今回ご紹介するのはシティハウス西池袋です!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:長谷工コーポレーション 一級建築士事務所 
施工:長谷工コーポレーション
価格:8600万円~9600万円 
専有面積:64.41㎡~64.47㎡
総戸数:137戸[非分譲住戸79戸、広告対象外住戸1戸含む]
規模:19階建て

交通:
東京メトロ有楽町線・副都心線「要町」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩11分
JR各線「池袋」駅から徒歩15分
西武池袋線「椎名町」駅徒歩8分

所在地:東京都豊島区西池袋五丁目
竣工予定:2022年12月下旬(記事公開時点で購入の場合入居は2023年7月下旬予定)

管理費(月額)18575円~18595円 
修繕積立金(月額)10060円~10070円 

駐車場:26台(平置4台・単純昇降式21台・身障者用1台)(月額)27000円~35000円 
自転車置場:南側住戸用:62台 平置14台、2段式(下段スライド式)48台(上段22台〔うち特定1台〕、下段26台)、北側住戸用:78台 平置20台、2段式(下段スライド式)58台(上段25台、下段33台)(月額)500円~4800円 
バイク置場:南側住戸用:1台、北側住戸用:2台(月額)8500円

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス西池袋公式HP

要町駅の南側、山手通り沿いとなります。近隣で供給中のブリリアタワー池袋ウエストに比べると池袋駅まで遠くなってはしまいますがより落ち着いた立教通りを経由することができます。まだ時間はかかりそう(一方通行化などの話と合わせて進んでいる)ですが立教通りの電線も地中化される計画があります。要町駅の階段のみの出入口であれば信号なしで徒歩4分、山手通り沿いのため歩道も広く駅に近いだけでなく歩きやすい道のりです。

山手通りの東側に位置しておりバルコニーは東へ振っています。建設地は山手通り沿いのため用途地域に商業地域も混ざりますがバルコニー方向は住居系エリアのため正面方向は池袋からの都心方面の夜景、少し斜めを向くと新宿の夜景を楽しめるなど眺望と採光面が恵まれた住戸が多くなっています。通り沿いからどでかく土地がまとまらない限りは守られますので将来的にも安心しやすいことでしょう。

日常の買い物としては立教通りのコモディイイダへ徒歩3分、東武ストアとビッグ・エーへ徒歩9分、ブリリアタワー池袋ウエストの下駄にできるスーパーマーケットも近いですし、ハタスポーツプラザ跡地の都内最大規模の無印良品(おそらく東池袋店のように総菜等の取り扱いもあるはず。いずれにしてもマルエツも復活予定。)へも自転車であればサクッと行き来できる距離です。

通学校は池袋第三小学校(2016年末に新校舎竣工)で徒歩7分、西池袋中学校(2012年竣工とこちらも新しいです)で徒歩8分です。立教小学校(男子校)も近いですね。

外観デザインは目立つ背中側は窓面豊かなエレベーターホール、そのエレベーターホールが最上階から突き出すデザインとなっているのもかっこいいですし、角住戸のガラスウォールにそこから見える丸柱もおしゃれなのですよね。

今作はエリア内では珍しく(とくに住友物件としては)外廊下ではあるのですがこの背中を帰宅時に見れるとなればテンション上がること間違いなしでしょう。

総戸数137戸ながら共用施設がないのは残念ですがエレベーターホールと同じく共用廊下からせり出した風除室に広くはないものの下から上までの大判タイルが美しい二層吹き抜けのエントランスホールとするなど外観と共用部は一般的な板状マンションではない感をしっかりと出してくれています。

山手通り沿いで間口も広いですし、板状型ですが19階建てと背が高く、背中側のデザインがとても素敵ですから目立つ存在となるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

南側住戸:A・B1・B2・H・Iタイプ(分譲)
北側住戸:上記タイプ以外(別エレベータールート・メールコーナーも別)

画像出典:シティハウス西池袋公式HP

Aタイプ 2LDK+S 64.47㎡

画像出典:シティハウス西池袋公式HP

6階 9600万円 坪単価492万円

B2タイプ 1LDK+2S 64.41㎡

画像出典:シティハウス西池袋公式HP

2階 8600万円 坪単価441万円
12階 9300万円 坪単価477万円

平均坪単価は約470万円です。

地権者住戸も多い中で分譲住戸でも最大67.44㎡と専有面積調整(坪単価が高い分買いやすい価格に抑えるために広い部屋をつくらない。単価を伸ばすためにとも言えます。)の大きいマンションです。ただ、共用廊下の柱をできるだけ外に逃がしているのは良いですね。

田の字が主ですし、角住戸もすみふらしいダイレクトウィンドウというわけでもありません。部屋の中からは大きな影響はないのですが先に述べた角住戸のガラスウォールがおしゃれですよね~。

エレベーターホールをしっかりと設けていることもあり階段部分とエレベーターホールに被る共用廊下側の洋室がサービスルーム表記となってしまい、部屋によっては1LDK+2Sとなります。元々共用廊下側の窓となればそこまで採光面に期待する人は少ない(階段やエレベーターホールがなければ西日がグッと入ってはきますが)でしょうから住んだ後は3LDKと何ら変わりない(窓がないサービスルームではない)のですがいつかの売却時にちょいとネックになりそう(実際の部屋を見るわけで仲介さんがうまく説明はするでしょうけども)な感じはありますよね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、バルコニーミニシンク、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床・二重天井など特別な豪華さはないものの単価なりのものにはなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・シティタワー池袋ウエストゲート 2010年築 高松1 要町駅徒歩6分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約375万円

・ブランズ池袋立教南 2011年築 西池袋4 椎名町駅徒歩7分・要町駅徒歩8分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約350万円

・シティハウス池袋立教南 2012年築 西池袋4 椎名町駅徒歩6分・要町駅徒歩8分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約370万円

・ダイレクトタワー池袋要町 2015年築 池袋3 要町駅徒歩1分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約400万円

・ブリリアタワー池袋ウエスト 2024年竣工予定 池袋3 池袋駅徒歩5分 新築時の坪単価約535万円 新築販売中

上記相場からシティハウス西池袋の将来価値を予想すると

B2タイプ 1LDK+2S 64.41㎡ 12階 9300万円(新築時) → 8100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

今後再開発で盛り上がっていくエリアですから今時点で考えられるリセールバリューよりかは上になると思いますがその辺りも価格に先取りしている感あるのはすみふらしいですね。

駐車場は建物下の平置きと敷地東側の出っ張っている部分に屋外機械式と平置きで設置率約19%、駐輪場は屋外で全体で設置率約100%です。

管理費は㎡単価月額約288円、総戸数からするともうちょいお安いと嬉しかったですがディスポーザーありですから周辺分譲マンションと比べても納得はしやすいでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・シティタワー池袋ウエストゲート 総戸数173戸 管理費㎡単価月額約273円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場

・ブランズ池袋立教南 総戸数40戸 管理費㎡単価月額約255円 内廊下

・シティハウス池袋立教南 総戸数64戸 管理費㎡単価月額約272円 内廊下

・ダイレクトタワー池袋要町 総戸数91戸 管理費㎡単価月額約234円 ディスポーザー 内廊下

・ブリリアタワー池袋ウエスト 総戸数230戸 管理費㎡単価月額約498円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場

建設地

【住むレーション】

[有楽町線]

要町 8:02発
池袋 8:04着
東池袋 8:07着
護国寺 8:09着
江戸川橋 8:12着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:18着
麹町 8:20着
永田町 8:22着
桜田門 8:25着
有楽町 8:27着
銀座一丁目 8:29着
新富町 8:31着
月島 8:34着
豊洲 8:36着
辰巳 8:39着
新木場 8:42着

[副都心線]

要町 8:06発
池袋 8:07着
雑司が谷 8:12着
西早稲田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿三丁目 8:22着
北参道 8:24着
明治神宮前 8:27着
渋谷 8:29着

【総評】

ブリリアタワー池袋ウエストよりかは平均坪単価ではお安いものの階数合わせすると大きな差がありません。

どちらかと言えばブリリアタワー池袋ウエストのほうが池袋に近いという面で立地が勝っていますし、管理費は高いにしてもしっかりとタワマンスペックであるなどとっつきやすいですけども今作は専有面積調整をしつつ3LDK(表記の話は置いておいて)としているため池袋エリアの新築マンションで3LDKを求める方にとっては目に優しいのですよね。(ブリリアタワー池袋ウエストの64㎡台は2LDK)

そのため

予算1億円弱で池袋エリアの新築が欲しい。3LDKマスト。 = シティハウス西池袋

予算1億円弱で池袋エリアの新築が欲しい。2LDKでもOK。 = ブリリアタワー池袋ウエスト

というシンプルな選び方でよろしいのではないでしょうか。

もちろん後者のほうがおすすめはしやすいものの3LDKマストの方からすればマンションの規模感よりも部屋数を優先したくなることに違和感はありません。

うまいですよね~検討者層ができるだけバッティングしないようになっています。

池袋駅東口、西口ともに1億円未満の駅近3LDKがなかなかないですからね…例えばブランズ池袋立教南など8000万円未満の3LDKもあったりはするのですが駅近派からするとちょいと遠い(駅近派にとっての徒歩4分と徒歩8分は誤差にはなりにくい)などなんだかんだシティハウス西池袋は駅近というのが最後の決め手となり買いやすさはあるでしょう。

それにしてもちょいと高いなぁ~とは思うのですがあれだけかっこいい外観デザインにされるとなんだか納得したくなるというのもうまい。竣工すると「おっ!かっこいい!」となることは間違いないでしょう。

動画もご覧ください!

■シティハウス西池袋 建設地周辺レポート

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