ブランズ二子玉川テラス　価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブランズ二子玉川テラスです！

［物件概要］

売主：東急不動産
施工：大豊建設
価格：10250万円～11790万円
専有面積：69.91㎡～74.61㎡
総戸数：79戸
規模：6階建て
交通：東急田園都市線・東急大井町線「二子玉川」駅徒歩6分
所在地：東京都世田谷区玉川2丁目
竣工：2019年1月竣工済み

管理費(月額) 27900円～29800円
修繕積立金(月額) 12600円～13400円

駐車場：39台(機械式、月額37000円・39000円)
バイク置場：3台(平置、月額：5000円)
駐輪場：159台(月額：300～900円)

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ二子玉川公式HP

先日プラウド瀬田一丁目で二子玉川の物件調査をしてから二子玉川大好きマンになっているマンションマニアです！(笑)

10年、15年くらい前にプラウドタワー二子玉川や二子玉川ライズタワー＆レジデンスを見た時は正直そこまで心打たれなかったのですが発展した二子玉川にはメロメロです。

高島屋がありますから沿線に住まうシニア世代からしても思い入れがあるでしょうし私のような30代半ば前後の世代からしてもライズという今時感ある商業施設などがあるため過ごしやすいですしほんと東急の街づくりはうまいなぁ～と思いますね。

グランド・エグゼクティブな男を目指すためにまたまた109シネマズ二子玉川のグランド・エグゼクティブシートを利用。前回はアラジン、今回はトイ・ストーリー4を観ました！

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メンヘラが加速してメンヘラ男からグランドエグゼクティブメンヘラ男になりました。 #グランドエグゼクティブメンヘラ男

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さてさて、今回ご紹介するブランズ二子玉川テラスですが駅徒歩6分という駅近でありながらも6階建て(地下1階地上5階)の低層というのは大きな魅力となりますが246隣接というのは大きなデメリットとなります。プラウド瀬田一丁目は線路隣接でしたがブランズ二子玉川テラスは246隣接・・・二子玉川駅近くとなれば246や東急線の線路が近くなってしまうというのも仕方がないところではありますが売り手側・購入側も悩ましいところではあります。

246ネックもあってか246側の西向き住戸の価格をグッと抑えたこともあり西向き住戸はそこそこなスピード感で完売しており現在は246とは反対側の東向き住戸のみが残っています。

二子玉川駅からの道のりは246沿いを歩くものの歩道が整備されていますし途中に商業施設もあるため楽しい徒歩6分となりますから苦にはならないでしょう。プラウド瀬田一丁目はあまり歩道が整備されていない道のりですからどちらからと言えばブランズ二子玉川テラスのほうが道のりは恵まれています。

外観デザインに関しては東急線沿いの東急物件(ドレッセではありません)ですからしっかりとしたものとなっています。

バルコニーが狭くなるかわりにせり出した部分の窓面をフルフレームに、その横にスリムフレームを合わせて窓面の豊かさだけでなく外から見た時のデザイン性も意識。246からしっかりとセットバックしたエントランスホールは二層吹き抜けに、その横にはおしゃれなラウンジを設けています。コンシェルジュサービスも導入しています。

これくらいであれば立地や単価を考慮すれば妥当なのでしょうけども＋αの取り組みもなされており当然ながら内廊下ではあるのですが吹き抜けを設けることで行灯部屋(窓のない部屋)ができないようにしています。吹き抜けの大きさもしっかりしたものとなっていますし上部にはi☆Risもといソラリス（太陽光追尾採光システム）を設けて吹き抜け内部に太陽光を届けます。屋上を緑化してテラス(花火大会が見れます)として開放しています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

E1・E2タイプ　3LDK　74.61㎡　管理費(月額)29800円　修繕積立金(月額)13400円

画像出典：ブランズ二子玉川公式HP

1階　10480万円　坪単価464万円
2階　11180万円　坪単価495万円
4階　11790万円　坪単価522万円

F1・F2タイプ　3LDK　69.91㎡　管理費(月額)27900円　修繕積立金(月額)12600円

画像出典：ブランズ二子玉川公式HP

1階　9750万円　坪単価461万円
2階　10250万円　坪単価484万円

平均坪単価は約490万円です。

すでに売れてしまってはいますが246側の西向き住戸は中層階で76㎡台9700万円台、64㎡台8200万円台、62㎡台7800万円台などなんとかサラリーマン層でも届くかなぁ～という価格帯のお部屋が多かったですが東向きは億切りのお部屋が少ししかないため竣工して半年ほど経過しますが残っています。とはいえ残り5戸を切っていましたから新築マンション全体としては売れ行き良いほうでしょう。おそらくですが秋前には完売へもっていくスケジュールで動いているのではないでしょうか。当然ながら売主オプションなどは選べませんが家具付き住戸があるなど後出しならではの「魅力」もありますから見学してみると良いでしょう。

設備仕様はディスポーザーと食洗機は当然ながら付いています。足元をステンレス製としたオリジナルキッチン、キッチンLD側収納、水回り・食器棚(標準)天板フィオレストーン、廊下・水回り床タイル、天然石＆タイルの浴室、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター・ローシルエットトイレ、リビング天井カセット型エアコンなど単価なりのものとなっています。細かい部分ではバルコニーへはノンレールフラットサッシを採用、バルコニー上部は木目調として室外機を目隠しルーバーで隠しています。ハイサッシもあいまって低層階でも空を近く感じることができます。玄関にもハンズフリーシステムを導入しているため鍵を鞄などから取り出す必要がありません。洋室は壁掛けエアコン＆ダウンライトを標準としています。基本天井高は2500mm、構造は二重床・二重天井です。

246沿いということも影響してか熱交換型24時間換気(ロスナイ)を採用してくれています。246側の西向き住戸であれば採用して違和感ありませんが246の影響がない東向きもロスナイなのが魅力です。

間取りに関してはプラウド瀬田一丁目と違いスパンが取れたお部屋が多くなっています。間取りに関してはプラウド瀬田一丁目よりも恵まれています。ただ、プラウド瀬田一丁目にはあった玄関前カメラ付きインターホンがないのは残念でした。この単価なら付けてほしかった設備です。

3階以上は基本4戸に対して1基のエレベーター配置となります。

ごみ置き場はサブエントランスのある1階にありしっかりと前室があります。同じく1階には有料のトランクルーム(月額3200円～4900円)があります。

周辺相場を確認しましょう！

・クレッセント二子玉川アッサンブラージュ　2002年築　玉川4　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約300万円

・パークハウス二子玉川　2002年築　玉川4　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約280万円

・プラウド二子玉川レジデンス　2005年築　玉川4　新築時の坪単価約300万円　現在の坪単価約335万円

・プラウドタワー二子玉川　2005年築　玉川3　新築時の坪単価約345万円　現在の坪単価約405万円

上記相場からブランズ二子玉川テラスの将来価値を予想すると

F1・F2タイプ　3LDK　69.91㎡　2階　10250万円(新築時)　→　8370万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費もそこそこな単価ですが内廊下やエレベーターの台数、コンシェルジュサービスを考慮すれば致し方ない水準です。

建設地周辺動画①(西側)
建設地周辺動画②(東側)
建設地周辺動画③(二子玉川駅～現地)

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