今回ご紹介するのはオープンスクエア南栗橋です!

[物件概要]第一期販売戸数25戸

売主:オープンハウス・ディベロップメント
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2798万円~4648万円
専有面積:67.78㎡~83.52㎡
総戸数:107戸
規模:10階建て
交通:東武日光線「南栗橋」駅徒歩2分
所在地:埼玉県久喜市南栗橋4丁目
竣工予定:2023年4月下旬

駐車場:78台(月額3500円~7500円)身障者用1台含む
駐輪場:215台(月額150円~500円)
バイク置場:6台(月額1500円)

管理費(月額)13300円~16400円
修繕積立金(月額)6110円~7520円

地図はこちらです↓

画像出典:オープンスクエア南栗橋公式HP

南栗橋駅に降り立ったことがなくとも半蔵門線と日比谷からでも終着設定があるため名前を聞いたことがあるという方は多いのではないでしょうか。1986年開業ということでそこまで古い駅ではなく、むしろバブル景気の波に乗る気満々の時代だったことでしょう。バブルの終わりがもっと遅かったのであれば開発済みの街だったかもしれないですね。少し走れば利根川となるためぎりぎり利根川超えとならない埼玉県です(利根川を超えても加須市が交わるため日光線の埼玉県内最北端駅ではありません)。

私自身は2018年にラウンドワンスタジアムさいたま・栗橋店へ訪問して以来のため約4年ぶりとなります。

アドレスは久喜市です!

東武日光線とはいえ都心からの直通電車が入ってくる駅ですから運行本数も充実しています。南栗橋駅以北(栗橋駅はJR宇都宮が利用できるため不便ではない)は非都心直通の短い車両ばかりとなりますし運行本数もグッと減ります。また、南栗橋駅は始発駅のため座っての通勤が可能です。

オープンハウスのオープンスクエアブランド第一号物件となります。

長谷工案件(長谷工が土地を仕入れた)のため電鉄系などとのJV(長谷工とゆかいな仲間たち)であったりブランシエラ、ルネブランド等になっていてもおかしくなかったわけですがオープンハウスの新ブランドということで今後の展開も楽しみです。ただ、オープンスクエア川口は非長谷工案件でのオープンハウス×長谷工ですから長谷工案件だからスクエアブランドという統一性はないかもです。長谷工案件が影響しているかはわかりませんが販売代理は長谷工アーベスト(オープンスクエア川口はオプレジ直販なので長谷工案件が影響している可能性は高い)です。

東武線沿いなわけでソライエブランドの分譲マンションのほうがしっくりくるのですが事業としてはオープンハウスと組んだほうが条件良かったのでしょうね。ブラックボックスの世界のためなんともですが戸建て街区はトヨタホーム×東武鉄道のペアですし、東武線沿いですから長谷工が東武へ声をかけていると考えることに違和感はないでしょう。

東武日光線の南栗橋駅(副駅名:BLP南栗橋スマートヴィラ)近くでは久喜市、東武鉄道、トヨタホーム、イオン、早稲田大学大学院によるBRIDGE LIFE Platform南栗橋(ブリッジ ライフ プラットフォーム南栗橋)という名の新たな街づくりが進んでおり商業施設としては5月28日にオープンしたイオンスタイル(ドッグラン併設)、その他保育所やシニア施設など多世代が安心して暮らせるいわゆるスマートシティがつくられていきます。自動配送ロボット(試験を実施)や公園横にクラブハウスを設けるなど「街づくり」ですから期待は大きいですね。(いつもお伝えしているところですが持ち家を買うということは街を買うということでもあります)

BRIDGE LIFE Platform南栗橋の一般住宅としては戸建て(ゼロエネルギーハウス)となっておりそちらは2028年度を目途に全戸完成する予定です。(戸建ては徐々に販売していくためすでに公式HPがオープンしています)

オープンスクエア南栗橋に関してはBRIDGE LIFE Platform南栗橋内ではないものの駅とBRIDGE LIFE Platform南栗橋の間となるため南栗橋内では足回り良い立地となりますし、駅徒歩2分と駅前がゆえに目立つ存在となるでしょう。(10階建て×107戸でもエリア内では十分すぎるくらい目立つ)

商業施設はイオンスタイルですからモールのようなどでかい施設ではないですが広域から遊びに来るほどでないがゆえに買い物しやすいですし、駅前になにがあるというわけではないもののマルヤへ徒歩3分、車であればカインズモールやアリオ鷲宮などへも行き来しやすい距離ですから買い物便も良いですね。少し走ればセイコーマートもあります!!(基本的には車社会の街です)

通学校は栗橋南小学校で徒歩4分、栗橋東中学校で徒歩29分と小学校は近いですし、街の中に大沼公園や南栗橋近隣公園(豊田コミュニティプラザ)、歩行者専用の遊歩道(桜並木)があるなど郊外らしく子育て面も充実しています。

土地形状は長方形で整っており四面接道です。全戸南東向き、バルコニー方面は接道していますし背の低い建物ばかりでありながらも約6mセットバックしているため採光・眺望ともに恵まれています。建設地は近隣商業地域で容積200の建ぺい80ですが向かいからは第二種中高層住居専用地域で容積200の建ぺい60となるのも安心材料でしょう。

外観デザインに関しては形状こそ単調ですがバルコニー手摺を形の異なるスラッシュルーバーとするなど単価からすれば凝っているほうでしょう。隔て板も最上階を除けばトールタイプです。

エントランスアプローチも植栽豊かで長さもありますし、エントランスホールも一層ではあるものの光のゲートを採用するなどこちらも分譲マンションらしさが出ています。ホール正面に坪庭がくるのも良いですね!

ホール隣にはオープンスペースと半個室のコワーキングスペースもあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 73.08㎡
4階 4008万円 坪単価181万円

Bタイプ 3LDK 71.92㎡
2階 3428万円 坪単価157万円

Eタイプ 3LDK 71.92㎡
5階 3648万円 坪単価167万円

Fタイプ 3LDK 71.92㎡
7階 3708万円 坪単価170万円

Hタイプ 3LDK 71.92㎡
8階 3738万円 坪単価171万円

Iタイプ 3LDK 71.92㎡

画像出典:オープンスクエア南栗橋公式HP

6階 3638万円 坪単価167万円

Jタイプ 3LDK 67.78㎡
5階 3168万円 坪単価154万円

Kタイプ 3LDK 67.78㎡
2階 2798万円 坪単価136万円

Lタイプ 4LDK 83.52㎡

画像出典:オープンスクエア南栗橋公式HP

3階 3998万円 坪単価158万円

平均坪単価は約160万円です。

マジか!!と思われた方は少なくないでしょう。

あのオープンハウスとは思えぬ間取りですね。

角住戸のバルコニーは立派ですし、中住戸でも共用廊下側の柱を外に出しています。

これだけしっかりとした間取りとしてきたということは広域検討者にもとっつきやすいことでしょう。

田の字が主ですがウゴクロ(可動収納)やファミリークロークを採用するなど収納充実です。ザ・郊外としては専有面積が今の時代らしいのですが戸建てとのバッティングもあるわけで致し方ないでしょうか。(広さでの単価としては戸建てのほうが有利になりがちなためグロスで勝負するしかない)

設備仕様としてはディスポーザーはないですしトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、引き戸下レール、直床など単価なりにがっつりと落としてきています。

周辺相場を確認しましょう!

[栗橋駅]

・レーベンハイム栗橋 1999年築 久喜市栗橋東1 栗橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約60万円

[幸手駅]

・グリーンミユキ幸手 2007年築 幸手市中5 幸手駅徒歩4分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約60万円

[杉戸高野台駅]

・ルネサンスプレミアムサイト 2008年築 北葛飾郡杉戸町 杉戸高野台駅徒歩1分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約90万円

[東鷲宮駅]

・シンフォニーレジデンス 2008年築 久喜市桜田1 東鷲宮駅徒歩5分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約90万円

上記相場からオープンスクエア南栗橋の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 71.92㎡ 5階 3648万円(新築時) → 2300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置きで設置率約72%、エリア柄マイカー×2という方も多い中で100%以下というのは残念ですがそもそもマイカー重視であれば戸建てにする方ばかりでしょうから致し方ないですかね。

駐輪場は屋内で設置率約200%です。

管理費は㎡単価月額約196円とディスポーザーなしで平置き駐車場も多い割には少々高く感じます。エレベーターは2基ありますし、戸建てとバッティングしないエリアなら違和感ないのですがランコスを抑えてくれないと(修繕積立金が安すぎるのは良くないですが)戸建てのほうがおすすめしやすくなってしまうエリアなのですよね。

建設地

【住むレーション】

[東武日光線(スカイツリーライン・半蔵門線直通)]

南栗橋 7:14発
幸手 7:18着
杉戸高野台 7:21着
東武動物公園 7:25着
春日部 7:31着
せんげん台 7:37着
越谷 7:44着
新越谷 7:50着
草加 7:55着
西新井 8:02着
北千住 8:08着
曳舟 8:17着
押上 8:20着
錦糸町 8:24着
住吉 8:27着
清澄白河 8:30着
水天宮前 8:34着
三越前 8:37着
大手町 8:39着
神保町 8:42着
九段下 8:43着
半蔵門 8:46着
永田町 8:48着
青山一丁目 8:51着
表参道 8:53着
渋谷 8:56着

南栗橋 7:03発
栗橋 7:06着
板倉東洋大前 7:17着
新大平下 7:28着
栃木 7:32着
新栃木 7:36着
新鹿沼 7:50着
下今市 8:08着
東武日光 8:17着

[栗橋駅から湘南新宿ライン]

栗橋 7:14発
東鷲宮 7:18着
久喜 7:21着
新白岡 7:25着
白岡 7:28着
蓮田 7:33着
東大宮 7:37着
土呂 7:40着
大宮 7:45着
浦和 7:51着
赤羽 8:01着
池袋 8:12着
新宿 8:18着
渋谷 8:24着

[栗橋駅から上野東京ライン]

栗橋 7:19発
東鷲宮 7:24着
久喜 7:27着
新白岡 7:31着
白岡 7:34着
蓮田 7:39着
東大宮 7:43着
土呂 7:46着
大宮 7:50着
さいたま新都心 7:55着
浦和 8:00着
赤羽 8:09着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:30着
新橋 8:35着
品川 8:41着

栗橋 7:23発
古河 7:29着
野木 7:33着
間々田 7:37着
小山 7:44着
小金井 7:51着
自治医大 7:54着
石橋 7:59着
雀宮 8:05着
宇都宮 8:13着

南栗橋駅は現在特急停車駅でないのが惜しいですね。

北側には車両工場と車両基地があるため運行本数も担保されやすいのは安心材料でしょう。

余談ですが改札階が板倉東洋大前駅にそっくり(南栗橋駅のほうが古い)なのですよね。そもそも東武鉄道の駅は一目でわかるデザインというのが東武クオリティらしくて好きです。

栗橋みなみちゃんかわいいですよね!!

高速道路の出入口が近いというほどではないのですが東北自動車道と圏央道どちらも利用しやすい立地です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップでは色が付いてきます。

【総評】

都心までの距離があるとはいえ駅前ですし買い物施設や子育て環境としても魅力が大きく条件良い出物だとは思いますが広域検討者にとって南栗橋がとっつきやすいかといえばそうではないでしょうね。似たような単価で柏たなかも出てきますし、新築にこだわらなければしっかりと整備されたステラタウン(さいたま市北区)にも手が届きます。

それでも新築派の方にとっては希少な単価帯ですし、街づくりの恩恵は受けられる立地です。

間取り形状やランドスケープなどなどまったくもってオプレジ感がないためオプレジアレルギーをお持ちの方でも検討しやすいことでしょう。

新築としては違和感のない価格設定ではありますが近隣駅の中古が坪単価100万円を切っているとなればリセールバリュー重視の方には少々怖いと感じることでしょう。リセールバリューの高さではなく毎月の支払い額を抑えつつも駅前×住環境を得たい方に合ってきます。

建設地周辺を歩くと「BLPの戸建ていいなぁ~」となる可能性大です。

動画もご覧ください!

■オープンスクエア南栗橋・BLP南栗橋スマートヴィラ 建設地周辺レポート

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