プレシス蓮田ステーションフロント　価格と間取り　東口側のランドマークマンション

今回ご紹介するのはプレシス蓮田ステーションフロントです！

［物件概要］第1期販売概要50戸

売主：一建設
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3998万円～6898万円
専有面積：63.72㎡～77.13㎡
総戸数：155戸（内共同住宅154戸・店舗1戸）
規模：15階建て
交通：JR宇都宮線・湘南新宿ライン「蓮田」駅徒歩1分
所在地：埼玉県蓮田市東5
竣工予定：2026年2月中旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：59台（機械式駐車場52台、平置駐車場6台（うち来客用1台）、車椅子使用者用駐車場1台）（月額7000円～14000円）
バイク置場：8台（月額2000円・3000円）
駐輪場：308台（2段ラック式上段85台・下段114台・傾斜ラック式109台）（月額100円～400円）

管理費（月額）12200円～14700円
修繕積立金（月額）11200円～13580円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス蓮田ステーションフロント公式HP

JR宇都宮線(上野東京ライン・湘南新宿ライン)の蓮田駅東口から徒歩1分、ロータリーに面したザ・駅前立地となります。

蓮田駅前×分譲マンションとしては西口側、2020年築のブランズシティ蓮田が記憶に新しいところですね。今作が竣工すると両口ともにロータリーに面するランドマークマンションが存在することになります。

両口とも駅ロータリーがありますし、西口側もブランズシティ蓮田が竣工したことで垢ぬけましたがそのブランズシティ蓮田にお住いの方も駅前で買い物となれば東口側へ渡ることになるため日常の買い物便としては今作のほうが上回ります。

東武ストア(蓮田マイン)が徒歩2分、MEGAドン・キホーテが徒歩8分、こちらはブランズシティ蓮田のほうが近いですがマミーマートが徒歩10分と徒歩圏内でも選択肢がありますし、エリア柄マイカーで買い物をされる方も多いですから生鮮市場TOP、業務スーパー(広めの業スーです)なども身近な買い物施設となります。駅前からPasar蓮田までのシャトルバスも運行されています。

通学校は蓮田南小学校で徒歩7分、蓮田南中学校徒歩20分です。(ブランズシティ蓮田は蓮田中央小学校→蓮田中学校ルートのため学区が異なります)

堂山公園が徒歩9分、桜の名所でもある元荒川河川敷公園は徒歩12分です。駅前は元荒川よりもグラウンドレベルが高いためハザードマップで色はつきません。

建設地は北側のロータリー一部分と西側、東側が接道、主開口部は南東と南西です。

線路横のため電車の走行音ネックはありますがそこは駅前の利便性とのトレードオフとなってきます。

ただ、南東方面も南西方面も向かいは背が低い建物のため駅前立地でありながら日当たりだけでなく視界抜けも得られる部屋が多くなっています。

ロータリーに面する公開空地から続くガーデンアプローチはゲートデザインと植栽豊かでスペシャルですし、風除室への扉はあえて奥まらせて中が見えないようにすることで結界性を意識したものになっているのもおしゃれですね。

風除室の先のラウンジとは別にワークブース、マルチラウンジ、キッズスペースも完備しているなど総戸数155戸という規模感を活かした共用空間となっています。マルチラウンジの大窓は南に配しており日当たり抜群ですし、植栽と景石を望めるため癒しとプライバシー性も高めてくれています。

外観デザインに関してもホワイト系を主としつつバルコニーガラス手摺にダーク系色のルーバーやマリオンを組み合わせるなど単調なものにはなっていないですし、隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板にしてくれています。

1階には店舗区画があるものの住戸の設定がないため共用施設を無理なく充実したものにできています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

A2タイプ　3LDK　67.2㎡

画像出典：プレシス蓮田ステーションフロント公式HP

A7タイプ　4LDK　77.13㎡

画像出典：プレシス蓮田ステーションフロント公式HP

平均坪単価は約270万円です。

間取りに関しては単調な田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいるなどシンプルではありますし、63㎡台の3LDK(2LDK+S含む)もあるなどプレシスブランドらしい専有面積調整もなされています。

ただ、4LDKとしては狭いものの77㎡台の角住戸もあるなど戸建てとの比較検討者でもなんとか検討できそうなプランもありますし、リビング横洋室ウォールドアが完全開放できるのは嬉しいですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。さすがに食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造は直床(床スラブ厚200mm・二重天井)であるなどコストコントロールがなされています。基本天井高は2500mm以上と一般的です。

周辺相場を確認しましょう！

※1980年築の蓮田駅前住宅は坪単価45万円前後で動いています

■コットンアイランドアルテ

2007年築　蓮田駅徒歩16分

新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約80万円

動き一例

約88㎡
新築時3000万円台
中古時2100万円台

■ライオンズ蓮田レスティアコート

2009年築　蓮田駅徒歩8分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約130万円

動き一例

約92㎡
新築時4400万円台
中古時3800万円台

■ブランズシティ蓮田

2020年築　蓮田駅徒歩1分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約240万円

動き一例

約67㎡
新築時3300万円台
中古時4800万円台

上記相場からプレシス蓮田ステーションフロントが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A2タイプ　3LDK　67.2㎡　7階　5328万円　→　4600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

今作の最大のウィークポイントは駐車場事情ですね…

屋外の機械式が主で設置率約38％です…ブランズシティ蓮田はエレベーターありの自走式駐車場(複合施設との共同駐車場)で設置率約72％、それでも空きなしですから…ん～厳しいですね…

もちろん車2台となれば戸建を選ぶエリアではありますがさすがに1台は必要となる方ばかりですからこの点を気になり検討を辞める方も少なくなさそうです。

また、西側からの出入りになるのですが道が狭いためタイミング悪く入出庫が被ってしまうとなかなか苦労しそうではあります。

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率200％弱です。

管理費は㎡単価月額約191円、ディスポーザーなしの外廊下ですが豊かな植栽と共用施設からするとお安く感じます。エレベーターは2基あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■コットンアイランドアルテ　総戸数120戸　管理費㎡単価月額約190円

■ライオンズ蓮田レスティアコート　総戸数85戸　管理費㎡単価月額約180円

■ブランズシティ蓮田　総戸数168戸　管理費㎡単価月額約227円

【住むレーション】

［上野東京ライン］

蓮田　7:50発
東大宮　7:54着
土呂　7:57着
大宮　8:02着
さいたま新都心　8:07着
浦和　8:11着
赤羽　8:21着
尾久　8:27着
上野　8:34着
東京　8:44着
新橋　8:48着
品川　8:54着

蓮田　7:53発
白岡　7:57着
新白岡　8:00着
久喜　8:03着

［湘南新宿ライン］

蓮田　7:45発
東大宮　7:49着
土呂　7:52着
大宮　7:56着
浦和　8:04着
赤羽　8:14着
池袋　8:26着
新宿　8:32着
渋谷　8:38着
恵比寿　8:41着
大崎　8:45着

蓮田駅は快速停車駅のため白岡駅・新白岡駅と比べると運行本数が多く設定されています。

東北自動車道の蓮田スマートICまで3分ほどと車での遠出も便利です。

【総評】

当然ながら戸建が売れ線のエリアではありますし、近中距離での車通勤の方からすれば駅よりもさい栗線に近いことを優先したいとなりがちではありますが『マンションだからこそのザ・駅前立地』のため検討者層はバッティングしてこないのはブランズシティ蓮田と同じですね。

立地だけでなく規模感など『マンションだからこそのストロングポイントがある』ため地元評価も高いことでしょう。

価格に関してはブランズシティ蓮田の新築販売時と比べるとかなりのかなり高いですね…

ただ、そのブランズシティ蓮田が中古市場においては坪単価240万円ほどで動いている中で坪単価270万円ほどとなれば周辺中古マンションとの差が少なく現実的な単価帯となっています。

なんだかんだ駅前立地は便利ですからご予算5500万円前後の埼玉県内検討者もウォッチしてみると面白いのではないでしょうか。

エリア柄駐車場事情はブランズシティ蓮田レベルで仕上げてきてほしかったですが…

関連記事

ブランズシティ蓮田　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

プレシス蓮田ステーションフロントの物件詳細・資料請求はコチラ

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談