今回ご紹介するのはヴィルレ春日部です!

[物件概要]第1期2次先着順概要

売主:埼玉建興
設計:埼玉建興一級建築士事務所
施工:埼玉建興
価格:3288万円~4438万円
専有面積:58.14㎡~70.38㎡
総戸数:44戸
規模:12階建て
交通:東武スカイツリーライン・東武アーバンパークライン「春日部」駅徒歩7分
所在地:春日部市中央一丁目19番-10-○○○号
竣工予定:2023年11月上旬
引き渡し予定:2024年3月8日

管理費(月額)10500円~12700円
修繕積立金(月額)9590円~11610円

駐車場:12台(平置・うち1台は軽自動車用)
自転車置場:88台(2段式・うち19台は3人乗り)電動アシスト自転車に対応
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ヴィルレ春日部公式HP

東武スカイツリーラインと東武アーバンパークラインが交差する春日部駅西口(地図的には南側ですが名称は西口)から徒歩7分、市役所通り沿いに位置しています。春日部市役所は新庁舎の建設が進み2024年1月4日から新庁舎にて開庁予定となっています。その新庁舎までは徒歩12分ほどとなります。

春日部駅では連続立体交差事業が着工しており10年ほどかけて駅が大変化することになります。踏切の廃止により反対口との分断感がなくなりますし、ホームの増設や延長によりおそらくですが一般電車と特急電車を同一ホーム内でわける(北千住駅のようなパターン)と思われるなどダイヤ設定が柔軟になり鉄道利便性も大きく向上することでしょう。それに合わせて駅前の整備なども進むでしょうからとにかく10年後くらいが楽しみすぎる街というわけです。(2031年度工事完了予定)

駅との間にはサトーココノカドーもといイトーヨーカドーがあるため現状でも便利な徒歩7分となります。信号もないフラットアプローチです。

反対口駅前には富士ガーデン、大きめのところとしてはヤオコーが入るララガーデンが徒歩10分となりますが春日部駅周辺にお住まいの多くの方の冷蔵庫であるイトーヨーカドーが徒歩3分というのはかなりのストロングポイントとなってくるでしょう。

通学校は八木崎小学校で徒歩8分、春日部中学校で徒歩12分です。

建設地は南東と南西の二面接道で主開口部は全戸南西向きです。従前は背の低い住宅がありました。

目の前の市役所通りの交通量は多いですから音問題は抱えることになりますが建設地の用途地域は商業地域であるのに対して主開口部の正面方向である市役所通りを超えた先からは住居系地域となるため背の低い建物ばかりでそれが将来的にも守られやすいというストロングポイントもあります。

今作ができることで背中側のマンションは眺望と採光が悪い方向へ変化してしまったように目の前が商業地域であるのはとても怖いことなのですが今作はその心配がありません。角住戸のみ妻側の窓からの眺望と採光が大きく変化する可能性はありますが主開口部側は安心しやすい(とくに上層階は)でしょう。

外観デザインはダーク色を主としており通り沿いで目立つなりに重厚感もありそうですね。ただ、隔て板がショートタイプなのは惜しいところです。

エントランスアプローチはかなり短いですしエントランスホールもけして広くはないのですがダーク色のタイルと照明計画により品のある空間となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Bタイプ 3LDK 66.3㎡
9階 3908万円 坪単価194万円
10階 3938万円 坪単価196万円
11階 3968万円 坪単価197万円

Cタイプ 2LDK 58.14㎡

画像出典:ヴィルレ春日部公式HP

3階 3098万円 坪単価176万円
8階 3288万円 坪単価187万円
10階 3348万円 坪単価190万円
11階 3388万円 坪単価192万円
12階 3448万円 坪単価196万円

Dタイプ 3LDK 70.38㎡

画像出典:ヴィルレ春日部公式HP

3階 4098万円 坪単価192万円
6階 4268万円 坪単価200万円
12階 4598万円 坪単価216万円

平均坪単価は約200万円です。

エリア柄ハザードマップで色はつきますが1階に住戸はありません。

1フロア4戸で角住戸比率は50%ですが角住戸の妻窓が豊かではありません。妻側は眺望や採光が変わるかもしれないですがここをダイレクトウィンドウにしていたりすれば外観デザインとしてもより特徴あるものとなったでしょうけども平均坪単価200万円に抑えるとなれば容易ではなかったでしょうか。

2LDKは58㎡台と広めですし、リビング横の洋室ウォールドアを開放すれば広々1LDKとして使えるなどシングル層や新婚さんにも合ってくる間取りでしょう。3200万円前後で購入できるためお若い方にも手が届きやすいですよね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などスペック面は高くありません。ただ、単価帯からすれば違和感はないでしょう。構造は二重床(床スラブ厚220mm)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

■パレステージ春日部中央
2002年築 中央1 春日部駅徒歩5分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約150万円

動き一例 約75㎡
新築時3100万円台
中古時3400万円台

■ベリスタタワー春日部
2009年築 粕壁3 春日部駅徒歩6分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約150万円

動き一例 約80㎡
新築時3900万円台
中古時3800万円台

■サーパス春日部中央レジデンス
2015年築 中央1 春日部駅徒歩7分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約155万円

動き一例 約80㎡
新築時4000万円台
中古時4000万円台

■プレイズ春日部
2019年築 粕壁東2 春日部駅徒歩8分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約155万円

上記相場からヴィルレ春日部が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Dタイプ 3LDK 70.38㎡ 3階 4098万円 → 3200万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外と建物下ですべて平置き、設置率は約27%です。

駐輪場は建物下1階部分で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約180円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが平置き駐車場も影響してか今の時代にしては抑え目ですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パレステージ春日部中央 総戸数86戸 管理費㎡単価月額約168円

・ベリスタタワー春日部 総戸数152戸 管理費㎡単価月額約167円

・サーパス春日部中央レジデンス 総戸数70戸 管理費㎡単価月額約115円

・プレイズ春日部 総戸数84戸 管理費㎡単価月額約170円

外観

【住むレーション】

※記事作成時点(2023年11月)
※2024年春のダイヤ改正より春日部駅高架化事業の影響でアーバンパークライナーは休止となります

[スカイツリーライン(半蔵門・田園都市線直通)]

春日部 7:32発
せんげん台 7:37着
越谷 7:44着
新越谷 7:50着
草加 7:55着
西新井 8:02着
北千住 8:08着
曳舟 8:17着
押上 8:20着
錦糸町 8:24着
住吉 8:27着
清澄白河 8:30着
水天宮前 8:34着
三越前 8:37着
大手町 8:39着
神保町 8:42着
九段下 8:43着
半蔵門 8:46着
永田町 8:48着
青山一丁目 8:51着
表参道 8:53着
渋谷 8:56着

[スカイツリーライン(日比谷線直通)]

春日部 7:15発
一ノ割 7:17着
武里 7:19着
せんげん台 7:22着
大袋 7:27着
北越谷 7:30着
越谷 7:34着
新越谷 7:38着
蒲生 7:40着
新田 7:43着
獨協大学前 7:45着
草加 7:47着
谷塚 7:51着
竹ノ塚 7:54着
西新井 7:57着
梅島 7:59着
五反野 8:02着
小菅 8:04着
北千住 8:07着
南千住 8:11着
三ノ輪 8:13着
入谷 8:15着
上野 8:18着
仲御徒町8:20着
秋葉原 8:22着
小伝馬町 8:25着
人形町 8:27着
茅場町 8:29着
八丁堀 8:31着
築地 8:34着
東銀座 8:36着
銀座 8:38着
日比谷 8:39着
霞ヶ関 8:42着
虎ノ門ヒルズ 8:44着
神谷町 8:46着
六本木 8:49着

[有料特急]

春日部 5:35発
北千住 5:56着
曳舟 6:03着
とうきょうスカイツリー 6:06着
浅草 6:10着

春日部 7:04発
板倉東洋大前 7:27着
栃木 7:40着
新鹿沼 7:56着
下今市 8:13着
新高徳 8:29着
東武ワールドスクウェア 8:33着
鬼怒川温泉 8:37着
鬼怒川公園 8:42着
新藤原 8:46着
龍王峡 8:50着
川治温泉 8:54着
川治湯元 8:56着
湯西川温泉 9:01着
中三依温泉 9:08着
上三依塩原温泉口9:13着
会津高原尾瀬口 9:23着
会津田島 9:40着

春日部 7:04発
板倉東洋大前 7:27着
栃木 7:40着
新鹿沼 7:56着
下今市 8:13着
東武日光 8:25着

[THライナー(座席指定料金大人680円)]

春日部 6:26発
せんげん台 6:31着
新越谷 6:38着
上野 7:07着
秋葉原 7:11着
茅場町 7:18着
銀座 7:27着
霞ヶ関 7:31着
虎ノ門ヒルズ 7:33着
神谷町 7:35着
六本木 7:38着
広尾 7:41着
恵比寿 7:44着

[アーバンパークライン]

春日部 7:07発
八木崎 7:09着
豊春 7:11着
東岩槻 7:14着
岩槻 7:17着
七里 7:20着
大和田 7:23着
大宮公園 7:26着
北大宮 7:28着
大宮 7:31着

春日部 8:02発
藤の牛島 8:06着
南桜井 8:09着
川間 8:12着
七光台 8:15着
清水公園 8:18着
愛宕 8:20着
野田市 8:22着
梅郷 8:25着
運河 8:29着
江戸川台 8:32着
初石 8:34着
流山おおたかの森 8:37着
豊四季 8:39着
柏 8:43着

春日部駅は特急とTHライナーの停車駅のため課金しての快適通勤も可能です。

東武アーバンパークラインの柏方面、春日部駅と運河駅の間が単線区間であることが影響して春日部駅と大宮駅間の折り返し便については始発となっています。

マイカー派が多い立地ではありますが駅前から路線バスに乗車して16号沿いのイオンモール春日部へ向かうこともできます。乗車時間は20分弱です。

【総評】

大変化することになる東武鉄道の拠点駅『春日部』の中でも駅距離と日常の買い物利便性、眺望と採光などバランスがとれている中で平均坪単価約200万円というのはとても良心的ですね。

もちろん春日部だからお安いことはたしかです。実際に周辺中古マンションはもっとお安いです。ただ、新築である以上は周辺中古よりは高くて当然ですし、その差が特別大きなものではないですから気持ちよく購入しやすい新築マンションでしょう。

デベロッパーとしてのブランド力としては強くないですが施工会社としてはこれでもかと実績豊富ですし、ヴィルレ川口のときと同じくTMD(坪単価満足度)の高さに期待ができます。

そのヴィルレ川口のように車寄せを設けるなど玄関周りの特別感がもっと強いものであったならばより嬉しかったのですが今の時代の平均坪単価約200万円の新築マンションとしてはかなりの優等生物件となります。

動画もご覧ください!

■ヴィルレ春日部 現地周辺レポート

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