今回ご紹介するのはグランアリーナレジデンスです!

[物件概要]

売主:名鉄不動産 近鉄不動産 京阪電鉄不動産 JR西日本プロパティーズ
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:68.82㎡~85.48㎡
総戸数:604戸
規模:14階建て
交通:東急田園都市線「つきみ野」駅徒歩12分 東急田園都市線・小田急江ノ島線「中央林間」駅徒歩19分
所在地:神奈川県大和市つきみ野1丁目
竣工予定:第1工区:2021年2月下旬 第2工区:2021年8月下旬

駐車場:604台(平置:99台 自走式:505台)月額500円~6000円
サイクルポート:604区画 月額100円
バイク置場:37台 月額1000円

地図はこちらです↓

画像出典:グランアリーナレジデンス公式HP

イオンつきみ野店跡地開発となります。

中央林間駅利用を謳っていますがドレッセ中央林間と違い徒歩19分と距離があります。高低差はあるもののつきみ野駅まで徒歩12分ですから駅遠と呼ぶほどではありませんがトレンドとしては真逆をいく立地条件です。とはいえイオン跡地だけあり広大な土地となりますし、それを活かして複合開発となりますから魅力も少なくありません。

敷地の南西側にはイオン系列のスーパーマーケット(スーパーマーケット真横にマンションへの出入り口あり)が2019年10月に先行開業、その北側にはクリニックモール(処方箋受付の調剤薬局併設予定)と戸建て(素敵ナイスの予定)、マンション1階部分には保育施設が開発される予定です。駅から距離があるものの敷地隣で日常の買い物を済ますことができるのはいいですよね。

外観に関してはブラウンと透明のガラス手摺を交えて高級感あるものとできていますし、背中側に関してもタイル張りかつスカスカの縦格子ではないなどコストカット満載の長谷工大規模マンションという感じは一切ありません。エントランスも別棟とできていますしエントランス周りやセンターガーデン(中庭)の植栽は豊かです。

このご時世としては珍しく平置き&自走式駐車場設置率100%、サイクルポート設置率100%となっています。駐車場出入り口にはシャッターゲートがありますし自走式の立体駐車場にはエレベーターが付いています。サイクルポートも全部とまではいきませんでしたが数区画ごとに柵が付いています(柵がまったくないサイクルポートだとドミノ倒しになってしまう)。

スーパーマーケットなどの敷地含めて敷地内に高低差があります。スーパーマーケット部分は少し下がっていますがその先の戸建て部分は少し上がります。その東側は若干下がりますから西向き住戸で抜けてくるのは4階ではなく5階想定となるので注意が必要です。敷地内の高低差を活かして中庭には展望デッキ的なスペースを設けています。これはディスカバみたいです!そういえばディスカバ完成したのですね。見に行かなくては。

先に述べたようにエントランスが別棟となっているのですが中庭側を窓としているためラウンジから自然と中庭を望むことができます。ただ、それくらいなら他の大規模マンションでも見かけるのですが今回大きく評価したいのは接道側も窓面豊かなのです。エントランス棟の中庭側と接道側の両方が窓面というのはなかなかお目にかかれないのです。接道面をガラスにしてしまえば外側(接道)から丸見えになってしまいますから接道面は一部のみを窓とすることがほとんどなのですがグランアリーナレジデンスは車寄せをしっかりと設けて接道と車寄せの間の植栽を豊かに、さらに!車寄せとエントランス棟までの間を植栽豊かにすることで接道面をガラスにしてもプライバシー性をある程度確保しつつ植栽を望むことができるわけです。これはかなり頑張ったなぁ~と。大きく評価できますね。素晴らしいですよ。

niko and…とのコラボマンションでラウンジのインテリアなどを監修してくれていますからとてもおしゃれな空間となっています。コンシェルジュはいませんがコーヒーマシンを設置してコーヒーなどを飲みつつ勉強したり来訪客とお話したりすることができます。エントランス棟にはラウンジ以外の共用施設を設けていませんから広々したものとなっています。

共用施設はC棟の1階に集約しておりブックラウンジ、パーティールーム、DIYスペース、ゲストルーム×2があります。DIYスペースを除けば中庭に面していますからこちらからも自然と植栽を望むことができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[B棟 西向き]

D2タイプ 3LDK 70.68㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)5800円
2階 3568万円 坪単価166万円(D2gタイプ)
3階 3468万円 坪単価162万円
4階 3478万円 坪単価162万円
5階 3498万円 坪単価163万円
6階 3538万円 坪単価165万円
7階 3558万円 坪単価166万円
8階 3578万円 坪単価167万円
9階 3598万円 坪単価168万円
10階 3648万円 坪単価170万円
11階 3698万円 坪単価173万円
12階 3758万円 坪単価175万円
13階 3858万円 坪単価180万円

B8タイプ 3LDK 70.68㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)5800円
2階 3568万円 坪単価166万円(B8gタイプ)
3階 3468万円 坪単価162万円
4階 3478万円 坪単価162万円
5階 3498万円 坪単価163万円
6階 3538万円 坪単価165万円
7階 3558万円 坪単価166万円
8階 3578万円 坪単価167万円
9階 3598万円 坪単価168万円
10階 3648万円 坪単価170万円
11階 3698万円 坪単価173万円
12階 3758万円 坪単価175万円
13階 3858万円 坪単価180万円

B9タイプ 3LDK 70.68㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)5800円
2階 3568万円 坪単価166万円(B9gタイプ)
3階 3468万円 坪単価162万円
4階 3478万円 坪単価162万円
5階 3498万円 坪単価163万円
6階 3538万円 坪単価165万円
7階 3558万円 坪単価166万円
8階 3578万円 坪単価167万円
9階 3598万円 坪単価168万円
10階 3648万円 坪単価170万円
11階 3698万円 坪単価173万円
12階 3758万円 坪単価175万円
13階 3858万円 坪単価180万円

C3タイプ 3LDK 68.82㎡ 管理費(月額)17000円 修繕積立金(月額)5650円
2階 3468万円 坪単価167万円
3階 3368万円 坪単価163万円
4階 3378万円 坪単価163万円
5階 3398万円 坪単価164万円
6階 3438万円 坪単価166万円
7階 3458万円 坪単価167万円
8階 3478万円 坪単価168万円
9階 3498万円 坪単価169万円
10階 3548万円 坪単価171万円
11階 3598万円 坪単価174万円
12階 3658万円 坪単価177万円
13階 3758万円 坪単価181万円

[C棟 南東向き]

F1タイプ 3LDK 70.74㎡ 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)5810円
3階 3618万円 坪単価169万円
4階 3668万円 坪単価171万円
5階 3688万円 坪単価171万円
6階 3718万円 坪単価173万円
7階 3758万円 坪単価175万円
8階 3778万円 坪単価176万円
9階 3798万円 坪単価177万円
10階 3818万円 坪単価178万円
11階 3858万円 坪単価180万円
12階 3888万円 坪単価181万円
13階 3918万円 坪単価183万円
14階 4098万円 坪単価191万円

H1タイプ 4LDK 77.87㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)6390円

画像出典:グランアリーナレジデンス公式HP

3階 4028万円 坪単価171万円
4階 4078万円 坪単価173万円
5階 4098万円 坪単価174万円
6階 4128万円 坪単価175万円
7階 4168万円 坪単価176万円
8階 4188万円 坪単価177万円
9階 4198万円 坪単価178万円
10階 4228万円 坪単価179万円
11階 4268万円 坪単価181万円
12階 4298万円 坪単価182万円
13階 4328万円 坪単価183万円
14階 4428万円 坪単価188万円

G5タイプ 3LDK 72.56㎡ 管理費(月額)18000円 修繕積立金(月額)5950円
2階 3698万円 坪単価168万円
3階 3698万円 坪単価168万円
4階 3748万円 坪単価170万円
5階 3768万円 坪単価171万円
6階 3798万円 坪単価173万円
7階 3838万円 坪単価174万円
8階 3858万円 坪単価175万円
9階 3878万円 坪単価176万円
10階 3898万円 坪単価177万円
11階 3938万円 坪単価179万円
12階 3968万円 坪単価180万円

J1タイプ 3LDK 73.78㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6050円

画像出典:グランアリーナレジデンス公式HP

2階 3798万円 坪単価170万円
3階 3798万円 坪単価170万円
4階 3848万円 坪単価172万円
5階 3868万円 坪単価173万円
6階 3898万円 坪単価174万円
7階 3938万円 坪単価176万円
8階 3958万円 坪単価177万円
9階 3978万円 坪単価178万円
10階 3998万円 坪単価179万円
11階 4038万円 坪単価180万円

I2タイプ 3LDK 73.78㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6050円
2階 3798万円 坪単価170万円
3階 3798万円 坪単価170万円
4階 3848万円 坪単価172万円
5階 3868万円 坪単価173万円
6階 3898万円 坪単価174万円
7階 3938万円 坪単価176万円
8階 3958万円 坪単価177万円
9階 3978万円 坪単価178万円
10階 3998万円 坪単価179万円

I4タイプ 3LDK 73.78㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6050円
2階 3798万円 坪単価170万円
3階 3798万円 坪単価170万円
4階 3848万円 坪単価172万円
5階 3868万円 坪単価173万円
6階 3898万円 坪単価174万円
7階 3938万円 坪単価176万円
8階 3958万円 坪単価177万円

K1タイプ 4LDK 81.94㎡ 管理費(月額)20300円 修繕積立金(月額)6720円
2階 4998万円 坪単価201万円
3階 4998万円 坪単価201万円
4階 5018万円 坪単価202万円
5階 5058万円 坪単価204万円
6階 5098万円 坪単価205万円
7階 5138万円 坪単価207万円
8階 5198万円 坪単価209万円

G4rタイプ 3LDK 72.56㎡ 管理費(月額)18000円 修繕積立金(月額)5650円
14階 4848万円 坪単価220万円

G5rタイプ 4LDK 84.26㎡ 管理費(月額)20900円 修繕積立金(月額)6910円
13階 5498万円 坪単価215万円

I1rタイプ 4LDK 85.48㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)7010円
12階 5598万円 坪単価216万円

I2rタイプ 4LDK 85.48㎡ 管理費(月額)21200円 修繕積立金(月額)7010円

画像出典:グランアリーナレジデンス公式HP

11階 5498万円 坪単価212万円

平均坪単価は約170万円です。

間取りに関しては一般的な田の字メインです。ただし戸建てとの比較検討や戸建てからの買い替えが多いエリアなのが影響してか収納力は豊富です。

設備仕様はディスポーザー・食洗機はありますが引き戸が下レールであったりトイレ手洗いカウンターがなかったり洗面台の収納にブルモーションがなかったり(キッチン収納にはあります)、可動式ルーバー面格子もなかったりとそれなりにはコストカットされています。構造は直床・二重天井です。天井高は階数にもよりますが2450mm~2550mmです。

外観や共用部にはしっかりとコストをかけていますが中身は豪華という感じはありません。

ただ、室内もniko and…とコラボしたパッケージを設けておりお部屋により価格は違うとのことでしたがざっくり70万円ほどで扉や水回り天板などをグレードアップすることができます。モデルルームは2部屋用意されており内1部屋はniko and…によるお遊び感満載となっており家具も同社の物が置いてありますからコラボパッケージにした際のイメージは付きやすいでしょう。

niko and…のコラボと言えばリビオ錦糸町が記憶に新しいところです。

住戸棟のエレベーターは7基となっており単純計算で1基あたり約86戸ですから苦しくありません。

ごみ置き場は先に竣工する第一工区と第二工区それぞれに一ヵ所ですからお部屋によってはそれなりに遠くなります。エレベーターの待ち時間はタワマンより短くなりがちですが横移動が多いのが板状大規模マンションの辛いところですね(そもそもタワマンには各階ごみ置き場があることが多い)。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモつきみ野プライムコート 1996年築 つきみ野1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約90万円

・ソルスクエアメイツ中央林間 2012年築 下鶴間 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・クリオ中央林間 2013年築 下鶴間 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約140万円

・デュオヒルズ中央林間 2015年築 つきみ野1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約135万円

上記相場からグランアリーナレジデンスの将来価値を予想すると

J1タイプ 3LDK 73.78㎡ 5階 3868万円(新築時) → 3200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地南側

建設地周辺動画

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線]

中央林間 8:13発
長津田 8:18着
青葉台 8:22着
あざみ野 8:27着
たまプラーザ 8:29着
鷺沼 8:32着
溝の口 8:37着
二子玉川 8:41着
三軒茶屋 8:51着
渋谷 8:58着
表参道 9:01着
青山一丁目 9:04着
永田町 9:07着
半蔵門 9:09着
九段下 9:12着
神保町 9:14着
大手町 9:17着

つきみ野 8:09発
南町田 8:10着
すずかけ台 8:12着
つくし野 8:14着
長津田 8:17着

[小田急江ノ島線]

中央林間 8:08発
相模大野 8:12着
町田 8:16着
新百合ヶ丘 8:27着
登戸 8:37着
下北沢 8:48着
代々木上原 8:51着
新宿 8:57着

中央林間まで(つきみ野駅経由ですが乗降取り扱いはなしの予定)の住民専用シャトルバスが運行されます。

朝と夜のみですから戸当たり負担は3000円~4000円程度とのことで全戸管理費に上乗せ(シャトルバス運営が維持しやすい一方で使わないと損のためそこそこ混みあうことが多いパターン)となっています。

混みあうことも想定して車両を座席27、立ち含めて59名ほどまで乗車できる大きさとしています。運行は大新東です。シャトルバスではないですがほぼ住民利用となるレイディアントシティ横濱ル・グランブルーの路線バスでお馴染みの会社です。

ちょいと渋滞の多いエリアではありますがシャトルバスは右折を極力少なくしたルートとなっており私自身も朝早くに現地へ出向き車で走ってみましたが渋滞にハマることはありませんでした(その代わり少し遠回りするルートです)。

駐車場設置率100%であるようにほとんどの購入検討者が車所有もしくは所有予定となると思われますがイオンモール座間や大和オークシティ、2019年11月にオープンする南町田グランベリーパークなど出かける先が多いですから休日の楽しみは多いですね。横浜町田ICへもアクセスしやすいですから遠出の際も便利です。

通学校の林間小学校まで徒歩13分、鶴間中学校まで徒歩14分という距離なのはファミリー層にとっては懸念材料となりそうです。

【総評】

建築費がお安かった2000年代前半あたりによく見かけた大規模マンションですね。今となっては大規模マンションであれ近郊・郊外では外観やランドスケープに力を入れにくくなっている時代ですから懐かしさすら感じました。

駅から距離がある(つきみ野駅はそう遠くないですが)わけで価格がお安いことは当然なのですが安かろう悪かろうではなく外観やランドスケープにしっかりと力を入れているのは素晴らしいです。植栽の豊かさや外観の造りこみなどは同じ長谷工の大規模であるシントシティより上であることは確かです。もちろんシントシティは立地の魅力が大きいわけで建築費にコストを回せなかったという事情もあるのでしょうけども長谷工の近郊・郊外型大規模マンションの中でもグランアリーナレジデンスは頑張っているほうであるということを伝えたいのです。(不動産価値としては当然ながらシントシティのほうが強いですが同じ長谷工の供給中大規模マンションということで名前を出しました)

ドレッセ中央林間とも比較しなければいけませんね。

ドレッセ中央林間も長谷工による大規模マンションですがグランアリーナレジデンスと同じく植栽計画などなど頑張っているほうですからそこはどっこいどっこいで立地としては中央林間徒歩5分のドレッセ中央林間が当然ながら優れています。

あとは価格差をどうとらえるかです。坪単価にして約35万円、70㎡換算で700万円以上の差となります。毎月の支払いにすると約2万円ほどです。(管理費はグランアリーナレジデンスのほうがお高めですが駐車場代はグランアリーナレジデンスのほうがお安いため維持費はここでは無視)

徒歩14分ほどの差で毎月2万円が浮くことをどう感じるかでしょう。こればかりは価値観次第です。

あとはグランアリーナレジデンスのほうが背中側に住宅街を背負うためつきみ野の良き環境の恩恵を受けることができます。中央林間を謳いつつもつきみ野のマンションですからつきみ野の雰囲気が好きかどうかも判断の分かれ道になるでしょうか。比較検討できるマンションが近くにあるというのは検討者側にとっては迷うけれどもプラス材料(ドレッセがなければここまで外観やランドスケープに力を入れなかったかもしれない)も多いのです。

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