今回ご紹介するのはウエリス八千代村上です！

［物件概要］

売主：エヌ・ティ・ティ都市開発　名鉄都市開発　西日本鉄道　関電不動産開発　東方地所
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：2700万円台～6400万円台　※100万円単位
予定最多価格帯：3900万円台　※100万円単位
専有面積：54.90㎡～91.85㎡
総戸数：967戸（I工区：593戸、Ⅱ工区：374戸）
規模：15階建て

交通：
東葉高速鉄道「村上」駅徒歩3分（メインエントランスから徒歩4分）
東葉高速鉄道「東葉勝田台」駅徒歩13分
京成電鉄「勝田台」駅徒歩15分

所在地：千葉県八千代市村上南1丁目
竣工予定：Ⅰ工区：2025年2月上旬　Ⅱ工区：2027年3月下旬
引き渡し予定：Ⅰ工区：2025年3月下旬　Ⅱ工区：2027年6月下旬

駐車場：787台（Ⅰ工区699台（自走式583台、平置116台（身障者用駐車場1台、カーシェア用2台含む）、Ⅱ工区88台（平置88台（来客用駐車場1台含む））
自転車置場：1477台（Ⅰ工区910台（平置77台（来客用平置9台含む）、2段ラック833台）、Ⅱ工区567台（平置40台、2段ラック527台）
バイク置場：30台（Ⅰ工区30台）

地図はこちらです↓

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

東西線直通の東葉高速鉄道村上駅から徒歩3分、フルルガーデン八千代の南棟(専門店棟)跡地開発となります。

イメージキャラクターはちびまる子ちゃん！！

おそらく1年契約かな？と思いますので今のうちにモデルルームへ訪問しておくことをおすすめいたします！モデルルームにはちびまる子ちゃんグッズが飾られ、お持ち帰り資料の中にオリジナルクリアファイルも入っています！

ちびまる子ちゃんの次のイメージキャラクターは巨人の丸選手が噂されています。(嘘です)

個人的なことになりますが八千代緑が丘に住んでいた頃、フルルガーデンはもちろん駅前のラウンドワンへよく行ったのが懐かしい思ひ出です。そのフルルガーデンは縮小、ラウンドワンは2023年1月に閉店ということで淋しい気持ちもあるのですが大規模マンションができることで村上にスポットが当たることは嬉しいところです。

八千代市×東葉高速鉄道の中間駅としては『八千代緑が丘』『八千代中央』『村上』があるわけですがこれらを比べた際に村上のストロングポイントでもありウィークポイントでもあるのは国道16号線が絡む街であることです。

国道16号線が駅近くにあるがゆえにロードサイド店は充実していますし、八千代緑が丘と八千代中央よりも車移動が便利になる(車での遠出が便利な街ではないのですが国道16号線に出やすいことと国道16号線を南下すると千葉北ICがある)ものの今作も国道16号線沿いですから部屋によっては気になってくるでしょう。ただ、今作は駅から国道16号線を超える必要がないのは良いですね。

次に3つの駅を比べた際に村上のウィークポイントとなるのがリセールバリューです。

もちろん将来のことなんてわからないのですが私自身も当時八千代緑が丘を選んだ理由、というよりか村上も気に入ったけど選べなかった理由がリセールバリューの弱さ(期待がしにくかった)です。東葉高速鉄道で家を買う以上はリセールバリューなんて言っていられない(リセールバリューの優先順位が高い方が買うべき路線ではない)もののその中でも厳しいのが村上です。長く住む方であれば残債割れを防げれば～となるにしても短期間での売却可能性が低くはないとなれば選びにくいですね。

日常の買い物は敷地北側のフルルガーデン八千代(イトーヨーカドー＋α)が冷蔵庫代わりとなります。元々あった連絡通路がなくなるのは惜しいのですがとても便利な近さです。その他徒歩15分圏内としてはジャパンミート、ヨークマート、メガドンキ、ジョイフル本田などもあります。エリア柄車を持つ方ばかりですから千葉ニュータウン中央や国道16号線沿いのセブンパークアリオ柏などなど休日の楽しみも大きいでしょう。

フルルガーデンと建設地の間には八千代市管理の遊歩道を挟むため直結は謳えないのですがウエリス八千代村上の北側(Ⅱ工区)の出入口とフルルガーデンの1階出入口(イトーヨーカドーのレジ近く)がすごく近い位置にあるため実際は直結しているような距離感です。屋根がないのは遊歩道だけですから土砂降りでなければ傘もいらないでしょう。

通学校は小学校と中学校が隣り合っており村上小学校で徒歩8分、村上中学校で徒歩9分です。八千代市総合運動公園をはじめ公園は点在していますし川も近いですから国道16号線が絡む街とはいえ住環境が整っています。川は近いですが物件付近はハザードマップで色はつきません。

小中学校のすぐ近くにある村上団地(分譲と賃貸が混在・昭和51年入居開始)は老朽化が進んでおり一部棟では解体工事が進んでいます。民間分譲マンションとなるのかURのまま集約化するのかなど今後が気になりますね。募集賃料としては63㎡で7万円弱となります。

建設地は元々大規模商業施設だっただけあり正方形の整った土地形状となっています。I工区593戸は2025年2月上旬、Ⅱ工区374戸は2027年3月下旬の竣工予定となっておりまずは南側のI工区から供給スタートとなります。

I工区は南向きが372戸、西向きが59戸、東向きが162戸となりI工区の南向き(東寄り)がマンション内比較で一番条件が良い棟となります。南方向(東寄り)は背の低い建物ばかり(東寄りは低層住居専用地域)で眺望も抜けてきますしもちろん採光も抜群です。西向きも東向きも眺望の抜け感やそれぞれの向き特有の採光は得られるのですが西向きは国道16号線沿いとなるため音ネックが強めになります。南向きを選ぶにしても国道16号線から離れる東寄りのほうが音が気になりにくいでしょう。

Ⅱ工区の374戸はすべて全戸南向きですがI工区の背中を見ることになるため正面方向は眺望が抜けてきません。条件良い棟から販売という形になります。(商業施設へはⅡ工区のほうが近いです)

建物の中心に自走式立体駐車場と平置き駐車場を配しており設置率としては約81％です。別途洗車スペースがあり、カーシェアリングも導入されます。

駐車場サイズとしては自走式立体駐車場含めてすべてハイルーフ対応ですが自走式立体駐車場ですと2000kgの重量制限(2500kgは一部のみ)があったり、全長5300mmのロング区画は少ない(5000mmがボリュームゾーン)なのは注意が必要です。第一期はどこかしらは必ず確保可能、それ以降の抽選方式は未定とのことです。

自走式立体駐車場にエレベーターが設置されるのも嬉しいですね。物件によってはエレベーターなしということもあります。

駐輪場はそれぞれの棟の背中付近に配しており設置率としては約152％です。駅近とはいえザ・子育てファミリー向けマンションのため200％にしても良かったような…というかするべきなような…エリア柄年齢層高い方の購入も少なくはないにしても1000戸近いとなれば中広域検討者にも選ばれる必要があるわけですからね…(当然共用廊下には置けないですし引っ込みもないため物理的にも置けません)

外観デザインはバルコニーガラス手摺をグレー色と乳白色で使い分けたりしているものの特別な装飾はなくシンプルです。それでもチープに見えないようにバルコニー隣戸境をしっかりとスラブtoスラブの隔て板にしているのが好印象です。(ウェリス南流山に似ています)

ただ、フルルガーデンの駐車場から見えるⅡ工区の共用廊下がスカスカ格子なのは惜しいですね。

エントランスホールは別棟で二層吹き抜け、庇が伸びた高級感ある車寄せと合わせて単価帯からすればとても贅沢な玄関口です。

ホール内に入るとコンシェルジュカウンターがありロビーラウンジとカフェラウンジへと繋がっています。ホール内は高級感あるだけでなく大窓から緑豊かなプライベートガーデン(中庭)を自然と望むことができます。駐車場にしているスペースが多いため総戸数にしては広い中庭というわけではないのですが東側と南側の公開歩道も広々とした並木道(南側は歩けるのは一部ですが植栽豊か)としてくれているため全体としては緑豊かなものとなっています。

その他にもフィットネスルーム、ワークルーム、ゲストルーム、キッズルーム、コミュニティブース(パーティー利用可)、キッチン完備のパーティールーム、ランドリールームと総戸数1000戸近いだけあり共用施設が充実しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［エアリーテラス　西向き(国道16号側)］　←　マンション内で一番条件が厳しい棟

Aa1タイプ　3LDK　68.04㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　3248万円　坪単価157万円
6階　3298万円　坪単価160万円

Ab1タイプ　3LDK　65.88㎡
2階　2998万円　坪単価150万円
11階　3298万円　坪単価165万円

Ac1タイプ　2LDK　54.9㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　2748万円　坪単価165万円
11階　2898万円　坪単価174万円

［ブルームテラス　南向き(ヤマダ電機側)］

Bc3gタイプ　3LDK　67.85㎡
1階　3458万円　坪単価168万円

Bc4タイプ　3LDK　67.85㎡
3階　3558万円　坪単価173万円

Bf2タイプ　3LDK　70.21㎡
10階　3858万円　坪単価181万円

Bf3タイプ　3LDK　70.21㎡
6階　3728万円　坪単価175万円

Bg1タイプ　2LDK　60.77㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　3138万円　坪単価170万円
6階　3248万円　坪単価176万円
10階　3358万円　坪単価182万円

［コンフォートテラス　南向き(戸建て側)］　←　マンション内で一番条件が良い棟

Ca1タイプ　3LDK　73.16㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　4058万円　坪単価183万円
6階　4178万円　坪単価188万円
10階　4258万円　坪単価192万円

Cc2タイプ　3LDK　70.8㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　3868万円　坪単価180万円
10階　4098万円　坪単価191万円

Ce1タイプ　4LDK　91.85㎡　←　マンション内で一番条件が良い部屋

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　5748万円　坪単価206万円
9階　5958万円　坪単価214万円
14階　6108万円　坪単価219万円

［ディライトテラス　東向き(メインエントランス側)］

Db3タイプ　3LDK　70.2㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

3階　3528万円　坪単価166万円
6階　3588万円　坪単価169万円
10階　3698万円　坪単価174万円

De1タイプ　4LDK　82.17㎡

画像出典：ウエリス八千代村上公式HP

7階　5058万円　坪単価203万円
15階　5298万円　坪単価213万円

平均坪単価は約180万円です。

間取りは田の字が主でほとんどが共用廊下の柱が食い込んでいるなど特別感はありません。ボリュームゾーンとしては67㎡、70㎡、73㎡台で角住戸2列のみ82㎡台・91㎡台と今の時代らしく広い部屋は少ないマンションとなっています。リビング横のウォールドアは完全ハイタイプとしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザーはありますが食洗機オプション、浴室ブラケットライト、浴室扉タオルバーなし、トイレは古めかしいタンク式、引き戸下レール(リビング横の洋室ウォールドアを除く)、引き戸と収納のソフトクローズなし、可動式ルーバー面格子なしなど単価なりに低めです。ゼッチマンションとなっており別途音対策としてですが一部住戸は二重窓です。

構造は直床(床スラブ厚200mm～230mm)・二重天井、基本天井高は2500mmです。壁内蔵梁工法により下がり天井は少なめ(とくに中住戸)です。

周辺相場を確認しましょう！

・ラミーユ勝田台ハイライズ　1997年築　村上駅徒歩11分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約95万円

動き一例　約87㎡　新築時3800万円台　中古時2400万円台

・レクセルプラザ村上　2003年築　村上駅徒歩5分　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約105万円

動き一例　約80㎡　新築時2700万円台　中古時2400万円台

・レクセルグランデ勝田台　2006年築　村上駅徒歩5分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約105万円

動き一例　約70㎡　新築時2600万円台　中古時2200万円台

・レクセルマンション村上マインズ　2006年築　村上駅徒歩5分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約115万円

動き一例　約68㎡　新築時2600万円台　中古時2300万円台

・アルファグランデ八千代村上　2013年築　村上駅徒歩5分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約120万円

上記相場からウエリス八千代村上が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bf2タイプ　3LDK　70.21㎡　10階　3858万円　→　3100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約195円を予定、多彩な共用施設にディスポーザーがありますし駐車場料金も一番安いところで月額900円と抑え目ですからコストパフォーマンスが良い水準でしょう。修繕積立金は当初㎡単価月額約60円を予定しています。日勤管理となります。

Ⅱ工区の入居開始までは一部利用できない共用施設もありますが同一マンション扱い(管理組合は一つ)となります。

エレベーターは合計10基(別途自走式立体駐車場に1基)、1基あたり約96戸(1階住戸を除くと1基あたり約91戸)ですから少なくはないですね。(もう少しゆとりあると嬉しいかなぁ～とは思いますが)

ごみ置場は3ヵ所あるため果てしなく遠くならないようにしてくれているのですがメールコーナーがⅠ工区とⅡ工区でしか分かれておらずですからⅠ工区の西寄りの部屋ですと宅配ボックスに重い荷物～だとけっこうつらい距離となります。タワー型ではなく板状型の大規模マンションですからごみ置場、メールコーナー、エレベーター、メインエントランスなどへの日常動線もしっかりと確認して部屋を選びたいところです。

低層階であればⅡ工区と連絡通路で繋がる3階がおすすめしやすくなります。いずれにしてもエレベーターに乗る必要はあるもののⅡ工区のエレベーターも利用可能となるためフルルガーデンからの帰り道が便利そうです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・レクセルプラザ村上　総戸数223戸　管理費㎡単価月額約128円

・レクセルマンション村上マインズ　総戸数67戸　管理費㎡単価月額約203円

・アルファグランデ八千代村上　総戸数91戸　管理費㎡単価月額約190円

建設地

【住むレーション】

［東葉高速鉄道(東西線直通)］

村上　7:39発
八千代中央　7:41着
八千代緑が丘　7:44着
船橋日大前　7:46着
北習志野　7:48着
飯山満　7:51着
東海神　7:56着
西船橋　7:59着
浦安　8:11着
葛西　8:14着
西葛西　8:16着
南砂町　8:20着
東陽町　8:23着
木場　8:26着
門前仲町　8:29着
茅場町　8:32着
日本橋　8:34着
大手町　8:37着
竹橋　8:39着
九段下　8:42着
飯田橋　8:43着
神楽坂　8:46着
早稲田　8:48着
高田馬場　8:52着
落合　8:55着
中野　8:58着

【総評】

当時と価格は違えど良質な新築マンションでごった返していた大量供給時代(2000年代前半)を思い出させてくれる新築マンションです。

専有面積は今の時代らしい(当時は平均で80㎡なども多かった)ですし、100％でないのは惜しい(管理組合としては埋まりやすい80%ほどなのはマイナス材料ではないものの落選者が出てしまうかもしれない)ものの充実した平置き駐車場も今ではなかなかお目にかかれなくなりました。(駐輪場がサイクルポートならより大量供給時代らしかったですが…)

そもそもこの駅距離かつ都心直通路線(運賃は高額ですが実質東西線のように利用可能)で4000万円弱がボリュームゾーンというのはとても手が出しやすく、かっこいい車寄せやエントランスホール、そして共用部の充実からしてTMD(坪単価満足度)の高さには期待しやすいでしょう。日常の買い物も便利ですし学校も遠くなく公園も充実しています。

ただ、今の時代だからこそ新築時は評価されるけども中古時にどうなるのかという点と街づくりではない点は注意が必要でしょう。今後大きな伸びしろがなさそうな中で周辺中古マンション(村上だけでなく八千代中央の中古よりお高い)よりもグッと高い価格で買うということはリセールバリューという面では心配が少なくないですよね。開発が続くエリアとはわけが違います。それでも村上内では評価されやすいマンションでしょう。

住まいで資産形成をするということの優先順位が高くない方にとってはとても良い条件が揃っているのにこの価格は良い買い物になるという印象を受けました。大量供給時代からマンションウォッチを開始したためこういった物件を見るとワクワクしてしまいます！

とてもTMD(坪単価満足度)が高いマンションです！！

動画もご覧ください！

■ウエリス八千代村上　建設地周辺レポートその①

■ウエリス八千代村上　建設地周辺レポートその②・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • 比較検討する人がいるかどうかはわかりませんが、比較的エリアや予算感が近いと思われるミハマシティ検見川浜などを検討している人が、こちらのウエリス八千代村上の方がおすすめなケースがあれば知りたいです（もしあれば、その逆も）

    返信する

    • ちばっこ様

      マンションマニアです！
      コメントいただきありがとうございます！

      水害を気にする気にしないは大きいと思います！
      もちろんその他にもありますのでぜひ個別にご相談ください！

      引き続きよろしくお願いいたします。

      返信する

    • コメントを残す

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