ブランズ川越新富町　価格と間取り　駅近ながら開放感あるアプローチと眺望

今回ご紹介するのはブランズ川越新富町です！

［物件概要］

売主：東急不動産
施工：森本組
価格：4990万円～6990万円
専有面積：56.35㎡～72.67㎡
総戸数：44戸(地権者優先分譲住戸1戸含む)
規模：12階建て

交通：
西武新宿線「本川越」駅徒歩4分
東武東上線「川越市」駅徒歩10分
JR埼京線・川越線、東武東上線「川越」駅徒歩14分

所在地：埼玉県川越市新富町1丁目
竣工：2024年2月
引き渡し予定：2024年7月下旬

駐車場：14台　月額14000円～20000円
自転車置場：88台　月額200円～500円

管理費(月額)17500円～22500円
修繕積立金(月額)11600円～14900円
インターネット使用料：1100円
スカパーJSAT施設利用料：495円

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ川越新富町公式HP

西武新宿線の本川越駅から徒歩4分、JR埼京線・川越線と東武東上線の川越駅から徒歩14分とライバル物件のプラウド川越と比べた際に川越駅までの距離は劣ってきますが東武東上線の始発設定もある川越市駅へ徒歩10分というのは便利ですね。

新築マンションの供給が続く川越エリアですから価格も競ってくれていますし、好みに合わせて選べるなど今の時代にしては珍しく買い手市場感が強いのが嬉しいところです。

観光客も多く通る道沿いではあるのですが駅から建設地までの間は拡張整備が済んでおり歩道が広いため快適な道のりです。電線も地中化されており歩いていても気持ちが良いですね。

物件から北へ進んでいくと観光地となりその辺りは歩道が狭いですが日常生活においてそちらへ出向く必要はなく(空いている時間帯にかつおぶし中市本店のねこまんま焼きおにぎりは食べに行きたい。笑)、西武本川越ペペのブルーミングブルーミーが徒歩2分、マルエツが徒歩4分、丸広百貨店の明治屋が徒歩6分、クレアモール川越新富町商店街もすぐ近くですから日常の買い物はとても便利です。イトーヨーカドー食品館は2024年7月29日で閉店となりますが他のスーパーマーケットが入ってくれると嬉しいですね。

通学校は中央小学校で徒歩3分、川越第一中学校で徒歩12分、プラウド川越と同じ学区ですが学校への近さを優先されたい方は今作のほうが合ってきます。

現地は駅前通り(川越停車場線)の西側のみが接道しています。従前は老舗割烹『福登美』がありました。(赤心堂病院向かいに移転)

間口が広いため1フロア4戸の全戸西向きとできており、その西方面は駅前の広々した道になるためエリア内あるあるの壁ドン不安はありませんし現状では向かいの建物(幼稚園)は背が低いですから眺望面も良好です。向かいの土地は用途地域が同じであるものの中央小学校側のブロックからは容積率が厳しくなるため物件側よりかは背の高い建物が建設される可能性は低くなっています。

接道そのものが素晴らしきアプローチと感じられるくらい整備された道になっていますし、建物内へはクランクインとしてくれるためその接道から中が見えにくい工夫もなされています。

風除室を奥まらせてその軒裏を木調調、エントランスホールへ入っても江⼾⿊を意識した高級感ある空間となっておりとてもかっこいいのですがさらにその先のエレベーターホール付近にガラスアートを配した中庭を設けるなど奥行きだけでなくデザイン面でのこだわりも強く感じられます。

接道面の植栽は足元(ポケットパーク)だけでなく2階部分の庇も植樹してくれているなど緑を感じられますし、夜はライティングされることで良い雰囲気になりますね。

けして広くはない敷地ながらも驚くほどアプローチが贅沢なものとなっています。

バルコニーラインも色味の異なるガラス手摺とルーバーにダブルマリオンを3列走らせるなど総戸数以上の存在感となっています。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブとしてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　71.67㎡

画像出典：ブランズ川越新富町公式HP

4階　6390万円　坪単価294万円
6階　6690万円　坪単価308万円

Bタイプ　2LDK　56.35㎡

画像出典：ブランズ川越新富町公式HP

4階　4890万円　坪単価286万円
5階　4990万円　坪単価292万円

Cタイプ　3LDK　68.28㎡

画像出典：ブランズ川越新富町公式HP

4階　5990万円　坪単価290万円
6階　6190万円　坪単価299万円

Dタイプ　3LDK　72.67㎡

画像出典：ブランズ川越新富町公式HP

4階　6490万円　坪単価295万円

平均坪単価は約310万円です。

1フロア4戸、角住戸比率は50％ですが北側にはライオンズ川越新富町、南側にもほぼ同じ背の高さの商業ビルがあるため妻側の窓は大きくはありません。ただ、南側の建物はセットバックしてくれているため現状としてはリビング寄りの妻窓は彩光を得ることができます。どちらの角住戸も東側の共用廊下に面さない洋室にも窓がありますし、中住戸と単価差はごく僅かですから選べる内は角住戸を選びたくはなりますね。

一番広くても72㎡台ですし間取りのスペシャル感というのはないのですが極端な専有面積調整はしていないため今の時代の新築マンションとすれば狭くはありません。また、2LDKに関しては廊下が短く効率良いですし両面アウトフレーム、浴室も1418サイズ、玄関前にもゆとりがあるなど新婚さんの1戸目としても良いでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、フルオープンキッチンで天板はフィオレストーン、浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ＆手洗いカウンター、バルコニースロップシンク、玄関電気錠など単価帯からすれば悪くありません。

構造は二重床(床スラブ厚250mm～260mm)・二重天井、基本天井高は2550mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■ライオンズ川越新富町

2008年築　本川越駅徒歩3分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約175万円

動き一例

約55㎡
新築時3100万円台
中古時2900万円台

約75㎡
新築時4300万円台
中古時3900万円台

約85㎡
新築時5600万円台
中古時4000万円台

■パークホームズ川越新富町アドーア

2019年築　本川越駅徒歩1分

新築時の坪単価約285万円
現在の坪単価約350万円

■ザ・パークハウス川越タワー

2023年築　川越駅徒歩1分

新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約375万円

■プラウド川越

2024年築　本川越駅徒歩5分

新築時の坪単価約310万円
新築販売中

■ルピアコート本川越ステーションビュー

2025年竣工予定　本川越駅徒歩2分

新築時の坪単価約320万円
新築販売中

上記相場からブランズ川越新富町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　68.28㎡　6階　6190万円　→　5100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は車路は建物下でリングシャッターもありますがパレットは屋外となり作業中も屋根なしとなります。設置率は約31％、身障者優先の1台のみ平置きで残りは地上3段地下2段の昇降横行式、切り返しが厳しいためターンテーブルが設置されています。

駐輪場は屋内で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約311円、ディスポーザーなしの外廊下の割には少々重たいですね。総戸数的に致し方ないですがコストパフォーマンスは高くありません。エレベーターは1基(分速90m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ライオンズ川越新富町　総戸数62戸　管理費㎡単価月額約192円

■パークホームズ川越新富町アドーア　総戸数106戸　管理費㎡単価月額約220円

■ザ・パークハウス川越タワー　総戸数173戸　管理費㎡単価月額約396円

■プラウド川越　総戸数96戸　管理費㎡単価月額約302円

■ルピアコート本川越ステーションビュー　総戸数113戸　管理費㎡単価月額約241円

【住むレーション】

［西武新宿線］

本川越　7:47発(始発)
南大塚　7:50着
新狭山　7:53着
狭山市　7:56着
入曽　8:00着
新所沢　8:04着
航空公園　8:10着
所沢　8:12着
東村山　8:16着
久米川　8:19着
小平　8:21着
花小金井　8:24着
田無　8:27着
上石神井　8:37着
鷺ノ宮　8:43着
高田馬場　8:53着
西武新宿　8:57着

［レッドアロー(西武新宿まで特急料金600円)］

本川越　7:54発(始発)
狭山市　8:01着
所沢　8:09着
東村山　8:14着
高田馬場　8:41着
西武新宿　8:45着

［埼京線(川越線)］

川越　7:36発(始発)
南古谷　7:42着
指扇　7:47着
西大宮　7:50着
日進　7:53着
大宮　7:59着
武蔵浦和　8:06着
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:25着
新宿　8:31着
渋谷　8:36着
恵比寿　8:39着
大崎　8:42着

［東武東上線］

川越市　7:51発
川越　7:52着
ふじみ野　7:58着
志木　8:06着
朝霞台　8:08着
朝霞　8:12着
和光市　8:14着
成増　8:18着
池袋　8:30着

［空港リムジンバス］

本川越駅　4:20発（始発）
川越駅西口　4:25発
羽田空港第2ターミナル　5:30着
羽田空港第1ターミナル　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:45着

都心まで時間はかかりますが始発駅のため容易に座れますし、レッドアローに課金してより快適に移動することもできます。

関越自動車道の川越ICまで約3キロですから鶴ヶ島JCT経由で圏央道方面との行き来も便利です。

【総評】

駅近なのに開放感ある街並みというのが今作のストロングポイントになってきます。(川越の良い意味でのごちゃごちゃ感がお好きであればプラウド川越のほうが合ってきます)