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今回ご紹介するのはブランズ横浜いずみ野です！
［物件概要］
売主：東急不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：4450万円～7180万円
専有面積：54.78㎡～84.77㎡
総戸数：73戸
規模：6階建て
交通：相模鉄道いずみ野線 「いずみ野」駅徒歩5分
所在地：神奈川県横浜市泉区和泉町
竣工予定：2025年2月中旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
管理費(月額)11800円～18300円
修繕積立金(月額)9200円～14200円
駐車場：33台 月額13000円～17000円
自転車置場：78台 月額200円～300円
バイク置場：2台 月額2000円
インターネット使用料 月額550円
地図はこちらです↓
画像出典：ブランズ横浜いずみ野公式HP
相鉄いずみ野線の特急停車駅いずみ野駅からフラットアプローチで徒歩5分、バスロータリー側の北口と送迎者向けロータリーの南口どちらからもほとんど同じ距離となります。
1980年前後に供給された総戸数1085戸のグリーンハイムいずみ野など分譲マンションはありますが前回の供給は2008年築のグレーシアステイツいずみ野以来ですからかなりお久しぶりとなります。
日常の買い物は改札階からそのまま繋がりサクッと立ち寄ることができる相鉄ライフいずみ野が北口駅前にあります。相鉄ローゼン、カインズ、スギ薬局、ダイソーなどが入っており便利ですね。エリア柄車を持たれる方がほとんどですからロピア(旧ダイクマ)へ買い出しに行かれる方も多いでしょう。
通学校はいずみ野小学校で徒歩10分、いずみ野中学校で徒歩9分です。北口側の住宅と同学区となります。車であれば境川遊水地公園とこども自然公園も行き来しやすいですね。(駐車場もある公園です)
比較検討される方も多いであろうグレーシアウエリス横浜ゆめが丘は小学校が徒歩23分、中学校が徒歩19分とだいぶ遠いですからそちらと比べると近く選びやすいですね。
和泉川健康のみちと境川サイクリングコースもほど近いですからジョギングやサイクリングがお好きな方にもたまらない住環境でしょう。
和泉川が近いものの建設地のほうがグラウンドレベルが12mほど高いためハザードマップでは色がつかないのも良いですね。
線路は北側で少し離れたところにありますし少し埋もれる形で線路があるため音ネックもほとんどありません。(静かな街なので走行音がほどよく聞こえてくるでしょうか)
建設地は東西に長い整った土地形状で西側が接道しています。従前もパームハイツいずみ野という賃貸マンションがありました。
駅北側は第一種低層住居専用地域が主となりますが今作は第一種住居地域となるため6階建てとエリア内では背が高い建物となります。
主開口部は南をボリュームゾーンとして東と西の設定もあります。
南側は2階～3階建ての建物がありますが離隔は取るため低層階でも日当たり抜群です。
抜け感としてはグラウンドレベルが下がっていく西側がスペシャルとなります。西側は市街化調整区域と戸建街となるため低層階でさえも山々を望める眺望の抜け感は気持ちが良いでしょうね～。接道地上部場面からでさえも山々を望めるため南西角住戸が欲しくなるという方が多いことでしょう。
東側は6階建てのスプリングスプラザいずみ野と5階建てのグリーンハイムいずみ野Dがありその間くらいとはなるもののグラウンドレベルが同じですからマンション内比較としては条件が劣ってきます。
エントランスアプローチは短いですが車寄せと一体的にして庇を大きくせり出させているのがかっこいいです。接道面は植栽も豊かなものとしてくれています。
エントランスホール・ラウンジはこじんまりとしていますが大窓から外側の植栽が自然と見えるようにしてくれているのは良いですね。
外観デザインとしてはDタイプの洋室をダイレクトウィンドウとして外側をグレージュ系とすることで住民が一番目にする部分をとくに凝ったものとしてくれています。
また、この西側は相鉄線の車内から目立つため総戸数73戸にしてはランドマーク的存在となることでしょう。Dタイプにお住いの方はぜひ電球色でお願いしたいところですね(笑)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Dタイプ 4LDK 84.77㎡
画像出典：ブランズ横浜いずみ野公式HP
Eタイプ 2LDK 54.78㎡
画像出典：ブランズ横浜いずみ野公式HP
2階 4450万円 坪単価268万円
Gタイプ 3LDK 70.05㎡
画像出典：ブランズ横浜いずみ野公式HP
Hタイプ 3LDK 70.05㎡
画像出典：ブランズ横浜いずみ野公式HP
平均坪単価は約280万円です。
基本的には田の字が主で共用廊下側の柱は食い込み、リビング横の洋室ウォールドアも1枚残ってしまうなど間取りのスペシャル感はありません。
2LDKでも浴室が1418サイズなのは良いですね。(いつもお伝えしているところですが1人暮らしであろうと3人暮らしであろうと1人で入浴する際の体サイズが家族数と関係ないわけで部屋が狭いから浴室も狭いというのは個人的には満足度が下がり好きではありません)
南西角のDタイプは西側に洋室をまとめているためリビングから西方向の眺望を楽しめないのは少々惜しく感じますが洋室の窓からは楽しめますね。
設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機はありますがトイレ手洗いカウンターなしなどもう一声コストをかけてくれると嬉しかった印象です。ただ、ゼッチマンションでリビングだけでなく主寝室想定の洋室にも床暖房が設置されます。
周辺相場を確認しましょう！
■グレーシアいずみ野
1996年築 いずみ野駅徒歩2分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約160万円
動き一例 約77㎡
新築時5300万円台
中古時3600万円台
■グレーシアステイツいずみ野
2008年築 いずみ野駅徒歩3分
新築時の坪単価約170万円
直近売り出し事例なし
上記相場からブランズ横浜いずみ野が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Dタイプ 4LDK 84.77㎡ 3階 7180万円 → 5600万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の機械式で33台(ハイルーフ対応11台)、設置率約45％です。
駐輪場も屋外で1世帯1台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約215円、ディスポーザーなしの外廊下ですが今の時代としては高くはないでしょう。エレベーターは1基です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グレーシアいずみ野 総戸数157戸 管理費㎡単価月額約184円
■グレーシアステイツいずみ野 総戸数157戸 管理費㎡単価月額約164円
【住むレーション】
［いずみ野線］
いずみ野 7:55発
弥生台 7:56着
緑園都市 7:59着
南万騎が原 8:01着
二俣川 8:04着
鶴ヶ峰 8:09着
西谷 8:12着
横浜 8:21着
いずみ野 7:50発
湘南台 7:57着
［いずみ野線(東急線・地下鉄線直通)］
いずみ野 7:50発
弥生台 7:51着
緑園都市 7:54着
南万騎が原 7:56着
二俣川 7:59着
鶴ヶ峰 8:04着
西谷 8:07着
羽沢横浜国大 8:10着
新横浜 8:15着
新綱島 8:19着
日吉 8:22着
武蔵小杉 8:26着
多摩川 8:30着
田園調布 8:32着
自由が丘 8:34着
学芸大学 8:38着
中目黒 8:42着
渋谷 8:46着
いずみ野 7:17発
二俣川 7:23着
鶴ヶ峰 7:28着
西谷 7:31着
羽沢横浜国大 7:35着
新横浜 7:40着
新綱島 7:45着
日吉 7:50着
武蔵小杉 7:54着
多摩川 7:57着
田園調布 7:59着
大岡山 8:02着
武蔵小山 8:07着
目黒 8:11着
白金台 8:14着
白金高輪 8:17着
三田 8:20着
芝公園 8:22着
御成門 8:24着
内幸町 8:26着
日比谷 8:28着
大手町 8:30着
いずみ野 7:24発
弥生台 7:26着
緑園都市 7:28着
南万騎が原 7:31着
二俣川 7:33着
鶴ヶ峰 7:36着
西谷 7:39着
羽沢横浜国大 7:43着
新横浜 7:49着
新綱島 7:56着
日吉 8:00着
武蔵小杉 8:04着
多摩川 8:07着
田園調布 8:09着
大岡山 8:12着
武蔵小山 8:17着
目黒 8:21着
白金台 8:24着
白金高輪 8:27着
麻布十番 8:30着
六本木一丁目 8:33着
溜池山王 8:35着
永田町 8:37着
四ツ谷 8:40着
市ヶ谷 8:42着
飯田橋 8:44着
後楽園 8:47着
横浜新道の上矢部ICは約4.9キロ、東名高速道路の綾瀬スマートICは約9.9キロという距離感です。
【総評】
のんのんびより系の長閑な街並みが大好きだけども足回りの良さもある程度は求めたいという方に合ってきますね。(駅距離ある戸建はNG等)
価格に関しては今の時代の新築マンションとしては抑えられているほうでしょう。
ただ、グレーシアステイツいずみ野が『ディスポーザーあり』『玄関前ポーチ＆トランクルームあり』『平置き駐車場で設置率100％』『平均専有面積約80㎡』と大量供給時代らしいゆとりがあっただけにそちらと比べてしまうと劣る部分は多いですね。(あちらは一種低層の低層マンションのためキャラクターは異なりますが)
もちろん新築らしい今どき感(ただ新しいだけでなくゼッチなど)もありますし大量供給時代のマンションと比べてしまうこと自体が酷ですからね…
今作の検討をきっかけにいずみ野線の雰囲気は気に入ったけどももう少し垢ぬけた街並みが好みとなればグレーシアウエリス横浜ゆめが丘のほうが合ってくるでしょう。
ゆめが丘駅前ではゆめが丘ソラトスが2024年7月開業予定ということで街並み全体としてはのんのんびより系でありながらも駅前はブランニューな街並みへと生まれ変わります。
いずみ野線だけの利便性で見れば特急と通勤特急が停車するいずみ野駅のほうが便利ですがグレーシアウエリス横浜ゆめが丘はゆめが丘駅徒歩1分に加えて市営地下鉄ブルーラインの下飯田駅も商業施設経由で徒歩5分のため2駅2路線を使い分けられるストロングポイントもあります。
『特急停車駅×駅徒歩5分』×『非特急停車駅×駅徒歩1分×ソラトス近接』、おそらくですが後者の方が高くなるとは思います。今作が坪単価280万円ほどですからグレーシアウエリス横浜ゆめが丘は坪単価300万円は超えてくるでしょうか。
近年はマンション価格高騰で『都心からグッと離れて検討しないと予算が届かない』という方も増えている印象です。
そんな中でいずみ野線は相鉄・東急新横浜線の開業で盛り上がりを見せていますし、元々成熟している緑園都市(それでも家を買いましたにも出てきた街です)など素敵な街が多いですから検討候補の一つにしてみると面白いのではないでしょうか。
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