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今回ご紹介するのはドレッセ鷺沼レジデンスです！
［物件概要］
売主：東急
設計：フリークス一級建築士事務所 大豊建設一級建築士事務所
施工：大豊建設
専有面積：66.89㎡～70.70㎡
総戸数：47戸
規模：地上6階地下1階建て
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩6分
所在地：川崎市宮前区鷺沼一丁目
竣工予定：2024年9月中旬
引き渡し予定：2024年10月下旬
駐車場：22台（機械式18台、平置2台、身障者用平置1台、カーシェア区画1台）（月額17000円～22000円）
自転車置場：58台（スライドラック・スライドラック（3人乗り対応））（月額300円～400円）
ミニバイク置場：3台（平置式）（月額4000円）
トランクルーム：47区画（利用希望者有償、月額500円）
管理費（月額）21500円～22800円
修繕積立金（月額）10000円～10600円
地図はこちらです↓
画像出典：ドレッセ鷺沼レジデンス公式HP
新築マンション激戦区(近隣駅含む)の東急田園都市線鷺沼駅から246方面へ並木道(鷺沼駅のメインストリート)を一直線、駅から下り坂ではありますがエリア内比較としてはそこまで厳しい坂道ではありません。
今作はその246沿いとなってはしまうものの南側が246(高架)となる（246を超えない）ため駅は近く感じやすいですし、南面の眺望と採光が大きく変わることがないという強みもあります。もちろん246沿いですから音ネック等はありますがそれを嫌うのであればザ・パークハウス鷺沼を購入すれば良いわけで好みで選べるのは新築マンション激戦区だからこそですね。(ザ・パークハウス鷺沼の北側は線路ですが南側は住宅街)
路線バスを使うほどの距離でもないのですが物件目の前にバス停があり時刻表いらずの運行本数ですから雨を避けたい時などには便利でしょう。通勤時間帯は時間短縮というほどではないため悪天候時などでないと乗る必要はないのですが港北ニュータウン(センター北)へサクッと出られる便もあるため休日などにも重宝しそうです。
鷺沼駅前では再開発が進んでいくことになるわけですが今作はその再開発エリアが通り道のため恩恵をしっかりとうけることができる立地です。今以上に歩きやすい道のりになるでしょうし、おそらく再開発の建物を通り抜けることもできるはずです。
日常の買い物は無駄のない動線で駅前の東急ストアに立ち寄ることができますし(再開発中は仮店舗があるといいのですが…)、246沿いの食品館あおば(トヨタレンタリース横浜店跡地にできた新しい店舗)へ徒歩5分、駅との間にあるまいばすけっとへ徒歩2分と徒歩圏内でも便利です。向かいにメガロス、246の高架を超えてすぐ大きな郵便局があるのも嬉しいですね。
通学校は鷺沼小学校で徒歩10分、有馬中学校で徒歩7分です。
建設地は南傾斜で北・東・南の三面接道、南北に長い整った土地形状です。従前は日産レンタカーとコインパーキング(一時期ブリリア鷺沼やディアスタ鷺沼のモデルルーム)がありました。
南傾斜ではありますがエントランスアプローチ（3階）は北寄りのため246近くまで下る必要はなく、そのアプローチはゲートデザインとして高級感があるだけでなく植栽も豊かなものとするなど総戸数47戸からするととても贅沢なものとなります。
さらに2階部分にはパティオガーデン（ベンチを設けてくつろげる中庭）があり少し埋もれる2階（敷地内での高低差が大きくエントランス階より1つ下になる）にお住まいになる方でも共用廊下を歩く際に『むしろ上階より癒しがある』ものとするなど高低差を活かしている（条件悪いフロアがないようにする）のが素晴らしい発想ですね。
エントランスホールの横には大窓からアプローチの植栽を自然と望めるラウンジ、さらに1階のサブエントランス側には作業台のあるトランクルームとロッカー、ワークルーム（個室2部屋）を設けています。ワークルームは一人作業向きの部屋と親子（もしくは家庭教師と等）二人で作業できる部屋に分かれているのも面白いですね。
コインロッカーに関しては例えば子供の塾用品を入れておき学校帰りに部屋に戻ることなくそこで荷物を入れ替えるのに使うことなどを想定しているようです。（もちろん規約の範囲でその他の使い道もOK）
主開口部は南と東の設定で南側は246の高架、東側はメインストリート挟んでメガロスがあるなど全体的に眺望推しのマンションではありません。南向きで246を超える階が眺望ひらける程度となります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※部屋番号表示は＋1階(1階の場合2●●号室)
SAタイプ 3LDK 68.45㎡
画像出典：ドレッセ鷺沼レジデンス公式HP
SDタイプ 3LDK 67.04㎡
画像出典：ドレッセ鷺沼レジデンス公式HP
EDタイプ 3LDK 70.7㎡
画像出典：ドレッセ鷺沼レジデンス公式HP
平均坪単価は約350万円です。
間取りに関しては北東角のEDタイプが特徴あるものとなっています。主開口部側にキッチン、そして北側のダイレクトウィンドウがとても豊かなものとなっており東方面も北方面も眺望が抜けるわけではありませんが自然光を多く取り込めて気持ちが良さそうです。
ただ、これだけ外観デザインにも良い影響を与える妻側ダイレクトウィンドウで高級感を演出しながらもバルコニー隣戸境がショートタイプの隔て板というのが惜しいところではあります。ゲートデザインもめちゃかっこいいので余計にそう感じてしまいます。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面天板御影石、キッチングローエ社製水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、リビング＆洋室2部屋床暖房（ゼッチマンション）、構造は二重床（床スラブ厚200mm）・二重天井など頑張っています。1階部分に全戸分のトランクルーム（専有面積外・有償）があるのも嬉しいところです。
周辺相場を確認しましょう！
■イニシア鷺沼レジデンス
2016年築 鷺沼駅徒歩4分
新築時の坪単価約325万円
現在の坪単価約350万円
■オーベル鷺沼マスターレジデンス
2018年築 鷺沼駅徒歩4分
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約375万円
上記相場からドレッセ鷺沼レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
EDタイプ 3LDK 70.7㎡ 4階 7850万円 → 7300万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外機械式（上に伸びてくタイプ）が主で設置率約46％（別にカーシェア1台あり）、駐輪場は設置率約123％です。
管理費は㎡単価月額約321円とお高めです。ただ、外廊下ではありますがディスポーザーは付いていますし共用施設も総戸数の割にしっかりとしているなど納得度としては高いほうでしょう。(何もなくて高いわけではない)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■オーベル鷺沼マスターレジデンス 総戸数56戸 管理費㎡単価月額約180円
■ザ・パークハウス鷺沼 総戸数105戸 管理費㎡単価月額約260円
【住むレーション】
［田園都市線］
鷺沼 8:00発
溝の口 8:05着
二子玉川 8:09着
用賀 8:13着
桜新町 8:15着
駒沢大学 8:19着
三軒茶屋 8:21着
池尻大橋 8:24着
渋谷 8:28着
表参道 8:31着
青山一丁目 8:34着
永田町 8:36着
半蔵門 8:39着
九段下 8:42着
神保町 8:43着
大手町 8:46着
鷺沼 8:07発
たまプラーザ 8:09着
あざみ野 8:11着
青葉台 8:16着
長津田 8:19着
つくし野 8:22着
すずかけ台 8:24着
南町田グランベリーパーク 8:26着
つきみ野 8:28着
中央林間 8:31着
田園都市線の急行停車駅、東名高速道路の東名川崎ICまで2キロ弱と電車でも車でもどちらも便利です。近年はそういった働き方をする方は減っている(？？)かもしれませんが終電逃して都内からタクシーで帰宅となっても高速道路アクセスが良いためあっという間なのですよね。
【総評】
新築マンション激戦区らしい現実的な価格設定（どうしても管理費はお高くなりますが…）、そしてライバルとなるもっと戸数が多いマンションに負けない共用部と室内スペックであるため買い手としても『購入のしやすい小規模系マンション』となるでしょう。
これがライバルがいなかったのであればもう少し価格が高かったでしょうし、もしかしたらですが室内スペックを落としてきたかもしれません。そうできない事情があるというのは買い手市場感があり良いですね。（一概には言えないですが売り手側が強気に出れない事情があるエリアほど現実路線の価格で良い条件の物件が購入しやすい）
駅からの通り道が再開発エリアとなっているという将来の楽しみもあるなど246沿いであることと眺望が優れる部屋が少ない（坪単価360万円くらい出すと南の抜ける部屋も選べます）ことを呑める方にはライバル物件よりも好印象に映るのではないでしょうか。
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