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今回ご紹介するのはディアナコート東北沢リビオです！
［物件概要］
売主：モリモト 日鉄興和不動産
設計：ウィッシュワーク設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス
施工：ライト工業
価格：9190万円～21890万円
専有面積：43.96㎡～80.55㎡
総戸数：23戸
規模：6階建て
交通：
小田急小田原線「東北沢」駅徒歩1分
京王井の頭線「池ノ上」駅徒歩7分
京王井の頭線・小田急小田原線「下北沢」駅東口徒歩9分
小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原」駅西口徒歩12分
所在地：東京都世田谷区北沢一丁目
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年4月下旬
駐車場：7台（平置駐車場6台、身障者用駐車場1台）（月額）33000円・36000円
自転車置場：36台（スライドラック33台、平置3台）（月額）5000円
バイク置場：3台（月額）400円・800円
管理費（月額）18500円～33900円
修繕積立金（月額）5930円～10870円
地図はこちらです↓
画像出典：ディアナコート東北沢リビオ公式HP
モリモトが土地仕入れ後に日鉄興和と持ち分をシェアしたJV物件となります。(主幹事のモリモトのブランドがディアナコート、日鉄興和のブランドがリビオ)
小田急線の東北沢駅西口から南方向へ信号なしで徒歩1分、東北沢駅は10年ほど前に地下化・複々線化が完成していますし、大通りからもしっかりと離れた住居系地域であるなど駅前でありながらも落ち着いた住環境です。
それでいて賑やかな下北沢駅(ぼっち・ざ・ろっく！の聖地としても最近話題に！夏には小田急線とのコラボもありました！)へも下北線路街を経由して徒歩9分、高低差は少し大きくなりますが代々木上原駅も徒歩12分とどちらも日常生活圏となります。
京王井の頭線の池ノ上駅も徒歩7分ですから渋谷や吉祥寺へ出向く際、天候次第では池ノ上駅まで歩いてしまっても良いでしょう。
日常の買い物はまいばすが徒歩2分ではありますが下北沢駅のオオゼキ、ピーコック、ダイエー、代々木上原駅のOdakyu OXまで徒歩10分ほどと選択肢は充実していますが駅前×住宅街立地らしく距離はあります。
通学校は新校舎の池之上小学校で徒歩10分弱、富士中学校で徒歩20分弱です。
建設地は東側と南側が接道した二方角地、南北に長い整った土地形状です。従前も住宅(有限会社ヨシムラ建物のワイズエミネンス)がありました。
主開口部はそれぞれの方角(妻側バルコニー含む)の設定がありますが主としては南と東になります。
どの向きも同等程度の背の高さがある建物が被るため全方位視界抜けするような眺望ではないのですが日当たりは良好となります。
外観デザインに関してはモリモト×アーキサイトメビウス(菊地恒夫氏)ですから鉄板のカッコいいものとなっています。
東側のエントランスアプローチは風除室を奥まらせることで小規模マンションながらも長くとれていますし、エントランスホールの見せつける窓面や植栽などかなり目立ってくることでしょう。
織部陶器ブランドのタイルや大理石のトラバーチンを組み合わせた外観に加えて風除室上の妻側窓の一部を不透明の黒系サッシにしているのも好印象です。(その代わりその部屋の実質の開口部は減ってしまいます)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 2LDK+S 70.07㎡
画像出典：ディアナコート東北沢リビオ公式HP
4階 18990万円 坪単価895万円
Bタイプ 3LDK 80.55㎡
画像出典：ディアナコート東北沢リビオ公式HP
6階 23990万円 坪単価984万円
Cタイプ 2LDK 53.08㎡
画像出典：ディアナコート東北沢リビオ公式HP
Dタイプ 3LDK 63.24㎡
画像出典：ディアナコート東北沢リビオ公式HP
平均坪単価は約880万円です。
43㎡台から80㎡台、平均専有面積は約65㎡です。
間取りに関しては全体的に柱の食い込みが気になってきます。
ただ、内廊下ですがワイドスパン設計のため2LDKでも行燈部屋なしプランがあるのは良いですね。
53㎡台の2LDKと63㎡台の3LDKはそもそもの面積にゆとりがない中で廊下が長いためリビングが狭い(LDK表記で12畳ほどしかない＆専有面積カウントされる柱の食い込みあり)のは気になりますが…買える価格にするための専有面積調整を優先したのかと思われます。
それでも80㎡台で浴室1620サイズ、リビングin洋室なしのゆとりある3LDKもあるなど予算に合わせて選ぶことができます。それでも単価帯からするとどうしても柱の食い込みが気になってはきますが…(当然ながら坪単価が高いマンションほど専有面積カウントされる食い込みに対して支払う価格が大きくなってしまう)
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板クオーツストーン、廊下・水回り床タイル貼り(広めの部屋はリビングも)、廊下壁面木調パネル、トイレ手洗い器などモリモトらしく充実したものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
■オープンレジデンシア下北沢イーストテラス
2018年築 東北沢駅徒歩4分
新築時の坪単価約400万円
現在の坪単価約520万円
■プレシス北沢公園
2018年築 東北沢駅徒歩1分
新築時の坪単価約430万円
現在の坪単価約530万円
■リーフィアレジデンシア上原
2021年築 東北沢駅徒歩3分
新築時の坪単価約640万円
現在の坪単価約710万円
■ザ・パークハウス代々木大山
2023年築 東北沢駅徒歩5分
新築時の坪単価約690万円
現在の坪単価約900万円
上記相場からディアナコート東北沢リビオが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 2LDK 53.08㎡ 4階 13890万円 → 11500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外と建物下の平置きが7区画、設置率としては約30％です。
一部切り返しが容易でない区画があるためターンテーブルが設置されています。
駐輪場は建物下の屋内で設置率約156％です。
管理費は㎡単価月額約420円と少々重たいですがディスポーザーありで内廊下の小規模マンションとしては抑えられているほうでしょう。(維持費に対してのコストパフォーマンスを求めるのであればそもそも小規模マンションが合わない)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■オープンレジデンシア下北沢イーストテラス 総戸数19戸 管理費㎡単価月額約338円
■プレシス北沢公園 総戸数28戸 管理費㎡単価月額約383円
■リーフィアレジデンシア上原 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約398円
■ザ・パークハウス代々木大山 総戸数63戸 管理費㎡単価月額約466円
【住むレーション】
［小田急線］
東北沢 8:04発
代々木上原 8:06着
代々木八幡 8:08着
参宮橋 8:10着
南新宿 8:12着
新宿 8:15着
東北沢 8:02発
下北沢 8:03着
世田谷代田 8:05着
梅ヶ丘 8:07着
豪徳寺 8:08着
経堂 8:10着
千歳船橋 8:13着
祖師ヶ谷大蔵 8:15着
成城学園前 8:17着
［小田急線→千代田線直通］
東北沢 8:02発
代々木上原 8:03着
代々木公園 8:07着
明治神宮前 8:10着
表参道 8:12着
乃木坂 8:14着
赤坂 8:17着
国会議事堂前 8:19着
霞ヶ関 8:21着
日比谷 8:23着
二重橋前 8:25着
大手町 8:27着
［京王井の頭線］
池ノ上 8:01発
駒場東大前 8:03着
神泉 8:05着
渋谷 8:07着
池ノ上 8:03発
下北沢 8:05着
新代田 8:06着
東松原 8:08着
明大前 8:09着
永福町 8:12着
西永福 8:14着
浜田山 8:15着
高井戸 8:17着
富士見ヶ丘 8:19着
久我山 8:21着
三鷹台 8:24着
井の頭公園 8:25着
吉祥寺 8:28着
東北沢駅は各駅のみが停車となりますが新宿方面に関しては出発してしまえば後続に抜かれることなく新宿駅へ先着、大野方面は登戸まで複々線区間であるなどストレスを感じにくくなっています。
エリア柄道が狭い箇所も多いですが4号線とC2どちらも2キロほどのため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
駅前でありながらも静かな住環境、そして小規模マンションであろうとオーナーを満足させる外観デザインのカッコよさや充実の設備仕様など安定のモリモトクオリティとなっています。
東北沢駅×駅前分譲マンションとしては東口のプレシス北沢公園が記憶に新しいところで短い期間で2つの駅徒歩1分物件が誕生しているわけですが、今後も駅徒歩1分がバンバン建つかというとそうではないでしょうから希少性もありますね。
価格に関してはこちらもモリモト物件らしくお高いですね。
東北沢駅最寄りで上原アドレスのリーフィアレジデンシア上原の現在相場よりも2割ほど高いというのはなかなかなインパクトを受ける価格帯です。(好みの問題はさておき上原アドレスは人気)
ただ、キャラクターは異なるとはいえザ・パークハウス代々木大山の現在相場が坪単価900万円ほどですから売り手からすればそちらよりお安く供給する理由はないですからね…
『高いお金は出すから駅前の静かな住宅街で希少性があり商品力も高い新築マンションが欲しい』という方は検討候補にしてみると面白いのではないでしょうか。
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