今回ご紹介するのはブランズ二子玉川テラスです!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:大豊建設
価格:10250万円~11790万円
専有面積:69.91㎡~74.61㎡
総戸数:79戸
規模:6階建て
交通:東急田園都市線・東急大井町線「二子玉川」駅徒歩6分
所在地:東京都世田谷区玉川2丁目
竣工:2019年1月竣工済み

管理費(月額) 27900円~29800円
修繕積立金(月額) 12600円~13400円

駐車場:39台(機械式、月額37000円・39000円)
バイク置場:3台(平置、月額:5000円)
駐輪場:159台(月額:300~900円)

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ二子玉川公式HP

先日プラウド瀬田一丁目で二子玉川の物件調査をしてから二子玉川大好きマンになっているマンションマニアです!(笑)

10年、15年くらい前にプラウドタワー二子玉川二子玉川ライズ タワー&レジデンスを見た時は正直そこまで心打たれなかったのですが発展した二子玉川にはメロメロです。

高島屋がありますから沿線に住まうシニア世代からしても思い入れがあるでしょうし私のような30代半ば前後の世代からしてもライズという今時感ある商業施設などがあるため過ごしやすいですしほんと東急の街づくりはうまいなぁ~と思いますね。

グランド・エグゼクティブな男を目指すためにまたまた109シネマズ二子玉川のグランド・エグゼクティブシートを利用。前回はアラジン、今回はトイ・ストーリー4を観ました!

さてさて、今回ご紹介するブランズ二子玉川テラスですが駅徒歩6分という駅近でありながらも6階建て(地下1階地上5階)の低層というのは大きな魅力となりますが246隣接というのは大きなデメリットとなります。プラウド瀬田一丁目は線路隣接でしたがブランズ二子玉川テラスは246隣接・・・二子玉川駅近くとなれば246や東急線の線路が近くなってしまうというのも仕方がないところではありますが売り手側・購入側も悩ましいところではあります。

246ネックもあってか246側の西向き住戸の価格をグッと抑えたこともあり西向き住戸はそこそこなスピード感で完売しており現在は246とは反対側の東向き住戸のみが残っています。

二子玉川駅からの道のりは246沿いを歩くものの歩道が整備されていますし途中に商業施設もあるため楽しい徒歩6分となりますから苦にはならないでしょう。プラウド瀬田一丁目はあまり歩道が整備されていない道のりですからどちらからと言えばブランズ二子玉川テラスのほうが道のりは恵まれています。

外観デザインに関しては東急線沿いの東急物件(ドレッセではありません)ですからしっかりとしたものとなっています。

バルコニーが狭くなるかわりにせり出した部分の窓面をフルフレームに、その横にスリムフレームを合わせて窓面の豊かさだけでなく外から見た時のデザイン性も意識。246からしっかりとセットバックしたエントランスホールは二層吹き抜けに、その横にはおしゃれなラウンジを設けています。コンシェルジュサービスも導入しています。

これくらいであれば立地や単価を考慮すれば妥当なのでしょうけども+αの取り組みもなされており当然ながら内廊下ではあるのですが吹き抜けを設けることで行灯部屋(窓のない部屋)ができないようにしています。吹き抜けの大きさもしっかりしたものとなっていますし上部にはi☆Risもといソラリス(太陽光追尾採光システム)を設けて吹き抜け内部に太陽光を届けます。屋上を緑化してテラス(花火大会が見れます)として開放しています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

E1・E2タイプ 3LDK 74.61㎡ 管理費(月額)29800円 修繕積立金(月額)13400円

画像出典:ブランズ二子玉川公式HP

1階 10480万円 坪単価464万円
2階 11180万円 坪単価495万円
4階 11790万円 坪単価522万円

F1・F2タイプ 3LDK 69.91㎡ 管理費(月額)27900円 修繕積立金(月額)12600円

画像出典:ブランズ二子玉川公式HP

1階 9750万円 坪単価461万円
2階 10250万円 坪単価484万円

平均坪単価は約490万円です。

すでに売れてしまってはいますが246側の西向き住戸は中層階で76㎡台9700万円台、64㎡台8200万円台、62㎡台7800万円台などなんとかサラリーマン層でも届くかなぁ~という価格帯のお部屋が多かったですが東向きは億切りのお部屋が少ししかないため竣工して半年ほど経過しますが残っています。とはいえ残り5戸を切っていましたから新築マンション全体としては売れ行き良いほうでしょう。おそらくですが秋前には完売へもっていくスケジュールで動いているのではないでしょうか。当然ながら売主オプションなどは選べませんが家具付き住戸があるなど後出しならではの「魅力」もありますから見学してみると良いでしょう。

設備仕様はディスポーザーと食洗機は当然ながら付いています。足元をステンレス製としたオリジナルキッチン、キッチンLD側収納、水回り・食器棚(標準)天板フィオレストーン、廊下・水回り床タイル、天然石&タイルの浴室、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター・ローシルエットトイレ、リビング天井カセット型エアコンなど単価なりのものとなっています。細かい部分ではバルコニーへはノンレールフラットサッシを採用、バルコニー上部は木目調として室外機を目隠しルーバーで隠しています。ハイサッシもあいまって低層階でも空を近く感じることができます。玄関にもハンズフリーシステムを導入しているため鍵を鞄などから取り出す必要がありません。洋室は壁掛けエアコン&ダウンライトを標準としています。基本天井高は2500mm、構造は二重床・二重天井です。

246沿いということも影響してか熱交換型24時間換気(ロスナイ)を採用してくれています。246側の西向き住戸であれば採用して違和感ありませんが246の影響がない東向きもロスナイなのが魅力です。

間取りに関してはプラウド瀬田一丁目と違いスパンが取れたお部屋が多くなっています。間取りに関してはプラウド瀬田一丁目よりも恵まれています。ただ、プラウド瀬田一丁目にはあった玄関前カメラ付きインターホンがないのは残念でした。この単価なら付けてほしかった設備です。

3階以上は基本4戸に対して1基のエレベーター配置となります。

ごみ置き場はサブエントランスのある1階にありしっかりと前室があります。同じく1階には有料のトランクルーム(月額3200円~4900円)があります。

周辺相場を確認しましょう!

・クレッセント二子玉川アッサンブラージュ 2002年築 玉川4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約300万円

・パークハウス二子玉川 2002年築 玉川4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約280万円

・プラウド二子玉川レジデンス 2005年築 玉川4 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約335万円

・プラウドタワー二子玉川 2005年築 玉川3 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約405万円

上記相場からブランズ二子玉川テラスの将来価値を予想すると

F1・F2タイプ 3LDK 69.91㎡ 2階 10250万円(新築時) → 8370万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費もそこそこな単価ですが内廊下やエレベーターの台数、コンシェルジュサービスを考慮すれば致し方ない水準です。

建設地周辺動画①(西側)
建設地周辺動画②(東側)
建設地周辺動画③(二子玉川駅~現地)

【住むレーション】

[田園都市線(半蔵門線直通)]

二子玉川 8:01発
用賀 8:04着
桜新町 8:06着
駒沢大学 8:09着
三軒茶屋 8:12着
池尻大橋 8:15着
渋谷 8:19着
表参道 8:22着
青山一丁目 8:24着
永田町 8:27着
半蔵門 8:30着
九段下 8:32着
神保町 8:34着
大手町 8:37着
三越前 8:39着
水天宮前 8:42着
清澄白河 8:45着
住吉 8:48着
錦糸町 8:50着
押上 8:53着

二子玉川 7:50発
溝の口 7:53発
鷺沼 7:57着
たまプラーザ 8:00着
あざみ野 8:02着
青葉台 8:08着
長津田 8:12着
南町田 8:15着
中央林間 8:19着

[大井町線]

二子玉川 8:02発
溝の口 8:04着

二子玉川 8:03発
自由が丘 8:09着
大岡山 8:12着
旗の台 8:15着
大井町 8:23着

[空港リムジンバス]

二子玉川ライズ・楽天クリムゾンハウス 6:20
二子玉川駅 6:30
羽田空港(第2) 7:15
羽田空港(第1) 7:20
羽田空港(国際線) 7:27

二子玉川駅 6:25
成田空港第3ターミナル 8:32
成田空港第2ターミナル 8:35
成田空港第1ターミナル 8:40

駐車場出入り口が246側にあり一つ先の交差点がUターン禁止だったりと出かける方向によっては少々不便です。駐車場はコーチエントランスがありますから入出庫の際や建物との出入りの際に雨に濡れることはありません。

高島屋で買い物をしてサクッと帰れる距離ですから高島屋を日常使いしたい方には魅力ある立地です。

通学校は二子玉川小学校で徒歩3分、瀬田中学校で徒歩7分となります。セント・メリーズインターナショナルスクールだとプラウド瀬田一丁目のほうが通いやすい距離です。

【総評】

人気上昇中の街であることはたしかですが坪単価500万円近いとなれば地元もしくは沿線の方々が主なターゲットとなるでしょう。(二子玉川に地縁がない方からしたら坪単価500万円出すならより都心という選択になることが想像できる)

私自身も感じていますが街が進化していることはたしかですからご予算が届く方はプラウド瀬田一丁目と同じ日にモデルルーム訪問しても面白いでしょう。午前中はプラウド、午後一でブランズ、おやつの時間からショッピング・・・(俺やん、笑)。

単価から見れば当然ですが立地の良さはもちろん外観や設備仕様など力が入っていますから近年増えてきている価格は高いのに設備仕様は低いというただ新しいだけが魅力となってしまっている新築マンションとは明らかな違いがあります。

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プラウド瀬田一丁目 価格と間取り  モデルルーム訪問

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