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今回ご紹介するのはリビオシティ文京小石川です！

［物件概要］

定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）
※解体期間を含むため居住期間は約70年

売主：日鉄興和不動産　東京建物　中央日本土地建物　住友商事
設計：長谷工コーポレーション
デザイン監修：IAO竹田設計
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：35.89㎡～95.57㎡
総戸数：522戸 （他店舗1区画）
規模：A棟10階建て　B棟～E棟7階建て

交通：
東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分
都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分
都営三田線「白山」駅徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分

所在地：東京都文京区小石川4丁目
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年3月中旬

駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：2段上部ラック式249台・2段下部スライド式436台、スライド式86台：771台
バイク置場：53台

地図はこちらです↓

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

大江戸線と三田線の春日駅から徒歩11分、丸ノ内線と南北線の後楽園駅から徒歩12分、丸ノ内線の茗荷谷駅から徒歩13分、一番近いのは白山駅で徒歩10分、千川通り沿いに位置しています。

従前は共同印刷の工場と事務所があった土地の一部となります。新社屋は2022年に今作建設地の隣地で完成移転済み、共同印刷からしますと今作建設地はいわゆる遊休地となるため眠らせておくくらいなら運用しようという流れで定期借地権の分譲マンション開発がおこなわれることになりました。

大正時代からの地主ですから『手放したくない土地』、もっと言えば『手放してはいけない土地』という考えになることに違和感はないですね。

もちろん住宅検討者からすれば所有権であれば最高だったのですが…(以前と比べて定期借地権だからかなり安いという時代でもないため尚更)

新社屋は当地の建物に長年深い関わりのある清水建設が担当しましたがリビオシティ文京小石川は長谷工コーポレーションが設計・施工を担当しているためその歴史の継承はなされなかったようです。長谷工コーポレーションだからダメだということはまったくもってなくむしろ安心感あるわけですが、建築看板時点ではこの地だからこそ清水建設設計・施工の分譲マンションだとよりスペシャルになったと思いを馳せてはしまいましたがデザイン監修にIAO竹田設計が入っていることもありかっこよくて安心しました。

文京区の非タワマン大規模マンションとしては敷地面積約1万㎡のインペリアルガーデンがパッと思い浮かぶわけですが今作の敷地面積は1万2千㎡オーバーとなり『文京区最大規模』の分譲マンションとなります。(総戸数としてはタワマンではありますがパークコート文京小石川ザタワーのほうが多いです)

まとまった土地の確保が難しい文京区においてこの規模感はかなりのかなりスペシャルです。

ただ、従前が工場であったように文京区の中でも準工業エリア(用途地域が準工業)ですから『文京区の高級住宅街』感はありませんので建設地周辺に地縁のない中広域検討者が建設地へ訪れると『ん？文京区？』となってしまうことも少なくないであろう点は注意が必要です。

また、春日駅よりかは標高が高いもののエリア内比較としては高台ではないためハザードマップ上では建設地周辺にうっすらと色がついてしまっているため水害面を気にされる方にはあまり合ってきません。(文京区×高台の物件は数多くある)

春日駅と後楽園駅へは若干の下り、茗荷谷駅へはしっかりとした上り坂(桜の時期はあえて歩きたい)、白山駅へはしっかりとした上り坂と下り坂といずれもフラットアプローチではないですし徒歩10分を超えてしまいます。その中でも春日駅と後楽園駅が一番行き来しやすいという体感でした。

上記の通り春日エリアの物件比較としてはお世辞にも足回りが特別良いとは言えない立地ではありますが日常の買い物はまいばすけっとが徒歩3分、肉のハナマサが徒歩5分、ダイエーが徒歩7分、クイーンズ伊勢丹が徒歩8分、三徳が徒歩9分、文京ガーデンのマルエツが徒歩11分など現在でも選択肢がある中で敷地内にも店舗面積1700㎡超(エリア内比較としては広いです)のスーパーマーケットを誘致予定であるのはとてもとても大きな魅力となってきます。

細かい運行形態は未定ですがマンションと春日・後楽園駅を結ぶ専用シャトルバスも運行されます。住民がお金を出し合うことになるわけですが今回は管理費込となるため使わない方からするとコストパフォーマンスが悪くはなってしまうのですが管理費込みにしておかないと運賃だけでは賄えずにすぐ廃止になりかねないですから良い徴収方法だとは思います。

1台運用で20分毎のピストン運行を予定しているとのことです。路線バスではないため自動車教習所や学校のバスなどと同じくしっかりとした停留所はないためマンション側も駅側も乗降場所は行政と調整していくとのことでした。

余談ですが私自身も住民専用シャトルバスが運行されている分譲マンションを購入して住んだことがあるのですが運賃で賄う徴収方式であったため途中で採算が合わなくなり(当初数年間分はデベロッパーが負担していた)運行本数や委託業者を調整したという経験があります。その後すぐに売却してしまいましたが築15年前後経過する今でもシャトルバスが運行されているためうまく回っているようです。

東京ドームシティへ散歩がてら行き来できるのは大人も子供も楽しいですし、将来の再開発への期待も高まります。

通学校は改築工事が進む柳町小学校で徒歩5分、3S1K(誠之、千駄木、昭和、窪町)ではありませんが近い距離にあります。受験率が高いことは言わずもがなですが茗台中学校も徒歩9分と高低差はあれど近いほうです。

建設地は横長の土地形状で北東側の千川通り沿いのみ接道しています。ただ、その接道面の間口としてはかなりのものですから一面接道ながらも苦しさはありませんし千川通りは背中側のため多くの住戸で音ネックを無理なく回避できます。

今作のウィークポイントとしては詰め込み感の強さですね。これは背の高さが出せないため致し方ないのですがA棟～E棟までけっこうびっしりと詰め込んでいますし棟毎の間にスペシャルな中庭があるわけでもありません。(ラウンジ前に中庭はありますがそこまで広くはない)

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

主開口部として眺望と日当たりの条件が良いのは南西向きのE棟となります。向かいはお寺関連の建物とお墓のため気になる人には選びにくいですが日当たりはもちろん視界抜けする住戸が多くあります。

次に日当たりはそこまで望めないものの眺望が良いのはマンションの顔にもなる北東向きのA棟です。千川通りを挟んでマンションと被る列と被らない列で眺望差は大きいですが視界抜けする住戸が多くあります。真北ではないですから時間帯によっては東からの日が入ってくるでしょう。ただし千川通り沿いのため音ネックはあります。

南東向きのBe棟とC棟は敷地内の駐車場もしくは店舗部分を挟んで向かいの棟の共用廊下を望む内向きの眺望となります。抜け感はないですが将来的にも変わらないというメリットはあります。

北西向きのBw棟は外向きではありますが共同印刷の新社屋、南東向きのD棟も外向きですが正面にフクダ電子の建物とユーカリハイツ小石川、斜めにシティテラス文京小石川が被ってきます。ユーカリハイツ小石川は1983年築、当時のルールで建設されたため11階建てとエリア内では背が高く(既存不適格)離隔はあるものの最上階でも抜けてこず共用廊下が壁のようになってしまいます。

ただ、離隔がしっかりととれており南東向きですから日当たりは良いですね。Bw棟も共同印刷の新社屋が新しい建物ですから嫌な感じの壁ではありません。

そのため客観的に見て条件が良いのは『A棟で向かいの建物と被らない住戸』『D棟の南寄り角住戸(バルコニーを抜ける南西側に配しています)』『E棟』となってくるでしょう。もちろん好み次第ではありますが今作は中長期的に住む目的で購入される方ばかりでしょうから『少し背伸びしても条件良い部屋』を選んでおきたいところではありますね。

日当たりや眺望だけでなく『エントランスに近いほうが良い』『共用施設が近いほうが良い』『ごみ置場が近いほうが良い』『エレベーターが近いほうが良い』『あえて奥へいき喧騒から離れたい』などなど大規模板状マンションだからこそマンション内での動線も意識して選びたいところです。エレベーターは5基（90m分）ありますが住まう部屋によっては自分が住まう階に着いてからけっこうな距離を歩く必要があります。春日・後楽園駅寄りにサブエントランスがあったりと気を使ってくれているところはあれどそもそもが一面接道がゆえにエントランス場面からだいぶ遠くなる部屋も多いです。

共用施設に関しては文京区物件としては替えが効かないレベルでスペシャルですね。

左右にソファとテーブルを配した二層吹き抜けのエントランスホール正面には中庭、そこに沿うように定期的に書籍が入れ替わるライブラリーラウンジと高原の別荘地をイメージしたゲストルーム、ゴールドジムスタッフ全面協力のフィットネスラウンジ、貸切利用も可能なマルチラウンジ、2階には個室完備のワーク＆スタディルーム、そしてB棟の屋上には植栽＆景石豊かで芝生のフリースペースとウッドデッキにガーデンパラソルなども配された天空の杜をイメージしたテラスが設けられます。

1階の中庭の規模が敷地面積からすると少々物足りないことをしっかりと、いや超えるレベルでカバーしてくれています。1階は眺める杜、2階は多様な目的で楽しめる杜と『2つの杜』がマンション内にある形になります。贅沢な屋上テラスと言えば最近ですとパークシティ高田馬場が記憶に新しいところですね。

全体的に緑を感じさせてくれる共用空間となっており通るだけで癒されますから使う方も使わない方もハッピーですね。屋上テラスに関しては共同印刷の社屋からも見えてくるためそちらでお勤めの方の癒しにもなりそうですし、今作にお住いの方からしても他のマンションからがっつり見えてしまうような場所ではないためプライベート感高い空間となるなどwinwinなランドスケープとなっています。

屋上テラスへはエレベーターにてダイレクトで行き来できます。(屋上テラスへ行き来しにくい物件もある)

外観デザインに関しては素材の異なる太めの縦ラインと横ラインを組み合わせることで重厚感を出していますし、二層吹き抜けのエントランスホールは窓面も大きいですから夜の雰囲気もたまらなく良い物となることでしょう。接道面も植栽豊かですし館銘板の景石もかっこいいですね。多種類の素材を採用して部分部分にこだわっており単調になってしまっている部分がない(外周部から見える部分)のですよね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［A棟　北東向き］

A-76Aタイプ　3LDK　76.81㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　13900万円台　坪単価598万円

A-57Pタイプ　2LDK　57.40㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　9500万円台　坪単価547万円

A-71Mタイプ　3LDK　71.63㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　11900万円台　坪単価549万円
8階　14000万円台　坪単価646万円

［Bw棟　北西向き］

Bw-59C2タイプ　2LDK　59.17㎡
4階　9500万円台　坪単価530万円

［Be棟　南東向き］

Be65H4タイプ　3LDK　65.65㎡
4階　10000万円台　坪単価503万円

［D棟　南東向き］

D70Gタイプ　3LDK　70.36㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　11600万円台　坪単価545万円

D-85Aタイプ　4LDK　85.81㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　17900万円台　坪単価689万円

［E棟　南西向き］

E-61Mタイプ　2LDK　61.02㎡
4階　10300万円台　坪単価558万円

E-72Jタイプ　3LDK　72.53㎡

画像出典：リビオシティ文京小石川公式HP

4階　12900万円台　坪単価588万円

平均坪単価は約600万円です。

あくまで予定価格ではありますが坪単価500万円台もある一方で坪単価700万円台もあるなど眺望や採光、ルーフバルコニーや角住戸などなど条件による単価差がしっかりと付いています。良い意味で迷わせてくれるような価格設定ですね。

間取り形状はボリュームゾーンとしては一般的な田の字となりますがワイドスパン住戸やルーフバルコニー付き住戸もあるなど第一期場面では好みのプランが見つけやすいかと思います。個人的に良いと感じたのはBw棟の最上階ルーフバルコニー(主開口部のバルコニーが奥行きある)タイプです。共同印刷の新社屋が被ってはきますが11mのワイドスパンで無理なく3LDKとしても暮らせる4LDKになっています。

もちろん単価帯からすればインペリアルガーデンのように2戸に1基のエレベーターで内廊下の棟があったりしたら部屋選びもより面白かったですね。ただ、サンドイッチのB棟は吹き抜けを設けることで屋内廊下風ながら自然光を取り入れることができたり共用廊下側の洋室で通風を確保できたりという工夫も見られました。

設備仕様としてはディスポーザー、深型食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、バルコニー防水コンセント、玄関・廊下・洗面・トイレ床タイル、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯なりに充実しています。

玄関電子錠がオプションでも対応できないのは惜しいですがゼッチと認定低炭素住宅という今どき感もあります。テラスとルーフバルコニー住戸はスロップシンクが設置されます。1LDKは一部設備仕様が異なります。

ただ、天井高と窓が…基本天井高は2460mmと低めですし、サッシも2000mmくらいしかないです。モデルルームでも体感できるため入居後に思っていたのと違うということにはならないですが坪単価600万円としてはかなり物足りないです。

インペリアルガーデンは基本天井高2500mmに対して2390mmのハイサッシ、さらに天カセを採用していましたからそちらと比べると弱くはなってしまいます。インペリアルガーデンに関しては両面アウトフレームでしたし…リビオシティ文京小石川が世に出てきたことでインペリアルガーデンがより評価されることになりそうです。

インペリアルガーデンもガーデンを名乗る割にこれといった中庭はなかった(緑地があるのみ)などツッコミどころはありましたがスペック面ではもっともっと頑張っていましたからね…比べるのが酷なことはわかっているのですが…

構造は二重床(床スラブ厚200mm～280mm)・二重天井です。共同印刷の本社新社屋は免震であったため今作もそれくらいの安心感を加えてくれるとより嬉しかったところではありますね。

周辺相場を確認しましょう！

■ユーカリハイツ小石川

☆山万分譲物件☆

ベイエフエム『YAMAMAN presents MUSIC SALAD FROM U-kari STUDIO(ミュージックサラダ)』の月曜日担当は能登有沙さんです！！

1983年築　春日駅徒歩10分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約300万円(リフォームありの場合は坪単価約380万円)

■グランスイート文京小石川

2005年築　春日駅徒歩11分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約410万円

動き一例

約67㎡
新築時3800万円台
中古時8400万円台

■ディアナコート小石川播磨坂

☆窪町小学区☆

2014年築　茗荷谷駅徒歩6分

新築時の坪単価約365万円
現在の坪単価約600万円

動き一例

約74㎡
新築時7700万円台
中古時13500万円台

■インペリアルガーデン

2015年築　千石駅徒歩9分

新築時の坪単価約435万円
現在の坪単価約640万円

■ディアナコート小石川竹早

2015年築　茗荷谷駅徒歩8分

新築時の坪単価約365万円
現在は坪単価約485万円

動き一例

約74㎡
新築時7800万円台
中古時10800万円台

■パークコート文京小石川ザタワー

2021年築　春日駅直結

新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約900万円

動き一例

約73㎡
新築時11700万円台
中古時22000万円台

■シティテラス文京小石川

2023年築　後楽園駅徒歩11分

新築時の坪単価約480万円　※現在は坪単価700万円前後
新築販売中

上記相場からリビオシティ文京小石川が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A-76Aタイプ　3LDK　76.81㎡　4階　13900万円台　→　13000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置き1台以外は屋外の機械式で億ションらしさはまったくの0です。駐車場事情にこだわる方には合わないマンションです。設置率は約21％、出入口にリングシャッターが設置されます。

駐輪場も屋外です。設置率は約147％、1LDKもあるとはいえ子育てファミリーがボリュームゾーンとなるマンションなのですから1世帯2台分は設置してほしかったですね…

歩車分離されているのは良いのですが乗り物系は弱いマンションとなります。

あくまで予定ですが管理費は㎡単価月額約450円、ディスポーザー、豪華な共用施設と植栽、シャトルバス代込みではありますがお高いですね…ごみ置場も1ヵ所ですので。ただ、ごみ置場にダストドラムがあるのは良いですね。(ごみ置場が綺麗に保たれやすい)

管理体制は24時間有人管理＆コンシェルジュサービスです。

地代に関しても前払い一括型ではないですし返還時に解体義務があるため、そのコストもなかなか重たいです。

～70㎡の場合のざっくり予定維持費～

管理費・修繕積立金・解体準備金・地代：月額約58000円台

～支払一例～

A-71Mタイプ　3LDK　71.63㎡
4階　11900万円台　坪単価549万円

35年フルローン　変動金利　維持費込み：月額約36万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ディアナコート小石川播磨坂　総戸数21戸　管理費㎡単価月額352円　ディスポーザー　内廊下

■インペリアルガーデン　総戸数167戸　管理費㎡単価月額295円　ディスポーザー　一部内廊下　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス

■パークコート文京小石川ザタワー　総戸数571戸　管理費㎡単価月額439円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス

■シティテラス文京小石川　総戸数120戸　管理費㎡単価月額385円　ディスポーザー

【住むレーション】

［大江戸線］

春日　8:06発
飯田橋　8:08着
牛込神楽坂　8:10着
牛込柳町　8:12着
若松河田　8:14着
東新宿　8:16着
新宿西口　8:19着
都庁前　8:22着

春日　7:59発
本郷三丁目　8:00着
上野御徒町　8:03着
新御徒町　8:04着
蔵前　8:06着
両国　8:09着
森下　8:11着
清澄白河　8:12着
門前仲町　8:15着
月島　8:18着
勝どき　8:20着

［三田線］

白山8:05発
千石8:06着
巣鴨8:08着

春日　8:01発
水道橋　8:02着
神保町　8:04着
大手町　8:08着
日比谷　8:10着
内幸町　8:12着
御成門　8:14着
芝公園　8:16着
三田　8:18着

［南北線］

後楽園　8:06発
東大前　8:08着
本駒込　8:10着
駒込　8:12着

後楽園　8:03発
飯田橋　8:05着
市ヶ谷　8:07着
四ツ谷　8:09着
永田町　8:12着
溜池山王　8:14着
六本木一丁目　8:17着
麻布十番　8:19着

［丸ノ内線］

茗荷谷　8:00発
新大塚　8:01着
池袋　8:05着

後楽園　8:05発
本郷三丁目　8:06着
御茶ノ水　8:08着
淡路町　8:10着
大手町　8:12着
東京　8:14着
銀座　8:16着
霞ヶ関　8:19着

［空港リムジンバス］

東京ドームホテル　8:45発
成田国際空港第3ターミナル　10:22着
成田国際空港第2ターミナル　10:25着
成田国際空港第1ターミナル　10:30着

高速道路の出入口が近いというほどではないものの千川通りを下るルートと護国寺側へ回るルートを使い分けることができます。

【総評】

ありがとう 定借だけどいいマンションです(太田胃散風)

子育てファミリーの需要に対して3LDKが足りていない文京区において総戸数500戸超(一部1LDK～2LDKですがボリュームゾーンは3LDK)を供給してくれるとは…本当に本当に『地主様ありがとうございます』ですよね。

胃が痛くなるくらいマンション価格が高騰しているわけですが『定借だからこその価格』は手が出しやすいです。(MAXの予定価格ですから正式価格はもう少しお安いと嬉しいですね。ただ、反響とれてますから微調整はあれど弱気になることは考えにくいかと思います)

高い維持費を足した毎月の支払いで見れば『所有権に近い支払額』にはなってしまうものの『所有権でリビオシティ文京小石川を超える規模感のマンションはない(キャラクターの異なる駅直結タワマンを除く)』わけですから『定期借地権でないと手に入らないレベルのマンション』と割り切って購入しやすいことでしょう。

定期借地権と言っても70年ですからファーストオーナーであれば所有権感覚で住めますからね。(人生100年時代とはいえ今時点で検討している人のほとんどがリビオシティ文京小石川の借地満了を見ることは難しい)

出口戦略としては所有権のほうがそりゃ手堅い(定期借地権が値上がるマーケットなら所有権はより値上がりやすい)ですが定期借地権だから資産性が厳しいというわけではありません。『10年後、残り60年分の価値はどんなものか』と客観的に考えて見るとわかりやすいでしょう。

そして、価格だけじゃなくスペシャルな外観デザインと共用施設などなど。文京区のフラッグシップマンションに相応しい建物となっているのも本当に本当に『事業者さんありがとうございます』ですよね。

もちろんどんなマンションであろうと元々の土地所有者さん、そして事業者さん(関わる全ての人)に感謝感謝なわけですが、そんな中でも今作はスペシャルすぎますよね…文京区でこんなマンションが見れることになるとは…(記事を書いていて涙が出てきます)

文京区が第一希望で『ディアナコート小石川播磨坂レジデンスは手が届かない(部屋にもよりますがリビオシティ文京小石川よりも3割くらいは高いです)』『文京区でスペシャルな大規模マンションに住みたい』という方で予算届くなら迷わずGOすべきでしょう。

ただ…まぁ…これは繰り返しになりますが…唯一テンション上がらない、いや、言葉包み隠さず言えばテンション下がるのは室内ですね…

文京区オンリー検討であれば気にされない方ばかり(枝葉の部分)でしょうけども中広域検討者で目が肥えてしまっていると『坪単価600万円でこれ…』ってなることでしょう。もちろん不動産価格の多くは立地代であることは百も承知なのですが億ションらしさはまったくないですね。

坪単価400万円くらいで販売していたばかりの板橋区アドレスのプラウドシティ小竹向原よりもガクッとレベルが下がりますからね…

『立地で勝負できるので気にしないでしょ？』と足元を見られてしまっていますのでそこを枝葉の部分と考えられるかどうかで評価が大きく分かれることでしょう。

自信をもって言えることとしては『定期借地権だから購入を見送るのは本当の本当にもったいない』ということです。

繰り返しになりますが文京区第一希望の場合、『定期借地権でないと買えないレベルのマンション』なのですから。

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