロちょっとですから車での遠出も便利です。

【総評】

駅からは離れますが路線バスが充実していますし、自転車を駆使できる方であれば不便に感じるような立地ではありません。

自転車利用が便利な街に対して各戸分のサイクルポートを設けてくるあたりは暮らす人のことを考えてつくっているなぁ～というのが伝わってきますね。間取りに関しても専有面積調整はあれどイニシアらしい土間や高い収納力など全体的にイニシアらしさが出ています。

総戸数49戸ではありますがスペシャルなエントランスアプローチも見応えあるものとなるでしょう。

価格に関しても新築マンションとしては違和感ありません。現実的なほうでしょう。

ただ、築年数が10年を経過している分譲マンションとは単価差が大きいためリセールバリューよりも毎月の支払額を優先される方に合っていることでしょう。

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