今回ご紹介するのはザ・パークハウス自由が丘フロントです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:大豊建設
価格:未定
専有面積:35.64㎡~84.35㎡
総戸数:32戸(募集対象外住戸17戸含む ※他に店舗2戸)
規模:7階建て
交通:東急東横線・東急大井町線「自由が丘」駅徒歩3分 東急目黒線「奥沢」駅徒歩5分
所在地:東京都世田谷区奥沢5丁目
竣工予定:2023年10月上旬

駐車場:5台(平置4台、身障者用平置1台)
自転車置場:37台(2段ラック式下部スライド式17台、スライドラック式15台、平置5台)
バイク置場:2台
ミニバイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

自由が丘駅からマリクレール通りを経由して徒歩3分、駅前の賑わいから住宅街へと切り替わってすぐの角地となります。

休日の散策が楽しいだけでなく駅からの道のりには東急ストア(25時まで営業)の入るフレル・ウィズ自由が丘があるため日常の買い物も仕事の帰り道がてらに済ますことができます。自由が丘ですから数多くのおしゃれなお店が立ち並んでおり、スイーツ系のお店も多いですからテレワークの日に脳が疲れたら甘いスイーツをサクッと買いに行けたりするのもいいですね。

それだけ便利な駅近立地でありながらも建設地は落ち着いた住環境(一部第一種低層住居専用地域・主に第一種住居地域、南側が一種低層)、さらには全戸南向きとなります。商業から住宅街へ切り替わってすぐだからこその7階建てという背の高さにできていますし、自由が丘の駅近くは商業店舗が立ち並ぶため駅近マンション自体の希少性が高くなっています。

今作が1976年築のニューウェルハイツ自由が丘(3階建て・総戸数26戸) からの建て替えのようにブリリア自由が丘、駅前の高さ60m級の住戸含む複合開発マンション、ピーコックストア跡地のイオン系商業施設などなど今後は建て替えが増えていくであろう街ですからまた出物はあるでしょうけどもそれぞれの総戸数には期待できないですし、今作のように総戸数32戸であっても地権者住戸の影響で販売対象が17戸しかないなど販売戸数となればより期待できないですから自由が丘がお好きな方にとって今作は喉から手が出るほどであることでしょう。(ブリリアは賃貸からの建替えのため販売戸数が多いですが後発の東急は広めの部屋が多いと一般販売はないかもしれないですね。)

街全体としては坂があり建設地横から南側にかけてグランドレベルが上がります。そのためマンションの4階が目の前の建物相当の高さとなります。(一低層の中に背が高い建物があるのは既存不適格。距離はあるのでそれほど気にならないでしょう。)

今作は世田谷区アドレス(自由が丘駅は目黒区)の自由が丘南口物件のため東急目黒線奥沢駅へも徒歩5分と近く三田線と南北線方面への移動も便利です。

外観デザインに関しては目立つ背中側の共用廊下部分をガラス面豊かにしているのが大きな特徴となります。日中は圧迫感ないものとなりますし、夜は共用廊下の灯りが漏れ出すことで温かみのある表情となり将来的に立地だけでなく外観デザインでも指名買いが起こるのではないかと思えるくらいの存在感です。帰宅時に我が家の背中を見るのが楽しみで仕方ないでしょうね。乳白ガラスのためプライバシー性に配慮してくれています。ガラス部分以外はベージュ系とグレー系タイルとして落ち着いた印象です。ガラスだけだとギラギラ感ありすぎたかもですが落ち着いた色のタイルと組み合わせることでバランスが取れているように感じました。

空地率が高いというわけではないですが北側の植栽計画は豊かなものとなっています。

風除室を抜けた先の木調の落ち着いたエントランスホールをクランクインしてエレベーターホールへと向かうのですが視線の先の窓から接道の植栽を自然と望める動線としてくれています。出かけるときはエレベーターを押して正面に緑を感じることができます。小規模マンションということもあり大きなラウンジなどの共用施設は設けられていないのですがホールがそこそこ広いですし、エントランスホールまでクランクイン動線としてくれているため中へ入った後の楽しみがあるのも嬉しいところです。

正面部分もコンクリート、ルーバー、ガラス手摺を組み合わせることで単調ではないですし、バルコニー隣戸境はコンクリートであるなどどこから見てもかっこいいものとなっています。

内廊下ですがガラス面豊かなため自然光が入り込み歩いていて心地よい空間となっています。

せっかく素敵な背中ですが電線は気になりますね。いつか地中化されると良いのですが。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※全戸南向き

Kタイプ 3LDK 84.35㎡ ※敷地内駐車場抽選優先順位一位

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

2階 17400万円台 坪単価681万円

Jタイプ 3LDK 77.20㎡ ※敷地内駐車場抽選優先順位一位

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

6階 17400万円台 坪単価745万円

Hタイプ 3LDK 73.11㎡ ※敷地内駐車場抽選優先順位二位

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

5階 15800万円台 坪単価714万円
6階 16200万円台 坪単価732万円

Gタイプ 2LDK 62.39㎡

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

3階 12600万円台 坪単価667万円
4階 12800万円台 坪単価678万円

Eタイプ 2LDK 56.85㎡

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

4階 11200万円台 坪単価651万円
5階 11400万円台 坪単価662万円
6階 11800万円台 坪単価686万円
7階 12100万円台 坪単価703万円

Drタイプ 2LDK 54.63㎡

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

7階 11900万円台 坪単価720万円

Bタイプ 1LDK 40.48㎡

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

3階 7500万円台 坪単価612万円
4階 7600万円台 坪単価620万円

Aタイプ 1LDK 35.64㎡

画像出典:ザ・パークハウス自由が丘フロント公式HP

2階 6700万円台 坪単価621万円
3階 6800万円台 坪単価630万円

平均坪単価は約680万円です。

1LDKは水回りサイズがしっかりしたものとなっているのですが賃貸風間取りなのは惜しいですね。スパンがないわけではないのですがせっかくの南向きなのでリビングも洋室も南の開口部ありだと嬉しかったのですが。ただ、狭い部屋ながらも単価抑え気味です。リセール時に売りにくくなりますがメニュープランで広々1Rにしてホテル風インテリアにしても面白いでしょう。

1LDKの4部屋中3部屋は単身者のみが販売対象となります。(ペアローンが組めない。入居後に二人暮らしになるのは問題なし。建て替え事業が影響している販売時のルール。)

3LDKのオールリビングin洋室は好みが分かれるでしょうけども南向きですから扉をあければ採光取りやすいメリットもあるでしょう。

販売対象住戸は少ないのですが地権者住戸の階数はほどよくばらけています。ただ、角はけっこうもっていかれているため選択肢少なめです。

第一種低層住居専用地域を望むことになるため将来的に眺望と採光が変わってしまうリスクが少なくなっています。低層階でも10m前後の離隔があるため壁ドンではありません。6階になるとより抜け感あるためそこは価格差つけていますがこの価格帯を検討できる方からすれば誤差でしょうから上のほうが人気出るかな?と。7階の2LDKはめちゃ気持ちの良い眺望となります。斜め方向に奥沢神社の緑が見えるのもいいですね~。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板天然石orクォーツストーン、玄関・廊下・水回り床タイル、浴室は肩湯・床ワイパー・調光システム・ミストサウナ(TOTOのシンラ・おそうじ浴槽はオプション)、リビング天カセ(一部主寝室も天カセ)など単価なりにスペック高めです。1LDKでも浄水器が一体型にグレードダウンする程度で2LDK以上とほぼ同じです。

ただ、この単価帯で玄関前インターホンにカメラなしはちょいとチグハグ感ありますね。(ドアスコープから覗く)

また、これはできれば欲しかった~となる部分ではありますが玄関電子錠や各戸宅配ボックスなど今の新築マンションだからこその最新設備系もありませんでした。ザ・パークハウスブランドですが地権者さんの意向もあるわけで建て替え事業の影響はあるかもしれません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高はほとんどの住戸で約2400mm、サッシ高約2000mmと7階建てで高さ約21mなりに低めとはなっています。

販売方法が珍しいものとなっています。

一般的には住宅ローンの事前審査をクリアしていないと登録できないのですが今回は部屋に当選してから住宅ローン審査となります。万が一通らなかった際は契約前のためペナルティはないのですが次点の方へ購入権利が移ります。業務効率向上目的なのかそもそも現金一括買いが多いからなのか銀行がキャパオーバーなのか正確な理由はわかりませんが売主としても新たな試みですね。今後増やしていくかも~とのことでした。

周辺相場を確認しましょう!

・ジェイパーク自由が丘 2001年築 目黒区自由が丘2 自由が丘駅徒歩2分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約450万円

・ピアース自由が丘 2003年築 世田谷区奥沢5 自由が丘駅徒歩6分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約420万円

・ディアナガーデン自由が丘 2017年築 目黒区自由が丘2 自由が丘駅徒歩6分 新築時の坪単価約555万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン 2022年6月築 目黒区自由が丘3 自由が丘駅徒歩9分 新築時の坪単価約610万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス自由が丘フロントの将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 73.11㎡ 5階 15800万円台(新築時) → 13300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回りとしては3%前半くらいとなりそうですからお安くはないですが販売戸数も少ないですし違和感ありません。(安く売る必要がまったくもってない)

地権者住戸が賃貸で出てくる可能性はありますが分譲とは室内スペックが異なります。

駐車場は平置き5台(内1台身障者優先)、設置率約15%と低いですが広い部屋を購入すれば確保できます。(手放すときは管理組合返還のため抽選時の優先権)

一部ターンテーブル利用ですが平置きのため出し入れが便利です。2区画は建物下、どの区画でも住戸との行き来で雨には濡れますがサブエントランスがあるため正面まで出る必要がありません。

駐車場サイズ

① 全長5000mm×全幅2500mm×全高1800mm×最低地上高150mm 月額35000円
② 全長5200mm×全幅2500mm×全高1800mm×最低地上高150mm 月額36000円
③・④ 全長5000mm×全幅2500mm×最低地上高150mm 月額34000円
⑤ 全長6000mm×全幅3500mm×最低地上高150mm 月額34000円(身障者優先)

身障者優先区画を除いた4区画中2区画を地権者さんが抑えています。そのため駐車場抽選優先順位一位を2部屋に設定しています。4区画中どこの区画になるかは地権者さんとの抽選になります。

駐輪場は建物1階の屋内で設置率約115%です。

ごみ置場は1階のエレベーターホール近くで便利ですが扉二枚の先となるためごみ置場の存在を感じさせない(自転車置場とバイク置場からだと通り道)ものとしてくれています。

店舗2区画に何が入るかは未定です。(富美男企画が戻ってくる?)

維持費は管理費㎡単価月額約478円、小規模マンションでディスポーザー×内廊下ですから重たくなることに違和感はありませんが超豪華な共用施設があるマンションでもここまで重たくならないことも多いですからコストパフォーマンスを求める方には合ってきません。

エレベーターは13人乗りが1基(分速60m)、着床制限セキュリティありです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ジェイパーク自由が丘 総戸数23戸 管理費㎡単価月額約453円

・ピアース自由が丘 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約230円

・ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン 総戸数44戸 管理費㎡単価月額約336円

建設地

【住むレーション】

[東横線→副都心線]

自由が丘 7:58発
中目黒 8:07着
渋谷 8:11着
新宿三丁目 8:17着
池袋 8:25着

自由が丘 8:06発
武蔵小杉 8:11着
日吉 8:14着
菊名 8:20着
横浜 8:27着
みなとみらい 8:31着
馬車道 8:33着
日本大通り 8:35着
元町・中華街 8:37着

[大井町線]

自由が丘 8:01発
大岡山 8:03着
旗の台 8:07着
大井町 8:14着

自由が丘 8:02発
二子玉川 8:09着
溝の口 8:13着

[目黒線→南北線]

奥沢 8:02発
大岡山 8:04着
洗足 8:06着
西小山 8:08着
武蔵小山 8:10着
不動前 8:15着
目黒 8:18着
白金台 8:21着
白金高輪 8:24着
麻布十番 8:26着
六本木一丁目 8:28着

[目黒線→三田線]

奥沢 8:07発
大岡山 8:09着
洗足 8:11着
西小山 8:13着
武蔵小山 8:15着
不動前 8:20着
目黒 8:23着
白金台 8:26着
白金高輪 8:29着
三田 8:33着
芝公園 8:34着
御成門 8:36着
内幸町 8:38着
日比谷 8:40着
大手町 8:42着

目黒線は一部編成が6両から8両となっており順次増えていきます。来春には新横浜線開通により利便性が高まる予定です。

日常の買い物は選択肢豊富ですがさらにビオセボンもオープンしましたし、2023年秋開業予定のイオン系商業施設ができることでより便利になります。歴史ある街ですが新旧が混在していくことで街に新陳代謝が生まれ長年自由が丘がお好きな方だけでなく、これから自由が丘を好きになる方も引き寄せられる自由が丘の転換期と言える時期なのではないでしょうか。

二子玉川へも最速6分のため映画鑑賞したい際などにも使い勝手いいですね。

通学校は八幡小学校で徒歩9分、八幡中学校で徒歩14分とやや距離があります。九品仏緑道を経由して奥沢二丁目公園へ徒歩4分です。

【総評】

自由が丘がお好きで予算届くなら買いですね~!!

とにかく立地がとてつもなくいい!!そしてそこにかっこいいマンション!!高スペックの設備仕様!!

長く住まう方が多いでしょうから新築販売時に買っておかないと中古でもなかなか出会えないでしょう。

価格に関してはお安くはないですがお安ければ広域検討者もガンガン入ってきてしまい話にならない倍率になってしまいかねないですから「なんとか当たることに期待できそうな倍率におさまるであろう価格」にしてくれたことは検討者にとってもハッピーなことでしょう。

ブリリア自由が丘と比べると住宅街感はザ・パークハウス自由が丘フロントのほうがありますね。ブリリア自由が丘は南向き比率が低いですし、線路も近くなります。もちろんブリリア自由が丘も魅力ある立地ですがザ・パークハウス自由が丘フロントが先発するわけですから今時点では見逃して待つという選択肢をする必要はないでしょう。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス自由が丘フロント 建設地周辺レポート

■ザ・パークハウス自由が丘フロント モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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