ジオ蕨中央　価格と間取り　目立つものはないですがすべてが堅実

今回ご紹介するのはジオ蕨中央です！

［物件概要］

売主：阪急阪神不動産
設計：埼玉建興一級建築士事務所（意匠・設備）　光建築設計事務所（構造）
施工：埼玉建興
価格：5090万円～5990万円
専有面積：65.98㎡～70.01㎡
総戸数：33戸
規模：6階建て
交通：JR京浜東北線「蕨」駅徒歩11分
所在地：埼玉県蕨市中央2丁目
竣工：2024年2月28日
引き渡し予定：2024年9月下旬

駐車場：13台（平面式駐車場10台、専用駐車場3台)月額13000円～16000円
自転車置場：63台（平面:2台、下段スライド式3人乗り:8台、下段スライド式:29台、上段スライド式:24台）月額200円～700円
バイク置場：3台　月額2000円

管理費（月額）14970円～15890円
修繕積立金(月額)7920円～8410円

地図はこちらです↓

画像出典：ジオ蕨中央公式HP

JR京浜東北線の蕨駅から南西方面へ徒歩11分、以前ご紹介したプラウド蕨のすぐ近くで蕨市中央プールと金山公園の東側となります。

線路からはしっかりと離れた住宅街(用途地域も第1種住居地域)で周辺には戸建も多く『駅から離れただけの価値』を感じられる立地です。

もちろん『もう少し駅に近ければ…』とはなりがちな距離感ではありますが川口市の新築マンションも駅遠が増えていますし、今後再開発のある西口側で徒歩11分ですから後ほどご紹介する間取りや価格の魅力を考えれば繰り返しになりますが全体で見ても『駅から離れただけの価値』を感じることができますので駅距離を呑める方には良い出物と言えるでしょう。

その再開発タワーマンションは住友不動産主導ですからお安くはないでしょうし、商業や図書館などの公共施設も充実することになるため今作に住まう方にとっても利便性という面で恩恵を受けることは間違いないでしょう。蕨駅西口再開発事業は2027年に全体竣工を予定しています。

日常の買い物は線路寄りのヤオコーが徒歩7分、蕨駅近くへ出ればマルエツ、西友、東武ストア、ライフ、自転車であればビバモール蕨錦町(旧イトーヨーカドー・スーパーはヤオコー)もありますから徒歩での近さにこだわらなければ選択肢が充実しています。ディスカウントストアとしてはジェーソンが徒歩2分、コンビニはセブンイレブンが徒歩1分です。

そもそもエリア柄マイカー派ばかりですからイオンモール川口前川、イオンモール川口、イオンモール北戸田、アリオ川口、ララガーデン川口などサクッと行き来できる大型商業施設で日常の買い物＋αを楽しむ方も多いでしょう。

賃貸ではありますが個人的にも住んだことがある馴染み深い街の一つです。何かパッと輝くものはない街ですが隣接行政の川口市合わせて日常の買い物が便利ですし都心もほど近く住みやすいコンパクトシティでした。

通学校は中央東小学校で徒歩7分、第一中学校で徒歩13分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついてきます。

現在は北・東・南の三方角地、土地形状が南北に長いため主開口部は南向きと東向きとしています。従前は賃貸マンションがありました。

南方面も東方面も接道の先にあるのは背の低いアパートや戸建てのため4階でも眺望がひらけてきますし1階でも日当たり良好です。目の前の通りはバス通りでもありそれなりの交通量はありますがその代わり日当たりと眺望が守られるわけでトレードオフとも言えるでしょう。

今作は竣工販売となります。

日当たりや眺望、交通量や電線の気になり具合なども実際の部屋から確認することができます。

接道からすぐに風除室へ入ることになりますがその正面のホール(ラウンジ兼)の先に中庭があり奥行きを感じることができますし、その中庭(見るための空間)がエレベーターまで続いているため建物へ入ってからのアプローチとしては総戸数からすればしっかりとしたものになっています。

ラウンジ兼のエントランスホールは白基調でトンネル型のへっこみの中に照明器具を配した優しい空間ですし、風除室を少し引っ込ませてその周りに間接照明を配しているため夜の雰囲気も良さそうですね。

外観デザインとしても正面は南棟も東棟もガラス手摺と木調ルーバーを組み合わせて隣戸境もコンクリート(内側をタイル貼りとしているため美しさもある)とすることで横と縦どちらのラインも強調された分譲マンションらしさをしっかりと感じることができます。ただ、共用廊下側はスカスカ格子というのが気になりますね…(接道からも見えてしまう)

価格と間取りの一部を共有いたします！

A1タイプ　3LDK　70㎡

画像出典：ジオ蕨中央公式HP

4階　5990万円　坪単価282万円

A2タイプ　3LDK　70.01㎡

画像出典：ジオ蕨中央公式HP

3階　5790万円　坪単価273万円

B1タイプ　3LDK　65.98㎡

画像出典：ジオ蕨中央公式HP

3階　5090万円　坪単価255万円

Cタイプ　3LDK　66.54㎡

画像出典：ジオ蕨中央公式HP

5階　5490万円　坪単価272万円

平均坪単価は約270万円です。

今の時代にしては専有面積調整も控えめですし8m超のワイドスパン住戸もあるなど間取り面も良好です。廊下が短いですし柱の食い込みも少ないなど有効面積が多くなっているのも好印象です。

設備仕様としてはディスポーザーとトイレ手洗いカウンターはない(スタイリッシュなタンク式)ですし浴室ブラケットライトであったりはしますが食洗機、キッチン天板御影石、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など単価帯からすれば悪くないでしょう。構造は直床(床スラブ厚225mm～255mm)・二重天井、基本天井高は2450mm～2470mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■シティタワー蕨

2010年築　蕨駅徒歩2分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約270万円

動き一例

約72㎡
新築時5200万円台
中古時6200万円台

■プラウド蕨

2018年築　蕨駅徒歩9分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約250万円

動き一例

約70㎡
新築時3900万円台
中古時4800万円台

上記相場からジオ蕨中央が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A2タイプ　3LDK　70.01㎡　3階　5790万円　→　4900万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下と屋外混在ですべて平置き、1階住戸の専用駐車場合わせて設置率約39％です。

～駐車場サイズ～

全長4200mm(1台)5000mm(12台)×全幅2500mm×全高2100mm(5台)

駐輪場も建物下と屋外混在で設置率約190％です。

三方角地を活かして歩車分離がしっかりとなされています。

管理費は㎡単価月額約227円、ディスポーザーなしの外廊下ですが総戸数からすれば抑え目ですね。平置き駐車場が活きてきていることでしょう。エレベーターは1基(分速60m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティタワー蕨　総戸数285戸　管理費㎡単価月額約290円　ディスポーザー　24時間有人管理　内廊下　各階ごみ置場

■プラウド蕨　総戸数58戸　管理費㎡単価月額約210円

【住むレーション】

［京浜東北線］

蕨　8:02発
西川口　8:05着
川口　8:08着
赤羽　8:11着
東十条　8:14着
王子　8:17着
上中里　8:19着
田端　8:22着
西日暮里　8:24着
日暮里　8:26着
鶯谷　8:28着
上野　8:30着
御徒町　8:32着
秋葉原　8:34着
神田　8:36着
東京　8:39着
有楽町　8:41着
新橋　8:43着
浜松町　8:46着
田町　8:48着
高輪ゲートウェイ　8:50着
品川　8:52着