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今回ご紹介するのはザ・パークワンズ渋谷本町です！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス
施工：イチケン
価格：2800万円台～4000万円台
専有面積：24.02㎡～33.29㎡
総戸数：118戸（事業協力者住戸25戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸30戸含む）
規模：14階建て
交通：
都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩5分
京王新線「初台」駅徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩15分
都営新宿線・都営大江戸線「新宿」駅徒歩20分
JR各線「新宿」駅徒歩21分
所在地：東京都渋谷区本町3丁目
竣工：2018年10月上旬
駐車場：10台(機械式9台・身障者用駐車場1台) 月額：25000円～30000円
自転車置場：118台(ラック式25台・2段ラック式93台)
ミニバイク置場：12台
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークワンズ渋谷本町公式HP
何度か記事にしているパークワンズブランドですがコンセプトは「良質な賃貸マンション、ザ・パークハビオの1室を資産として保有する」というものですからザ・パークハウスブランドのレベルを知っている方が見学すると設備仕様などグレード感にがっかりしてしまうという声も多く聞きます。
ただそれはあえてそうしているのです。設備仕様を豪華にしすぎて購入価格が上がったり、賃貸に出したときに修繕のコストが多くかかってしまっては利回りが悪くなってしまいますから必要最低限のものとしているのです。
とはいえ外観やエントランスにはしっかりと力を入れていますし、いわゆる投資向けの会社が供給するコンパクトマンションとは違い大手不動産会社が供給するコンパクトマンションですから貸すときはもちろん売るときに相手側の安心感も大きく違います。
とくに今回ご紹介しているザ・パークワンズ渋谷本町は過去のパークワンズよりも規模感がありますし、専有面積は30㎡以上をメインにかつオールコンパクト(今までは20㎡台メインに50㎡前後のお部屋を少し設けていた)ということで実需として住まう方にとっては嬉しい住戸構成となっています。(渋谷区の条例も絡んでいることが理由です)
実需として住まう分には30㎡を超えていた方がゆとりがありますし、利用できるローンの幅も広がります。今の市況では完全投資で新築マンションを買うには厳しいというのが正直なところですし、当初は自身が住んで、いつか家族構成の変化があった際には売るか貸すという選択肢をもつシングル層に支持されたほうが販売も進むでしょう。
ザ・パークワンズ渋谷本町に関しては総戸数118戸(販売は93戸)という規模感ではありますが「これは売れるだろうなぁ～」と思いました。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［北東向き］
Bタイプ 1K 24.32㎡ 管理費（月額）6740円 修繕積立金（月額）2920円
2階 2998万円 坪単価407万円
4階 3118万円 坪単価423万円
9階 3358万円 坪単価456万円
10階 3368万円 坪単価457万円
Jタイプ 1DK 33.29㎡ 管理費（月額）9230円 修繕積立金（月額）4000円
10階 4148万円 坪単価411万円
Iタイプ 1DK 33.29㎡ 管理費（月額）9230円 修繕積立金（月額）4000円
10階 4148万円 坪単価411万円
［南東向き］
Aタイプ 1K 24.02㎡ 管理費（月額）6660円 修繕積立金（月額）2890円
画像出典：ザ・パークワンズ渋谷本町公式HP
14階 3048万円 坪単価419万円
Dタイプ 1DK 33.15㎡ 管理費（月額）9190円 修繕積立金（月額）3980円
画像出典：ザ・パークワンズ渋谷本町公式HP
北東向きは歩道も広く電線もない山手通り沿いを向いていますから条件が良い(シングル向けの広さのため大通り沿いは大きなデメリットにならない)ためそこそこな単価ですが南東向きは私道を挟んで目の前に野村不動産のプラウドが建設されるため囲まれ感が出てしまう影響でグッと単価を抑えています。この立地で坪単価330万円ほどで購入しておけば大暴落もないでしょうし、とりあえず所有しておく価値があると言えるでしょう。初台、西新宿五丁目エリアの再開発の恩恵を受けられる立地条件ですから尚更。
周辺の中古マンション相場を確認しましょう！
・パレ・ソレイユ西新宿 2003年築 西新宿五丁目駅徒歩2分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約285万円
・パークタワー渋谷本町 2013年築 西新宿五丁目駅徒歩6分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約380万円
上記相場からザ・パークワンズ渋谷本町の将来価値を予想すると
Dタイプ 1DK 33.15㎡ 9階 3368万円(新築時) → 2850万円(築10年時)
となります。
周辺の賃貸マンション相場から考えると上記の33.15㎡のお部屋は月額14万円ほどで貸し出すことができます。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
室内の設備仕様に関しては特別豪華なものはないものの壁掛けエアコンを標準装備、構造面では直床ですが床スラブ厚は200mmを確保しています。共用部にはAmazonのメール便などが受け取れる2つの投函口を設けたメールボックスが完備されています。
天井高は2450mm～2500mmです。
1階部分はエントランス部分に長いアプローチを設けてクランクインしてからエレベーターという導線とするなど力が入っていますがザ・パークハウスと大きく違うと感じるのは植栽の豊かさです。ザ・パークワンズ渋谷本町も植栽が0というわけではありませんがザ・パークハウスブランドであればもっと豊かにするんだろうなぁ～と。ただ植栽の管理はお金がかかりますからあくまで資産形成向けマンションである以上は豊かにしないのが正解と言えるのでしょう。
また1階部分はしっかりとデザインされているものの各階の共用廊下はゆとりもなく一般的な賃貸マンションと変わらないものとなっていました。
駐車場は設置率約8％、ターンテーブルを使う機械式ですが屋内にあり、かつ駐車場から雨に濡れることなくエントランスホール、エレベーターホールに行くことができます。駐輪場とミニバイク置き場は2階にあり専用のエレベーターを使うという手間はあるものの屋内に置いておけますからそこそこな価格帯の自転車に乗る方でも安心しやすいでしょう。この辺りだと新宿、渋谷方面に自転車通勤したい方も多いでしょうから魅力と感じるはずです。
【住むレーション】
［大江戸線］
西新宿五丁目 8:00発
都庁前 8:02着
新宿 8:04着
六本木 8:14着
大門 8:22着
都庁前 8:04発
飯田橋 8:17着
［京王線］
初台 8:03発
新線新宿 8:05着
市ヶ谷 8:13着
［京王バス］
関東国際高校 8:05発
渋谷駅 8:28着
関東国際高校 8:07発
中野駅 8:24着
建設地と最寄りのバス停(渋谷方面)
【総評】
「パークワンズこんな良かったっけ？」と思うほどずば抜けて魅力に感じる部分が多かったです。
ぎりぎりの渋谷区アドレス、最寄りは西新宿五丁目と初台ということでけして類似マンションがないわけではないのですが投資会社が供給したコンパクトマンションが建ち並ぶエリアですから10年、20年先を見たときに三菱地所レジデンス分譲のコンパクトマンションとなれば賃料、売却価格のどちらも一歩上をいくことができると予想できます。
目の前にマンションができてしまうため南東向きはお安いわけですができるマンションがプラウドですからかっこよく造ってくるでしょうし、おそらくですがコンパクトマンションではないでしょうから競合もしません。そのため坪単価330万円ほどという価格設定は今の市況からしてみると割高感もなく、かつ30㎡以上(間取りは賃貸によくある形ですが)となれば住み心地にも期待ができるわけでシングル層のとりあえずの1件目としておすすめしやすいです。
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～2018年7月18日追記～
第1期2次販売概要
販売戸数：12戸
販売価格：3298万円～3468万円
最多価格帯：3300万円台(9戸)(100万円単位)
間取り：1DK
専有面積：33.15㎡・33.24㎡
管理費(月額)9190円・9210円(月額)
修繕積立金(月額)3980円・3990円(月額)
駐車場：10台(機械式9台・身障者用駐車場1台) 25000円～30000円
自転車置場：118台(ラック式25台・2段ラック式93台) 100円～300円
ミニバイク置場：12台 1500円
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