今回ご紹介するのはリビオレゾン南浦和です!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:エフビーエス・ミヤマ
価格:2698万円~4398万円
専有面積:32.75㎡~47.21㎡
総戸数:42戸
規模:7階建て
交通:JR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅徒歩7分
所在地:埼玉県さいたま市南区南浦和3丁目29番7号
竣工:平成30年2月8日竣工済み

管理費(月額)12240円~17650円
修繕積立金(月額)5240円~7550円

駐車場:平置2台 月額:15000円
バイク置場:3台 月額:2000円
駐輪場:64台 月額:300円~500円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン南浦和公式HP

数多くのコンパクトマンションを見学してきましたが珍しいコンセプトとなっており見学して面白かったです。

いわゆる「郊外型のコンパクトマンション」となります。

郊外型と言っても駅からはフラットな道のりで徒歩7分、最寄り駅は京浜東北線と武蔵野線が使える南浦和駅と駅力もあります。駅から物件までの道のりは商業エリアのため大きめのスーパーマーケット、ドラッグストア、飲食店などが点在しているという利便性がありながらも物件の手前で住居専用エリアに変わるため静かな環境に住まうことができます。

周りには公園、配当計画にゆとりのあるURの団地があり開放感もあるのですがそれに加えてほとんどの住戸が南向きとなります。1階住戸には専用庭がありますしエントランス前には車寄せもあります。どちらもコンパクトマンションではカットされやすいものです。敷地形状も横に広く、一般的にはファミリー向けマンションに向いている立地・・・。

つまりは「ファミリー向けマンションにできたのにあえてコンパクトマンションにした」チャレンジ物件というわけです。

コンパクトマンションのほうが戸あたりの建設費が高くなりがちですし、どう考えてもファミリー向けマンションにして5000万円~6000万円で販売したほうが企業としての利益は大きいはずです。それでも今回あえてのコンパクトマンションにした理由は今まですくいきれていなかった層にあったものを供給して需要があるか確かめようというチャレンジ。

結果は・・・売れ行き絶好調です!!

一概には言えませんがコンパクトマンションの場合は「ファミリーマンションを建設しずらい」立地にて供給することが多くなります。

例えば

・線路沿い
・大通り沿い
・商業エリア
・土地の形状がいびつ 
 
などなど。

その代わり駅に近かったりと利便性は高く、かつ資産性にも期待できることは多くなります。

それらのマンションを買う方の感性としては交通・買い物利便性や資産性を求めていることが多いわけですが、住環境を求めているシングル層はどうすれば良いか・・・ファミリー向けのマンションを買うほかなかったわけです。もちろん0ではないものの住環境を重視するシングル層に合うコンパクトマンションは珍しいのです。

そのような方が待ってました!!こういうコンパクトマンションが欲しかったです!!ということで販売開始から約3ヶ月、月に約8戸、現地モデルルーム見学時点で24戸が契約済み・・。武蔵小杉あたりのコンパクトマンションの販売スピードとまではいかないもののそれに近いものはあります。

利便性の高い南浦和とはいえ近郊・郊外エリアですから販売価格は抑えられており、年収400万円前後でも手が届きますから若年層にもおすすめしやすくなります。

とくにC・Fタイプのリビング横にユトリエがあるお部屋に関しては若年層カップルにも合います。

2人で33㎡は正直狭いですがユトリエを収納として洋室を寝るだけの部屋(セミダブルは置けます)とすれば相手が寝ていても起こさないように気を使うことが減りますし、若年層の方であればまだラブラブ?!なことも多いでしょうから賃貸の25㎡家賃7万円くらいで同棲するよりは良いでしょう。

もちろん予算が4000万円、5000万円などしっかりあるならば一般的なマンションの2LDKにすることもできますが年収300万円+年収250万円など若年層にありがちな収入なら3000万円前後が理想的な予算感となりますからリビオレゾン南浦和なら無理なく購入できます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 1LDK 32.75㎡ 管理費(月額)12240円 修繕積立金(月額)5240円
2階 2698万円 坪単価272万円
4階 2898万円 坪単価292万円

Bタイプ 1LDK 33.11㎡ 管理費(月額)12380円 修繕積立金(月額)5290円

画像出典:リビオレゾン南浦和公式HP

1階 2768万円 坪単価276万円(Bgタイプ)
2階 2698万円 坪単価269万円
4階 2868万円 坪単価286万円

Eタイプ 1LDK 33.11㎡ 管理費(月額)12380円 修繕積立金(月額)5290円

画像出典:リビオレゾン南浦和公式HP

4階 2998万円 坪単価299万円
7階 3198万円 坪単価319万円

Fタイプ 1LDK 33.11㎡ 管理費(月額)12380円 修繕積立金(月額)5290円

画像出典:リビオレゾン南浦和公式HP

4階 3048万円 坪単価304万円
6階 3148万円 坪単価314万円
7階 3248万円 坪単価324万円

Hrタイプ 2LDK 47.21㎡ 管理費(月額)17650円 修繕積立金(月額)7550円
5階 4398万円 坪単価307万円

[東向き]

Gタイプ 1LDK 33.86㎡ 管理費(月額)12660円 修繕積立金(月額)5410円
4階 2728万円 坪単価266万円
5階 2798万円 坪単価273万円

3階以上になると南側の戸建を超えてくるため抜け感があります。玄関部分にユトリエがある間取りもありますからいろいろな使い方ができます。

売りやすさ貸しやすさを考えるとトイレが独立している間取りを選んでおくのが無難かと思います。

南向きにこだわらなければ東向きの角住戸は狙い目です。公園ビューとなりますからけして条件が悪いわけではないのですが南向きがあるがゆえに単価が抑えられています。

Hrタイプの販売は厳しそうですね。南浦和駅徒歩7分で供給中のリリーゼ南浦和(ディンクス・ファミリー向け)の2LDK、54.54㎡が3890万円(坪単価235万円)で販売中ですから・・・。リリーゼ南浦和の2LDKは減税も使えるであろう面積ですし、リリーゼ南浦和も文化通り沿いと立地条件も悪くないですから4000万円の予算があるならリリーゼ南浦和の2LDKのほうがおすすめしやすいです。

京浜東北線沿いに位置するコンパクトマンションの相場を確認しましょう!

・日神デュオステージ浦和高砂 2004年築 浦和駅徒歩9分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

・ダイナシティ西川口 2007年築 西川口駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・日神デュオステージ北浦和 2009年築 北浦和駅徒歩6分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約185万円

・ベルドゥムール与野駅前 2010年築 与野駅徒歩3分 新築時の坪単価約200万円 直近事例なし

・シティインデックス蕨 2010年築 蕨駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約210万円

・アージョ浦和 2011年築 浦和駅徒歩8分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約260万円

・プレミスト大宮ターミナルマークス 2012年築 大宮駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 直近事例なし

・シティインデックス南浦和 2016年築 南浦和駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 直近事例なし

・サンクレイドル川口 2017年築 川口駅徒歩3分 新築時の坪単価約315万円 新築販売中

上記相場からリビオレゾン南浦和の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK 33.11㎡ 4階 2868万円(新築時) → 2400万円(築10年時) 

となります。

設備仕様はディスポーザーがないのは仕方ないにしても食洗機と床暖房がないのは残念でした。その他は三ツ口ガラストップコンロ、浴室扉タオルバー2本、ペアガラスなど一般的な投資向けコンパクトマンションよりかは充実したものとはなっています。

集合ポストもシンプルなもので残念。大京のミレスブランドのように宅配のマイボックスを導入するべきではないかと思ってしまいます。住まうための分譲コンパクトマンションをウリとしているわけですからもう少し工夫がほしかったですね。

賃料相場を確認しましょう!

南浦和駅最寄りの賃貸マンションは築浅で㎡あたり2500円ほどが相場です。そうなると32㎡の場合は80000万円となりますがリビオレゾン南浦和は9万円の賃料は付きそうです。根拠となる材料として参考までに浦和駅最寄りで立地条件、築年数がほぼ同じの場合、賃貸マンションと分譲賃貸マンションでどれくらいの賃料差があるか調べたところ㎡あたり350円前後の差でしたからこれをリビオレゾン南浦和にあてはめるならば32㎡の場合に9万円となります。(新築時であれば10万円以上となるでしょう)

そのため利回りとしては厳しくなりますし、フルローンの場合は貸した際に若干の赤字になりかねませんから投資としては成り立ちにくいわけですがそもそものコンセプトが実需向けとなっているわけですから頭金を入れたり繰り上げ返済してローン残債を少なくするようにするしかないでしょう。

「いや!新築は譲れないけどももう少し利回りも求めたい!!」

となれば例えばですがザ・パークワンズ渋谷本町のようにいわゆる都会の開発エリアで買うと良いでしょう。お部屋にもよりますが坪単価330万円ほどのお部屋もありますからリビオレゾン南浦和を買える力がある方なら手が届かないということもないでしょう。しかしながら間取りに関してはリビオレゾン南浦和のほうが住まう人のことを思ってつくられていますし、利回りを求めるか間取りの良さを求めるかで判断が変わってくるでしょう。

現実的な価格で利回りも良くて間取りも良くて・・・そんな新築コンパクトマンションはなかなかないのです。もちろん「新築」を妥協できれば探しやすくなりますが、新築派だった方が中古にシフトすれば当然満足度は下がるでしょう。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

エントランス周りの造り込みはファミリーマンションと変わらず豪華にしている一方で表側はデザイン性もあまりなく高級感がないのは残念でした。基本的に購入者が表側を歩くことが少ない立地条件なわけで気にならないとは思いますが、まぁあえて妥協点を伝えるとするならば外観表面にあまり力が入っていないということくらいでしょうか。それでも最上階部分にサンルーフを採用するなど分譲ならではのこだわりも見られます。

背中側 かっこいい!!

正面はシンプル!

【住むレーション】

[京浜東北線]

南浦和 8:03発(始発)
秋葉原 8:40着
東京 8:44着

南浦和 8:03発
浦和 8:06着
さいたま新都心 8:12着
大宮 8:15着

[武蔵野線]

南浦和 8:01発
越谷レイクタウン 8:16着
海浜幕張 9:05着

南浦和 8:07発
越谷レイクタウン 8:23着
舞浜 9:13着

【総評】

リビオブランドの郊外型コンパクトマンション、第一弾は大成功!!なわけですがこの後どうするかですね。

立地を間違えればまったく売れないという怖さもありますし、そもそもファミリーマンションにしたほうが儲かる土地をあえてコストがかかり利益率の少ないコンパクトマンションにするわけですから会社としては販売スピードがファミリーマンションより早くなければGOサインを出さないでしょう。

そもそも条例でコンパクトマンションをつくりにくくしている街もありますから容易ではないでしょうけども今後も続けてほしいと思います。

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