今回ご紹介するのはパークホームズ西池袋です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:村本建設
価格:未定
専有面積:68.89㎡~92.29㎡(地権者住戸含むと56.94㎡~102.25㎡)
総戸数:40戸(一般販売対象戸数26戸)
規模:5階建て
交通:各線「池袋」駅徒歩6分(JR線の出入口は徒歩9分)
所在地:東京都豊島区西池袋3
竣工予定:2023年11月下旬
引き渡し予定:2024年4月下旬

駐車場:平面6台(一般販売対象外住戸取得台数3台と身障者優先1台含む)
駐輪場:40台(一般販売対象外住戸取得台数14台含む)

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

立地がいいですね…(鳥肌ものです)しかも希少性が高いです。

池袋駅西口側、劇場通りを経由して池袋PS(警察署)の交差点を右に折れて西池袋通りへ入り東武ストアの横道を入ってすぐです。

立教大学周辺の雰囲気も良いですし、池袋駅に近いながらもとても静かな住環境となりますが用途地域で近隣商業地域がしっかり混ざってくれている(第1種中高層住居専用地域と混在した土地)がゆえにエリア内では規模感も出せています。池袋はスローペースでの開発ですから時間はかかりますが西口側の進化も楽しみが大きいでしょう。

日常の買い物は0時まで営業の東武ストアとまいばすけっとが徒歩2分、池袋駅のデパ地下もすぐですから充実しています。

通学校は池袋第三小学校で徒歩2分、西池袋中学校で徒歩5分です。

(ほんと立地が強すぎでしょ…)

建設地は南側のみ接道(富士見通り)となりますが間口は広いですし土地形状もほぼ正方形で整っています。

住戸の主開口部は東・南・西となります。

南側は接道向かいにマンションがあるものの上層階になると空がぐっと近くなりますし、採光面も一番良い向きですから多くの方が「予算の問題を抜きにすれば南向き住戸を買いたい」となるはずです。

東側は戸建のため上層階になるとこちらも空が近いですが西向きは離隔はあれど賃貸マンションとザ・こんにちはになります。

外観デザインはバルコニーガラス手摺にレンガ調の太めのマリオンを配し全体的に周辺の学校に合わせた落ち着いた印象ですが基壇部は黒基調、奥まった駐車場壁面を白として軒裏を木目調に、最上階のバルコニー軒裏も木目調とするなどおしゃれにしてくれているのも良いですね。中住戸のバルコニーではなくなる部分が太めのマリオンのおかげでしっかりと引っ込んだ見た目となりその部分はグレー系とするなど総戸数40戸ながらも単調ではありません。コーナーサッシに対して頭頂部の庇がせり出しているのもかっこいいです。

接道からすぐに建物内へ入ることになるものの風除室を長くとり大窓から自然と木庭の景石と植栽を望むことができますし、木庭部分の軒裏も風除室とデザインを合わせているのがかっこいいです。風除室を抜けた先のガーデンコリドーは屋内は書斎のような雰囲気で窓の外は建物の外壁がレンガ調となっており造形の石のライティングと植栽が素敵な雰囲気を演出してくれています。

空地率はかなり低めなのですがその空地を一つも無駄にしないランドスケープとなっています。駐車場と車寄せと風除室手前のアプローチを一体化することで足元も空地が少ないのにゆとりあるように見えるのもすごいなぁ~と。

共用空間は全体的にこじんまりとしているものの屋外と一体的にすることで狭さを感じさせないのがすごいですね。その工夫は住戸階でもなされていてエレベーターを降りた正面はガラススクリーンに、そのガラススクリーンはコリドーからも見えるため光の演出にも繋がっているなど1+1の工夫が随所で見られます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 81.43㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

3階 15000万円~15999万円 坪単価608万円~坪単価649万円

Cタイプ 3LDK 71.21㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

4階 13000万円~13999万円 坪単価603万円~坪単価649万円

Eタイプ 3LDK 92.29㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

2階 18000万円~18999万円 坪単価644万円~坪単価680万円

Iタイプ 3LDK 68.89㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

3階 12000万円~12999万円 坪単価575万円~坪単価623万円

分譲住戸の平均専有面積は約72㎡です。

1000万円単位での予定価格、さらに上記は条件良い南向きが中心ですから平均坪単価を出すのは難しいのですが600万円になることは間違いなさそうです。予定価格は高めで見せるのが基本ですから上記以上になることはまずないでしょう。東向きと西向きの低層階でも1億円は切らないかもですから「オール億ション」になるかもしれないですね。1LDKがないことは億超え住戸を購入される方にとってはプラス材料と言えるでしょう。

立地が良く希少性も高いがゆえに坪単価600万円ほどになるのはわかるのですがディスポーザーがないのは惜しいと感じました。相場から見て価格は違和感ないのだけどもその単価に対してスペック面は見合わないものになっています。かっこいい外観なのにディスポーザーがないことでケチがついちゃうのはもったいないような…戸建が好きな方の価値観にもハマるマンションなだけに検討者がディスポーザーのありなしを気にしないということでカットすることは事業としては正解なのでしょうけども戸建との違いを見せつけられる設備の一つですからね。

ディスポーザーがない理由はブラックボックスですが処理層の設置をすると住戸へ使える面積が減ってしまうこと、そしてなによりディスポーザーがなくても売れ行きに影響しないからでしょう。パークシティ高田馬場でディスポーザーがなかったら売れ行きに大きく影響しちゃいますが今作でディスポーザーがなくたってほぼほぼ影響ないでしょう。パークシティ高田馬場はおそらくディスポーザーを付けてくるでしょう。売れ行きに大きく影響しちゃいますので。あとは地権者さんのいるマンションですからそちらが影響している可能性もあります。

外廊下(一部屋内廊下風で雰囲気の良い外廊下ではあります)ですし各階ごみ置場もありません。

ただ、キッチン・洗面天板フィオレストーン、食器棚、食洗機、廊下・洗面・トイレ床タイル、浴室床ワイパー、トイレ手洗いカウンター、リビングエアコン(壁掛け)などスペックが低いというわけではなく「坪単価600万円のマンションにしては物足りない」という印象なだけです。

間取りに関してはEタイプがエリア内でもレアキャラ感ある面積帯です。コーナーサッシ、L字キッチンと洗面室の効率良い動線、浴室サイズ1620など価格が高いなりに条件良いのですが3階~5階が地権者住戸のため販売対象は2階のみです。下階に住戸はないですしコーナーサッシ部分に植樹が重なるため2階なりの良さもあります。

Aタイプはキッチンに柱とPSがくるためL字キッチン風になっているのが惜しいですね。西向きと東向きにはワイドスパンの設定もあったりはしますが全体的に見て間取り押しのマンションではないでしょう。

基本天井高は2450mmと低めですが下がり天井は少なめです。

なんにせよ坪単価600万円としてスペック面や間取りを見ると「ん~」となってしまうマンションではあります。立地と外観デザインは坪単価600万円でも十分納得できるのですが。

周辺相場を確認しましょう!

・ブリリアガーデン池袋 2005年築 西池袋3 池袋駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ目白ザフォレスト 2014年築 西池袋2 池袋駅徒歩7分(目白駅徒歩9分) 新築時の坪単価約305万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ目白ザテラス 2015年築 西池袋2 池袋駅徒歩7分(目白駅徒歩9分) 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約500万円

動き一例 約75㎡ 新築時7900万円台 中古時11400万円台

上記相場からパークホームズ西池袋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ 3LDK 71.21㎡ 4階 13000万円~13999万円 → 11630万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下で平置き6台、内3台は地権者住戸用のため分譲住戸用は3台(内1台は身障者優先)です。まだ計画段階とのことですがEタイプ2階には専用使用権を付けるかもしれないとのことでした。設置率15%、どちらかというと車を持たない高所得者向けマンションということでしょう。月額35000円を予定しています。

駐輪場も建物下で設置率100%です。(1LDKがあるわけではないため少なく感じます)

管理費は㎡単価月額約320円(予定)、ディスポーザーなし×外廊下なりに今の時代の総戸数40戸の割には抑え目です。

エレベーターは1基(分速60m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・パークホームズ目白ザフォレスト 総戸数71戸 管理費㎡単価月額約200円

・パークホームズ目白ザテラス 総戸数96戸 管理費㎡単価月額約221円

今後開発が進むことになる池袋駅西口(中央)

【住むレーション】

[丸ノ内線]

池袋 8:01発(始発)※すべて始発
新大塚 8:03着
茗荷谷 8:05着
後楽園 8:08着
本郷三丁目 8:10着
御茶ノ水 8:12着
淡路町 8:14着
大手町 8:16着
東京 8:18着

[有楽町線]

池袋 7:47発(始発)※始発は一部のみ
東池袋 7:49着
護国寺 7:51着
江戸川橋 7:54着
飯田橋 7:58着
市ヶ谷 8:00着

[副都心線]

池袋 7:57発
新宿三丁目 8:03着
明治神宮前 8:07着
渋谷 8:10着

[山手線]

池袋 8:02発
大塚 8:04着
巣鴨 8:06着
駒込 8:08着
田端 8:11着
西日暮里 8:12着
日暮里 8:14着
鶯谷 8:16着
上野 8:19着

[埼京線]

池袋 8:01発
新宿 8:06着
渋谷 8:12着

【総評】

10年くらい前を思い出します。(総評が回想シーンから?!笑)

パークホームズ目白ザテラスとフォレストが販売していた時代もタワマンと競合していたのですよね。

たしかアウルタワー、グランドミレーニア、ブリリアタワー池袋と販売時期が重なっていました。立地の好みはもちろんですがその他の部分としては低層マンション(非大規模マンション)が好きな方はパークホームズ目白シリーズを購入、タワマン(大規模マンション)が好きな方はアウル、ミレーニア、ブリリアを購入していました。

今回も当時と似た状況ですがパークホームズ目白シリーズよりもさらに池袋駅に近いため目白のような雰囲気が強い(前作もアドレスは西池袋ですのでザ・目白物件ではありません)ながらも池袋駅をより身近に感じられる奇跡のポジションなのがパークホームズ西池袋です。購入したら長く住みます~という方が多いはずです。

考え方としてはシンプルで池袋駅近くの静かな住環境の低層系マンションに住みたいかどうかです。住みたいなら買うしかありませんし買うべきです。代替案がないのですから。完売してしまうと中古でもなかなか出会えないことでしょう。似たような立地の新築マンションがポンポン建つことも考えにくいです。

ディスポーザーがないとかそんなのは気にするべきではありません。予算届くなら買っておくべきです。私が言うまでもないですがパークホームズ西池袋に住みたいなぁ~と思われている方は立地に惚れこんでいるはずです。ただ、だからこそ売主も強気です。ディスポーザーだってカットしちゃいますし外廊下です。

一方で他と比較検討できる方であればグランドシティタワー池袋やパークシティ高田馬場などのほうが合ってくるでしょう。価格面やスペック面もより頑張らないといけないマンションのほうがコストパフォーマンスが良いですからね。西池袋の静かな住環境の低層系マンションにこだわらないのであればスルーでよろしいかと思います。

欲しいと思っても出物が極めて少ない立地です。お安くはないですしスペック面で気になる部分もありますが立地買いをすべき新築マンションとなります。

繰り返しになりますが立地買いの新築マンションです!

池袋で検討中でタワマンが苦手の方はこちらでゴールしておくべきでしょう!!(池袋でタワマンOKの方は迷わずグランドシティタワー池袋の第一期を狙いましょう!!)

動画もご覧ください!

■パークホームズ西池袋 建設地周辺レポート

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~2023年7月7日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:12戸
販売価格:11398万円~18268万円
間取り:3LDK
専有面積:68.89㎡~92.29㎡

管理費:月額22250円~29530円
修繕積立金:月額9510円~12740円

Aタイプ 3LDK 81.43㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

4階 15998万円 坪単価649万円

Bタイプ 3LDK 70.82㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

5階 13928万円 坪単価650万円

Cタイプ 3LDK 71.21㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

4階 13898万円 坪単価645万円
5階 13928万円 坪単価646万円

Dタイプ 3LDK 71.22㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

2階 13498万円 坪単価626万円

Eタイプ 3LDK 92.29㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

2階 18268万円 坪単価654万円

Fgタイプ 3LDK 75.45㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

1階 12598万円 坪単価552万円

Hタイプ 3LDK 70.58㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

4階 12098万円 坪単価566万円

Iタイプ 3LDK 68.89㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

4階 11998万円 坪単価575万円

Jタイプ 3LDK 69.52㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

2階 11398万円 坪単価542万円
4階 11998万円 坪単価570万円

Kタイプ 3LDK 72.25㎡

画像出典:パークホームズ西池袋公式HP

3階 12498万円 坪単価571万円

平均坪単価約605万円

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