プラウド馬車道 予定価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド馬車道です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：31.13㎡～150.13㎡
総戸数：44戸
規模：地上12階地下1階建て

交通：
横浜高速鉄道みなとみらい線「馬車道」駅徒歩4分
横浜高速鉄道みなとみらい線「日本大通り」駅徒歩5分
JR京浜東北線「関内」駅徒歩9分
JR京浜東北線「桜木町」駅徒歩11分

所在地：神奈川県横浜市中区海岸通二丁目
竣工予定：2022年2月中旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド馬車道公式HP

昼も夜も景色が美しく早く歩くのがもったいない。そんな素敵な街並みに素敵な新築マンションが建設中です。(モデルルーム見学後に驚きの坪単価を見て熱した頭を冷やすために散歩しました)

みなとみらい線の馬車道駅から徒歩4分、なかなかマンションが建設されない海岸通り沿いとなります。関内や桜木町も徒歩圏内となりますからJR線に直で乗りたい方にも選択肢の候補にしやすい立地でしょう。

向かいは県警本部で背の高い建物となりますから真正面がハマらしい眺望とはならないものの県警本部は大きくセットバックしており、プラウド馬車道自体も三方角地ということで囲まれ感はそこまで出ないでしょう。

1階に店舗、2階と3階はオフィスということで海岸通り沿いは店舗とオフィスの出入口、西側の接道面を住戸出入口、南側を駐輪場と駐車場の出入口としっかりわけることができています。店舗とオフィスは分譲とのことで野村が床を持ち続けてくれないのは少し心配材料でしょうか。

4階から住戸階となっており内廊下を採用、4階～6階は1フロア7戸、7階～8階は1フロア6戸、9階～11階は3戸、12階は2戸(両方買って連結もできます！！そうすれば1フロア実質1戸！)ということで総戸数44戸という規模感らしく静かに暮らせそうですね。広くはないですが3階には住民専用のラウンジがあります。

デザイン監修には南条設計室を起用、外観は基壇部を濃い目の色を中心に、住戸階からは明るめの色を中心とすることで歴史的建造物の多い中で重たみを持たせつつ新しさも見せることができています。店舗角部分とエントランスホール周りはデザイン格子を用いているのもかっこいいですね！

画像出典：プラウド馬車道公式HP

店舗とオフィスに敷地を多くもっていかれていることもありエントランスホールは一層かつ狭めです。大規模を好まない方が選ぶわけで狭いことは正義でしょうし、ちゃんとデザイン性はとっているものの真正面にエレベーターはちょっと…。

ザ・タワー横浜北仲ではなくプラウド馬車道を選ぶということはわちゃわちゃした大規模があまり好きではないのでしょうから(大規模嫌いでなければザ・タワー横浜北仲買いますよね)もう一、二工夫あれば良かったですね。

オートロック位置は違えどパークコート山下公園の導線のほうが非大規模っぽさが出ていて好きという方が多いのではないでしょうか。

プラウド馬車道、坪単価550万円でこのあっさりしたエントランスはどうなんだろう。

大規模を好まない方がターゲットなのはわかるけどそれなら真正面エレベーターは？？だなぁ。

二層吹き抜けでもないし。 pic.twitter.com/8o7SLoMOMo

— マンションマニア (@mansionmania) October 5, 2020

パークコート山下公園も店舗等でエントランスホールが苦しくなるのは同じだったわけですが二層吹き抜け＆クランクインにはしてたもんなぁ～。

大規模好きじゃない方が主なターゲットなわけでプラウド馬車道も頑張ってほしかったところ。 pic.twitter.com/XV0o0LuTDQ

— マンションマニア (@mansionmania) October 5, 2020

パークコート山下公園は4階でエレベーターに乗り換える必要があり、そこで眺望を楽しませる一工夫がありました。プラウド馬車道はサクッと住戸階に行けるのは魅力ではありますが単価からすればせかせかしている人が住むとは思えないのですよね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プラウド馬車道公式HP

Hタイプ　2LDK　70.96㎡
7階　11800万円台　坪単価549万円
8階　12300万円台　坪単価573万円

Jタイプ　2LDK　67.09㎡
7階　9300万円台　坪単価458万円
8階　9800万円台　坪単価482万円

Mタイプ　2LDK　76.50㎡
9階　11700万円台　坪単価505万円
11階　12600万円台　坪単価544万円

Lタイプ　2LDK　80.97㎡

画像出典：プラウド馬車道公式HP

9階　12300万円台　坪単価502万円
11階　12900万円台　坪単価526万円

Kタイプ　3LDK　127.93㎡

画像出典：プラウド馬車道公式HP

9階　23900万円台　坪単価617万円
11階　25900万円台　坪単価669万円

平均坪単価は約550万円です。(予定価格表示住戸で計算)

バルコニーを小さくして(避難ハッチと室外機置場のために設けた程度)ダイレクトウィンドウ多めとしています。外観デザインとしても生活感でにくいですし、この立地でこの価格を出すわけで洗濯物をバルコニーで干したい！という方はかなりのかなり少ないですからマイナス材料にはならないでしょう。

県警本部側の高さ制限が31mのためそのラインの上か下かでそこそこ単価が変わっていますね。(例えば同じKタイプでも2階差で2000万円も差がつく)

県警本部は高さ制限前に建てられたものなのか背が高いですが真横の横濱ビルが建て替わったとしても31mが最大高さとなります。もちろん空地を設けたりすれば緩和はされてしまうでしょうけども、そうなれば今より空地は広くなります。また、現状ルールだと住戸は設けられません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、浴室日ポリ化工、リビングと主寝室に天カセ、水回り天板クオーツ系、玄関前カメラ付きインターホン、玄関ドア電子錠など単価なりに頑張ったものとはなっています。ただ、給気は同時給排に留まっているのが残念。

1LDKはディスポーザー、食洗機などがなくなり、全体的に大きくスペックが落ちます。玄関前カメラ付きインターホンすら削られるくらいです。貸すには良いですが自分で住むという方には物足りないでしょう。広い部屋を買う方がプラスで購入して賃貸に出す需要もありそうですね。

※設備仕様はスタンダード、エグゼクティブ、プレミアムで異なります

構造はミライフルを採用、天井高をすごく頑張っており8階までが2700mm、9階以上が2800mmと素晴らしいものとなっています。ただ、サッシ高は8階までが2100mm、9階以上が2200mmと天井高の割に低めなのが残念でした。2700mmで2300mm、2800mmで2400mmくらいなら良かったのですが。これだけの高単価なわけですから。

周辺相場を確認しましょう！

・グランドステージ海岸通り　1999年築　海岸通3　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約255万円

・ルネ横浜馬車街　2005年築　南仲通5　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約275万円

・プラウド横濱関内　2006年築　住吉町2　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約265万円

・ルネブランシュ横浜海岸通り　2006年築　海岸通2　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約255万円

・プロスタイル横浜馬車道　2015年築　元浜町3　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約290万円

・ザ・タワー横浜北仲　2020年築　北仲通5　新築時の坪単価約395万円　現在の坪単価約435万円

上記相場からプラウド馬車道の将来価値を予想すると

Jタイプ　2LDK　67.09㎡　7階　9300万円台(新築時)　→　6600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

横濱ゲートタワー、横浜市役所跡地開発、山下ふ頭開発などなど伸びていくエリアですから上記の維持率よりは高くなるはずですが、今の相場でみれば鬼高なことはたしかです。

※ザ・タワー横浜北仲は販売当時の相場で見ても新築価格が割安であった(過去記事より：S74A　74.03㎡　14階　6900万円(新築時)　→　7000万円(築10年時))

ザ・タワー横浜北仲の相場を確認しておきましょう！

・65㎡台　37階　南西向き　8200万円台　坪単価約415万円

・73㎡台　15階　北西向き　8500万円台　坪単価約380万円

・75㎡　27階　南西向き　9000万円台　坪単価約390万円

・83㎡台　21階　北東向き　11500万円台　坪単価約455万円

ザ・タワー横浜北仲でさえもこれくらいの単価です。そうなるとプラウド馬車道の価格は「もんげー高い」と言っても違和感ないでしょう。

維持費は未定でしたが管理費だけで㎡単価450円は超えそうとのことです。(500円はいかなさそう)

戸数的に致し方ないですが重たいですね。。。

駐車場設置率は約20％、すべて機械式で9区画です。駐車場からエレベーターホールまではダイレクトな導線で雨に濡れないですし、作業中も雨に濡れないのは良いのですがタワーパーキングではなく丸出しの機械式なのは価格帯からすれば気になるでしょうか。(機械式なのはしょうがないけどどうせ機械式なら丸出しでないタワーパーキングがいいよね～という方が多い価格帯)

機械式駐車場のサイズは全長5250mm、全幅1950mm、全高1550mm～2100mmです。

駐輪場は66区画で地下1階、専用エレベーターありです。地下1階で住戸階へのエレベーターに乗り換えが可能です。

【住むレーション】

［みなとみらい線→東横線→副都心線］

馬車道　7:58発
みなとみらい　7:59着
横浜　8:02着
菊名　8:12着
日吉　8:18着
武蔵小杉　8:21着
自由が丘　8:28着
中目黒　8:37着
渋谷　8:41着
新宿三丁目　8:48着
池袋　8:55着

［京浜東北線］

関内　8:02発
桜木町　8:05着
横浜　8:09着
東神奈川　8:13着
新子安　8:16着
鶴見　8:20着
川崎　8:24着
蒲田　8:29着
大森　8:32着
大井　町8:35着
品川　8:39着
高輪ゲートウェイ　8:41着

関内　8:01発
石川町　8:03着
山手　8:06着
根岸　8:08着
磯子　8:11着

［横浜市営地下鉄ブルーライン］

関内　8:00発
桜木町　8:01着
高島町　8:03着
横浜　8:05着
三ッ沢下町　8:08着
三ッ沢上町　8:09着
片倉町　8:12着
岸根公園　8:14着
新横浜　8:17着
北新横浜　8:19着
新羽　8:21着
仲町台　8:24着
センター南　8:27着
センター北　8:29着
中川　8:31着
あざみ野　8:34着

関内　8:02発
伊勢佐木長者町　8:04着
阪東橋　8:05着
吉野町　8:07着
蒔田　8:08着
弘明寺　8:10着
上大岡　8:13着
港南中央　8:15着
上永谷　8:18着
下永谷　8:20着
舞岡　8:21着
戸塚　8:24着
踊場　8:27着
中田　8:28着
立場　8:30着
下飯田　8:32着
湘南台　8:36着

日常の買い物としてはザ・タワー横浜北仲のリンコス、桜木町駅前のサミットができて利便性が大きく向上しました。

ランチは横浜市役所内でも楽しめます！！

通学校は本町小学校で徒歩16分、吉田中学校で徒歩15分です。

【総評】

ここまで高単価とは思わなかったですね。坪単価400万円以内におさめてくるかなぁ～と半年前までは思っていました。その後のザ・タワー横浜北仲の値上がりを考慮しても坪単価550万円ほどはやりすぎなような…

でも「大規模マンションは嫌だけど馬車道でブランドマンション住みたい！！」という方からすれば希少な出物であることはたしかです。

ただ、言わずもがなですが大規模マンション嫌いでなければザ・タワー横浜北仲の中古を買ったほうがいいですよね。

1LDKの価格は予定価格も未発表ですが単純計算で32㎡5000万円前後ではないでしょうか。賃料としては17万円ほどのため5000万円なら利回り約4％となりますからそのくらいであれば新築としては違和感ありません。ただ、1LDKは設備仕様がきつきつなため実需層には？？です。

本当にありがとうございました。