今回ご紹介するのはパークコート渋谷ザタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:東急建設
予定価格:7000万円台~14000万円台(1000万円単位、消費税・一括前払賃料含む)
専有面積:40.01㎡~75.32㎡(第6期6次)
総戸数:503戸(総販売戸数407戸)
規模:39階地下4階建て

交通:
山手線「渋谷」駅徒歩8分
山手線「原宿」駅徒歩12分
東京メトロ千代田線・副都心線「明治神宮前」駅徒歩11分

所在地:東京都渋谷区宇田川町
入居予定:2021年4月下旬

駐車場:機械式160台
駐輪場:668台
バイク置場:52台
トランクルーム:296区画

借地権の期間:2093年09月30日まで約70年

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

2021年春から入居が開始されたパークコート渋谷ザタワー、最初に記事化したのは2018年11月。当時販売するかどうか未定であった21階以下ですが一部販売されることが確定しました。

2018年11月時点では総戸数500戸ちょっとの中から販売されるのは355戸の予定でしたが今時点では407戸が販売対象となっています。

今回販売対象となるのは19階以下となります。残りの未確定100戸近くを販売するのか、三井が賃貸として運用するのかは未定ですがここまできたら販売対象住戸を増やしていきそうではあります。

今回大きなポイントとなるのは特別な値上げはないということです。向き等により単価は異なりますが同一条件で22階以上と比べるとちゃんと階数下がる分は単価が抑えられています。

ただ、以前から決まっていたことではありますが22階以上に比べると設備仕様等は下がります。例えば基本天井高が2450mmとなったり、天カセがリビングだけになったり。パークコートを見慣れている方だと「こんなのパークコートとは呼ばせない!!」と怒るかもです(笑)

ただ、私みたくパークホームズやパークタワーを主として見ていたりそもそも初のパークコートであれば室内の設備仕様もむしろハイスペックに見えるでしょう。基本天井高2450mmとはいえサッシ高は2300mmですし、リビングに天カセついているだけでもすごいことです。キッチン天板だって最初から天然石です。天井がフラットなのも良いですね。そのためマンション内で設備仕様が低いことはたしかですが、よほど目が肥えた方でなければ気にならないかと思います。ディスポーザーも付いています。

それよりかは1LDKの間取りが4mちょいのナロースパンということのほうが気になるでしょうか。ただ、サッシ高2300mmで3連窓のため洋室が行燈であることさえ飲めればリビングの使い勝手は良さそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北東]

Bタイプ 2LDK 75.32㎡ 管理費(月額)37210円 修繕積立金(月額)9790円 解体準備金(月額)17930円

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

3階 13920万円 坪単価610万円
4階 13940万円 坪単価611万円

[北]

Cタイプ 2LDK 65.93㎡ 管理費(月額)32570円 修繕積立金(月額)8570円 解体準備金(月額)15690円

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

4階 13420万円 坪単価672万円
5階 13470万円 坪単価675万円
6階 13520万円 坪単価677万円
7階 13570万円 坪単価680万円
8階 13600万円 坪単価681万円
9階 13630万円 坪単価683万円
10階 13680万円 坪単価685万円
11階 13760万円 坪単価689万円
12階 13860万円 坪単価695万円
13階 13960万円 坪単価700万円
14階 14060万円 坪単価705万円
15階 14210万円 坪単価712万円

[西北]

Eタイプ 1LDK 59.86㎡ 管理費(月額)29570円 修繕積立金(月額)7780円 解体準備金(月額)14250円

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

3階 10800万円 坪単価596万円
4階 10840万円 坪単価598万円
5階 10880万円 坪単価600万円
6階 10920万円 坪単価603万円
7階 10960万円 坪単価605万円
9階 11120万円 坪単価614万円
10階 11290万円 坪単価623万円

[西]

Gタイプ 1LDK 41.72㎡ 管理費(月額)20610円 修繕積立金(月額)5420円 解体準備金(月額)9930円
11階 8490万円 坪単価672万円
12階 8500万円 坪単価673万円
13階 8510万円 坪単価674万円
14階 8520万円 坪単価675万円
15階 8530万円 坪単価675万円
16階 8540万円 坪単価676万円
17階 8550万円 坪単価677万円
18階 8560万円 坪単価678万円
19階 8570万円 坪単価679万円

Hタイプ 1LDK 40.07㎡ 管理費(月額)19790円 修繕積立金(月額)5210円 解体準備金(月額)9540円
11階 7980万円 坪単価658万円
12階 7990万円 坪単価659万円
13階 8000万円 坪単価660万円
14階 8010万円 坪単価660万円
15階 8020万円 坪単価661万円
16階 8030万円 坪単価662万円
17階 8040万円 坪単価663万円
18階 8050万円 坪単価664万円
19階 8060万円 坪単価665万円

[西南]

Iタイプ 1LDK 59.34㎡ 管理費(月額)29310円 修繕積立金(月額)7710円 解体準備金(月額)14120円
11階 11200万円 坪単価623万円
12階 11300万円 坪単価629万円
13階 11380万円 坪単価634万円
14階 11400万円 坪単価635万円
15階 11420万円 坪単価636万円
16階 11440万円 坪単価637万円
17階 11460万円 坪単価638万円
18階 11480万円 坪単価639万円
19階 11500万円 坪単価640万円

[南西]

Jタイプ 1LDK 59.64㎡ 管理費(月額)29460円 修繕積立金(月額)7750円 解体準備金(月額)14190円
11階 11000万円 坪単価609万円
12階 11060万円 坪単価613万円
13階 11080万円 坪単価614万円
14階 11100万円 坪単価615万円
15階 11120万円 坪単価616万円
16階 11140万円 坪単価617万円
17階 11160万円 坪単価618万円
18階 11180万円 坪単価619万円
19階 11200万円 坪単価620万円

[南]

Kタイプ 1LDK 40.01㎡ 管理費(月額)19760円 修繕積立金(月額)5200円 解体準備金(月額)9520円

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

11階 7570万円 坪単価625万円
12階 7580万円 坪単価626万円
13階 7590万円 坪単価627万円
14階 7600万円 坪単価627万円
15階 7610万円 坪単価628万円
16階 7620万円 坪単価629万円
17階 7690万円 坪単価635万円
18階 7800万円 坪単価644万円
19階 7870万円 坪単価650万円

Lタイプ 1LDK 42.58㎡ 管理費(月額)21030円 修繕積立金(月額)5540円 解体準備金(月額)10130円

画像出典:パークコート渋谷ザタワー公式HP

11階 8190万円 坪単価635万円
12階 8200万円 坪単価636万円
13階 8210万円 坪単価637万円
14階 8220万円 坪単価638万円
15階 8230万円 坪単価639万円
16階 8240万円 坪単価639万円
17階 8370万円 坪単価649万円
18階 8560万円 坪単価664万円
19階 8630万円 坪単価670万円

平均坪単価は約645万円です。

これまで販売された住戸に今回販売住戸を混ぜると平均坪単価は750万円ほどになるでしょうか。

1LDKに関してですが同じ向きなのに単価が異なるのは柱の位置です。柱が窓と被るほうが単価抑えめとなっています。細かい違いだとHタイプはトイレ手洗いカウンターが付いてきたりしますがその他大きな違いはありません。

条件良かった東向きの1LDKが15階で坪単価680万円ほどでしたから向きによるデメリット代もしっかり反映されているのが良いですね。

眺望としては南方向は区役所があるため今回販売の1LDKのほとんどが区役所の壁(窓はありますがこちらを見る感じではないためさほど気にならない)を望むこととなります。面白くない眺望ですが70年間変わらないということで確定眺望ですし、壁ドンではありませんから眺望を求めない方には合ってきます。7500万円台からありますから年収1000万円台前半のシングル層にもとっつきやすいでしょう。

西向きは法務局(合同庁舎)、その先のマンション(原宿パークマンション)を望むこととなり多くの階で抜けてくる(11階でも法務局を超えます)のですが法務局も古くなってきていますし、原宿パークマンションも建て替えの話が出ていますから確定眺望とはなりません。

2LDKとなりますが代々木公園方面を望む北向きも販売されます。ただ、NHKの建て替えがこの先10年以上(ホールなど含めたら20年近く工事が続くかもですね)かけて再開発されていきますから低層階だと眺望が大きく変わっていきます。それでも目の前にくる情報棟は15階相当がMAXで東側にかけて段々に背が低くなりますからCタイプの15階だと段々部分が抜けてくることになります。

周辺相場を確認しましょう!

・青山パークタワー 2003年築 渋谷駅徒歩4分 新築時の坪単価約480万円 現在の坪単価約815万円

・パークコート神宮前(50年定期借地) 2009年築 原宿駅徒歩8分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約365万円

・テラス渋谷美竹 2012年築 渋谷駅徒歩1分 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約700万円

・ユニーブル渋谷神南 2013年築 渋谷駅徒歩10分 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約480万円

・アトラス渋谷公園通り 2013年築 渋谷駅徒歩7分 新築時の坪単価約435万円 現在の坪単価約545万円

・ザ・パークハウスアーバンス渋谷 2020年築 渋谷駅徒歩6分 新築時の坪単価約575万円 現在の坪単価約590万円

・宮益坂ビルディングザ渋谷レジデンス 2020年築 渋谷駅徒歩1分 新築時の坪単価約1050万円 新築販売中

上記相場からパークコート渋谷ザタワーの将来価値を予想すると

Kタイプ 1LDK 40.01㎡ 19階 7870万円(新築時) → 8000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡単価月額約8100円前後で動いています。ただ、今回販売住戸だと今時点の平均より下で見る必要はあるため㎡単価月額約6800円くらいで計算しておくと良さそうでしょうか。もし㎡単価月額約6800円で計算すると1LDKでも利回り4%を超えてきますから悪くないでしょう。

地代や権利金がまるっと販売価格に入っていますから定期借地権にしては維持費抑えめです。また、経費計上できる部分が多くなるため完全投資の方にもとっつきやすいでしょう。

~販売価格の内訳一例~

販売価格:14190万円

建物価格:90.923.595円
権利金:21.627.316円
地代:20.256.730円
消費税:9.092.359円

水無橋から撮影

駐車場に関してはすでに埋まっておりいつかの空き(一般区画か付設区画の貸し出し)を待つしかありません。ただ、隣の区役所の地下平面駐車場は月極も募集しており車庫証明も取得可能です。

【総評】

新発物件の価格が高くなっているだけでしょう~と言ってしまえばそれまでですがとはいえ旧価格であると言っても違和感ないでしょう。

現物が確認できますし(共用部素敵でした!!)、サクッと入居できるのも良いですね。マンション内では室内スペック低いとはいえ使える共用施設は同じですし、この立地、このマンションに住めることの価値はとても大きなことでしょう。

定期借地権とはいえ70年間ですから今時点で購入される方は出口もまだまだ見えやすいです。20年住んでも50年間の権利を売却できるわけです。このマンションの50年分の価値ってどうなの?と考えるとわかりやすいでしょう。

所有権と比べても定期借地権であることは価格に反映されています。立地は異なりますが宮益坂ビルディングザ渋谷レジデンスも坪単価1000万円を超えてきていますし、原宿のプラウド(動画内で建設地訪問しています)も同じく坪単価1000万円クラスになりそうですよね…

この先のマンション価格は予測しにくい状況ではありますがパークコート渋谷ザタワーであればサクッと入居できるためローンの返済も早くから開始できますし、この立地のこのマンションであればいくらでも需要はあるでしょう。

もちろん三井レジが賃貸運用する予定のものを結局手放すことになったことをどう考えるかではありますが、単純に「今時点では売却したほうが決まる」というのも0ではないでしょう。(長い目で見れば賃貸運用のほうが稼げるが100戸以上を賃貸運用するには決まるまで時間かかる。また、分譲マンションを買う人は多い時代。)

ん~しかしこれだと旧価格過ぎてお得感強い…パークコートブランドでは値上げというお下品なことはできないということなのでしょうか?

動画もご覧ください!

■パークコート渋谷ザタワー 建物内モデルルーム訪問後のファーストインプレッション

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