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今回ご紹介するのはグランリビオ浜田山です！
［物件概要］先着順住戸
売主：日鉄興和不動産 東京建物 安田不動産
設計：自由建築設計事務所
デザイン監修：船田アーキテクツ
施工：淺沼組
価格：8890万円～13490万円
専有面積：66.75㎡～82.23㎡
総戸数：84戸（一般分譲83戸、募集対象外1戸）
規模：地上3階地下1階建て
交通：
京王井の頭線「浜田山」駅徒歩9分
JR中央線「阿佐ヶ谷」駅よりバス停徒歩1分、すぎ丸乗車18分「浜田山小学校」バス停下車徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅徒歩25分
京王井の頭線「西永福」駅徒歩13分
所在地：東京都杉並区浜田山4丁目
竣工予定：2023年10月下旬
駐車場：機械式15台、平置き8台〔身障者用1台、来客用2台含む〕：23台 25000円～35000円（月額）
駐輪場：ラック式：146台 200円～600円（月額）
バイク置場：8台 3500円（月額）
管理費：20550円～25320円（月額）
修繕積立金：8670円～10680円（月額）
地図はこちらです↓
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
井の頭線の浜田山駅から徒歩9分、井の頭通りからしっかりと中へ入った一低層の住宅街となります。浜田山物件の中でも善福寺川緑地が近いほうなのも大きな強みとなるでしょう。
浜田山駅周辺は一低層も多いため街全体として空を近く感じることができます。(街全体としては電線はあります)
言わずも知れた高級住宅街ですからマンションの価格も昔からお高く、私個人としても見学できるようになったのはここ10年弱とまだ日が浅いです。(買えない価格のマンションはモデルルームの見学をしてこなかったため。15年くらい前でも坪単価300万円弱～400万円強くらいと当時20代前半の私にとってはよいお値段でした。しかも広い部屋が多い。)
戸建てとマンションが点在する高級住宅街のため1棟毎の戸数は少なくともマンション自体は多く建ち並んでおり、そんな中でもパークシティ浜田山はエリア内でも目立つ存在です。
供給としては15年くらい前で㎡あたり100万円を超える部屋ばかりでした。しかも90㎡～100㎡の広い部屋ばかり(たしか平均専有面積でも100㎡弱)。住宅情報誌で見た価格は70㎡で7500万円くらいだったでしょうか。社会人2年目くらい(20歳くらい)の私からすればとてもじゃないですが手が届かないためモデルルームへの訪問はしなかったのですが竣工してから現地へ訪問した際に「いつかこんなマンション住みてぇ～！！」と思ったことが懐かしいです。
電線が地中化された緑豊かな街並みに素敵な建物が無理のない距離感で立ち並ぶ。タイル張りの道路が美しい。駐車場は地下のため景観として邪魔をするものもない。今時点で言うと三田ガーデンヒルズを見ているような感覚です。
パークシティ浜田山の影響もあってか高井戸東アドレスのブランド力も高くなった感じもしますね。
三井の土地(三井上高井戸運動場)に三井と鹿島がつくったパークシティ浜田山、この記事をきっかけに知りました～という方がいましたらグランリビオ浜田山と比較検討してみることもおすすめです！！
思い出話失礼いたしました。
グランリビオ浜田山は浜田山アドレスとなります。従前はみずほ銀行系の社宅があった場所で東西に長い大手社宅跡地らしい恵まれた住環境と土地形状です。そのため南向き比率が70％を超えます。
南側は接道しておらず西・東・北(東寄りのみ)の三面接道ですが一低層エリアですから前の建物も背が低いため採光面では悪い影響はありません。
メインエントランスは西側です。庇のせり出しと北寄りの駐車場出入口までを一体感あるものとしたゲートデザインになっています。
全体の外観デザインとしては木目のパネルを住戸ラインに合わせて階数違いでリズミカルに設置、それに合わせて軒裏も木目調としています。奥行きのある木目のパネルがバルコニーガラス手摺のラインから外へ出ているのがかっこいいのですよね…ハイサッシとしているため窓付近が埋もれた感じにならない(サッシが低いとコンクリートラインも多くなる)のがこれまた美しい…接道の植栽も豊かなものとしています。
日鉄興和不動産の最上位ブランドに相応しい見た目となっています。かっこいいですよね…
風除室へ入ると奥行きあるエントランスホールとなりその先にソファとデスクが設置されたラウンジが続きます。ラウンジの先はパーゴラのあるしっかりとした広さの中庭となっており大窓から緑豊かな木々を望むことができます。(ABINCとSEDESの認証取得)
エレベーターホールまでの動線上に坪庭があるのもいいですね。
価格と間取りの一部を共有いたします！
地下1階＝1階
1階＝2階(エントランス階)
2階＝3階
3階＝4階
下記は上記の左側で表記
Aタイプ 3LDK 70.8㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
B1タイプ 3LDK 61.85㎡
2階 8590万円 坪単価459万円
Dgタイプ 4LDK 82.23㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
1階 13600万円台 坪単価546万円(予定)
2階 14600万円台 坪単価586万円(予定)
E1タイプ 3LDK 66.75㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
2階 9290万円 坪単価460万円
F1gタイプ 3LDK 70.79㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
F1タイプ 3LDK 70.79㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
F2タイプ 3LDK 70.79㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
G1タイプ 3LDK 70.69㎡
3階 10990万円 坪単価513万円
G2gタイプ 3LDK 70.69㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
G2タイプ 3LDK 70.69㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
Iタイプ 4LDK 82.09㎡
3階 15990万円 坪単価643万円
Kタイプ 3LDK 75.29㎡
画像出典：グランリビオ浜田山公式HP
平均坪単価は約480万円です。
地下1階(完全に潜っています)、地上3階(最上階で目の前の戸建ての屋根と同じくらい)の4フロアとなります。冬至は階数による日照差が大きいためそれが価格差が大きい理由です。眺望面でいくと最上階になれば空は近いですが抜けるわけではないですし、なんなら地下住戸のほうが壁と植栽になるためプライバシー性は勝ります。
間取りはシンプルですね。特別感は薄いです。南向き住戸を多く設定するためにスパンも一般的ですし共用廊下側の柱食い込みなど間取りだけ見るとこれだけ素敵なマンションだとは想像つかないくらいシンプルです。
平均専有面積も約70㎡と浜田山にしては狭いほうです。
価格帯からすると内廊下でないのも惜しいと感じる方が多いでしょうか。ただ、コの字配棟で共用廊下側は中庭ですから歩いている際の楽しみや通風を考えると外廊下でもOKとなりやすいのではないでしょうか。気持ちの良い外廊下だと思います。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、リビング＆主寝室床暖房、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など悪くはないですがマンション内の高単価帯住戸からすると物足りなさも感じてしまいそうです。地下住戸はバルコニースロップシンクが付きます。
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmと低めですがサッシは2200mmと高めです。リビング横のウォールドアは完全ハイタイプ、下がり天井も少ないためサッシの高さと合わせて基本天井高からは考えられないくらい空間の広さを感じられます。天井断熱やLOW-E複層ガラスなどを採用してZEH認定低炭素住宅を取得しています。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズ浜田山セントマークス 2006年築 浜田山4 浜田山駅徒歩6分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約370万円
・パークシティ浜田山 2010年築 高井戸東1 浜田山駅徒歩3分 新築時の坪単価約405万円 現在の坪単価約515万円
・ブリリア浜田山 2011年築 浜田山4 浜田山駅徒歩9分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約370万円
・パークホームズ浜田山四丁目 2015年築 浜田山4 浜田山駅徒歩9分 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約430万円
・ディアナコート浜田山 2017年築 浜田山4 浜田山駅徒歩10分 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約420万円
・ザ・パークハウス浜田山季の杜 2017年築 高井戸東3 浜田山駅徒歩7分 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約440万円
上記相場からグランリビオ浜田山の将来価値を予想すると
F2タイプ 3LDK 70.79㎡ 2階 10390万円(新築時) → 9750万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地北側の屋外の機械式15台(全長5300mm×全幅1950mm×全高1750mm・2100mm)、平置き8台で設置率約27％と少なめですし雨に濡れますので億ションらしさ、浜田山らしさはありません。9戸の部屋に新築時の抽選優先権がつくため絶対に敷地内で確保したい場合はそちらを狙ったほうが安心です。
駐輪場も屋外で設置率約173％です。
乗り物系は億ションらしくないですね…エリア柄ディーラーも多いですし車にこだわる方も多いと思いますので余計に。ただ、今回は一次取得者のほうが合ってくるため浜田山らしくない駐車場だから売れ行きに悪い影響があるかというとほとんど影響ないと思います。浜田山×車なら戸建てという選択肢もありますし、地下駐車場のパークシティ浜田山を選べば良いわけですのでバッティングはしないでしょう。
管理費は㎡単価月額約308円、日勤管理、外廊下ですがディスポーザーあり、エレベーター2基(分速45m・共用廊下が繋がっていない階もありますが階段を使う方も多いでしょうからかなりゆとりあります)、豊かな植栽ですからコストパフォーマンス良いでしょう。ごみ置場はエントランス階で1箇所です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ライオンズ浜田山セントマークス 総戸数212戸 管理費㎡単価月額約250円
・パークシティ浜田山 総戸数522戸 管理費㎡単価月額約430円(棟による)
・ブリリア浜田山 総戸数34戸 管理費㎡単価月額約233円
・パークホームズ浜田山四丁目 総戸数50戸 管理費㎡単価月額約310円
・ディアナコート浜田山 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約280円
・ザ・パークハウス浜田山季の杜 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約319円
建設地
【住むレーション】
［井の頭線］
浜田山 8:00発
西永福 8:01着
永福町 8:03着
明大前 8:06着
東松原 8:08着
新代田 8:09着
下北沢 8:11着
池ノ上 8:13着
駒場東大前 8:15着
神泉 8:17着
渋谷 8:19着
浜田山 8:03発
高井戸 8:05着
富士見ヶ丘 8:07着
久我山 8:08着
三鷹台 8:10着
井の頭公園 8:12着
吉祥寺 8:15着
［すぎ丸(コミュニティバス)］
浜田山小学校 8:05発
～中略～
阿佐ヶ谷駅前 8:23着
日常の買い物は西友とコモディイイダが徒歩8分、成城石井が徒歩9分、サミットストアが徒歩12分と選択肢はありますが駅前が主となるため一低層らしい利便性とはなってしまいます。
通学校は浜田山小学校で徒歩2分です。これはかなりのストロングポイントとなるでしょう。高井戸中学校は徒歩15分です。
【総評】
めちゃくちゃかっこいい外観デザインの割に中身(共用廊下、専有面積、設備仕様、駐車場等)がついてきていないのは惜しいところですがそれゆえおとなしい価格設定としてくれています。日鉄興和不動産はそもそも価格抑え目であることが多いですが今作も価格抑え目です。価格で検討をやめる方がほぼいないと思います。(個々のお財布事情ではなく相場として)
中身は地味でも良いですよ～という方にとってはかなりとっつきやすいことでしょう。専有面積も浜田山としてはそこまで広くないため本体価格が抑えられていますので一次取得者ウケが良いでしょう。
中身だってこだわりたい！！ということであればグランリビオ浜田山よりお高いですがパークシティ浜田山を買えば良いわけであえてそこと戦っていないがゆえに中途半端でないのが好印象でした。
新築の競合としてはわかりやすいところでいくとパークホームズ久我山ですがあちらもグランリビオ浜田山と同じく外観をかっこよくして中身を抑えている(グランリビオ浜田山のほうが上なくらいです)ため時代背景からして中古よりスペック高を求めるのが難しくなってきています。
それでも中途半端よりかは尖ったほうが売れますからパークホームズ久我山も売れるのは早いであろうと感じましたし、そちらよりかはスローペースかと思いますがグランリビオ浜田山も買いやすい新築マンションという印象です。
浜田山で気持ちよく新築マンションが欲しいです～という方で中身の地味さを気にされないのであれば悩むことなくGOされることをおすすめしたいです。逆に中身の地味さが納得いかないとなれば周辺の良質な中古マンションのほうがおすすめしやすいです。
動画もご覧ください！
■グランリビオ浜田山 建設地周辺レポート
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