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今回ご紹介するのはメイツ川越南台です！
［物件概要］第1期3次
売主：名鉄都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3400万～6300万円台
専有面積：63.01㎡～82.14㎡
総戸数：117戸
規模：15階建て
交通：西武新宿線「南大塚」駅徒歩2分
所在地：埼玉県川越市南台三丁目
竣工予定：2025年2月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：81台〔機械式62台、平置き19台（内、身障者用駐車場1台・来客用駐車場1台含む）〕（月額2900円～15000円）
バイク置場：6台（月額3000円）
自転車置場：234台〔平置き9台、ラック式225台（内3人乗対応30台）〕（月額100円～500円）
管理費（月額）13900円～18100円
修繕積立金（月額）6310円～8220円
地図はこちらです↓
画像出典：メイツ川越南台公式HP
西武新宿線の南大塚駅から信号なしの徒歩2分、ロータリーを過ぎればすぐに我が家ですから駅前立地と言っても違和感ないくらいの近さです。
さらに従前地が郵政の宿舎であっただけに敷地面積約2900㎡と広めの正方形の土地形状、全戸南東向き、さらにエリア内最高層の15階建てということでこれまでの南大塚物件と比べても好条件が整っています。
日常の買い物に関してはいなげやとウェルパークがすぐ近くにあります。駅反対側のまるなかが閉店してしまったため徒歩圏内としては選択肢は少なくなってしまいましたがほとんどの方がマイカーを持つエリアですから駐車場が利用しやすいベルクやヤオコー、QLuRi川越(角上魚類)があるため問題ないでしょう。
車を持たない方が検討することが少ないマンションですから徒歩圏内のスーパーマーケットよりも車で行き来しやすいスーパーマーケットがあるかのほうが大事ですからね。
それでも目の前の駅から電車に乗ればサクッと本川越へ出れるためマイカー以外でのレジャーも楽しみやすいのは良いですよね。
通学校に関しては大東西小学校で徒歩20分、大東西中学校で徒歩24分と距離がありますし16号線を超える必要があるため『子どもは毎日歩いてなんぼじゃ！』というくらいの気持ちをお持ちの子育てファミリーでないと厳しいですね…
ただ、すぐ近くに南台ふじみ公園、少し足を延ばせば川越水上公園もあるのは大きな魅力となります。私も幼稚園か小学校低学年あたりに母親と一緒に上板橋駅から東武東上線に乗車して川越水上公園へ出かけたのが懐かしい思ひ出です。当時はオープンして間もなかった頃だと思います。
建設地は北東と南西の二面接道で主開口部の南東側が接道していないのは惜しいのですが低層階を除けば接道向かいのアーベイン川越ふじみ公園まで離隔を確保できますし、上層階であればアーベイン川越ふじみ公園(8階建て)を超えてくるため眺望の抜け感も得られます。
エントランスアプローチは植栽豊かなだけでなく斜めの庇せり出し、エントランスホール・ラウンジへ入っても天然石調のタイルと折上天井が高級感を演出しているだけでなく大窓からはみんなのテラスの植栽を自然と望めるなど広がりも感じることができます。
そのみんなのテラスと繋がる形でパソコン作業や勉強ができるみんなのアトリエがあるなどメガマンションには及ばないものの総戸数100戸超えらしくラウンジ以外の共用施設も設けられています。
外観デザインに関しては正面部分は上階になるにつれてコンクリートラインを少なくしてガラス手摺を多くしている程度ではあるのですがバルコニー隣戸境はしっかりとスラブtoスラブになっていますし、駅側から目立つ背中側に関してもルーバー手摺を組み合わせエレベーター部分もグレー系とベージュ系を組み合わせるなど凝ったものとしてくれています。
オーナーが目にする機会が多い背中側をしっかりと作りこみつつ表側もチープなものにしていないのは単価帯からすればとても嬉しい話です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 80.52㎡
画像出典：メイツ川越南台公式HP
Bタイプ 3LDK 70.42㎡
画像出典：メイツ川越南台公式HP
Eタイプ 3LDK 67.07㎡
4階 4298万円 坪単価211万円
平均坪単価は約220万円です。
間取りに関しては単調な田の字が主ですし、南西角住戸は南台ふじみ公園に寄るためコーナーサッシだと嬉しかったのですが妻窓はお気持ち程度であるなどスペシャル感はありません。ただ、今の時代にしては強烈な専有面積調整をしていないため新築比較でいけば狭くは感じにくいですし一部ですがオープンキッチンプランなども用意されています。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチンサイドパネルなど頑張っている部分もありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、直床など単価なりの部分も少なくありません。ただ、ゼッチマンションであるのは今どきですし、北側の見た目も意識してか可動式ルーバー面格子も設置されます。
周辺相場を確認しましょう！
■ダイアパレス川越南台
2002年築 南大塚駅徒歩4分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約100万円
動き一例
約68㎡
新築時2500万円台
中古時1900万円台
■レーベン川越南台The Arena
2019年築 南大塚駅徒歩3分
新築時の坪単価約155万円
直近売り出し事例なし
上記相場からメイツ川越南台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 4LDK 80.52㎡ 15階 6498万円 → 4500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は背中側の屋外で設置率約69％、平置きと機械式が混在しています。
駐輪場も背中側の屋外でこちらは1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約221円、エレベーターはしっかりと2基ありますしディスポーザー完備、さらに第三者管理ですからコストパフォーマンス良い水準でしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ダイアパレス川越南台 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約188円
■レーベン川越南台The Arena 総戸数155戸 管理費㎡単価月額約191円 ディスポーザーあり
【住むレーション】
［西武新宿線］
南大塚 7:51発
新狭山 7:54着
狭山市 7:57着
入曽 8:00着
新所沢 8:04着
航空公園 8:10着
所沢 8:13着
東村山 8:17着
久米川 8:19着
小平 8:22着
花小金井 8:27着
田無 8:30着
上石神井 8:37着
鷺ノ宮 8:43着
高田馬場 8:53着
西武新宿 8:58着
南大塚 8:08発
本川越 8:12着
［西武バス］
南大塚駅南口 7:45発
～中略～
ウェスタ川越前 7:57着
川越駅西口 8:06着
南大塚駅から路線バスにて川越駅へもアクセス可能です。通勤としては西武新宿線利用が主という方ばかりかと思いますが休日の買い物などの際には使いやすいことでしょう。
関越自動車道の川越ICがすぐ近くのため車での遠出をする機会が多い方には便利な立地です。(外環が延伸するまでは都心方面は遠回りとなりますが圏央道利用は便利)
南大塚駅で物件調査です！ pic.twitter.com/uyDnewPnvQ
— マンションマニア (@mansionmania) April 10, 2024
【総評】
戸建が売れ線のエリアにおいて『戸建では容易に住めない立地』＆『マンションらしい規模感と設備』ということでしっかりと差別化がなされています。
マイカーありきのエリアではありますが通勤が電車ということであれば駅から離れる戸建よりも駅から近いマンションのほうを好む方も多いわけで地元評価も高い出物と言えるでしょう。
もちろん地縁のない中広域検討者からすればマイナー駅であること、そしてお隣には川越(本川越)がありそちらでは分譲マンションの供給が盛んですから注目されにくいのですがその川越の新築マンションよりかはしっかりとお安いですから予算に限りがあったり予算を抑えたい方は検討候補に加えてみると面白いのではないでしょうか。マイナー駅で駅から離れる物件ではないためその点はとっつきやすいことでしょう。
価格に関しては周辺中古マンションと比較してしまう人にはまったくもって合わないですが新築オンリー検討であればこの単価帯で購入できるマンションの中では条件良いため輝いて見えやすいでしょう。
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