今回ご紹介するのはシティハウス池袋です!

[物件概要]

売主:住友不動産
設計:川口土木建築工業一級建築士事務所
施工:川口土木建築工業
価格:4800万円~10500万円 
専有面積:31.77㎡~67.34㎡
総戸数:92戸(非分譲住戸18戸を含む)
規模:15階建て

交通:
JR山手線「池袋」駅徒歩14分
JR山手線「大塚」駅徒歩8分
東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩13分

所在地:東京都豊島区東池袋二丁目
竣工:2021年12月17日(入居予定:2022年7月下旬)

管理費(月額)11470円~22780円
修繕積立金(月額)3640円~7710円

駐車場:20台(身障者1台、平置3台、機械式駐車場16台)※非分譲住戸用5台含む。(月額)27000円~35000円 
自転車置場:93台(平置26台、2段式(下段スライド式)67台)(月額)500円~4000円 
バイク置場:3台(月額)10000円 

地図はこちらです↓

画像出典:シティハウス池袋公式HP

販売当初(2021年8月)は「割高だなぁ~(周辺中古のほうが現実的&周辺の新築が強かった)」と思っていたため記事化を見送っていたのですが東池袋エリアの相場上昇に伴い「新築マンションとしては現実的な価格ですね(中古と大きな価格差がない)」に変わったため取り上げることにいたしました。

山手線の内側、一番近い駅は大塚駅で徒歩8分ですが物件名に池袋を付けているように池袋と東池袋が日常生活圏となる立地です。とはいえ春日通りからはグッと中へ入るため池袋をしっかりと感じたいのであればパークタワー池袋イーストプレイスやシティタワー池袋などのほうが合ってきます。ただ、春日通りからグッと中へ入るがゆえに現地周辺は静かですからその辺りは他の池袋(東池袋)物件よりかは強みとなります。大通りや首都高、都電の線路に面している物件たちが多いですからね。池袋を感じまくりたいのか、控えめに感じたいのかで好みが大きく分かれます。

東池袋駅へは徒歩11分ではあるのですが現地沿いの道を南下していき郵便局と自動車教習所(練習場)を通過してすぐにサンシャインシティに入ることができ、そこから駅まで屋内を経由できますからとても楽しい徒歩11分となります。楽しめるのは朝というよりかは帰りになるかと思いますがサンシャインシティで買い物をして帰宅できるというのは池袋好きにとってはかなりの魅力となることでしょう。

また、周りの用途地域(第一種住居地域)からして永久眺望というわけではないですが細かい道と小さめの住宅が点在していますから眺望と採光面に期待できるのも良いですね。東側がデコボコ(いわゆるど根性)してしまっているのは残念ですが全戸南東向きで大塚駅周辺に程よく背の高い建物(ルフォンザタワーなど)があるくらいですから抜け感もあります。

デコボコ自体は残念ではあるもののそれを活かしたアプローチと外観デザインになっています。

デコボコの横から建物までのアプローチに駐輪場を設けているのですがそちらの壁面を木目調として庇を大きくせり出させた凝ったものとしてくれています。エントランスホールはシンプルではあるものの二層吹き抜けとしてくれています。

外観デザインも明るいガラス手摺と壁面グレー系としたすみふらしいデザインに加えて中央部分をへこませ、さらに最上階の庇を途中で切っている(住戸位置からして自然とですが)のがかっこいいですね。隔て板もスラブtoスラブとしてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Iタイプ 1R 31.77㎡

画像出典:シティハウス池袋公式HP

6階 4800万円 坪単価499万円

Cタイプ 2LDK+S 64.19㎡

画像出典:シティハウス池袋公式HP

7階 8900万円 坪単価458万円

Dタイプ 1LDK+2S 64.19㎡

画像出典:シティハウス池袋公式HP

9階 9000万円 坪単価463万円

平均坪単価は約460万円です。

67㎡台の3LDKもあり、そちらは約1億円となります。

時代を感じるといいましょうか、単価を伸ばしたいすみふらしい間取りばかりです。単価帯からすれば特別なこだわりは感じられないものの数多くの物件がある池袋(東池袋)でこの立地を好む方には合っているとは思います。(いろいろとこだわる方は他に選択肢がある)

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど悪くはないものの単価帯からすればやや物足りないですね。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズタワー池袋 2001年築 東池袋駅徒歩9分 東池袋3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約435万円

・シティタワー池袋 2003年築 大塚駅徒歩9分 東池袋2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約370万円

・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 大塚駅徒歩8分 東池袋3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約420万円

・ブランズ東池袋 2010年築 東池袋駅徒歩7分 東池袋4 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約360万円

・シティハウス東池袋 2016年築 東池袋駅徒歩7分 東池袋5 新築時の坪単価約355万円 現在の坪単価約395万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋駅徒歩5分 東池袋5 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約490万円

・クレヴィア池袋イースト 2019年築 池袋駅徒歩10分 東池袋2 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約405万円

・ルフォンザタワー大塚 2022年5月竣工予定 大塚駅徒歩4分 南大塚3 新築時の坪単価約480万円 完売

上記相場からシティハウス池袋の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK+S 64.19㎡ 7階 8900万円(新築時) → 7780万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はエントランス側の接道と北側接道に分かれており平置4台(身障者優先1台含む)、機械式駐車場16台、分譲住戸に対しての設置率は約20%です。すべてハイルーフ対応、現地見学時点では確保できるとのことでした。出入口には電動シャッターゲートが付きます。住戸との行き来で雨に濡れてしまうのは単価からすると残念ですね。

駐輪場はエントランスアプローチ沿いから続いており設置率約100%です。

維持費は管理費㎡単価月額約340円、エレベーター2基なのは良いのですがディスポーザーありとはいえ外廊下ですから周辺と比べるとコストパフォーマンスは高くはありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークタワー池袋イーストプレイス 総戸数204戸 管理費㎡単価月額約317円 コンシェルジュサービス 内廊下

・シティハウス東池袋 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約200円

・プラウドタワー東池袋 総戸数132戸 管理費㎡単価月額約298円 ディスポーザー 内廊下 各階ごみ置場

・クレヴィア池袋イースト 総戸数51戸 管理費㎡単価月額約322円 内廊下

【住むレーション】

[山手線]

大塚 8:00発
巣鴨 8:02着
駒込 8:04着
田端 8:07着
西日暮里 8:08着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:15着
御徒町 8:17着
秋葉原 8:19着
神田 8:21着
東京 8:23着

池袋 8:01発
目白 8:03着
高田馬場 8:05着
新大久保 8:07着
新宿 8:10着
代々木 8:12着
原宿 8:14着
渋谷 8:17着

[埼京線]

池袋 8:01発
新宿 8:06着
渋谷 8:12着
恵比寿 8:15着
大崎 8:19着

[丸ノ内線]

新大塚 8:00発
茗荷谷 8:01着
後楽園 8:04着
本郷三丁目 8:06着
御茶ノ水 8:08着
淡路町 8:10着
大手町 8:12着
東京 8:14着
銀座 8:17着
霞ヶ関 8:19着

[有楽町線]

東池袋 8:00発
護国寺 8:02着
江戸川橋 8:04着
飯田橋 8:08着
市ヶ谷 8:10着
麹町 8:13着
永田町 8:15着
桜田門 8:17着
有楽町 8:19着
銀座一丁目 8:22着
新富町 8:24着
月島 8:26着
豊洲 8:29着

[空港リムジンバス]

ホテルメトロポリタン 4:10発
池袋駅西口91番乗り場 4:20着
羽田空港第2ターミナル 5:00着
羽田空港第1ターミナル 5:05着
羽田空港第3ターミナル  5:15着

駅近というほどではないものの山手線の駅から徒歩8分というだけでも十分便利ですし、その他複数駅複数路線利用可能ですから駅近にこだわらない人であれば利便性高く感じるでしょう。

首都高の東池袋出入口がすぐ近くにあるため車での遠出も便利です。首都高としては珍しく二方向ともが同じ出入口となっており使い勝手が良いです。

日常の買い物としてはまいばすけっととスギ薬局へ徒歩3分、マルエツプチへ徒歩5分、西友へ徒歩10分、サンシャインシティも近いですし池袋駅まで出ればデパートもありますから街全体で見れば便利ですね。

通学校は朋有小学校で徒歩7分、西巣鴨中学校で徒歩8分、公園関係はイケサンパークができたことで一気に魅力が増しました。

エントランスアプローチ

【総評】

池袋・東池袋エリアは住む街として評価が高まってきていますし、今後も開発が続いていきます。その魅力がどんどんマンション価格にも影響しており数年前では考えられない水準となっています。(値上がっている理由がしっかりあるのは安心ですが)

そんな中で昨年とんでも価格と感じた(シティハウス池袋どうこうというよりかはルフォンザタワーもありましたのであえてシティハウス池袋をおすすめする理由は薄かった)中で今となっては「適正単価」になっています。非駅直結系の中古マンションと比べた際に新築としては違和感ありません。まぁ…すみふなのでまた値上げするかもですが…

もう少し単価なりの味付けが欲しかったものの完成してみるとかっこいい建物で評価が高まるのはさすがすみふですね。現地へ訪問するとそこだけ別世界になっています。(歩道部分なども整備している)

あとは山手線の内側(イケニシではなくヒガシイケ)にこだわるかどうかでしょう。そこにこだわらなければブリリアタワー池袋ウエストという強者がいますし、そこにこだわらない方にはブリリアタワー池袋ウエストのほうがおすすめしやすいです。ただ、イケニシとヒガシイケでは性格が大きく異なりますからヒガシイケが好きなら物件の魅力が劣ったとしても街を優先したほうがいいでしょう。

動画もご覧ください!

■シティハウス池袋 現地周辺レポート

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