パークホームズ南池袋　予定価格と間取り　FタイプとGタイプが強くおすすめです！

今回ご紹介するのはパークホームズ南池袋です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
設計：日建ハウジングシステム
施工：西武建設
価格：未定
専有面積：38.21㎡～112.39㎡(専有面積にトランクルーム面積0.55㎡～1.58㎡を含む)
総戸数：52戸（一般販売対象戸数51戸）
規模：17階建て
交通：西武池袋線「池袋」駅徒歩5分　JR各線・東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ有楽町線「池袋」駅徒歩7分　JR山手線「目白」駅徒歩9分
所在地：東京都豊島区南池袋1丁目
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年4月下旬

駐車場：機械式10台　平面1台
駐輪場：78台
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

池袋駅から明治通り(都道305号線)を南方面へ少し下って徒歩5分～7分、その明治通り沿いにはお店が多く人通りも多いため『快適な徒歩6分前後』というよりかは『楽しい徒歩6分前後』というような道のりとなります。

近年の物件としてはグランドミレーニアと近しい立地です。ただ、公道ではないため公式では謳えないものの帰宅時には西武百貨店の地下を経由する方も多くなることでしょう。(別館等がすべて地下で繋がっている)

明治通りに面した土地のため線路からは少し離れはしますが交通量は気になってきますね。今作は利便性を優先する方に合ってくる物件です。ただ、環状第5の1号線(グランドシティタワー池袋に絡む道路)が開通すると今作側の交通量は減りますし、将来は池袋駅東口駅前広場を拡張する計画もあるなど東池袋・池袋駅の東口と西口側の再開発が盛んですから10年、20年後も楽しみが大きい立地と言えるでしょう。

目白感がある立地ではないですが池袋物件の中では目白駅に寄っており細目の道を経由すれば歩いて9分ほどで着きます。今作に住まう方で目白駅を使う機会は少ないという場合でも幼稚園など学校関係ではお世話になる機会も多いかと思います。(通学校の千登世橋中学校も目白・雑司が谷寄り)

もちろん、山手線の内側にこだわらずに池袋を最寄りとしつつもっと静かな住環境を求める方であればすでに販売がスタートしているパークホームズ西池袋のほうが合ってきます。(今作と同じ池袋サロンにて販売中)

日常の買い物としては池袋駅周りの西武、東武、池袋ショッピングパーク(ISP)がすぐ近くですし、物件の接道向かいには肉のハナマサ、物件側の接道にはミニスーパーのリコス(旧miniピアゴ)もあるなど選択肢が充実しています。

通学校は南池袋小学校で徒歩6分、千登世橋中学校で徒歩13分です。近隣の大規模マンションであるグランドミレーニア、ブリリアタワー池袋、エアライズタワー、アウルタワー、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、グランドシティタワー池袋(建設中)と同じ学区です。(近年の物件ですとプラウドタワー東池袋は朋友小学校→西巣鴨小学校ルート)

池袋は住む街としての子育てファミリー人気も高まってきており南池袋公園、イケ・サンパーク(防災公園)など大きめの公園もありますし、サンシャインシティまで歩いていけるというのは子供も大人も嬉しいところでしょう。サンシャインシティは子供の頃によく行ったけども大人になってもよく行くという人も少なくないはずです(私自身もその一人です。笑)。

建設地は南の細い道(明治通り側からは入れない一方通行)と東の明治通りの二面接道、土地形状は正方形というわけではないですがこの立地を活かせる土地形状となっています。

元々は河合塾が入るビルがありました。河合塾は現在メトロポリタン口の駅近くに新校舎を建設して移転済みとなっています。

先に述べた『この立地を活かせる土地形状』についてですが今作は明治通りがちょうどカーブする部分となり、それゆえ眺望が抜けてきやすいわけですがそれに対して全方位に住戸を設定できるような土地形状となっているのです。

明治通り沿いには背の高い建物がずらっと建ち並んでいるわけですがカーブしているがゆえに囲まれ感が薄くなります。さらに、明治通り沿いは商業地域ですがそれ以外の方向からは住居系地域(第1種住居地域)、さらにのさらに目白駅方面になると第一種低層住居専用地域となる(今作は商業地域と第1種住居地域混在)ため低層階でも採光と眺望の抜け感に期待できる住戸が多くなります。

それに対して住戸は1フロア2戸～4戸、総戸数52戸中43戸を角住戸としてタワー形状ではありますが全居室に窓がくるような配棟計画としています。

一番抜け感があるのは西方位ですが南方位を選んだとしても真正面は被る階でも斜め方向は抜けてきますし、東方位を選んだとしても明治通りの向かい側に建物があれど離隔はしっかりととれているなど『どの部屋、どの階数を選んでも苦しくない』、そして17階建てという背の高さがありますから『上層階を選ぶとタワマンのような抜け感あるスペシャル眺望になる』となります。低層階だとしても壁ドンのような苦しさがないどころか明治通りのカーブ、そして西方位の用途地域が変わることで採光も眺望も条件良いというのが素晴らしいですよね。

メインエントランスへは明治通り側からとなります。接道からすぐに建物内へ入ることにはなりますがプライバシー性を高めてくれるクランクインとなっていますしエントランスホールは二層吹き抜け(天井高約6m)で雪花硝子のアートウォールとシャンデリア、そして優しい照明計画の美しい空間となっています。大規模タワマンのような広さはなくとも風除室から住戸までの効率良い動線の中で億ションらしさをしっかりと演出してくれています。

外観デザインとしては色合いなど含めてシンプルではあるのですがダブル庇のせり出しやダイレクトウィンドウの黒枠の統一感がかっこいいですし、基壇部は色合いを白からグレー系に180度変えブロンズのラインを走らせることで全体の重厚感も出ています。基壇部の周りは緑化してくれています。竣工すると明治通りがカーブしているがゆえに車窓からも目立ってくるでしょうね～。

デザイン監修は日建ハウジングシステム、近隣物件で記憶に新しいところですがプラウドタワー東池袋ステーションアリーナを担当していました。あちらも細めのマンションですがかっこいいですね！

テレワークブースなどの共用施設がないのは規模感がなく細めのタワー形状がゆえのウィークポイントではありますが屋上にスカイラウンジ(テラス)を設けてくれる(17階から階段利用)ため在宅ワークの中での気分転換にも良さそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※最新記事があります　→　パークホームズ南池袋　第一期の価格と間取り　平均坪単価約650万円

※住戸は3階からとなります

■販売対象住戸の面積帯

1LDK：38㎡台8戸　45㎡台8戸
2LDK：58㎡台6戸
3LDK：67㎡台7戸　73㎡台7戸　84㎡台6戸　85㎡台6戸　107㎡台1戸　112㎡台1戸
4LDK：91㎡台1戸

［1LDK］

※7000万円弱からスタート？

Aタイプ　38.21㎡

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Dタイプ　45.91㎡

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

［2LDK］

Eタイプ　58.52㎡　←　できることならば3LDKを狙いたいマンションではありますが条件良い階数・位置の2LDKのためディンクスさんの最初の1戸目としてもおすすめしやすいです

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

［3LDK］

Bタイプ　67.18㎡　←　こちらを狙うのであれば選べる内はCタイプを選ぶことおすすめいたします

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Cタイプ　73.69㎡　←　こちらを狙うのであれば予算が伸びるのであればFタイプとGタイプを狙うことおすすめいたします

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Fタイプ　84.87㎡　←　強くおすすめ！

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Gタイプ　85.30㎡　←　強くおすすめ！

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Hタイプ　112.39㎡　※駐車場優先権(新築時)

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

Iタイプ　107.56㎡　※駐車場優先権(新築時)

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

［4LDK］

Jタイプ　91.73㎡　←　唯一の4LDKで1戸しかなく希少性あるのはわかりますが他の部屋と比べると割高な印象です(4LDK縛りでなければ迷わずFタイプかGタイプがおすすめとなります)

画像出典：パークホームズ南池袋公式HP

平均坪単価は約640万円です。

全体的に柱の食い込みは気になってきますが窓面の豊かさがカバーしてくれています。1LDKでさえも窓面豊かで全体的に見てもワイドスパンとなっており行灯部屋(窓がない部屋)もありません。

1LDKと2LDKもあるため一次取得者層はもちろんのこと3LDKも多く面積帯もゆとりがあるなど買い替え層にもウケが良いことでしょう。

ダイレクトウィンドウに関しては足元からの2.2m(17階は2.4m)ですからそれなりに高さが出せていますし、窓部分の下がり天井を除けばフラット天井が基本となるなど眺望だけでなく住空間の開放感にも期待がしやすいでしょう。

単価帯と面積帯の割に浴室サイズが少々物足りないプランもある点は部屋選びの際に注意したほうが良いでしょう。ただ、逆に大きな窓付きの浴室プランもあるのは面白いですね！

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚(タイプによる)、キッチン天板＆洗面天板フィオレストーン(17階はシーザーストーン)、リビング天カセ(11階以上・3階～10階は壁掛けエアコン標準)、浴室ダウンライト、おそうじ浴槽(11階～16階)、洗面・トイレ床タイル、廊下床タイル(A・Dタイプ除く)、全熱交換器(さらに11階以上は温度と湿度を調節してくれるサラビア！！)、玄関前トランクルーム(10階のみ2階に設置)などとても充実したものとなっています。

1LDK含めて全戸に全熱交換器を入れてくれているだけでもすごい(パークコートブランドでさえ全戸に入れないことも少なくない)のですが11階以上はサラビアですからエアコンがない部屋の温度も快適なものとしてくれるハイスペック仕様です。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm(17階は2700mm)です。天カセ物件ですが天カセ部分も基本天井高と同じ高さのためスッキリしているのも嬉しいところです！

周辺相場を確認しましょう！

・グランドミレーニア　2015年築　南池袋1　池袋駅徒歩6分　新築時の坪単価約390万円　現在の坪単価約600万円

・ブリリアタワー池袋　2015年築　南池袋2　東池袋駅徒歩1分(直結)　新築時の坪単価約350万円　現在の坪単価約670万円

・グランドシティタワー池袋　2026年9月引渡予定　南池袋2　東池袋駅徒歩1分(直結)　新築時の坪単価約695万円　新築販売中　

上記相場からパークホームズ南池袋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Gタイプ　85.30㎡　11階　15900万円台　→　15380万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外の身障者優先平置き1台を除いて建物下の機械式で設置率約20％です。機械式のパレット自体は建物下ですが作業する際は屋外部分が絡むため億ションらしくない駐車場事情です。ただ、パレットサイズはオールハイルーフです！

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg　月額33000円/34000円

駐車場事情がどうこう以前の問題として駐車場動線となる南側の道が明治通り側から入ることができず、とんでもなく狭いので大きな車に乗る方にはあまりおすすめできません。プラウドタワー東池袋とプラウドタワー東池袋ステーションアリーナのように今は道が狭くても(とはいっても今作ほどは狭くない)将来道が整備(補助81号線)されて便利になるのであれば話は別ですが今作はそのような計画もないため車乗りにはなかなか厳しい立地です。

その点グランドミレーニアは敷地内駐車場への出入りを明治通り側としたのはさすが住友だなぁ～と。

ただ、そうした場合にはエントランスホールの位置や規模感の調整が発生してしまうため駐車場ではなく建物そのものの豪華さを優先したことは理解できますし、事業としては車を持たない人に評価されることを優先することに違和感はありません。土地の広さからして車を持たない人と持つ人の両方に気に入ってもらう商品力にするのは難しいでしょうからね…(建物を細くして車路をつくると部屋の価格に影響してしまう)

駐輪場は2階部分の屋内でウォークスルーの専用エレベーターが1基あります。設置率は150％です。

管理費は㎡単価月額約440円、ディスポーザーありの内廊下ですからこれくらいにはなってしまいますよね。ただ、管理費がより跳ねてしまいはするもののエリア柄を考慮すると各階ごみ置場があってもよかった(管理費が跳ねることに対応できる人が買う物件のため尚更)とは思ってはしまいますがそこを求めるならグランドシティタワー池袋を選べば良いでしょう。

『新築マンションは管理費や修繕積立金が高い！！』というのは事実なのですが既存マンションも値上げを迫られる時代ですし、これまで貯めてきた修繕積立金の価値が低くなっていて足りない問題もでてきてしまう可能性もあるなど『管理費や修繕積立金の値上げに対応できない中古マンション』を一番避けるべきでしょう。そういった点では新築マンションが買いやすい時代になっています。

エレベーターは1基のため一度逃すと時間がかかりそうではありますが総戸数からすると2基にしてしまうとゆとりがありすぎるため違和感はないでしょう。正方形の大きめの箱のため重なった際にも窮屈感はないでしょう。

～ランニングコスト一例～

Cタイプ　73.69㎡の場合

管理費(月額)32420円
修繕積立金(月額)17320円
インターネット(月額)1045円
合計(月額)50785円

修繕積立基金　1732000円(引き渡し時一括でファーストオーナが支払います)

■池袋駅山手線内側の高層マンションスペック

※太字はディスポーザー×内廊下×各階ごみ置場が揃う物件

［ディスポーザー］

・シティタワー池袋
・エアライズタワー
・アウルタワー
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
・グランドシティタワー池袋

［内廊下］

・シティタワー池袋
・パークタワー池袋イーストプレイス
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
・グランドシティタワー池袋

※アウルタワーは21階までと高層階が内廊下となっています

［各階ごみ置き場］

・エアライズタワー
・アウルタワー
・ブリリアタワー池袋
・グランドミレーニア
・プラウドタワー東池袋
・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
・グランドシティタワー池袋

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・グランドミレーニア　総戸数411戸　管理費㎡単価月額約325円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　24時間有人管理　コンシェルジュサービス

・ブリリアタワー池袋　総戸数432戸　管理費㎡単価月額約308円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　24時間有人管理　コンシェルジュサービス

・グランドシティタワー池袋　総戸数878戸　管理費㎡単価月額約530円　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場　24時間有人管理　コンシェルジュサービス

建設地

【住むレーション】

［丸ノ内線］

池袋　8:01発(始発)※すべて始発
新大塚　8:03着
茗荷谷　8:05着
後楽園　8:08着
本郷三丁目　8:10着
御茶ノ水　8:12着
淡路町　8:14着
大手町　8:16着
東京　8:18着

［有楽町線］

池袋　7:47発(始発)※始発は一部のみ
東池袋　7:49着
護国寺　7:51着
江戸川橋　7:54着
飯田橋　7:58着
市ヶ谷　8:00着

［副都心線］

池袋　7:57発
新宿三丁目　8:03着
明治神宮前　8:07着
渋谷　8:10着

［山手線］

池袋　8:02発
大塚　8:04着
巣鴨　8:06着
駒込　8:08着
田端　8:11着
西日暮里　8:12着
日暮里　8:14着
鶯谷　8:16着
上野　8:19着

［埼京線］

池袋　8:01発
新宿　8:06着
渋谷　8:12着

［空港リムジンバス］

池袋駅西口91番のりば　7:15発
羽田空港第2ターミナル　7:50発
羽田空港第1ターミナル　7:55発
羽田空港第3ターミナル　8:05発

池袋駅西口7番のりば　7:15発
成田空港第3ターミナル　8:47着
成田空港第2ターミナル　8:50着
成田空港第1ターミナル　8:55着

【総評】

とにかく便利な立地ですね。明治通り沿いではあるもののカーブする場所のため囲まれ感が薄く、採光と眺望面も恵まれたものとなっています。

大規模タワマンが多いエリアだからということもあってか総戸数52戸にしては外観デザインや室内スペック、間取りにこだわってくれており基本的には『大規模タワマンがあまり好みではない』方向けではあるものの『大規模タワマンが好きな方』ですら興味をもってしまうようなマンションでしょう。

億ションが当たり前になりつつある時代だからこそ替えが効きにくい立地、替えが効きにくい商品力のあるマンションを選びたいところですが、今作は『なってしまった億ション』ではなく『億ションらしい立地と商品力』と言えるでしょう。

グランドシティタワー池袋に関しては車を持たない人と車を持つ人どちらにもおすすめしやすかったですが今作はどちらかと言えば車を持たない人におすすめのしやすいマンションという印象です！(比較をした際に駐車場事情はグランドシティタワー池袋のほうが圧倒的にレベルが高いため)

おすすめ住戸としてはもちろん予算次第ではあるもののFタイプとGタイプがとくにおすすめしやすいです。

マンション価格高騰の中で85㎡ほどの3LDK自体が減っていますし、この広さになるとグランドシティタワー池袋の近しい面積帯の部屋と比べた際にグッとお安くなります。70㎡台の3LDKですとグランドシティタワー池袋に手が届いてしまう(グランドシティタワー池袋の次期販売がいくらになるかはわかりませんが…)ため近隣物件と比べた際のお得感やレア度としてはFタイプとGタイプのほうが強いことはたしかでしょう。

間取りも超ワイドスパンではありますがグロスを意識してか単価的にはけして盛られていません。

動画もご覧ください！

■パークホームズ南池袋　建設地周辺レポート＆東池袋の分譲タワーマンション相場

■パークホームズ南池袋　コンセプトルーム見学後のファーストインプレッション

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