サンクレイドル小作　価格と間取り　8年ぶりの小作駅近物件

今回ご紹介するのはサンクレイドル小作です！

［物件概要］

売主：アーネストワン
設計：光和設計
施工：上滝
価格：2798万円～4268万円
専有面積：63.80㎡～76.05㎡
総戸数：91戸
規模：14階建て
交通：JR青梅線「小作」駅徒歩5分
所在地：東京都青梅市新町3丁目
竣工：2024年1月26日

駐車場：47台 （機械式30台、平置17台：内福祉車両優先1台 ） 空き15台　月額8500円～12000円
バイク置場：7台 （屋根有3台、屋根無4台） 空き6台　月額1500円～2000円
自転車置場：182台 （平置20台、スライドラック式104台：内3人乗対応30台 、2段スライドラック式58台） 空き137台　月額200円～500円

管理費(月額)11450円～13370円
修繕積立金(月額)5550円～6620円

地図はこちらです↓

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

JR青梅線の小作駅から北方向へ徒歩5分、駅から一直線のフラットアプローチで電線が地中化された歩道が広い道を歩くだけの快適な道のりとなっています。

小作駅は羽村市アドレスですが今作は青梅市アドレスとなっています。

供給としては2016年築のカサーレ青梅末広町以来約8年ぶりとなりますが築20年前後の分譲マンションもいくつかあるためエリア内住み替えのニーズも少なくはないでしょう。

日常の買い物としてはオザム(青梅市に本社がある地場系)が徒歩4分、業務スーパーが徒歩7分、コープが徒歩9分と徒歩圏内でも選択肢がありますがエリア柄車を持たれる方ばかりですからヤオコーやベイシアでまとめ買いされる方も多いでしょう。

市境ということも影響して通学校が若草小学校で徒歩18分、泉中学校で徒歩22分と遠いのは子育てファミリーにとってはウィークポイントになってくるでしょう。すぐ近くの誠明学園(東小学校と東中学校)は児童自立支援施設となります。

ただ、学校への距離を優先するのであれば戸建も選べるエリアです。今作は駅近を優先されたい方向けと言えるでしょう。

新町南公園が徒歩3分、こどもプールもあるわかぐさ公園が徒歩9分という距離感は嬉しいですね。

建設地は東と西の二面接道で正方形の整った土地形状です。従前は東芝のビルがありました。(東芝青梅工場は閉鎖され物流施設に生まれ変わっています)

主開口部は南と東の設定です。

南向きは目の前がJAの低層建物になっており現状低層階でも日当たり抜群、東向きも接道挟んで青空駐車場と戸建のためこちらも日当たり抜群です。

14階建てとエリア内では背が高いため中層階以上になると眺望もグッと抜けてきます。日の出側の緑や山々も見えてきてかなり気持ちが良いことでしょう。駅からも抜群に目立っています。

エントランスアプローチは西の接道からですが少し奥まらせて袖壁を設けることで高級感がありますしエントランスホールも大窓から坪庭を自然と望める雰囲気の良い空間となっています。(斜め向かいにパチンコ店はあります)

外観デザインとしてはシンプルですがエリア内では背が高く規模感もあるため自然と目立ってくることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※物件調査から時間が経っているため最新の販売住戸とは大きく異なる可能性があります

※現在は100万円相当の購入資金や家具サービスを実施していると公式HPに記載があります

Aタイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

Bタイプ　3LDK　67.86㎡

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

Cタイプ　2LDK+S　66.69㎡

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

Eタイプ　2LDK　54.84㎡
2階　2798万円　坪単価168万円

Fタイプ　3LDK　63.8㎡

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

Gタイプ　3LDK　68.2㎡

画像出典：サンクレイドル小作公式HP

平均坪単価は約200万円です。

間取りは田の字で共用廊下側の柱も食い込んでいるなどシンプルではあります。バルコニー側の洋室窓や妻側窓など開口部としても魅力に欠けますね。

ただ、76㎡台の3LDKもあるなど強烈な専有面積調整をしているわけではありません。どうしても戸建と比較されてしまうエリアなので地元検討者からするとそうは思わないかもですが今の時代の新築マンションとしてはけして狭くありません。

設備仕様としては食洗機はありますがディスポーザーはないですし浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど単価なりの部分も多いのですがゼッチマンションでリビング横の洋室にも床暖房が設置されています。洋室ウォールドアは垂れ壁なしですし間取りによっては完全開放できるなど違和感なく広めの2LDKとして暮らすこともできます。

周辺相場を確認しましょう！

■ライオンズマンション河辺東

1997年築　青梅市　小作駅徒歩10分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約80万円

動き一例　約77㎡
新築時4100万円台
中古時2000万円台

■ライオンズガーデン小作けやき通り

1998年築　青梅市　小作駅徒歩5分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約100万円

動き一例　約66㎡
新築時3700万円台
中古時2200万円台

■ライオンズマンション小作

2001年築　青梅市　小作駅徒歩7分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約90万円

動き一例　約76㎡
新築時3500万円台
中古時2000万円台

■レクセル小作パークス

2007年築　青梅市　小作駅徒歩9分

新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約90万円

動き一例　約77㎡
新築時3600万円台
中古時2100万円台

■グランエール小作駅前

2007年築　羽村市　小作駅徒歩1分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約120万円

動き一例　約62㎡
新築時3000万円台
中古時2200万円台

■カサーレ青梅末広町

2016年築　青梅市　小作駅徒歩10分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約130万円

動き一例　約67㎡
新築時2600万円台
中古時2500万円台

上記相場からサンクレイドル小作が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　2LDK+S　66.69㎡　5階　3648万円　→　2330万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

特別な共用施設はないですが空地率が高くその多くを駐車場としています。建物下の平置きと屋外の平置きと機械式混在で設置率約51％です。

駐輪場も建物下と屋外混在で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約180円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが今の時代としては抑えられています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ライオンズマンション河辺東　総戸数51戸　管理費㎡単価月額約213円

■ライオンズガーデン小作けやき通り　総戸数113戸　管理費㎡単価月額約179円

■ライオンズマンション小作　総戸数33戸　管理費㎡単価月額約239円

■レクセル小作パークス　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約150円

■グランエール小作駅前　総戸数24戸　管理費㎡単価月額約200円

■カサーレ青梅末広町　総戸数127戸　管理費㎡単価月額約110円

【住むレーション】

［青梅線(中央快速線直通)］

小作　6:42発
羽村　6:45着
福生　6:48着
牛浜　6:50着
拝島　6:53着
昭島　6:57着
中神　6:59着
東中神　7:01着
西立川　7:02着
立川　7:06着
国分寺　7:14着
新宿　7:41着
四ツ谷　7:46着
御茶ノ水　7:51着
神田　7:54着
東京　7:56着

小作　7:54発
河辺　7:57着
東青梅　7:59着
青梅　8:02着

2025年からグリーン車が導入される予定のため課金して快適な移動もしやすくなります。もちろん青梅線ですので本数は少なく立川止まりもありますが2023年春のダイヤ改正で中央線直通が増えました。

圏央道の青梅ICまでは約3キロという距離感です。

小作駅で物件調査です！ pic.twitter.com/XS0BGYFjJp

— マンションマニア (@mansionmania) May 24, 2024

【総評】

エリア内では目立つ規模感ですし既存の分譲マンションと比べて立地の魅力も大きく条件の良い新築マンションと言えるでしょう。

日当たりや眺望条件も良いですし、現在は竣工済みのため実際の部屋を確認できる安心感もあります。すぐに入居できるのも賃貸組からすれば嬉しい話でしょう。

もちろん中広域検討者からすると昭島での新築マンション供給が続くためそちらのほうがとっつきやすいかと思います。それもあって基本的には地元需要がメインとなってくるでしょう。

そんな中でやはり価格は重たく感じることでしょう。

現状のマーケットからすれば2016年築のカサーレ青梅末広町が坪単価130万円ほどだったわけで今作が坪単価200万円になることに違和感はありません。

ただ、買い手がその価格を受け入れるかどうかはエリアによって大きな差があり、小作においてはどちらかと言えば受け入れない方が多くなってしまうだろうなぁ～と。それは戸建とのバッティングもありますし、やはりマンション価格値上がりの中で目利きが厳しい検討者から選ばれにくいというのが大きく影響しているのでしょう。

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