今回ご紹介するのはオハナ蕨錦町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3400万円台~4900万円台※100万円単位
専有面積:68.87m2~82.54m2
総戸数:129戸
規模:地上11階
交通:埼京線「戸田」駅徒歩14分 京浜東北線「蕨」駅徒歩19分
所在地:埼玉県蕨市錦町2丁目
竣工予定:平成30年2月

駐車場:93台(平置式93台(来客者用駐車場1台含む)、月額使用料:未定)
駐輪場:258台((スライドラック式250台+特殊自転車8台)(月額使用料:未定)、他 来客用自転車置場)
バイク置場:3台(月額使用料:未定)
ミニバイク置場:8台(月額使用料:未定)

地図はこちらです↓

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オハナのモデルルーム訪問記事をupするのは初ですね!2011年に野村不動産がブランドを立ち上げて約5年、もちろん見学したことはあるのですがご相談件数などの兼ね合いで記事化することはありませんでした。今回ご紹介するということは当然問い合わせが多いわけですが、なぜ今までのオハナよりも注目されているのか?これはやはり「都心距離」かと思います。オハナというとどうしても山手線の駅にぶつかるまでの距離が離れているイメージがあるのですが、同マンションの最寄り駅は埼京線の戸田駅と京浜東北線の蕨駅ですから過去のオハナと比べても都心距離は近いですね。

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そもそもプラウドとオハナって何が違うのか?

プラウド・・・一つ一つの商品企画が固定化されていません。施工会社が違うことはもちろん、細かい部分までその街に合った(売りやすい)マンションを供給します。

オハナ・・・どのオハナでも商品企画がほぼ固定化されています。施工会社は長谷工です。近郊、郊外エリアのみで供給しています。

「どちらが魅力的なの?」と聞かれたら「建物や仕様で比べたらプラウドです」と答えるほかありませんが、それはトヨタの営業さんに「クラウンとカローラどちらが高級車なの?」と聞いているのと同じで、あまり意味のないことです。プラウドとオハナもクラウンとカローラまでの価格差(グロスでなく%で)はないものの同エリアで比較した場合は当然プラウドのほうが物はいいです。

例えば同エリアですと中央2丁目のプラウド蕨(予想)はオハナ蕨錦町に比べて20%~30%は価格が高いはずです。4000万円のお部屋で比べると約1000万円前後は変わるはずですから毎月の支払いとしては約3万円前後変わってきます。その部分をどう感じるかでオハナを好きになれるかなれないかが決まるでしょう。オハナはコスパを追求したマンションです。とはいえすべてをコストカットしているわけではなく、大事な部分はしっかりと造りこんでいます。

例えば敷地内の植栽計画です。敷地全体だけでなく歩道部分との境はフェンスではなく植栽のみとするなど緑だけに関して言えばプラウドを超えていると評価します。すべてをコストカットすれば賃貸マンションと変わらなくなってしまいますから大切な部分には力を入れています。オハナは「周辺の賃貸マンションと大差ない支払いで良質な住まいに暮らすことができる」わけです。

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また、ファミリーが主なターゲットですから住んでからの満足度を高めるために室内仕様に関しても収納を多くしたり、玄関(室内)にはベビーカーなどを置くフリースペースを設けたり、洗濯物がたくさん干せるようにバルコニーの物干しスタンドも2つではなく3つに、洗濯機置き場の上には洗剤などを取り出しやすい扉なしの収納を設けたり(オプションでロールスクリーン設置可)と細かい部分にも力を入れています。

ただ、価格を抑えるためのコストカットも見られます。プラウドに比べると吹き付けが多かったり、バルコニーの隣戸との境が上部までない板だったり、同マンションに関して言えばディスポーザーがなかったりとエントランスを除くと豪華さはあまりありません。

オハナブランドは30年間一律の修繕積立金計画となっています。約5年前のオハナ立ち上げのときは「おっ!」と思いました。本来はすべてのマンションがそうするべきなんです。私としては法律で義務付けてほしいくらいです。でもそんなことがおきたら業界内では反発が出るでしょう。理由は単純で「売りにくくなる」からです。共用施設が満載だったりタワーだったり機械式駐車場がたくさんあるマンションで30年間一律にしたら「70㎡ 管理費15000円 修繕積立金20000円 合計35000円!!」なんてのは普通になります。むしろこの計算は甘々なくらいです。

しかしオハナブランドは無駄な共用施設などを設けず、同マンションに関しては「共用施設はキッズプレイラウンジとテラスガーデンのみ」「平置き式駐車場のみ」「板状型でL字なしの単純配棟」と金食い虫になるものは用意していません。そのため「70㎡ 管理費10000円 修繕積立金11000円 合計21000円(おおよその予定です)」程度という定額で30年間一律にできるわけです。もちろん見直しは随時おこないますがハイパーインフレなどの市況変化や消費税の超増税、天災がない限りは概ね計画通りで推移できます。

立地についてですが駅近ではありません。戸田駅であれば毎日徒歩でも頑張れると思いますが蕨駅へ毎日徒歩というのは私には無理です。(もちろん人それぞれですが)ただ、敷地内の自転車置き場が2段式ではなく1段スライド式のため自転車を日常使いすれば蕨駅をメイン利用でも問題ないでしょう。


価格と間取りの一部を共有いたします。

※価格は予定です。記載は9階までですが11階建てです。(10階以上は予定価格が出ていませんでした)

C1タイプ 72.59㎡ 1階~3階 3700万円台 4階~6階 3800万円台 7階~9階 3900万円台
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Fタイプ 82.54㎡ 2階~3階 4600万円台 4階~6階 4800万円台 7階~9階 4900万円台
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おおよその平均坪単価は180万円程度でしょうか。

検討されている方は価格を見てどう思いましたか?相場を知っている方だとグロスで500万円くらい高く感じたのではないでしょうか?同マンションだけに限った話ではありませんが建築費高騰の影響で価格が上がっていますね。デべロッパーもエンドユーザーもお互いにきつい状態です。唯一の救いは低金利です。35年固定で1%弱なんて商品もありますね。金利に関しては羨ましいとしか言いようがありません。マンション価格が上がった分、金利が下がり総支払い額はさほど変わらないわけで世の中よくできていますね。これで建築費が下がってマンション価格も下がったときには金利が上がるのでしょうか?そうだとすればさらに世の中よくできていると感じますね。。。

駐車場の利用料金は月額1万円を予定しているそうです。第一期で契約の方は駐車場を優先的に確保してくれます。

築浅中古マンションの取引相場を確認しておきましょう!

・藤和シティホームズ戸田センタービュー 2007年 戸田駅徒歩13分 坪単価130万円台程度

ちなみに藤和シティホームズ戸田センタービューの新築時の価格は

・67.48㎡ 3階 2878万円 坪単価141万円 15階 3168万円 坪単価155万円

でした。

あくまで単純計算になりますがオハナ蕨錦町のC1タイプ、72.59㎡、1階~3階、3700万円台を購入して10年後に売却する場合は2800万円程度となるでしょう。購入時に頭金を1割入れるかフルローンで組んで物件価格の1割以上の貯蓄を残しておくと安心でしょう。

管理会社は野村不動産パートナーズとなりますからオハナ価格でプラウドと同じサービスが受けられるというメリットもあります。また、長谷工のプレミアムアフターサービスもついてきます。

【総評】

戸田・蕨エリアの購入相談は多々あります。しかし、戸田・蕨エリアでの駅近築浅中古マンションの売りだし住戸が少なく需要と供給のバランスが崩れています。欲しい人は多いのに売り物がないのです。そんな中でオハナ蕨錦町は比較的買いやすい価格帯での供給となりますから注目されています。

ただ、本音を言えば駅近の築浅中古マンションを適正価格で購入して欲しいという思いもあります。しかし売り物がないのではどうにもなりません。今後しばらくは同エリアで駅近の築浅中古マンションが売りが出ることはほとんど期待できません。もちろん家庭の事情などでどうしても売却しなければならず売りに出す方もいますがごく僅かで、その売り物に対して大勢で争うわけですから手にすることは難しいでしょう。マンマニ読者様だけでけっこうな数の中古狙いの方がいますからまさに戦場です。

ではなぜ売り物が出ないのか?相談をお寄せいただいた方にはお伝えしていますが、住み替える理由がないからです。正確に言うと住み替える先がないのです。普通に考えてグリーンフォレスト戸田や北戸田ファーストゲートタワーなどに住む方がオハナ蕨錦町に住み替えるでしょうか?グランシンフォニアに住む方がプレミスト戸田公園に住み替えるでしょうか?それはほとんど考えられず、その他の埼京線沿線の物件でも今現在住んでいる分譲マンションより優れるものが供給されていないのです。それでは売りが出るはずもありません。グリーンフォレスト戸田や北戸田ファーストゲートにお住いの方は今売り出せば新築時より高く売れますしお金が戻ることもわかっています。ただ、住み替える先がなければ売るわけにもいきません。もちろん同エリアが住みやすく、そもそも売る気がないという方も多いはずです。

となると今が買い時の方達にはオハナ蕨錦町かプレミスト戸田公園が主な検討マンションとなります。プレミスト戸田公園のモデルルームは後日訪問して記事にいたしますがどちらを選べば良いのか迷った際にはお気軽にご相談ください!

住まいにもっとお金をかけてもいいから同エリア近辺で便利な場所に住みたい!という方はプラウド蕨(予想)だったり川口駅西口のプラウド川口ほげほげを待っても良いでしょう。オハナ蕨錦町は予算を上げられない若いご夫婦さんだったり、そもそも住まいにお金をかけたくはないけど良質な住まいには住みたいという方々に向いています。

記事内画像出典:オハナ蕨錦町公式HP

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