サンクレイドル南葛西　価格と間取り　総合レクリエーション公園徒歩3分

今回ご紹介するのはサンクレイドル南葛西です！

［物件概要］

売主：アーネストワン
設計：スペース・コム
施工：多田建設
専有面積：58.65㎡～73.68㎡
総戸数：39戸
規模：9階建て

交通
JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅徒歩18分
東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩22分
徒歩2分の「堀江団地」バス停からJR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅までバス約5分
徒歩3分の「堀江団地」バス停から東京メトロ東西線「葛西」駅までバス約6～9分

所在地：東京都江戸川区南葛西4丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年1月下旬

駐車場：7台（平置駐車場6台、福祉車両優先平置駐車場1台）［月額19000円～21000円］
バイク置場：2台［月額2000円］
自転車置場：78台（内訳：スライドラック式8台、2段ラック式(上段22台、下段スライド式37台)、スライドラック式11台（3人乗））［月額200円～400円］

地図はこちらです↓

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

東西線の葛西駅と京葉線の葛西臨海公園駅の中間に近いためどちらも駅徒歩20分前後といわゆる駅遠立地となりますが環七から一歩中へ入るだけですので運行本数充実の路線バスを日常使いすることができます。

堀江団地停留所は徒歩2～3分、シャトルセブンも利用できる総合レクリエーション公園前停留所も徒歩4分ほどと路線バスで駅へ向かうことにストレスを感じない方にとっては駅徒歩10分前後に住まうよりも快適となりやすいことでしょう。

用途地域は住居系と準工業が混在、斜め向かいにはパチンコ屋さん(ウエスタン環七南葛西店)、周辺には配送センターや運送会社の車庫があったりはしますが環七から一歩中へ入るため環七の騒音を少しは軽減できますし周辺には日常の買い物施設もあるなど『駅前に頼らない生活ができる駅遠立地』となっています。

買い物施設は新鮮市場(2階がダイソー)が徒歩3分、オリンピックが徒歩4分、西友が徒歩5分と徒歩圏内でも選択肢が豊かですしアリオとホームズも徒歩15分前後ですから自転車であればサクッと行き来することができます。

総合レクリエーション公園へ徒歩3分、公園内を散歩しつつアリオへ向かうなんてのも良いですよね。葛西臨海公園も徒歩14分、2つの大型公園が近くにあるというのはこのエリアのスペシャルポイントですよね～。

そして！シャトルセブンに乗車してサクッと夢の国へ向かうこともできます。inせずにイクスピアリで楽しむのもありでしょう。

通学校は南葛西小学校で徒歩5分、南葛西第二中学校で徒歩7分とどちらも近く大通りを渡らない歩きやすい道のりです。

エリア柄致し方ないですがハザードマップでは色がついてきます。

建設地は南と東が接道している南東角地、主開口部はボリュームゾーンの南(39戸中26戸)と東の設定です。従前はパチンコ店の青空駐車場がありました。

南側は接道挟んで3階建てのマンションとその先に戸建、斜め方向も青空駐車場と背の低いパチンコ店の建物でその先が環七となるため4階くらいでも眺望がひらけてきます。東側も接道挟んで戸建てのため全体的に日当たりと眺望が良好です。

風除室を引っ込めることでアプローチは長めにとれておりエントランスホールと合わせて奥行きが感じられる動線となっています。ホールは総戸数なりにこじんまりとはしていますが風除室手前から続くダウンライトと間接照明など雰囲気良いですね。

外観デザインは南向き中住戸のバルコニーががっつりコンクリートとなっているのがパッと見「ん？」と微妙な印象だったのですがよく見ると角住戸のガラス手摺と足元のラインより少しせり出させており単調なものではありませんでした。最上階の住戸が少しへっこむ部分も傾斜をつけて色合いを変えていますし妻側もタイルでデザインをとってくれています。

全体的にさりげなくおしゃれしているのが好印象です。これで隔て板がスラブtoスラブだとより引き締まったのですがショートタイプとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　72.68㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

BIgタイプ　2LDK+S　58.65㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

Bタイプ　3LDK　58.65㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

Cタイプ　3LDK　73.68㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

Dタイプ　2LDK　58.01㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

Drタイプ　2LDK　58.01㎡

画像出典：サンクレイドル南葛西公式HP

平均坪単価は約290万円です。

専有面積調整された激狭3LDKもありますが妻側住戸はしっかりと70㎡を超えています。

全体的にリビングの扉位置が手前にあるため畳数表記よりも狭く感じそうな点は注意が必要そうです。

Aタイプは共用廊下側がエレベーターと被っていますがワイドスパンとしてエレベーターを超えた先で窓を設けているなど工夫を感じられます。廊下が短いことで有効面積が多く収納が充実しているのも嬉しいですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなど坪単価300万円クラスですからもう少し頑張ってほしいですが…今の時代なかなか難しいのでしょうね…構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

■パームステージ葛西臨海公園

2000年築　葛西臨海公園駅徒歩18分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約160万円

動き一例　約75㎡
新築時4200万円台
中古時3700万円台

■イニシア南葛西ファインレジデンス

2012年築　葛西駅徒歩18分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約230万円

動き一例　約65㎡
新築時3700万円台
中古時4400万円台

■ザ・パークハウス葛西臨海公園

2012年築　葛西臨海公園駅徒歩9分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約230万円

動き一例　約68㎡
新築時3700万円台
中古時4800万円台

上記相場からサンクレイドル南葛西が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　72.68㎡　3階　6048万円　→　4960万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下と屋外混在で平置き(一部ターンテーブル利用)で設置率約17%、すべてEV充電対応区画となっています。エリア柄この設置率だと足りないはずです。

駐輪場も建物下と屋外混在、こちらは1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約220円、ディスポーザーなしの外廊下ですが小規模マンションですから割高感はないでしょう。(これを高いと思う方は大規模マンションのほうが合っている)

～58.01㎡の場合～

管理費(月額)12780円
修繕積立金(月額)5800円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パームステージ葛西臨海公園　総戸数53戸　管理費㎡単価月額約279円

■イニシア南葛西ファインレジデンス　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約164円

■ザ・パークハウス葛西臨海公園　総戸数120戸　管理費㎡単価月額約144円

【住むレーション】

［路線バス］

堀江団地　7:47発
江戸川臨海郵便局前　7:50着
臨海町五丁目　7:51着
葛西臨海公園駅前　7:52着

堀江団地　7:48発
総合レクリエーション公園前　7:49着
葛西南高校入口　7:51着
仲町会館入口　7:51着
仲町西組　7:53着
葛西駅前　7:54着

［シャトルセブン］

総合レクリエーション公園前　7:48発
葛西臨海公園駅前　7:54着
東京ディズニーランド　8:03着
東京ディズニーシー　8:13着

総合レクリエーション公園前　7:42発
葛西駅前　7:49着

［京葉線］

葛西臨海公園　7:56発
新木場　8:00着
潮見　8:02着
越中島　8:05着
八丁堀　8:07着
東京　8:09着

葛西臨海公園　7:57発
舞浜　8:00着
新浦安　8:04着
市川塩浜　8:06着
二俣新町　8:10着
南船橋　8:14着
新習志野　8:17着
幕張豊砂　8:19着
海浜幕張　8:22着

［東西線］

葛西　8:00発
西葛西　8:01着
南砂町　8:06着
東陽町　8:09着
木場　8:12着
門前仲町　8:14着
茅場町　8:18着
日本橋　8:20着
大手町　8:22着
竹橋　8:25着
九段下　8:27着
飯田橋　8:29着
神楽坂　8:32着
早稲田　8:34着
高田馬場　8:38着
落合　8:41着
中野　8:44着

葛西臨海公園駅は京葉線のダイヤ改正(快速減)により運行本数が増えた駅の一つです。(今後のダイヤ改正で快速本数を戻すかも？ですが)

首都高の葛西出入口が近いため車での遠出もとても便利な立地です。

【総評】

路線バスや自転車利用が前提とはなりますがそれを受け入れられる方にとっては条件が良いですね。

いつもお伝えしているところですが駅から遠いマンションを選ぶ際は価格は安くて当たり前、その価格以外に『駅から離れた価値があるかどうか』そして『駅前に頼らない生活ができるか』が大事となってきます。

今作は規模感はないもののボリュームゾーンが南向きとなっていますし周辺には大型公園、買い物施設、通学校があるなど価格以外の魅力が兼ね備えられています。

その価格に関しては中古と比べてしまうとお高いですが条件良い南向きであることを考慮すれば割高というほどではないでしょう。

規模感あるマンションがお好きで新築派となれば後発のオーベル葛西ガーラレジデンス(通学校は南葛西第三小学校のため学区は異なります)のほうが合う可能性が高いため比較検討してみると面白いでしょう。ただ、今作のほうが南向きの抜け感があるため『小規模でも選びたくなるストロングポイント』があります。

関連記事

センチュリー南葛西　価格と間取り　葛西臨海公園駅をメイン使いできる葛西物件

センチュリー葛西グリーンフィールド(葛西グリーンフィールドプロジェクト)　価格と間取り　緑の豊かさに惚れ惚れ

ガーラ・レジデンス葛西パークブライト　価格と間取り　南側に総合レクリエーション公園

サンクレイドル南葛西の物件詳細・資料請求はコチラ

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談