プラウド高田馬場　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド高田馬場です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：西武建設
価格：未定
専有面積：25.42㎡～81.44㎡
総戸数：135戸
規模：9階建て
交通：JR山手線・東京メトロ東西線・東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩4分
所在地：東京都新宿区下落合一丁目
竣工予定：2021年8月上旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド高田馬場公式HP

高田馬場駅からさかえ通り商店街を経由して徒歩4分、神田川の北側に位置しています。

元々は三越高田馬場マンションという賃貸マンションがあり、三越伊勢丹との関りが深い野村不動産が土地を取得して分譲マンションへと生まれ変わります。

専門学校含めると学校の多いエリアで向かい側には新宿DASHベース基地もとい東京富士大学があります。さかえ通り商店街はそれなりにわちゃわちゃ感あるもののそれゆえ体感的には徒歩4分より短く感じやすいですし、そこを抜けてしまえば交通量も少ない神田川沿いとなるため駅近ながらも現地周辺は静かな環境です。

もちろんもっともっと住環境を求めるとなればおとめ山公園側のマンション(現在はパークナードとバウスが競合)のほうが静かとなりますがプラウド高田馬場と違い駅近は実現できなくなるため競合というわけではないでしょう。

パークナードとバウスが競合！

目白駅と高田馬場駅が利用可能。
おとめ山公園隣接の住宅街立地となります。

とにかく利便性！という方はプラウド高田馬場がおすすめですが住環境を高めたい方や目白駅も利用したい方にはこちら2件が合います！ pic.twitter.com/9ExUWD2WoH

— マンションマニア (@mansionmania) 2020年1月24日

プラウド高田馬場が位置する場所はエリア内でも低地となるため水害面の不安はありますが神田川・環七号線地下調節池や神田川自体の分水路など対策は打ってありますから大昔に記録されたような豪雨がきても当時ほどの被害は出ないと言われています。まぁリスクはリスクなので気になって仕方ないという方には合わないでしょう。

今回外観デザインが曲線＆雁行となっておりプラウドシティ東雲キャナルマークスのようになっています。(東雲はオーバル型ですが)

隔て板部分(安心しください、トールタイプです！)、最上階は翼のようなデザインとしてバルコニー面を非雁行とすることで下のいかつさをきゅっとシャープさで締めてくれている点に惚れました。私は設計の素人ですから私なら最上部も雁行のままいっちゃいそう、というか最上部のみシャープにする発想が出ないです(笑)

皆様もモデルルームの模型を見るときに最上階部分だけ手で隠してみてください。いかつい感じなんです。そして手をどけてみてください。急にシャープさが混じりかっこよく見えるのです(笑)

総戸数135戸という規模感を活かしてライブラリーラウンジ、コワーキングスペース、ランドリールーム、屋上テラスと共用施設も充実しています。(コワーキングスペースはもう少し個室感を出したほうがいいような・・・。コピー機があるのは良き)

屋上テラス以外は1階のエントランスホール横に集約されていますから日常使いしやすくなっています。

エントランスホールは二層吹き抜けとなっています。(やや傾斜地のため約4.8m)

また、自転車置き場の近くにサイクルトランクルームを6区画完備。高額自転車を持っている方からすれば日常の利用しやすさ(過去のプラウドで室内にサイクルスペース完備のマンションはあったがエレベーターで運ぶ必要がある※一般的なマンションでは自転車をエレベーターに持ち込むのは不可)とセキュリティ面の両方を叶えられるため魅力に感じることでしょう。別途ドコモのバイクシェアも設置されます。

今回驚いたのは駐車場です。なんと！！設置率約5％です。。。すべて平置きとはいえ少なすぎでは・・・。車離れの時代とはいえ尖ってますね。もちろん機械式ではないため修繕費はほぼかかりませんが駐車場収入が少ないため管理費は気になるところです。(一般的には駐車場収入を管理費会計としていることが多い←これが良い悪いは別として。管理費or修繕会計へ組み込みではなく常盤松ハウスみたく別会計のところもありますね)

維持費は未定でしたが外廊下なのでとてつもない単価にはならないと思いますが設置率約5％には驚きました。

ただ、高田馬場駅徒歩4分でありながらも平置きかつ出入口にはリングシャッターありと選ばれし(？！)7組からしたら贅沢な駐車場と言えます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

住戸位置　画像出典：プラウド高田馬場公式HP

［南西向き・南向き］

Eタイプ　2LDK　55.03㎡

画像出典：プラウド高田馬場公式HP

D´タイプ　1LDK　44.49㎡
1階　5700万円～5999万円　坪単価421万円～坪単価443万円
3階　6000万円～6399万円　坪単価443万円～坪単価473万円
6階　6400万円～6699万円　坪単価473万円～坪単価495万円

Fタイプ　2LDK　65.81㎡

画像出典：プラウド高田馬場公式HP

Gタイプ　3LDK　70.00㎡
3階　9700万円～9999万円　坪単価458万円～坪単価472万円
6階　10000万円～10399万円　坪単価472万円～坪単価491万円

Hタイプ　2LDK　63.39㎡
3階　8700万円～8999万円　坪単価453万円～坪単価469万円
6階　9000万円～9399万円　坪単価469万円～坪単価490万円

Iタイプ　2LDK　57.60㎡
3階　7700万円～7999万円　坪単価441万円～坪単価459万円
6階　8400万円～8699万円　坪単価482万円～坪単価499万円

Kタイプ　3LDK　74.91㎡

画像出典：プラウド高田馬場公式HP

［東向き］

Mタイプ　1LDK　44.58㎡
1階　5000万円～5399万円　坪単価370万円～坪単価400万円
5階　6000万円～6399万円　坪単価444万円～坪単価474万円

L´タイプ　2LDK　55.01㎡
1階　6000万円～6399万円　坪単価360万円～坪単価384万円

L1´タイプ　2LDK　56.86㎡
5階　7400万円～7699万円　坪単価430万円～坪単価447万円

Oタイプ　1R　25.42㎡

画像出典：プラウド高田馬場公式HP

平均坪単価は約450万円です。高くもなく安くもなく妥当でしょう。(平均は450であるが430前後も豊富そう)

プラウド千代田淡路町で見たような細長い間取りがありますね。全体的に見てもワイドスパン住戸が少ないのはデメリットでしょう。

設備仕様はディスポーザー、食洗機(2LDK～)、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホン、住戸玄関もラクセスキー、LOW-E複層ガラスなど単価なりのものとなっています。

そしてそして！プラウドタワー亀戸クロスでご紹介したゆかいふる完備となります！床からの吹き出し口(住戸内のどこかしらに天井ビルトインエアコンも付きます)にて年間通じて住戸全体を一定温度に保ってくれます。

ところでゆかいふるって前田建設工業のものですけど他施工会社の物件にも導入していくのですね。てっきり前田建設施工の物件だけかと思っていました。

プラウドタワー亀戸は2LDK以上のみゆかいふるでしたがプラウド高田馬場は1LDKから導入してくれます。44㎡の5000万円ほどの住戸から付くということでシングル層からしたら嬉しいですね。どうせなら1LDKにも食洗機付けてくれたらいいのにとは思ってしまいますが。

尚、1Rにもディスポーザーは付いてきます。

基本天井高が2400mmと低めかつハイサッシでないのはデメリットとなります。

ただ、エステー本社と被る東向き低層階を除けば日当たり良好ですから明るさは確保しやすくなっています。

周辺相場を確認しましょう！

・ブランシエラおとめ山公園　2014年築　下落合2　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約330万円

・スカイフォレストレジデンス　2014年築　大久保3　新築時の坪単価約405万円　現在の坪単価約435万円

・ピアース高田馬場　2015年築　高田馬場3　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約375万円

上記相場からプラウド高田馬場の将来価値を予想すると

Iタイプ　2LDK　57.60㎡　3階　7700万円～7999万円(新築時)　→　6980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(高田馬場駅から建設地まで)

【住むレーション】

［山手線］

高田馬場　8:01発
新大久保　8:04着
新宿　8:06着
代々木　8:08着
原宿　8:11着
渋谷　8:13着
恵比寿　8:16着
目黒　8:19着
五反田　8:21着
大崎　8:22着
品川　8:27着
田町　8:31着
浜松町　8:33着
新橋　8:35着

高田馬場　8:01発
目白　8:03着
池袋　8:06着
大塚　8:09着
巣鴨　8:11着
駒込　8:13着
田端　8:15着
西日暮里　8:17着
日暮里　8:19着
鶯谷　8:21着
上野　8:23着
御徒町　8:25着
秋葉原　8:27着
神田　8:29着
東京　8:32着
有楽町　8:34着
新橋　8:36着

［東京メトロ東西線］

高田馬場　8:00発
落合　8:02着
中野　8:06着

高田馬場　8:00発
早稲田　8:03着
神楽坂　8:05着
飯田橋　8:08着
九段下　8:10着
竹橋　8:13着
大手町　8:15着
日本橋　8:17着
茅場町　8:19着
門前仲町　8:22着
木場　8:25着
東陽町　8:27着

［西武新宿線］

高田馬場　8:00発
西武新宿　8:03着

［西武新宿線　特急］

高田馬場　7:33発
東村山　8:03着
所沢　8:07着
狭山市　8:16着
本川越　8:24着

山手線の単駅だと山手線内の中央部へのアクセスが不便となりますが高田馬場は東西線も利用できるため山手線の弱点を補ってくれています。

通学校は第四小学校で徒歩6分、落合中学校で徒歩7分となります。

【総評】

今は一度購入したから永住というよりかは買い替え前提で買う方が多い時代ですからウケはいいでしょうね。

売りやすい55㎡ほどの2LDKはとくに人気出るでしょう。2LDKでゆとりをもった広さは60㎡であると考えていますが売りやすさとしては55㎡のほうが強い(当然エリアによりますが)ことが多く、今回も表面価格が7000万円ほどにおさまるため売るときの流動性に期待ができます。(同じ単価で60㎡となれば8000万円に近づくため買える人が少なくなる)

もちろん5㎡の差は大きいですからゆとりある2LDKを好むなら60㎡オーバーを選んでも良いでしょう。売るときにパイが減るだけでけして下落率が大きすぎるという意味ではありません。

ここに限らずですが不動産を購入していつか売るときは自分自身が売主になるわけですが一般論として高田馬場駅徒歩4分、エリア内では大規模で大手ブランドとなれば流動性に期待ができますし、もちろん住んでも離れたくないほどの利便性を得られますから気に入ったら買うという感じで良いでしょう。

ただ、億ション住戸を狙う方からしたら設備仕様や共用部の造りこみには満足度が薄れそうです。ほとんどの住戸が2LDKのためグレード感がそちら寄りなんですよね。一概には言えないですが全体的に億超え住戸が多いマンションの場合には億の方が満足するグレードにしてくれるため「億ション買うなら億超え住戸が多いマンションにするべし！」とアドバイスしているところです。

プラウド高田馬場で億ション住戸を狙うならグレードも億仕様にしてくるであろう東池袋駅直結タワーを待っても良いのではないでしょうか。

まぁ7000万円台や8000万円台の2LDKを買うにしても「億超え住戸が多い中の2LDKにするべし！」とはなるのですが億超えを買う方と違い予算ギリギリであることが多く、少し単価が上がるだけで付いていけないことが多いですからね。(一例ですが億超え住戸買える人は11000万円→13000万円が誤差でも、7000万円台や8000万円台検討者が9000万円になると誤差ではなくなりがち)

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～2020年3月19日追記～

販売戸数：60戸
販売価格：3599万円～13789万円
最多価格帯(100万円単位) ：7200万円台(3戸)
間取り：1R～3LDK
専有面積：25.42㎡～81.44㎡

管理費：月額8800円～28100円
修繕積立金：月額3600円～11530円

駐車場：8台（平置7台、身障者優先平置1台）月額:29000円～30000円
駐輪場：143台（スライド式135台、室内自転車置場6台、小型自転車置場2台）月額:300円～1100円
バイク置場：3台　月額:3000円

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