パークコート渋谷 ザ タワー　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークコート渋谷ザタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：東急建設
予定価格：7000万円台～14000万円台（1000万円単位、消費税・一括前払賃料含む）
専有面積：40.01㎡～75.32㎡(第6期6次)
総戸数：503戸（総販売戸数407戸）
規模：39階地下4階建て

交通：
山手線「渋谷」駅徒歩8分
山手線「原宿」駅徒歩12分
東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅徒歩11分

所在地：東京都渋谷区宇田川町
入居予定：2021年4月下旬

駐車場：機械式160台
駐輪場：668台
バイク置場：52台
トランクルーム：296区画

借地権の期間：2093年09月30日まで約70年

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

2021年春から入居が開始されたパークコート渋谷ザタワー、最初に記事化したのは2018年11月。当時販売するかどうか未定であった21階以下ですが一部販売されることが確定しました。

2018年11月時点では総戸数500戸ちょっとの中から販売されるのは355戸の予定でしたが今時点では407戸が販売対象となっています。

今回販売対象となるのは19階以下となります。残りの未確定100戸近くを販売するのか、三井が賃貸として運用するのかは未定ですがここまできたら販売対象住戸を増やしていきそうではあります。

今回大きなポイントとなるのは特別な値上げはないということです。向き等により単価は異なりますが同一条件で22階以上と比べるとちゃんと階数下がる分は単価が抑えられています。

ただ、以前から決まっていたことではありますが22階以上に比べると設備仕様等は下がります。例えば基本天井高が2450mmとなったり、天カセがリビングだけになったり。パークコートを見慣れている方だと「こんなのパークコートとは呼ばせない！！」と怒るかもです(笑)

ただ、私みたくパークホームズやパークタワーを主として見ていたりそもそも初のパークコートであれば室内の設備仕様もむしろハイスペックに見えるでしょう。基本天井高2450mmとはいえサッシ高は2300mmですし、リビングに天カセついているだけでもすごいことです。キッチン天板だって最初から天然石です。天井がフラットなのも良いですね。そのためマンション内で設備仕様が低いことはたしかですが、よほど目が肥えた方でなければ気にならないかと思います。ディスポーザーも付いています。

それよりかは1LDKの間取りが4mちょいのナロースパンということのほうが気になるでしょうか。ただ、サッシ高2300mmで3連窓のため洋室が行燈であることさえ飲めればリビングの使い勝手は良さそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［北東］

Bタイプ　2LDK　75.32㎡　管理費（月額）37210円　修繕積立金（月額）9790円　解体準備金(月額)17930円

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

［北］

Cタイプ　2LDK　65.93㎡　管理費（月額）32570円　修繕積立金（月額）8570円　解体準備金(月額)15690円

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

［西北］

Eタイプ　1LDK　59.86㎡　管理費（月額）29570円　修繕積立金（月額）7780円　解体準備金(月額)14250円

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

［西］

Gタイプ　1LDK　41.72㎡　管理費（月額）20610円　修繕積立金（月額）5420円　解体準備金(月額)9930円
11階　8490万円　坪単価672万円
12階　8500万円　坪単価673万円
13階　8510万円　坪単価674万円
14階　8520万円　坪単価675万円
15階　8530万円　坪単価675万円
16階　8540万円　坪単価676万円
17階　8550万円　坪単価677万円
18階　8560万円　坪単価678万円
19階　8570万円　坪単価679万円

Hタイプ　1LDK　40.07㎡　管理費（月額）19790円　修繕積立金（月額）5210円　解体準備金(月額)9540円
11階　7980万円　坪単価658万円
12階　7990万円　坪単価659万円
13階　8000万円　坪単価660万円
14階　8010万円　坪単価660万円
15階　8020万円　坪単価661万円
16階　8030万円　坪単価662万円
17階　8040万円　坪単価663万円
18階　8050万円　坪単価664万円
19階　8060万円　坪単価665万円

［西南］

Iタイプ　1LDK　59.34㎡　管理費（月額）29310円　修繕積立金（月額）7710円　解体準備金(月額)14120円
11階　11200万円　坪単価623万円
12階　11300万円　坪単価629万円
13階　11380万円　坪単価634万円
14階　11400万円　坪単価635万円
15階　11420万円　坪単価636万円
16階　11440万円　坪単価637万円
17階　11460万円　坪単価638万円
18階　11480万円　坪単価639万円
19階　11500万円　坪単価640万円

［南西］

Jタイプ　1LDK　59.64㎡　管理費（月額）29460円　修繕積立金（月額）7750円　解体準備金(月額)14190円
11階　11000万円　坪単価609万円
12階　11060万円　坪単価613万円
13階　11080万円　坪単価614万円
14階　11100万円　坪単価615万円
15階　11120万円　坪単価616万円
16階　11140万円　坪単価617万円
17階　11160万円　坪単価618万円
18階　11180万円　坪単価619万円
19階　11200万円　坪単価620万円

［南］

Kタイプ　1LDK　40.01㎡　管理費（月額）19760円　修繕積立金（月額）5200円　解体準備金(月額)9520円

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

Lタイプ　1LDK　42.58㎡　管理費（月額）21030円　修繕積立金（月額）5540円　解体準備金(月額)10130円

画像出典：パークコート渋谷ザタワー公式HP

平均坪単価は約645万円です。

これまで販売された住戸に今回販売住戸を混ぜると平均坪単価は750万円ほどになるでしょうか。

1LDKに関してですが同じ向きなのに単価が異なるのは柱の位置です。柱が窓と被るほうが単価抑えめとなっています。細かい違いだとHタイプはトイレ手洗いカウンターが付いてきたりしますがその他大きな違いはありません。

条件良かった東向きの1LDKが15階で坪単価680万円ほどでしたから向きによるデメリット代もしっかり反映されているのが良いですね。

眺望としては南方向は区役所があるため今回販売の1LDKのほとんどが区役所の壁(窓はありますがこちらを見る感じではないためさほど気にならない)を望むこととなります。面白くない眺望ですが70年間変わらないということで確定眺望ですし、壁ドンではありませんから眺望を求めない方には合ってきます。7500万円台からありますから年収1000万円台前半のシングル層にもとっつきやすいでしょう。

西向きは法務局(合同庁舎)、その先のマンション(原宿パークマンション)を望むこととなり多くの階で抜けてくる(11階でも法務局を超えます)のですが法務局も古くなってきていますし、原宿パークマンションも建て替えの話が出ていますから確定眺望とはなりません。

2LDKとなりますが代々木公園方面を望む北向きも販売されます。ただ、NHKの建て替えがこの先10年以上(ホールなど含めたら20年近く工事が続くかもですね)かけて再開発されていきますから低層階だと眺望が大きく変わっていきます。それでも目の前にくる情報棟は15階相当がMAXで東側にかけて段々に背が低くなりますからCタイプの15階だと段々部分が抜けてくることになります。

周辺相場を確認しましょう！

・青山パークタワー　2003年築　渋谷駅徒歩4分　新築時の坪単価約480万円　現在の坪単価約815万円

・パークコート神宮前(50年定期借地)　2009年築　原宿駅徒歩8分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約365万円

・テラス渋谷美竹　2012年築　渋谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約435万円　現在の坪単価約700万円

・ユニーブル渋谷神南　2013年築　渋谷駅徒歩10分　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約480万円

・アトラス渋谷公園通り　2013年築　渋谷駅徒歩7分　新築時の坪単価約435万円　現在の坪単価約545万円

・ザ・パークハウスアーバンス渋谷　2020年築　渋谷駅徒歩6分　新築時の坪単価約575万円　現在の坪単価約590万円

・宮益坂ビルディングザ渋谷レジデンス　2020年築　渋谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約1050万円　新築販売中

上記相場からパークコート渋谷ザタワーの将来価値を予想すると

Kタイプ　1LDK　40.01㎡　19階　7870万円(新築時)　→　8000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡単価月額約8100円前後で動いています。ただ、今回販売住戸だと今時点の平均より下で見る必要はあるため㎡単価月額約6800円くらいで計算しておくと良さそうでしょうか。もし㎡単価月額約6800円で計算すると1LDKでも利回り4％を超えてきますから悪くないでしょう。

地代や権利金がまるっと販売価格に入っていますから定期借地権にしては維持費抑えめです。また、経費計上できる部分が多くなるため完全投資の方にもとっつきやすいでしょう。

～販売価格の内訳一例～

販売価格：14190万円

建物価格：90.923.595円
権利金：21.627.316円
地代：20.256.730円
消費税：9.092.359円

水無橋から撮影

駐車場に関してはすでに埋まっておりいつかの空き(一般区画か付設区画の貸し出し)を待つしかありません。ただ、隣の区役所の地下平面駐車場は月極も募集しており車庫証明も取得可能です。

【総評】

新発物件の価格が高くなっているだけでしょう～と言ってしまえばそれまでですがとはいえ旧価格であると言っても違和感ないでしょう。

現物が確認できますし(共用部素敵でした！！)、サクッと入居できるのも良いですね。マンション内では室内スペック低いとはいえ使える共用施設は同じですし、この立地、このマンションに住めることの価値はとても大きなことでしょう。

定期借地権とはいえ70年間ですから今時点で購入される方は出口もまだまだ見えやすいです。20年住んでも50年間の権利を売却できるわけです。このマンションの50年分の価値ってどうなの？と考えるとわかりやすいでしょう。

所有権と比べても定期借地権であることは価格に反映されています。立地は異なりますが宮益坂ビルディングザ渋谷レジデンスも坪単価1000万円を超えてきていますし、原宿のプラウド(動画内で建設地訪問しています)も同じく坪単価1000万円クラスになりそうですよね…

この先のマンション価格は予測しにくい状況ではありますがパークコート渋谷ザタワーであればサクッと入居できるためローンの返済も早くから開始できますし、この立地のこのマンションであればいくらでも需要はあるでしょう。

もちろん三井レジが賃貸運用する予定のものを結局手放すことになったことをどう考えるかではありますが、単純に「今時点では売却したほうが決まる」というのも0ではないでしょう。(長い目で見れば賃貸運用のほうが稼げるが100戸以上を賃貸運用するには決まるまで時間かかる。また、分譲マンションを買う人は多い時代。)

ん～しかしこれだと旧価格過ぎてお得感強い…パークコートブランドでは値上げというお下品なことはできないということなのでしょうか？

動画もご覧ください！

■パークコート渋谷ザタワー　建物内モデルルーム訪問後のファーストインプレッション

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