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今回ご紹介するのはブランズ大宮日進ビアレです！
［物件概要］第一期販売戸数28戸
売主：東急不動産 ジェイアール東日本都市開発
施工：長谷工コーポレーション
価格：4550万円～6550万円
専有面積：66.33㎡～80.49㎡
総戸数：155戸
規模：7階建て
交通：JR埼京線・川越線「日進」駅徒歩12分 埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル)「鉄道博物館」駅徒歩14分
所在地：埼玉県さいたま市北区日進町二丁目
竣工予定：2027年2月中旬
引き渡し予定：2027年3月下旬
駐車場：105台（平置駐車場：34台（うち身障者用1台、専用駐車場6台含む）・機械式駐車場：71台）（月額7000円～13000円）
自転車置場：290台（月額100円・200円）
サイクルポート／10区画（1区画2台収容）（月額2000円）
バイク置場／13台(月額1000円)
インターネット使用料：月額1265円
MIWA-links利用料：月額275円
給湯器リース料：月額3091円
スカパーJSAT施設利用料：月額275円
管理費(月額)15100円～18300円
修繕積立金(月額) 14600円～17700円
地図はこちらです↓
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
JR川越線(埼京線)の日進駅とニューシャトルの鉄道博物館駅との間、イオン大宮の北側にあったJR東日本の社宅跡地となります。
鉄道屋脱却を図るJR東日本、社宅跡地の分譲マンションや高級賃貸マンションが続々と発表されていますね。
そんな中でも東急不動産とタッグを組んだ(2023年2月に包括連携協定を結んでいます)プロジェクトの第一弾となるのがブランズ大宮日進ビアレです。(ブランズは東急不動産のブランド、ビアレはJR東日本のブランド)
すべての社宅跡地が東急不動産とのJVではなく、JR東日本の単独事業(ビアレ北浦和等)もあるのですが大規模開発となれば東急不動産とのJVが多くなりそうでしょうか。(ブランズシティ船橋ビアレ等)
となれば第一弾でコケるわけにはいかないわけですが大宮を第一弾としてくるあたりは鉄道屋脱却と言いつつも『愛』を感じますね。(鉄道好きとしては嬉しい地)
駅距離はありますが目の前に映画館も入るイオンがあるのは大きい魅力ですね。(あれだけでかい大宮駅に映画館がないので浦和・さいたま新都心もしくはこのイオンを利用する方が多い)
日常の買い物はそのイオンが目の前(横断歩道の関係で徒歩3分)、日進駅寄りのフードガーデンが徒歩10分ほど、鉄道博物館駅寄りのロヂャースが徒歩11分ほど、櫛引通りのベルクが徒歩12分ほど(近くにヤオコーもできました)、ステラタウンまでも2キロないですから自転車があるとかなり選択肢が充実してきます。バイパス手前まではフラットな街並みのため自転車があると大変便利です。
通学校は日進小学校で徒歩3分ほど、日進中学校で徒歩6分ほどと学校も近いですね。
建設地は南北に長い土地形状で主開口部は南、東、西です。
南向きは接道挟んでイオンの青空駐車場、ボリュームゾーンとなる東向きは接道していないものの向かいのJR東日本の研究センターは土地の使い方にゆとりがあるため窮屈な印象はないでしょう。
西向きは接道挟んで戸建てとなるため正面方向は視界抜けしてきます。プラウド大宮日進と被らないように配してくれていますができる限り北寄りを選んだほうがより気にならないでしょう。
南北に長い土地形状を活かして南側と北西側にエントランスを設けたダブルアプローチとなっているのですがどちらかをサブにするのではなくどちらもメインにしているのはスペシャルですね。
北西側のマスターエントランスはせり出した庇と太い柱で重厚感を演出した車寄せと一体化することで接道から見た際にもカッコいいですし、ホールへ入ってもウェルカムラウンジ、ワーク＆スタディラウンジ、アトリエラウンジ(予約制・有料)が連続する贅沢で実用性高い空間となっています。
南側のガーデンエントランスにはキッズルーム、コミュニティルーム(予約制・有料)、ジュニアルーム、さらにその先に植栽豊かなプライベートガーデンを設けるなどこちらも贅沢ですね。
外周部の植栽計画も豊かですし提供公園もそこそこ広くなっているなど大規模社宅跡地らしいゆとりを感じることができます。
敷地の一部が都市計画道路内となっているため買収されると一部植栽部分がなくなりますが歩道も広くなるでしょうから見た目としては大きな影響はないでしょう。
外観デザインとしては色合いがシンプルではあるもののマリオンを多用することで単調ながらも存在感あるものとなるでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
A 3LDK 67.1㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
B 3LDK 66.34㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
E 3LDK 66.33㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
G 3LDK 76.18㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
Kg 3LDK 71.14㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
M 4LDK 76.45㎡
画像出典：ルネタワー八王子公式HP
N 3LDK 71.14㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
S 4LDK 80.49㎡
画像出典：ブランズ大宮日進ビアレ公式HP
平均坪単価は約250万円です。
間取りは単調な田の字が主ですが極端な専有面積調整はなく70㎡台のラインナップも多くなっています。
連窓サッシでない点は惜しいですがリビング横の洋室ウォールドアが開放できるようになっているため可変性は高めです。
1階住戸の一部は専用庭に加えて専用駐車場付きとなっておりエリア柄人気が出そうですね。バイパス側と比べてグラウンドレベルが高いためハザードマップで色も付きません。
専用駐車場6区画中4区画が隣戸と中庭を挟むため独立型となっているのもポイント高いですし、接道に面していない専用駐車場のためプライバシーやセキュリティ面も高くなっています。(接道に面していない1階専用駐車場は珍しいです)
設備仕様としてはディスポーザーがないのは惜しいですね…
トイレ手洗いカウンターがなかったり浴室ブラケットライトであったり直床であったりは単価帯からして致し方ないとしても総戸数155戸というスケールメリットを活かしてディスポーザーを付けたほうが戸建てとの差別化になったとも思うのですが…給湯器はリースですし…ゼッチ基準は満たしています。
周辺相場を確認しましょう！
■プラウド大宮日進
2005年築 日進駅徒歩11分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約140万円
動き一例
約77㎡
新築時3500万円台
中古時3500万円台
■ヴェレーナ大宮大成
2023年築 鉄道博物館駅徒歩9分
新築時の坪単価約240万円
直近売り出し事例なし
上記相場からブランズ大宮日進ビアレが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
N 3LDK 71.14㎡ 5階 5280万円 → 3800万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の平置が34台（1階住戸専用6台含む）、屋外の機械式が71台、設置率は約67％です。
機械式であってもミドルルーフ以上が多く設定されています。(2100mm/47台、1800mm/8台、1550mm/16台)
また、平置区画はEV充電対応となっているため車種選びの幅が広がります。
駐輪場は屋外で10区画あるサイクルポート合わせて1世帯2台分のスペースは確保できます。
管理費は㎡単価月額約228円、規模感からするともう少しお安いと嬉しかったですね。
また、修繕積立金が当初から㎡単価月額約220円、さらにファーストオーナーが一括で支払う修繕積立基金が70㎡換算で約185万円とかなり重たくなっています。
これは悪いことではなくむしろ良いことではあるのですがこの価格帯のマンションをご検討される方からするとかなりインパクトある金額には見えてしまうはずです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■プラウド大宮日進 総戸数101戸 管理費㎡単価月額約194円
■ヴェレーナ大宮大成 総戸数41戸 管理費㎡単価月額約198円
【住むレーション】
［川越線(埼京線直通)］
日進 7:37発
大宮 7:42着
武蔵浦和 7:50着
赤羽 8:00着
十条 8:03着
板橋 8:06着
池袋 8:10着
新宿 8:16着
渋谷 8:21着
恵比寿 8:24着
大崎 8:28着
日進 7:54発
西大宮 7:57着
指扇8 :00着
南古谷 8:08着
川越 8:18着
［ニューシャトル］
鉄道博物館 7:39発
大宮 7:42着
鉄道博物館 8:03発
加茂宮 8:05着
東宮原 8:07着
今羽 8:08着
吉野原 8:10着
原市 8:11着
沼南 8:13着
丸山 8:15着
志久 8:18着
伊奈中央 8:20着
羽貫 8:22着
内宿 8:24着
大宮駅から先、川越線(埼京線)以外の路線で移動されるのであれば鉄道博物館駅からニューシャトル利用のほうが運行本数が多く使い勝手良いでしょう。(大宮駅の埼京線ホームは地下のためJR⇔JRでも乗り換えが有利というわけでもない)
首都高の新都心西ICまでは4キロほどと車での遠出に関してもぼちぼち便利ではありますね。
首都高が上尾方面へ延伸してくれると恩恵があるため一日も早く開通してくれると嬉しいところです。(今より近い場所に出入口ができる予定)
【総評】
駅からは離れますが目の前にイオンがあるため便利ですし、駅から離れたなりに落ち着いて暮らせる住環境、そしてそこに総戸数155戸とは思えぬほど贅沢なマンションとなれば『駅から離れただけの価値』があると言えるでしょう。
価格も駅距離なりに現実路線な設定ですから予算抑えつつもスペシャルな新築マンションに住みたいという中広域検討者が見てみても面白いのではないでしょうか。
もちろん周辺中古マンションであればもっともっとお安い価格で買えますし、なんなら戸建も選べてしまうエリアではあるものの周辺中古マンションよりもスケールメリットも今どき感もありますし、戸建てでは出せないエッセンスもありますからリセールとかそういう話は置いといても『ブランズ大宮日進ビアレを選んでよかった』となりやすいことでしょう。
郊外の新築マンションはどこも苦戦気味ですからこちらもサクサクっと売れるということにはならないかと思いますがこの単価帯で購入できる新築マンションとしては条件が良いことは確かでしょう。
一作目らしく気合入っているなぁ～と好印象でした！
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