プラウド都立大学　価格と間取り　呑川本流緑道沿い

今回ご紹介するのはプラウド都立大学です！

［物件概要］第一期販売戸数25戸

売主：野村不動産
施工：西武建設
価格：9988万円～27288万円
専有面積：61.53㎡～124.24㎡
総戸数：135戸
規模：地上5階地下1階建て

交通：
東急東横線「都立大学」駅徒歩10分
東急東横線「自由が丘」駅徒歩14分
東急目黒線「大岡山」駅徒歩11分
東急大井町線「緑が丘」駅徒歩8分

所在地：東京都目黒区大岡山一丁目
竣工予定：2024年1月中旬

駐車場：37台　機械式36台、身障者優先平置1台　月額27000円～34000円
駐輪場：270台　垂直2段式78台、傾斜式スライドラック165台、平置2台、大型用平置19台、小型用平置6台　月額200円～1000円
ミニバイク置場：3台　月額1500円

管理費：月額20300円～41000円
修繕積立金：月額8430円～17020円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド都立大学公式HP

最寄り駅は大井町線の緑が丘、アドレスは大岡山ですが目の前のピアースと同じくウケの良い都立大学を物件名としています。

都立大学駅と緑が丘駅前から続く呑川本流緑道(桜並木)を経由できるためフラットな道のりで快適かつ気持ちの良い徒歩10分となります。さらに建設地も呑川本流緑道沿いに位置しています。南北に長い土地形状のためボリュームゾーンは西向きとなってはしまうものの西向きは緑道を向くため近辺のマンションに比べると離隔がしっかりととれておりピアースとこんにちはながらも部屋からでも空が近く感じやすいでしょう。そのトレードオフとしてハザードマップではしっかりと色が付いてきます。

日常の買い物は都立大学駅前の東急ストア、緑が丘駅前の文化堂、自由が丘駅近くのあおばなど徒歩圏内にあるにはありますが便利というほどではないでしょうか。そもそも駅距離含めて利便性よりも住環境の良さを求める方が好む立地(忙しくて時間に追われる人には合ってこずお金にも時間にもゆとりある方に合ってきやすい)ですから検討者にとってはウィークポイントになってこないでしょう。それよりかは落ち着いた住環境で自由が丘も日常生活圏という賑わいへも程よい距離であることがストロングポイントと感じる方ばかりでしょう。

通学校は中根小学校で徒歩3分、第十一中学校で徒歩3分、中根公園へも徒歩5分という近さです。公立校でも近い距離にあるのはとっつきやすいですね。

元々は大岡山マンションという住宅がありました。また、敷地の一部は東京電力の土地で鉄塔がありましたがこちらも野村不動産が買い取り済みのため鉄塔は撤去済みです。(電線は残ります)

北側に消防署があるため住宅街がゆえにこの距離感は気になってきやすいでしょう。

西側、北側、東側の三面接道、住戸は東西南北すべての設定がありボリュームゾーンは緑道側の西向きです。南向きは接道していないため目の前の建物が気になってくるものの中央の共用部にかけてテラスコリドーを配して圧迫感を軽減、東向きは戸建て、北向きは消防署を見るかたちとなります。第一期は条件の良い西向きから販売となります。

外観デザインは緑道側の基壇部をベージュ系のコンクリートラインとしつつその上は明るいガラス手摺にして重厚感ありつつも明るい印象の建物となります。マリオンをリズミカルにして隔て板はしっかりとスラブtoスラブとするなど単調でないのも好印象です。

北側と南側のダブルエントランスのため都立大学駅と緑が丘駅どちらへの動線も便利なものとなっています。北側のエントランスホールは二層吹き抜け、南側は植栽と景石の屋外アプローチからさらに建物下の壁面木目調のアプローチとして北側とは違うコンセプトで設計されているのが面白いですね。緑道からすぐに建物となるのではなく接道との切り替わり部分を緑道に沿って公開空地をもってきてくれているため街並みとしても圧迫感が出ないですしあえて公開空地を挟むことが外観デザインの美しさをより際立たせて(視線に建物全体が入ってきやすい)くれそうです。

メールコーナーは北側のエントランス近くにあります。屋内廊下風となっている部分もありますが外廊下であることは単価帯からすると気になってはきやすいですね。

共用部はコリドーに続く形でワーキングブース、ラウンジ、子供のプレイスペースがあります。無人ストアも設置されます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

80Aタイプ　3LDK　80.94㎡　西向き
3階　14988万円　坪単価612万円
4階　15388万円　坪単価628万円

65Eタイプ　2LDK　65.26㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

65Fタイプ　3LDK　65.26㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

65Gタイプ　3LDK　66.38㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

70Bタイプ　3LDK　70.95㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

70Cタイプ　3LDK　70.95㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

115Aタイプ　4LDK　116.47㎡　西向き
5階　25688万円　坪単価729万円

120Aタイプ　4LDK　124.24㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

70Dタイプ　3LDK　74.14㎡　西向き
3階　13688万円　坪単価610万円

60Bタイプ　2LDK　61.53㎡　西向き
2階　9988万円　坪単価536万円
3階　10288万円　坪単価552万円
4階　10488万円　坪単価563万円
5階　10888万円　坪単価585万円

90Aタイプ　4LDK　90.01㎡　西向き

画像出典：プラウド都立大学公式HP

100Aタイプ　4LDK　102.24㎡　西向き
4階　20988万円　坪単価678万円

平均坪単価は約595万円です。(今後出てくる条件劣る部屋を合わせると平均坪単価560万円くらいになるでしょうか)

間取りに関しては共用廊下側の柱をできるだけ外に出すなどしてはいますが億ションらしさを感じることはできません。ただ、フレックスドア採用プランは洋室を収納に適した広さに変えてリビングを広くできるなどリビング横洋室ウォールドアよりも可変性が高いもの(遮音性とはややトレードオフとなるでしょうか)となっています。可変性を高めても空調面が均一とできるゆかいふるがカバーしてくれるのはいいですね～。

ペントハウス×ルーフバルコニーなどスペシャル住戸は特徴があって面白いですが基本天井高2450mmである点や2000mm前後の下がり天井も多いなど空間としては物足りなさも感じてしまいます。サッシ高は2100mmと低くはありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板シーザーストーン、キッチンタッチレス水栓、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニー水栓、玄関前カメラ付きインターホン、すべての部屋だけでなく水回りや廊下の温度差も少ないものとしてくれるゆかいふる採用物件となっています。プレミアムプランは食洗機がミーレになるなどグレードアップします。ゆかいふる採用物件であることは大きな魅力となりますね～。

構造は二重床(ミライフル)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・ウェリス目黒大岡山　2010年築　目黒区大岡山1　緑が丘駅徒歩8分　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約400万円

・ディアナコート都立大学　2018年築　目黒区中根2　都立大学駅徒歩5分　新築時の坪単価約465万円　現在の坪単価約540万円

・パークホームズ自由が丘　2018年築　目黒区緑が丘1　緑が丘駅徒歩5分　新築時の坪単価約495万円　現在の坪単価約540万円

・ピアース都立大学　2022年築　目黒区緑が丘1　都立大学駅徒歩10分　新築時の坪単価約445万円　直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド都立大学の将来価値を予想すると

70Bタイプ　3LDK　70.95㎡　4階　12700万円台　(新築時)　→　11400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側の屋外で昇降横行の機械式となっています。出入口にリングシャッターはありますがサイズ感含めて億ションらしくないものとなっています。機械式36台、身障者優先の平置き1台、設置率約27％です。

駐車場と北側公開空地は補助46号線の予定地となっており将来的に収用される可能性があります。

～機械式駐車場サイズ～

地上1段　12台　全長5050mm×全幅1900mm×全高2100mm×重量2300kg
地下1段　12台　全長5050mm×全幅1900mm×全高1750mm×重量2300kg
地下2段　12台　全長5050mm×全幅1900mm×全高2100mm×重量2300kg

駐輪場はスロープありの地下1階です。住戸階へのエレベーターへ繋がっており雨に濡れません。

管理費は㎡単価月額約330円、外廊下ではありますが現実的な設定という印象です。

エレベーター(分速60m)は北側に1基南側に1基の計2基です。

～支払いイメージ～

※変動金利、35年フルローン、管理費など維持費込み

70Bタイプ　3LDK　70.95㎡　西向き　3階　12588万円　月額355000円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ウェリス目黒大岡山　総戸数29戸　管理費㎡単価月額約294円　ディスポーザー

・ディアナコート都立大学　総戸数31戸　管理費㎡単価月額約295円　ディスポーザー

・パークホームズ自由が丘　総戸数19戸　管理費㎡単価月額約480円　ディスポーザー　内廊下

建設地

【住むレーション】

［東横線(副都心線直通)］

都立大学　8:02発
学芸大学　8:04着
祐天寺　8:06着
中目黒　8:09着
代官山　8:12着
渋谷　8:14着
明治神宮前　8:17着
北参道　8:19着
新宿三丁目　8:22着

自由が丘　8:06発
武蔵小杉　8:11着
日吉　8:14着
菊名　8:20着
横浜　8:27着

［目黒線(三田線・南北線直通)］

大岡山　8:02発
武蔵小山　8:06着
目黒　8:10着
白金台　8:13着
白金高輪　8:16着
三田　8:20着
芝公園　8:21着
御成門　8:23着
内幸町　8:25着
日比谷　8:27着
大手町　8:29着

大岡山　8:05発
洗足　8:06着
西小山　8:08着
武蔵小山　8:10着
不動前　8:15着
目黒　8:18着
白金台　8:21着
白金高輪　8:24着
麻布十番　8:26着
六本木一丁目　8:28着
溜池山王　8:31着
永田町　8:33着

［大井町線］

緑が丘　8:02発
自由が丘　8:04着
九品仏　8:06着
尾山台　8:08着
等々力　8:09着
上野毛　8:10着
二子玉川　8:13着
溝の口　8:16着

緑が丘　8:00発
大岡山　8:01着
北千束　8:04着
旗の台　8:05着
荏原町　8:10着
中延　8:11着
戸越公園　8:13着
下神明　8:15着
大井町　8:17着

建設地からは上り坂となりますが大岡山駅へも徒歩11分のため目黒線ユーザーであれば頑張って歩く方も多いでしょうか。

イオンスタイル碑文谷のスタバでキャラメルフラペチーノとシュガードーナツを購入！

ドライブがてら帰宅の途へ！ pic.twitter.com/TSojpSOUX1

— マンションマニア (@mansionmania) February 4, 2023

【総評】

この辺りがお好きな方であれば出物もないわけで希少な新築マンションですね。

どちらかと言えば同単価帯で新築マンションを横並びにして検討する方ではなく地縁があったり東横線オンリー検討の方の評価が高いことでしょう。

タワマンや駅前が苦手でほどよく駅から離れて住環境の良いところで～という生活を好む方に合ってくる中でいいお値段するため販売スピードとしてはゆっくりなものとなるのではないでしょうか。

内廊下にするなどもうひと頑張りあると嬉しかったですが正面側は二層吹き抜けのエントランスホールと奥行豊かなエントランスアプローチのダブルエントランスであったりとかっこいいものとなっているため桜の時期なんかたまらんでしょうね～記事を書いていて鳥肌立ってきました(笑)

もちろん桜の時期以外が楽しみでないという意味ではないのですが生活している中で少し先の『特別な楽しみ』があるって素敵なことだと思うのですよね。それが自分の住まうマンションであるってたまらんですよね。花火とかもそうですけど特別なことはそう長く続かないもので淋しさも混ざってはくるのですがまた次があるから日常も楽しいわけでとくに第一期から販売する西向きはスペシャル感がよりあります。(それゆえ価格は重たいですけども…)

自由が丘駅近くではザ・パークハウスが完売、ブリリアが販売開始されて後発(すでに内々で販売は進んでいるため余れば)にはブランズが控えていますが価格帯は大きく異なってきます。

中広域検討であればグランリビオ浜田山、ブリリア目黒大橋あたりと比較してみると面白いかもしれません。

動画もご覧ください！

■プラウド都立大学　建設地周辺レポート

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

関連記事

ザ・パークハウス自由が丘フロント　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

ドレッセ都立大学　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

プラウド都立大学の物件詳細・資料請求はコチラ

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談