今回ご紹介するのはシティテラス八潮です!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(予定)

売主:住友不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2980万円~4999万円 
専有面積:57.72m2~78.13m2
総戸数:493戸
規模:地上8階
交通:つくばエクスプレス「八潮」駅徒歩8分
所在地:埼玉県八潮市大瀬四丁目
竣工:平成30年2月下旬

管理費(月額)9895円~13045円 
修繕積立金(月額)4120円~5570円

駐車場:339台(月額)5000円~9000円
自転車置場:986台(月額)200円~400円 
バイク置場:15台(月額)3000円・5000円
ミニバイク置場:18台(月額)2000円

地図はこちらです↓

画像出典:シティテラス八潮公式HP

画像出典:シティテラス八潮公式HP

八潮駅徒歩8分で493戸・・・厳しいかなぁ~という印象もあったのですが第一期では100戸超を販売し、売れ行きは好調となっています。その理由を第一期で購入した相談者様に聞くと「他に選択肢がない」と言います。

たしかにTX沿線で考えた時にシティテラス八潮を見学後におおたかの森、柏の葉キャンパスなどで新築マンションのモデルルームを見学すると【都心から離れるのに高くなる現象】が発生してしまいます。となると「都心から遠くなるのに高くなるならシティテラス八潮でしょ」となるわけです。また相談者様の傾向を見ると同マンションのみを見学して即決している方も多くいます。現在周辺の賃貸マンションに暮らしている方からすると家賃と変わらない支払いで住友ブランドの大規模マンションに住めるわけですから魅力に感じるのでしょう。

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同マンションのデメリットとしては室内グレードがあまり高くないことです。ディスポーザーがなかったり直床などいわゆる長谷工仕様だったりとけしてハイグレードとは言えません。しかしながら目が肥えた買い替え層ではなく一次取得者向けとなればグレードを高めて販売価格が上がるよりかはエンドユーザーにとっても好都合と言えるのではないでしょうか?

その分は管理費にも反映されており管理人さんが週7日、8時~22時の勤務でありながら70㎡で管理費、修繕積立金合わせて月額16000円程度となります。駐車場を借りたとしても月額2万円弱ですから3700万円のお部屋であればフルローンで購入してもすべて込みで月額12万円程度・・・となれば「賃貸と変わらない支払いで」が成り立つことがわかります。

間取りも単調で配棟計画含めて面白味はありません。価格に反映されているため致し方ない部分ではありますが妥協点ではあります。しかしながら豪華なエントランス、豪華な車寄せ、駐車場出入り口にはチェンゲート、駐輪場出入り口もオートロックとするなど建物に関しては住友ブランドらしく高級感があります。

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価格に関しては第二期の予定が2980万円~4999万円、57.72m2~78.13m2と発表されている以上の情報はありません。参考までに第一期の坪単価は180万円程度だったと営業さんから聞くことができました。第一期の売れ行きが良かったため住友さんあるあるの値上げがあるかなぁ~と思いきや第二期はなんとか値上げせずに販売されそうな雰囲気です。

モデルルームを見学した方なら感じたかと思いますが営業さんのガツガツ感が一切ありません。むしろ「あんまり売れないで~」と思っているのではないか?という余裕すら感じました。住友さんの場合は売れ行きが良すぎるとお上(本社)から「安すぎたんじゃないか?値上げしろ!」と言われるので営業さんとしては売れてほしいという思いはあるものの売れすぎると値上げされてお客様目線としては申し訳ない状況になってしまうため「ほどほどに売れてほしい」というのが本音。第一期で100戸以上を販売してしまったため営業さんもひやひやしている印象でした。

周辺相場を確認しておきましょう!

マインループ 2006年築 八潮駅徒歩1分 343戸 坪単価160万円程度
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藤和不動産(現、三菱地所レジデンス)・相鉄不動産が分譲した駅前マンションです。

マックスタワーTX-1 2008年築 八潮駅徒歩3分 114戸 坪単価140万円程度

シティテラス八潮の将来価値は

70㎡ 3700万円 (新築時) → 2550万円~2900万円程度 (築10年時)

ではないでしょうか?

根拠としては駅前のマインループの相場を上回ることは不可能だけども徒歩3分のマックスタワーには規模感で同レベルまで行ける可能性があるからです。単純な駅距離で比較してしまうと坪単価120万円程度となるため70㎡で2500万円台となります。あくまで今の相場観での予想ですので参考までにお願いいたします。

フルローンでも10年後の残債は2700万円程度ですから頭金を5%~10%入れておけば大きな心配はないでしょう。

今後の計画としては駅からほど近い場所、どらっぐぱぱすの裏に三菱地所が分譲マンションを建設します。

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地上8階、総戸数66戸、施工は長谷工コーポレーションで竣工は平成30年5月末の予定です。シティテラス八潮よりも駅に近くなりますから価格も上回ることが予想できます。

※記事作成後に同計画が公式発表されました

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【総評】

八潮駅周辺の特徴としては駅周辺に大きな空き地がなく駅近でシティテラス八潮くらいの規模感があるマンションが建設される可能性が少なく、ましてや大手ブランドの大規模分譲マンションがマインループとシティテラス八潮しかありませんから将来的にも競合する物件が出てくる可能性は低いと言えます。

首都高を超えたいわゆる旧八潮エリアではなく住宅街に位置していますから環境もよく、駅前はもちろん徒歩6分のヤオコーも帰り道に気軽に立ち寄れる距離ですから「通勤至便」「買い物至便」「小学校近接」「静かな住宅街」「駅までは歩きやすい道のり」「家賃と変わらない支払い」が実現できます。

八潮駅は各駅停車だけでなく区間快速も停車、また八潮駅を出発すると秋葉原駅まで優等列車に抜かれることがないため通過待ちなどのストレスもありません。秋葉原駅まで直通17分、始発電車ありという条件で大手ブランドの大規模マンションに70㎡、3700万円程度で住めるならば一次取得層の方には大変魅力的なマンションと評価できます。

~2018年2月14日追記~

第四期

販売戸数:9戸 
販売価格:2980万円~4699万円 
間取り:3LDK~4LDK 
専有面積:57.72㎡~78.13㎡

管理費(月額)9895円~13045円 
修繕積立金(月額)4120円~5570円

駐車場:339台 (月額)5000円~9000円
自転車置場:986台 (月額)200円~400円 
バイク置場:15台 (月額)3000円・5000円 
ミニバイク置場:18台 (月額)2000円

~2019年1月27日追記~

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南南西向き]

A-B4タイプ 3LDK 67.02㎡
8階 3999万円 坪単価197万円

B-C1’タイプ 3LDK 70.2㎡
4階 3899万円 坪単価183万円

E-Nタイプ 3LDK 64.9㎡
3階 3499万円 坪単価178万円

F-B4’タイプ 3LDK 67.02㎡
4階 3799万円 坪単価187万円

B-G1タイプ 4LDK 78.13㎡
1階 4599万円 坪単価194万円

[南東東向き]

D-Igタイプ 3LDK 70.27㎡
1階 3799万円 坪単価178万円

~2019年2月17日追記~

[南南西向き]

A-B3タイプ 3LDK 67.02㎡
5階 3799万円 坪単価187万円

B-Eタイプ 3LDK 70.2㎡
3階 3899万円 坪単価183万円

E-Ngタイプ 3LDK 64.9㎡
1階 3499万円 坪単価178万円

F-B4’タイプ 3LDK 67.02㎡
4階 3799万円 坪単価187万円

B-G1タイプ 4LDK 78.13㎡
1階 4599万円 坪単価194万円

[南東東向き]

D-Jタイプ 3LDK 70.28㎡
2階 3799万円 坪単価178万円


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