今回ご紹介するのはディアナコート二子玉川翠景です！
［物件概要］第一期販売概要 販売戸数17戸
売主：モリモト
設計：現代綜合設計
デザイン監修：アーキサイトメビウス
施工：森本組
価格：6690万円～17890万円
専有面積：34.44㎡～80.93㎡
総戸数：45戸
規模：地上5階地下1階建て
交通：東急田園都市線・東急大井町線「二子玉川」駅徒歩6分
所在地：東京都世田谷区玉川二丁目
竣工予定：2024年6月中旬
引き渡し予定：2024年7月中旬
駐車場：9台（機械式駐車場7台、平置駐車場1台、身障者用平置駐車場1台）（月額）29000円～33000円
自転車置場：50台（スライド35台、平置きラック15台）（月額）400円～600円
バイク置場：2台（月額）5000円
管理費（月額）12100円～28500円
修繕積立金（月額）4480円～10520円
地図はこちらです↓
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
田園都市線の二子玉川駅から北進してマロニエコートにぶつかったら右折して少し歩いて左折、マロニエコートの斜め裏手となります。立地だけで欲しくなってしまいますよね。
246と田園都市線の線路に挟まれていますからある程度は音問題と付き合っていくことにはなりますがそれぞれ1ブロック挟むため真横というわけではありません。
第一種中高層住居専用地域で第2種風致地区にもなっています。物件横の道は車が通るとやや狭くは感じる(手前まではガードレールあり。生活道路のためたまに車が通るくらいです。)ものの川沿いの緑も豊かであるなど景観も良い雰囲気です。
二子玉川駅からフラットアプローチという快適性のトレードオフとしてぎりぎりハザードマップで色が付いてきます。二子玉川×駅近×高台となれば瀬田アドレスのプラウド瀬田一丁目が記憶に新しいところですがあちらとはキャラクターが異なってきます。高台派には今作は合わないですがそこを気にしない方であれば今作のほうが便利な立地です。
高島屋へ徒歩3分、ライズへ徒歩4分ですから日常の買い物のみならず休日も徒歩圏内で楽しめますし、電車に乗って自由が丘へ約7分、渋谷で約10分など少し足を延ばすだけで選択肢がグッと増えます。スーパーマーケットとしてはライズの東急ストアが0時まで営業しているため遅い時間ですとそちらがメイン使いとなるでしょう。
通学校は二子玉川小学校で約6分、瀬田中学校で約9分です。
建設地はほぼ正方形の綺麗な土地形状ですが接道しているのは東側のみとなります。主開口部を西・南・東に配棟、西側は隙間はありますがビル、南側はマンション(アトラス二子玉川園)、東側は川沿いの緑の先に戸建てと線路となります。そのため南向きと東向きの価格差は少なく、西向きが一番お安い価格設定となります。ただ、敷地境界線から建物をセットバックするため西向きも南向きも壁ドンというわけではありません。
外観はデザイン監修としてアーキサイトメビウスの菊地氏を起用、モリモト物件ではないですが菊地氏担当物件で個人的に印象的だったのがブリリアタワー池袋ウエストです。基壇部の曲線エントランスホール＆赤いシンボルアート(豊島区の花であるつつじをモチーフ)を大窓からあえて交通量の多いバス通りに見せつけるデザインは早く竣工したものを見てみたいものです。
今作ですが南東角住戸の妻側を明るい自然石と7連のダイレクトウィンドウ、南側のバルコニーを柱部分から引っ込めつつ角部分もガラス手摺とするなど帰宅時にちょうど曲線道から自然と目に入る顔となる部分のデザインを特徴的なものとしてくれています。南向き住戸のバルコニー隣戸境の隔て板が背が低いのは惜しいですね。これだけかっこいい建物なわけですがスラブtoスラブに変更してくれると嬉しいのですが。
エントランスアプローチは植栽豊かにしてくれるため川側の緑と合わせて今よりも良い雰囲気になります。ラウンジは戸数なりにこじんまりとしていますが外壁に御影石を多用するなど重厚感がありますし大窓から外周部の植栽を自然と望める動線としてくれています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
西向き 1LDK：9戸 2LDK：2戸 3LDK：3戸
南向き 1LDK：5戸 2LDK：1戸 3LDK：14戸
東向き 1LDK：0戸 2LDK：5戸 3LDK：6戸
1LDK 平均専有面積約39㎡
2LDK 平均専有面積約58㎡
3LDK 平均専有面積約72㎡
Aタイプ 3LDK 64.6㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
Cタイプ 1LDK 38.76㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
Eタイプ 1LDK 34.44㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
Hタイプ 1LDK+S 58.41㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
Fタイプ 3LDK 72.64㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
Jタイプ 3LDK 75.92㎡
画像出典：ディアナコート二子玉川翠景公式HP
平均坪単価は約615万円です。
ディアナコートブランドにしてはコンパクト住戸が多いです。
間取りに関しては外観デザインで強調される部分でもある東南角住戸(80.93㎡/17890万円)の7連ダイレクトウィンドウ(浴室サイズが1620なのも◎)、中住戸でも全部屋南向きのワイドスパン、1LDKでも同じくワイドスパンの書斎(DEN)＆浴室窓付きなど戸数の割にバリエーション豊かですから好みに合う間取りに出会えそうです。ただ、全体的にリビング側も柱が食い込んできているのは気になるでしょうか。バルコニーをもう少し広くしてしっかりと外に逃がしてくれると嬉しかったですね。
設備仕様はディスポーザー、キッチン天板クオーツストーン、リビング＆主寝室床暖房(ゼッチマンションです)、玄関＆廊下タイル＆壁面木目調パネル(70㎡以上はリビングも床タイル)などレベチであったプラウド瀬田一丁目と比べてしまうと劣りますが今の時代の新築マンションとして単体で見れば違和感ないでしょう。この辺りはこれまでの二子玉川物件を知っている人と知らない人で感じ方が大きく異なるはずです。
周辺相場を確認しましょう！
・プラウドタワー二子玉川 2006年築 玉川3 二子玉川駅徒歩2分 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約570万円
動き一例 約38㎡ 新築時3300万円台 中古時6700万円台
・二子玉川ライズタワー＆レジデンス 2010年築 玉川1 二子玉川駅徒歩6分 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約585万円
動き一例 約72㎡ 新築時6600万円台 中古時11000万円台
・ブランズ二子玉川テラス 2019年築 玉川2 二子玉川駅徒歩6分 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約570万円
動き一例 約81㎡ 新築時11900万円台 中古時14200万円台
・プラウド瀬田一丁目 2020年築 瀬田1 二子玉川駅徒歩7分 新築時の坪単価約595万円 現在の坪単価約650万円
動き一例 約92㎡ 新築時14900万円台 中古時17500万円台
・シティハウス二子玉川ザ・グランド 2020年築 玉川2 二子玉川駅徒歩4分 新築時の坪単価約665万円 新築販売中
販売中住戸一例
Cタイプ 1LDK 41.2㎡
画像出典：シティハウス二子玉川ザ・グランド公式HP
Kタイプ 1LDK 40.03㎡
画像出典：シティハウス二子玉川ザ・グランド公式HP
Lタイプ 2LDK 57.4㎡
画像出典：シティハウス二子玉川ザ・グランド公式HP
Uタイプ 3LDK 111.12㎡
画像出典：シティハウス二子玉川ザ・グランド公式HP
上記相場からディアナコート二子玉川翠景が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Fタイプ 3LDK 72.64㎡ 2階 13990万円 → 13000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は…屋外(パレット自体は屋内)でターンテーブル利用で敷地内北側に平置き2台(内1台は身障者優先)、機械式7台で設置率約20％、プラウド瀬田一丁目みたく屋内の平置き駐車場ではないため車持ちの富裕層は見当が難しくなりそうです。
駐輪場は地下階で設置率約111％です。
管理費は㎡単価月額約352円、ディスポーザーありの内廊下でこの単価であれば今の時代にしては抑えているほうでしょう。もちろんメガマンションのライズと比べてしまうと劣りますが(ライズは各階ごみ置場、24時間有人管理＆コンシェルジュサービス、多彩な共用施設もあり)ライズみたいな大きなマンションが苦手という方に合ってくるのが今作ですからそこは比べること自体がナンセンスですね。(中広域検討者で大規模マンションが苦手でなければライズと比較されたほうが良いでしょう)
ごみ置場は地下階となります。エレベーターは住戸階用のメインが1基、駐輪場用が1基です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・プラウドタワー二子玉川 総戸数201戸 管理費㎡単価月額約340円
・二子玉川ライズタワー＆レジデンス 総戸数1033戸 管理費㎡単価月額270円前後(棟による)
・ブランズ二子玉川テラス 総戸数79戸 管理費㎡単価月額約410円
・プラウド瀬田一丁目 総戸数42戸 管理費㎡単価月額約512円
建設地
【住むレーション】
［田園都市線(半蔵門線直通)］
二子玉川 8:02発
用賀 8:04着
桜新町 8:07着
駒沢大学 8:10着
三軒茶屋 8:12着
池尻大橋 8:15着
渋谷 8:19着
表参道 8:22着
青山一丁目 8:24着
永田町 8:27着
半蔵門 8:30着
九段下 8:32着
神保町 8:34着
大手町 8:37着
二子玉川 8:00発
溝の口 8:03着
鷺沼 8:07着
たまプラーザ 8:09着
［大井町線］
二子玉川 8:03発
自由が丘 8:09着
大岡山 8:12着
旗の台 8:15着
大井町 8:23着
［空港リムジンバス］
二子玉川ライズ・楽天クリムゾンハウス 5:35発
羽田空港第2ターミナル 6:20着
羽田空港第1ターミナル 6:25着
羽田空港第3ターミナル 6:32着
こればかりは田園都市線で検討される上ではのむしかないことですが渋谷まで20分弱(通常時間帯は10分ほど)とはいえ混雑した路線であることをどう考えるかですね。大井町線も使えるため田園都市線縛りでない点は二子玉川の強い点ではあります。
【総評】
立地買いできる新築マンションですね！
二子玉川が好きで駅近希望で瀬田側などの高台にこだわらないとなれば予算届くなら迷う理由はないでしょう。
一方で中広域検討者で二子玉川推しでないとなれば「二子玉川でもこの価格か」にはなりやすいでしょう。二子玉川は都心とは別のマーケットが形成されているため二子玉川好きには納得感ある価格でも二子玉川も好きだけど特別こだわらないとなれば別の選択肢も多々出てきます。
後発物件としては駅前の二子玉川第2スカイハイツ建て替え事業が控えています。1977年築のマンションで野村不動産が協力事業者のためプラウドブランドになるでしょうか。総戸数は132戸の予定です。そちらも好立地ですがディアナコートが負けているわけではないため今時点で購入検討されている方があえてディアナコートを見逃すほどかというとそうではないと思います。多摩川を望みたいんだぁ～となればライズやプラウドタワーの中古もありますからね。
動画もご覧ください！
■ディアナコート二子玉川翠景・二子玉川第2スカイハイツ建て替え事業・シティハウス二子玉川ザ・グランド 建設地周辺レポート
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