今回ご紹介するのはザ・パークハウス上野毛テラスです！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス
デザイン監修：スターテック一級建築士事務所
施工：木内建設
専有面積：38.70㎡～84.64㎡
総戸数：29戸
規模：5階建て
交通：東急大井町線「上野毛」駅徒歩8分
所在地：東京都世田谷区中町4
竣工：2023年10月
引き渡し予定：2024年5月上旬
駐車場：7台（機械式6台、身障者用平置1台）※優先権付住戸対象機械式駐車場1台 月額28000円～32000円
バイク置場：1台 月額3000円
自転車置場：29台 月額300円～1000円
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
東急大井町線の上野毛駅から徒歩8分、駒沢通り沿いで森の公園の斜め向かいに位置しています。
三菱地所時代のパークハウスブランドの分譲マンションも点在しているエリアですね。(三菱地所レジデンスになる前は三菱地所がパークハウスブランド、藤和不動産がBELISTAブランド等を供給していました)
敷地内の駒沢道路側の用途地域は第一種住居地域であるのに対して通りから離れると第一種低層住居専用地域となります。駒沢通りの交通量は多いためザ・住宅街立地とまでは言えないのですが一低層が混じるだけあり駅距離と住環境のバランスが取れた立地という印象を受けました。
また、一低層も含まれる立地ではあるのですが日常の買い物はヨークマート(用賀中町通り沿い)へ徒歩6分、オオゼキ(上野毛駅近く)へ徒歩8分と徒歩圏内でも済ますことができます。(一概には言えないのですが一低層の物件はスーパーマーケットが遠いことが多い)
さらに今作からであれば二子玉川のライズまでも徒歩14分ほどとなるため休日に散歩がてら行き来できる距離感です。当物件付近が標高約34mに対して二子玉川駅周辺は標高約13mとなるため楽な道のりとは言えないのですが行きは歩きで向かい、帰宅時に買い物をしすぎた際にはタクシーに乗ってしまっても良いでしょう。駒沢通り沿いへ入れば一直線ですから5分弱くらいで着いてしまいます。
通学校は中町小学校で徒歩6分、玉川中学校で徒歩6分です。物件目の前に中町幼稚園があります。
建設地は二面接道の角地で主開口部は南西と北東です。
従前は月極駐車場と農地がありました。
南西側は中町幼稚園もしくは背の低いタウンハウスのため低層階でも採光に期待ができますし幼稚園側は眺望の抜け感も得られます。北西側は森の公園を望めるのですがその割にコーナーサッシにしていないのが意外でした。(駒沢通り沿いの角住戸をコーナーサッシにすれば森の公園を借景にできた)
北東側は東急ドエルアルス上野毛の平置き駐車場となるため日当たりに期待はできなくとも壁ドンというわけではありません。(東急ドエルアルス上野毛の建物側には今作の北東向き設定はない)
デザイン監修はスターテック、となれば地所レジ物件としてはザ・パークハウス東陽町翠賓閣レベルの物を期待してしまうのですが今作は割と地味な印象です。有孔ブロックのバルコニーなどこだわりも感じられるのですが低層系をお得意とする地所レジにしてはおとなしいです。(天然無垢フローリングを気に入られるような方の価値観にはむしろ合うのかも？)
エントランスホールはかなりのかなり狭いのですがその手前のマスターゲート(風除室)を広くとり大窓から外周部の植栽を自然と望める明るく品のある空間となっています。外周部の植栽も連続していますしグラウンドレベルも相まって花壇のようになっているのも雰囲気良いですよね。
内廊下設計ですが1階のエレベーター前にはライティングされた坪庭を設けることで広がりを感じさせてくれるだけでなく暗くなってから帰宅する際のオーナー満足度を高めてくれることでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Atタイプ 1LDK 38.7㎡
1階 6288万円 坪単価537万円
Gタイプ 2LDK 52.95㎡
2階 8638万円 坪単価539万円
Gtタイプ 2LDK 52.95㎡
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
Grタイプ 2LDK 52.95㎡
3階 9388万円 坪単価586万円
Hタイプ 2LDK 53.15㎡
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
Iタイプ 2LDK 55.16㎡
2階 8828万円 坪単価549万円
Jrタイプ 3LDK 62.43㎡
4階 10890万円 坪単価576万円
Kタイプ 3LDK 68.13㎡
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
Lタイプ 3LDK 69.19㎡
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
Mrタイプ 3LDK 84.64㎡
5階 17290万円 坪単価675万円
平均坪単価は約550万円です。
今の時代らしい専有面積調整がなされたザ・パークハウスブランドとなります。
平均専有面積としては2LDKが約52㎡、3LDKが約69㎡とエリア内比較としては狭いですよね…それゆえ坪単価は高いけどもグロスとしては手が届きやすいというメリットがあるわけですが…厳しい時代です。
しかも総戸数29戸中3LDKは9戸のみと2LDKを主としてグロス勝負をしています。
間取り形状としてはワイドスパンも多いですし廊下を短くしていたりと『専有面積調整をしているけどもできる限り有効面積を増やしたい』という思いが伝わってきます。また、角住戸の妻側窓面は淋しい印象ではあるものの中住戸含めて主開口部側の窓面を豊かにしてくれているのも好印象です。
さらに、バルコニーに設けられた螺旋階段から屋上テラスへ行き来できたりと専有面積外の部分に凝ってくれているプランもあります。
Gr、Lr、Mrタイプイメージイラスト
画像出典：ザ・パークハウス上野毛テラス公式HP
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、高効率エアコン(ゼッチマンション)など単価帯なりに充実しています。竣工販売のため建築系オプションが楽しめないのですがそれでも多くの方が満足いくレベルであるという印象です。
また、ザ・パークハウスとしては初の全戸天然無垢フローリングを採用しています。床暖房がなくなる(天然無垢フローリングとの相性が悪いためコストカットではない)ことやお手入れの観点から好みは分かれるところですが自然なものがお好きな方にとっては好印象に映ることでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
■ザ・フィネスト上野毛パークハウス
2005年築 上野毛駅徒歩7分
新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約375万円
動き一例 約86㎡
新築時6900万円台
中古時8900万円台
■ジオ上野毛
2014年築 上野毛駅徒歩12分
新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約390万円
動き一例 約70㎡
新築時6000万円台
中古時8100万円台
上記相場からザ・パークハウス上野毛テラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Lタイプ 3LDK 69.19㎡ 2階 11500万円台 → 9500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の建物下平置きが1台、屋外の機械式が6台で設置率約24％です。
駐輪場は屋内で1世帯1台分と少なめです。(2LDKメインのため足りなすぎるということにはならないかもですが子育てファミリーからすると2台目が確保できるか不安)
管理費は㎡単価月額約425円、ディスポーザーあり、エアコン完備の内廊下で総戸数29戸となればこのくらいにはなってしまうことに違和感はないのですが月2回の巡回管理方式ですからコストパフォーマンスとしてはかなり低いですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ザ・フィネスト上野毛パークハウス 総戸数66戸 管理費㎡単価月額約171円
■パークハウス上野毛コートレジデンス 総戸数18戸 管理費㎡単価月額約330円
■パークハウス上野毛四丁目 総戸数19戸 管理費㎡単価月額約373円
■ジオ上野毛総戸数41戸 管理費㎡単価月額約200円
【住むレーション】
［大井町線］
上野毛 8:02発
二子玉川 8:04着
溝の口 8:07着
上野毛 8:00発
等々力 8:01着
尾山台 8:03着
九品仏 8:04着
自由が丘 8:06着
緑が丘 8:09着
大岡山 8:10着
北千束 8:12着
旗の台 8:14着
荏原町 8:19着
中延 8:20着
戸越公園 8:22着
下神明 8:23着
大井町 8:26着
大井町線で都心方面等へ出る際は一度乗り換えになりますがどの駅も乗り換えは容易です。
徒歩2～5分の多摩美術大学停留所から路線バスにて田園調布駅や千歳船橋駅等へもダイレクトアクセスが可能です。
第三京浜道路の玉川ICまで約1.4キロ、首都高3号線の用賀ICまで約1.9キロ、東名高速道路の東京ICまで約2キロと車での遠出も便利です。
【総評】
坪単価に関しては三菱地所レジデンスらしく現実路線なのですが地所レジ×上野毛でもここまで面積を落とさなければならない時代というのはなんだかせつないですね…
・ザ・フィネスト上野毛パークハウス 2005年築 平均専有面積約80㎡
・パークハウス上野毛コートレジデンス 2007年築 平均専有面積約75㎡
・パークハウス上野毛四丁目 2008年築 平均専有面積約85㎡
・ザ・パークハウス上野毛テラス 2023年築 平均専有面積約57㎡
ただ、今の時代に80㎡をボリュームゾーンにしてしまうと平均価格帯が13000万円台になってしまいます。そうなると手が届く人がより限られてしまうため専有面積調整をして1億円前後としているわけです。
それでも狭いながらも間取りの工夫(有効面積をできるだけ削らない)、そしてディスポーザー＆内廊下というスペック面など『部屋の狭ささえ呑んでもらえればその他の部分は満足いく商品としている』ことはたしかではありますので後は新築にこだわるのか中古でも良いのかで評価は大きく分かれることでしょう。それぞれのマンションが小規模であるため出物は少ないのですが相場としては1億円前後で80㎡が購入可能です。
また、『新築マンションで広い部屋が欲しい』となればグランドメゾン上野毛(専有面積74㎡台～83㎡台)が同時期に供給中ですので近しいところでキャラクターが異なる新築マンションが供給中なのは買い手にとっては嬉しい話でしかないですね。
坪単価としては両物件とも大きな差はありません。
細かい好みの問題をさておいた基本的な考え方としては
・専有面積は気にしない！！手が届きやすい価格帯を希望！！ → ザ・パークハウス上野毛テラス
・予算は延びます！！やっぱり部屋は広くないとダメっしょ！！ → グランドメゾン上野毛
・予算は延びない！！でも部屋は広くないとダメっしょ！！ → 周辺中古マンション
となります。
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