今回ご紹介するのはザ・パークハウス石神井公園テラスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 大栄不動産
施工:ピーエス三菱
価格:未定
専有面積:67.45㎡~81.56㎡
総戸数:86戸
規模:地上3階地下1階建て
交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩8分
所在地:東京都練馬区石神井町2丁目
竣工予定:2022年6月下旬

駐車場:26台(機械式24台、平置1台、身障者用平置1台)
自転車置場:167台
バイク置場:5台
ミニバイク置場:1台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

西武池袋線の快急等の速達電車停車駅である石神井公園駅から徒歩8分、駅北側の第一種低層住居専用地域に建つ3階建ての低層マンションとなります。

駅前の富士街道を超えてからは住宅街をほぼ一直線、建設地横に運送会社の車庫的(兼用住宅扱いでしょうか?)なのはありますが線路や大通りからもしっかり離れた一低層内(一低層の端っこではない)ですから住宅街立地を好む方にはとても合ってくるでしょう。

駅南側や駅前には分譲マンションも多いですがタワー系を除くと総戸数少ない物件も多いですし、駅北側だとそもそも供給数も少ないですから希少性ある出物となります。もともと生産緑地があったという練馬区らしさもありますがこれだけ大きな生産緑地が周りにわんさかあるわけではないですし、石神井公園駅で分譲マンションを探されていた方からすれば喉から手が出るくらいの期待度なのではないでしょうか。

一低層が珍しいエリアではないのですが一低層内でこの規模、駅距離という点が大きく評価されるでしょう。

外観デザインに関してはエントランスホール側の顔となる西棟を逆梁アウトフレーム工法として重厚感を出し、駐車場出入口のゲートデザインもかっこいいですね。南棟の側面も西棟と合うようにデザイン性とっていますし、エントランスアプローチを引っ込めて壁面に自然石を積み上げるなど全体的に一低層らしい印象を受けます。人通りも多い道に面していますから「おっ!高級マンションだ!」と思わせるものになりそうです。ただ、せっかくの素敵な外観も電線が物件側なのはちょいと惜しいですね。

一方で西棟正面と南棟の側面を除けばバルコニーガラス手摺の連続ですし、共用廊下側も外廊下で格子であるなど販売する価格から落としざるを得なかったのかな?と感じられる部分もありました。(超都心の低層マンションではないわけで当然のことではあります)

エントランスホールのベンチは欅の木、エントランスホール横のラウンジのテーブルも欅の木、ホール内の窓面タペストリーアートも良い味付けとなっており素敵ですね。

エントランスホールから続く中庭は奥行きがあり、豊かな植栽で季節を感じられますし、砂利敷きの先に景石とこの辺りは良い意味で普通のマンションでない別荘を感じられます。

ただ、あくまで総戸数86戸ですから共用施設やその一つ一つの広さがとても優れているというまでは感じない方が多いかもしれません。まぁ私が多く見ているのでそう感じるのかもですが。似たようなコンセプトであったパークホームズ吉祥寺北グランヴィラと比べると物足りないかな?という話ですし、そもそも立地が異なるわけですが今作は億ションですからね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[ノースヴィラ 南向き・中庭眺望]

テラス階=地下1階

NCtタイプ 3LDK 71.70㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

テラス階 6700万円~6999万円 坪単価308万円~坪単価322万円

NAタイプ 3LDK 71.70㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

3階 8400万円~8699万円 坪単価387万円~坪単価401万円

[イーストヴィラ 東向き・一部南向き(提供公園眺望)]

ECtタイプ 3LDK 68.40㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

テラス階 6400万円~6699万円 坪単価309万円~坪単価323万円

EAタイプ 3LDK 67.45㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

2階 7000万円~7399万円 坪単価343万円~坪単価362万円
3階 7400万円~7699万円 坪単価362万円~坪単価377万円

EGタイプ 3LDK 80.07㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

2階 9700万円~9999万円 坪単価400万円~坪単価412万円
3階 10000万円~10399万円 坪単価412万円~坪単価429万円

[サウスヴィラ 南向き]

SGタイプ 3LDK 81.56㎡

画像出典:ザ・パークハウス石神井公園テラス公式HP

2階 9400万円~9699万円 坪単価381万円~坪単価393万円
3階 10000万円~10399万円 坪単価405万円~坪単価421万円

[ウエストヴィラ 西向き]

次期以降供給予定

平均坪単価は約375万円です。(ざっくり予定価格から計算)

4棟構成でウエストヴィラを除いてテラス付きの地下住戸の設定もあります。

これが練馬区ではなくもっと高価格帯でも売れるエリアであれば地下住戸ではなく地下駐車場や駐輪場という感じてもっともっと高級低層レジデンスを目指してくるのでしょうけども練馬区の人気エリアと言えどそれをやってしまっては買えない価格になってしまいますから容積をうまく活用できる地下住戸を設けて総売り上げを伸ばし、地下住戸以外の価格も抑えているというわけです。

半地下や地下住戸があるマンションのアドバイスとして毎回お話していることは「地下住戸なら手が届くから買う」ではなく「地下住戸が欲しいから買う」という気持ちでないならばあまりおすすめできないということです。

長く住むのに自分が望んでいない空間を買ってしまうというのはちょっと違うと思うのですよね。

ただ、そんなことは売り手が一番わかっていますから「地下住戸が欲しい!!」と思わせる工夫をすることが多いです。(工夫していない物件もありますが…)

今回ご紹介しているザ・パークハウス石神井公園テラスも欲しくなる工夫をしていますからモデルルームを見た際に「あっ!こんな地下住戸なら欲しい!!」と思えたなら周りの意見はさておき買うべきでしょう。(地下住戸を買うと周りに相談すると反対される可能性大)

地下住戸には大きなテラスがありスロップシンク、防水コンセント、スポットライト、ハンキングできるフックなどが付いてきます。正面の壁はタイル、テラスの床は木目調タイルとするなど見た目の良さはもちろん手入れもしやすくなっています。壁の上にフェンスもあるため空が抜けてくるところまで約4.7mもありますからプライバシー性も確保されます。

中庭向きのテラス付き住戸だと中庭の植栽も望めそうですし、潜っているとはいえテラスが広いですから真っ暗な地下住戸というわけではありません。

戸建てと比較検討しているとよりハマりやすいかと思います。

間取りは田の字が主ですがリビングの窓面が実質2.5枚ほどのスパンあるのは良いですね。中庭向きの西から4列はバルコニー手摺が下を望めるルーバーとガラスのため室内で座っていても緑を楽しむことができそうです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、リビング横の洋室ウォールドア完全ハイタイプなど坪単価からすれば当然ではありますが充実しています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm(タイプによっては2450mmなど)、直接基礎です。武蔵野台地に位置しています。

ウエストヴィラのみ逆梁のためハイサッシとなります。(その代わりコンクリートがバルコニー手摺側にきます)

エレベーターは別々の場所に1基、計2基です。階数と戸数からするととてもゆとりがあります。エントランス階の住戸を除くと33戸に1基という計算になります。

周辺相場を確認しましょう!

・石神井公園ピアレス 2002年築 石神井町2 石神井公園駅徒歩1分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約305万円

・ライオンズ石神井公園ステーションゲート 2011年築 石神井町4 石神井公園駅徒歩2分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約315万円

・ウェリス石神井公園 2011年築 石神井町5 石神井公園駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約285万円

・サンウッド石神井公園テラス 2012年築 石神井町5 石神井公園駅徒歩7分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約280万円

・プラウドタワー石神井公園 2012年築 石神井町3 石神井公園駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約320万円

・ライオンズ石神井公園サザンゲート 2012年築 石神井町3 石神井公園駅徒歩2分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約320万円

・ルフォン石神井公園 2015年築 石神井町6 石神井公園駅徒歩7分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約290万円

・ディアナコート石神井公園 2018年築 石神井町3 石神井公園駅徒歩3分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約330万円

上記相場からザ・パークハウス石神井公園テラスの将来価値を予想すると

EAタイプ 3LDK 67.45㎡ 3階 7400万円~7699万円(新築時) → 6420万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で設置率約30%、車持ちも多そうですから足りない感じもありますがどうでしょうか。ただ、テラス住戸の一部に飴ちゃんとしてなのか駐車場優先権(新築入居時のみ)が付きます。高価格帯住戸以外にも優先権付くのは珍しいですよね。(あくまで予定です)

設置率より気になったのは平置きが身障者優先合わせて2台しかないこと。練馬区の億超え住戸でも機械式となりそうでしょうか。しかもその機械式の全幅が1850mmってのがさらにきついですね。高価格帯でなければきついとまでは言わないのですが億ションですからね。これくらいの突きは許される価格帯かと。ただ、最近は「頑張って買う億ション」という言葉もでてきたくらいですから(己が勝手に造った言葉だろー苦笑)億ション買うから富裕層とも限らないのですよね。

駐輪場も屋外で設置率約194%です。

管理費などの維持費は未定でした。提供公園は練馬区管理のため住民の負担はありません。

建設地

【住むレーション】

[西武池袋線]

石神井公園 8:07発
ひばりヶ丘 8:13着
所沢 8:23着

石神井公園 8:12発
池袋 8:27着

[S-TRAIN]

石神井公園 8:59発
飯田橋 9:25着
有楽町 9:36着
豊洲 9:46着

[西武池袋線→東京メトロ副都心線]

石神井公園 8:04発
練馬 8:07着
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[西武池袋線→東京メトロ有楽町線]

石神井公園 7:54発
練馬 7:58着
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
辰巳 8:49着
新木場 8:52着

[空港リムジンバス]

石神井公園駅北口 4:30発
和光市駅南口 4:50発
羽田空港第2ターミナル 5:40着
羽田空港第1ターミナル 5:45着
羽田空港第3ターミナル 5:55着

平日の朝ラッシュ時間帯でも始発設定があるため座っての通勤・通学も可能です。石神井公園に関しては快急や急行など速達電車の停車駅というのも大きな魅力です。

大泉ICも近いため車での遠出も便利です。まだまだ時間はかかりますが外環道が延伸するとより利便性高まります。

日常の買い物は駅周りが主となりますがライフ、エミオ石神井公園(ヨークフーズ等)、クイーンズ伊勢丹、西友、サミットストアが徒歩10分圏内と選択肢が豊富です。

通学校は光和小学校で徒歩7分、三原台中学校で徒歩12分です。石神井公園はもちろんむくのき公園や三原台公園など公園は点在しています。

【総評】

検討者の中で立地でとやかく言う人はいないでしょうね。むしろ立地から検討に入った方がほとんどのはず。これはとてもとても魅力ある立地です。立地の魅力に加えて一低層にしては広い土地というのもさらに好印象となる要素です。

※駅南側にこだわる人はとやかく言うでしょうけども言わずもがな南側派は検討しないので検討者にはならない

とはいえ超都心ではないですから練馬区の人気エリアと言えど検討者のお財布事情にも限界があります。それゆえの地下住戸や別荘を謳っている割にはちょいと物足りない共用施設(広告から見たら物足りないという印象であるという意味)など気になる部分はありますがいろいろな工夫をしてこの魅力ある立地でできる限り価格を抑えてきたということでしょう。

検討者で立地でとやかく言う人はいないでしょうけども一次取得者も多いがゆえに商品力と価格を見た際に「この価格でもこのくらいの商品なのね」となる人は多いかと。でもいろいろなマンションを見ている私からするとこの立地でこの価格に抑えた割には見た目もかっこいいですし室内スペックもいつもの地所レジらしく安定しておりかなり頑張っていると感じます。(限界まで努力するのはどのデベもどの物件も同じですが商品力の追及という面では差が出ることが多く、今作はいい商品を造りたいという人の意見がしっかりと反映されていると感じました)

地下住戸の工夫はとても魅力ではあるのですが地下住戸があるマンションは地下住戸以外が「地下住戸があったからこその価格」になっているわけで手が届くなら2階や3階を狙うことをおすすめいたします。

繰り返しになりますが価格関係なくテラス付きの地下住戸が欲しいと思えたならそれはむしろTMD(坪単価満足度)高く買いでしょう。価格だけで地下にはいかないほうがいいと思うだけです。

中古のほうが出ればお安いので「中古でいいじゃん」と言いたいのですが売り出しが少なく「中古がないじゃん」とツッコまれてしまうことでしょう。

もう少し時間はかかりそうですが(2026年くらいに竣工予定?)駅南口のプラウドタワー石神井公園ほげほげも楽しみですね!10年前のプラウドタワー石神井公園は当時の大台である坪単価300万円を超えてきませんでしたが今回は今の時代の大台である坪単価400万円を超えてくるかどうか。順調にいけば2023年頃には案内開始となるでしょう。26階建てですが下駄に商業施設等が入るため100mは超えそうです。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス石神井公園テラス 建設地周辺レポート

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