パークホームズ東陽町　価格と間取り　東陽町でも億ションの時代へ

パークホームズ東陽町、第一期販売開始です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
専有面積：33.03㎡～78.55㎡（※一部住戸にトランクルーム面積0.59㎡～1.62㎡を含む）
総戸数：97戸
規模：11階建て
交通：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩6分
所在地：東京都江東区東陽5丁目
竣工予定：2025年3月上旬
引き渡し予定：2025年4月上旬

駐車場：平面5台
駐輪場：126台
バイク置場：10台

販売概要（第1期1次）

受付期間：2023年7月28日（金）～2023年8月4日（金）
受付時間：11:00～17:00（土・日・祝は10:00～17:00）、最終日は12:00まで
抽選日：2023年8月4日（金）
抽選時間：13:00
販売戸数：29戸
販売価格：3880万円（1戸）～1億2080万円（1戸）
最多販売価格帯：3900万円台（2戸）・1億400万円台（2戸）　※100万円単位
間取り：1LDK（8戸）・2LDK（8戸）・3LDK（13戸）
専有面積：33.33㎡（3戸）～78.55㎡（3戸）

管理費：月額12570円～29610円
修繕積立金：月額4900円～11550円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

前回の記事で「5年ぶりがゆえの衝撃」とお伝えした予定価格から3LDKは1000万円ほど下方修正して販売開始となりました。

こちらも前回の記事でお伝えしましたが新築マンションですから周辺中古マンションよりお高いこと自体は違和感ありません。とはいえお久しぶりがゆえに食いつきが悪かったのでしょうか。1000万円ほど価格が調整されたことで少しは衝撃が和らいだものの周辺中古マンションとの価格差はまだ大きいですね。

立地は地下鉄新線(有楽町線延伸)が決まった東陽町駅から徒歩6分、東陽町駅の中でも商業施設が充実している便利な駅北側かつ四ツ目通りの北西側のため東京イースト21と木場公園へも徒歩6分という近さです。

用途地域としては準工業地域ではありますがマンションや高校、その他戸建てなどが多く準工業地域感は薄いですし、大通りから1ブロック離れるため静かめな住環境となっています。東陽町駅は駅前ロータリー的なものがないため(地下鉄新線開通とともに区役所付近を整備してくれると良いですね！)街全体として交通量の多さを感じやすいのですが1ブロック中へ入るだけでグッと交通量が減る(抜け道としても基本使われない)ため通り沿いかそうでないかで部屋の中からの印象が大きく変わってきます。

日常の買い物はまいばすけっとへ徒歩1分、イースト21のサミットストアへ徒歩6分、西友へ徒歩6分、私の大好きなイキイキ生鮮市場へ徒歩7分など徒歩圏内だけでも充実しています。あくまで私の肌感覚ですが物価がお安いと感じる街の一つです。頻繁に用があるわけではなくとも区役所がすぐ近くなのは便利かつ安心感もありますね。

通学校は東陽小学校で大通りを渡らず徒歩3分、木場公園だけでなく横十間川親水公園も近いなど駅近で日常の買い物も便利な立地ながらも子育てファミリーにとってもウケの良い条件が整っています。

平坦な街ですから移動は楽ですがエリア柄ハザードマップではがっつりと色がついています。

パークホームズ東陽町の立地に関してはご地元の方の多くが「良い立地だね！」となることでしょう。立地で購入をやめる方はほぼいないはずです。

建設地は東と南の二面接道でほぼ正方形の土地形状、南東角地で間口もしっかりしています。従前は木材健保会館が入るビルがあった場所です。

住戸の主開口部は南向きと北向きのサンドイッチ型、共用廊下はエリア内では希少な内廊下です。

南側にはビルや戸建てがあり列によって眺望の抜け感は変わってきますが中層階以上になるとグッと抜けてきますし、斜め方向は深川高等学校のグラウンドとなるためそちらも抜け感があります。接道幅が10mほどあるため抜けない階でも採光面に期待ができそうです。

北側はニッテイビル東陽があり正面方向に被ってきますがマンション敷地内北側の駐車場を挟むため壁ドンではありません。ただ、スペシャル眺望の北向きというわけではないため北向きは1LDKと2LDKのみ、3LDKはすべて南向きの設定としています。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板です。

外観デザインは空に伸びる木調のマリオンと頭頂部の大庇だけでなく8階と9階の間にも大庇を設けてどちらも軒裏を木調とするなど全体的に温かみがあり角地で目立つなりに凝ったものとしてくれています。ただ、エントランスアプローチは物足りないですね…風除室の引っ込みもないですし、それができないなら二層吹き抜けにしてくれてもおかしくない単価帯なのですが…

それでもエントランスホール内は木を多用したこちらも温かみあるデザインとなっており壁面の縦ルーバーや木の飾り棚、曲線の折り上げ天井＆間接照明など雰囲気良い空間としてくれています。

価格と間取りを共有いたします！

1LDK　＝　58戸
2LDK　＝　19戸
3LDK　＝　20戸

33D2タイプ　1LDK　33.33㎡　管理費(月額)12570円　修繕積立金(月額)4900円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

35Hタイプ　1LDK　35.23㎡　管理費(月額)13280円　修繕積立金(月額)5180円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

51Eタイプ　2LDK　51.51㎡　管理費(月額)19420円　修繕積立金(月額)7570万円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

53Gタイプ　2LDK　53.75㎡　管理費(月額)20260円　修繕積立金(月額)7900円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

70Pタイプ　3LDK　70.24㎡　管理費(月額)26480円　修繕積立金(月額)10330円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

71Iタイプ　3LDK　71.88㎡　管理費(月額)27100円　修繕積立金(月額)10570円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

74Jタイプ　3LDK　74.95㎡　管理費(月額)28260円　修繕積立金(月額)11020円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

78Qタイプ　3LDK　78.55㎡　管理費(月額)29610円　修繕積立金(月額)11550円

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

平均坪単価は1LDKと2LDKが約410万円、3LDKが約455万円です。

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣でも億超え住戸はありましたがそれはスペシャルな部屋でしたのでごくごく普通の面積帯と部屋位置で億超えというのは時代の流れを感じますね。

価格は…ですが立地条件は良いですから住んだ後の満足度という面では魅力が大きいでしょう。東陽町は駅北側のほうが便利ですし、駅からほど近いながらも四ツ目通りからはしっかりと中へ入って南向きですから「条件が悪いのに価格が高い」というわけではありません。

内廊下なのはエリア№1マンション(駅距離ではなく目立つという意味での№1)であるザ・パークハウス東陽町翠賓閣との差別化(翠賓閣は表側はめちゃカッコいいですが裏側は外廊下)となっています。

1LDKは縦長の賃貸風間取りです。2LDKは一般的なスパンで3LDKになるとワイドスパンとはなりますが柱の食い込みが気になってきます。(バルコニーが狭めです)

南東角は一番条件良い列なのですが斜め方向も抜けるのにコーナーサッシでないなど窓面が物足りないのも惜しいですね。

条件良い位置に広めの部屋をもってきているため3LDKのほうが単価高となっています。(1LDKのほうが単価高となる物件も少なくない)

周辺相場を確認しましょう！

［駅北側］

・ガーデンフラッグシティ　2002年築　南砂2　東陽町駅徒歩2分　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約310万円

※風除室までのアプローチが長いため新ルールの場合は駅徒歩4分
※私の記事では過去供給物件に関して旧ルールで表記することが多いですがこちらの物件は＋2分のためあえて表記しています（旧ルールと新ルールで基本的に1分変わる物件は多いですが＋2分は珍しいです）
※新ルール切り替え直前の平均坪単価約305万円、新ルール切り替わり直後の平均坪単価約310万円と大きな変動なし

動き一例　約75㎡　新築時5400万円台　中古時7500万円台

・オーベル東陽町　2003年築　南砂2　東陽町駅徒歩2分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約320万円

動き一例　約101㎡　新築時7300万円台　中古時10500万円台

・東陽町セントラルタワー　2004年築　東陽4　東陽町駅徒歩2分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約280万円

動き一例　約65㎡　新築時3500万円台　中古時5400万円台

・ザ・パークハウス東陽町レジデンス　2017年築　東陽7　東陽町駅徒歩9分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約330万円

動き一例　約70㎡　新築時5900万円台　中古時6900万円台

・ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　2019年築　東陽7　東陽町駅徒歩8分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約390万円

動き一例　約82㎡　新築時8200万円台　中古時8900万台

［駅南側］

・パークホームズ東陽町キャナルアリーナ　2009年築　塩浜2　東陽町駅徒歩7分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約300万円

動き一例　約71㎡　新築時4400万円台　中古時6400万円台

・シティテラス東陽町　2016年築　東陽2　東陽町駅徒歩5分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約360万円

動き一例　約54㎡　新築時5300万円台　中古時6200万円台　約70㎡　新築時7300万円台　中古時8100万円台

・プラウド東陽町サウス　2018年築　東陽2　東陽町駅徒歩4分　新築時の坪単価約315万円　現在の坪単価約370万円

動き一例　約70㎡　新築時6400万円台　中古時7500万円台　約73㎡　新築時7400万円台　中古時8900万円台

上記物件の平均値　築年数約12年　駅徒歩分数約5分　現在の坪単価約335万円

上記相場からパークホームズ東陽町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

71Iタイプ　3LDK　71.88㎡　7階　9580万円　→　8500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

これから売り出される周辺中古マンションはパークホームズ東陽町の価格に寄せてきそうですよね…もしもパークホームズ東陽町がこの価格でしっかりと売れるのであればザ・パークハウス東陽町翠賓閣の中古は駅距離差を考慮したとしても同じくらいの単価で売れるということになります。

駐車場は敷地内北側に屋外平置きが5台、設置率は約5％です。1LDKが多いとはいえ少ないですね…

駐輪場も敷地内北側の屋外で設置率約129％です。

管理費は㎡単価月額約377円…内廊下とはいえディスポーザーなしでこの維持費はコストパフォーマンスとしては悪いでしょう。エレベーターは1基です。1LDKも多いですし、2基にしてしまうとゆとりができすぎてはしまうもののこの単価帯ならゆとりを優先してほしかったとも感じてはしまいました。11階建てで1基だと目の前で逃すとそれなりに待ちますので。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ東陽町キャナルアリーナ　総戸数262戸　管理費㎡単価月額約180円

・シティテラス東陽町　総戸数522戸　管理費㎡単価月額約195円

・ザ・パークハウス東陽町レジデンス　総戸数39戸　管理費㎡単価月額約241円

・プラウド東陽町サウス　総戸数97戸　管理費㎡単価月額約225円

・ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　総戸数117戸　管理費㎡単価月額約251円

イキイキ生鮮市場　おすすめです！！

【住むレーション】

［東西線］

東陽町　8:01発
木場　8:03着
門前仲町　8:05着
茅場町　8:09着
日本橋　8:11着
大手町　8:13着

［路線バス］

東陽五丁目　7:54発
～中略～
豊洲駅前　8:16着

江東区役所前　8:00発
～中略～
錦糸町駅前　8:14着

江東区役所前　7:53発
～中略～
東京駅丸の内北口　8:27着

［空港リムジンバス］

ホテルイースト21東京　7:55発
羽田空港第2ターミナル　8:20着
羽田空港第1ターミナル　8:25着
羽田空港第3ターミナル　8:35着

首都高の出入口が近いため車での遠出も便利ですし、日本橋や東京駅からタクシー利用でもそう遠くはないためイザという時も安心しやすい都心部との距離感です。

地下鉄新線開通は順調に進んでも15年はかかる(目標は2030年代半ば)とは思いますが開通すれば中間駅では唯一の乗換駅となり一番恩恵を受けられるのが東陽町ですから楽しみですね。

【総評】

5年前の新築マンションと比べて遥かに高い価格なんてのは当たり前の話ではあるのですが多くの街が徐々に値上がっている中でお久しぶりの供給がゆえに価格への衝撃は大きいですね。もちろん5年前と比べてもなんの意味もないわけで今時点でどうなのかで見るべきであり、冷静に考えると東陽町が坪単価500万円弱(3LDK)になるのも都心までの距離を考慮すればそこまで違和感ありません。

とくに今作は東陽町物件の中でも好条件の立地ですので尚更。繰り返しになりますが立地で購入をやめる人は少数派でしょうし、立地からすれば価格も致し方なしかなぁ～と。価格が高いのは東陽町だけではないですし、東陽町はお久しぶりがゆえにより高く見えてしまっているとも言えます。そして東陽町は都心に近く便利な立地です。南砂町以東よりしっかりと高くて当然です。

ただ、個人的にどうにもしっくりこないのがスペック面です。時代が時代ですし過去の周辺分譲マンションより価格が高いのはわかるのですがそれならスペック面でも超えてきてほしいのです。そうすれば「中古のほうがいいじゃん」と言えないですから。

でも客観的にみればどう考えてもザ・パークハウス東陽町翠賓閣のほうが遥かに上でしょう。駅南側のため立地の性格は異なりますがシティテラス東陽町のほうが上でしょう。

価格は高いけど一つ前の物件よりかっこいいしスペックも高いですよ～大規模マンションには出せない味のある外観ですよ～などがあれば良いのですがそうではありません。内廊下は良いですけども。それくらいでしょう。

とはいえそう言えるのは私が過去の物件を知っているからでしょう。そして中古に抵抗がないからでしょう。

過去を知らなければパークホームズ東陽町でもスペック高いと感じるでしょうし、いくら条件良くても人が使った中古は嫌だという人も多いでしょう。

繰り返しになりますが立地はかなり良いです。立地買いできます。でも替えがきかないほどではありません。

ここ最近でもいわゆる衝撃価格というようなニュアンスで語らせていただいたマンションとしてはザ・タワー十条やプラウドシティ小竹向原などがあったわけですがそれらは「高けぇ～！！」→「でもエリア№1マンション！！」「スペックも高い！！」という一種の伝統芸的な流れなわけですが今回は伝統芸ができるほど周辺中古マンションよりずば抜けて優れているというほどではありません。なんなら前回のザ・パークハウス東陽町翠賓閣より見劣りする部分も多いです。

でも、繰り返しになりますが東陽町は便利です。日常の買い物も便利な駅北側ですし学校も近い。大きな公園も近い。南向き(広めの部屋)。都心も近い。車移動も便利。私自身冷蔵庫代わりにイキイキを使っていますが本当に便利な街です(客観的にというだけでなく馴染みある街のため個人の感想含めて)。さらに地下鉄新線開通予定という明るい未来もあります。

この価格、維持費、スペックに納得して購入される方が「買わなきゃよかった」となってしまうような大きなマイナス点があるとは私には思えません。

住宅購入は契約や引き渡しがゴールではありません。入居時点でようやくスタートと言っても過言ではないと思っています。購入から引き渡しがゴールという考えの方にはとても高く感じてしまうと思いますが長い目で見れる方には結果として良い買い物になりそうな要素は少なくないでしょう。

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