今回ご紹介するのはルフォン上野公園ザ・レジデンスです!

[物件概要]

売主:サンケイビル
設計:森組
施工:森組
価格:未定
専有面積:27.90㎡~72.69㎡
総戸数:99戸(うち、事業協力者住戸10戸)
規模:14階建て

交通:
JR各線「上野」駅徒歩9分
JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分

所在地:東京都台東区根岸一丁目
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:14台(機械式:12台、身障者用平置:1台、事業協力者専有平置:1台)
駐輪場:113台(2段式スライドラック:110台、レンタサイクル:3台)
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式HP

ルフォン根岸三丁目、ルフォン入谷 ザ・レジデンス上野の杜、ルフォンリブレ上野根岸、賃貸のルファンプログレなどサンケイビルの得意エリア(供給が多いエリア)となります。

物件名は上野公園ですが鶯谷駅徒歩3分ということで鶯谷物件となります。入谷駅も徒歩5分ですからこの数字(徒歩分数)だけ見れば「あーいつもの鶯谷物件かぁ」と思うかもですが(それがダメという話ではないです)、今作はそこまで鶯谷感がない立地かつ上野駅まで徒歩9分と上野に寄りますから物件名にも違和感がなくなります。

鶯谷&入谷物件は数多くある中で上野駅徒歩10分圏内はなかなかないですから上野駅も日常使いしたい方には魅力に感じることでしょう。上野駅最寄りの入谷口は改札まで距離がありますから改札からの距離としては少し遠く感じるかもしれませんが地上部(岩倉高校の前!私は昭和鉄道出身!)に出てからは歩道橋ありでよければ信号なしですし、向かいに渡ったとしても歩道は整備されていますから歩きやすい道のりです。(当然わちゃわちゃ感はあります)

鶯谷駅へは線路沿いの狭い道を通り陸橋へは階段を上る必要があります。(駅へ少しだけ遠回りですが陸橋にエレベーターあり)

建設地は線路と大通り(入谷口通り)に面しておりサンドイッチ型の住戸配置とします。

西向きはほんの少し北側に向くため上野公園が真正面にくるわけではないものの線路から先が背の低い忍岡中学校、そして霊園となるため抜け感を得ることができます。もちろん電車の走行音とのトレードオフにはなるものの鶯谷駅徒歩3分でありながらも半永久的に抜けと採光を得られるというのは魅力でしょう。東向きは向かいにマンションがありこんにちはとなる住戸もありますが離隔はあるためそこまで気にならないでしょう。上階になるとスカイツリーがばっちりと見えてきます。

外観デザインとしては上階のマリオンがダブルになっていたり、側面の壁が最上部からせり出ていたりとシンプルな色合いながらも分譲マンションらしさを出せています。

風除室を食い込ませることでエントランスアプローチを確保できており、天井部木目調&2階部分のバルコニーガラス手摺を縦に長いもの(3階以上と見比べるとわかりやすいです)としたりこちらも素敵なものとなっています。

エレベーターホールの近くにはちょっとした仕事や勉強スペースとしても利用できるフレックスラウンジが設けられます。フレックスラウンジの大窓からは接道面の植栽を望むこともできます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 1LDK 35.02㎡
3階 3880万円 坪単価366万円
5階 3990万円 坪単価376万円
7階 4190万円 坪単価395万円

Bタイプ 1LDK 32.50㎡
3階 3680万円 坪単価374万円
5階 3790万円 坪単価385万円
7階 3990万円 坪単価405万円

Cタイプ 1LDK 31.60㎡

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式HP

3階 3680万円 坪単価385万円
5階 3790万円 坪単価396万円
7階 3990万円 坪単価417万円

Dタイプ 1LDK 35.45㎡
3階 3880万円 坪単価361万円
5階 3990万円 坪単価372万円
7階 4190万円 坪単価390万円

Kタイプ 3LDK 66.31㎡
11階 7990万円 坪単価398万円←おすすめ
13階 8390万円 坪単価418万円

Lタイプ 3LDK 66.32㎡
11階 8090万円 坪単価403万円←おすすめ
13階 8490万円 坪単価423万円

[東向き]

Eタイプ 2LDK 53.94㎡

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式HP

2階 5980万円 坪単価366万円
4階 6110万円 坪単価374万円
5階 6250万円 坪単価383万円
7階 6430万円 坪単価394万円
9階 6670万円 坪単価408万円

I1タイプ 1DK 27.90㎡

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式HP

6階 3310万円 坪単価392万円
9階 3440万円 坪単価407万円

Gタイプ 1LDK 36.49㎡
2階 4080万円 坪単価369万円
4階 4180万円 坪単価378万円
6階 4380万円 坪単価396万円
8階 4560万円 坪単価413万円

Hタイプ 2LDK 54.10㎡
2階 6190万円 坪単価378万円
4階 6290万円 坪単価384万円
5階 6430万円 坪単価392万円
7階 6590万円 坪単価402万円
10階 6890万円 坪単価421万円

Oタイプ 2LDK 54.45㎡
12階 6990万円 坪単価424万円
13階 7190万円 坪単価436万円

Jタイプ 3LDK 72.69㎡
10階 8990万円 坪単価408万円

Mタイプ 3LDK 71.71㎡

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式HP

11階 8990万円 坪単価414万円
12階 9190万円 坪単価423万円

Nタイプ 2LDK 55.93㎡
12階 6890万円 坪単価407万円
13階 7090万円 坪単価419万円

平均坪単価は約400万円です。

内廊下を採用していますが角住戸率が高いため行燈部屋は少なめです。下がり天井が多かったりサッシ高が低かったりとその辺りはルフォンあるあるの残念ポイントではありますが3LDKはワイドスパンであったり、リビング3連窓などよほど目が肥えていなければ抵抗ないかと思います。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがキッチン天板フィオレストーン、食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルバー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなどなど単価なりのものとなっています。ルフォンブランドお馴染みのラシックプリュスが採用されていますから収納面も充実しています。1DKは食洗機がなくなるなどスペックが落ちます。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

西向き住戸は二重サッシとなっています。

エレベーターは2基ありますからかなりゆとりがありますね。エレベーター待ちがかなり少ないことでしょう。エレベーターが2基あることや住戸食い込み型でない点は良いのですがエレベーター前のHタイプ(11階からOタイプ)の玄関が真正面にあるというのはちょいと愛が足りないですね。Hタイプ(11階からOタイプ)だけでも玄関クランクインとしてくれれば嬉しかったのですが。すぐにエレベーターは来るので待ち時間はほぼないのですが(笑)

第一期は9階以上であればカラーセレクトやメニュープランも選べます。3LDKはメニュープランも豊富でなかなか面白そうでした。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズ東京根岸グランフォート 2012年築 根岸3 鶯谷駅徒歩4分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約305万円

・イニシア上野根岸 2012年築 根岸1 鶯谷駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約300万円

・ルフォン根岸三丁目 2016年築 根岸3 鶯谷駅徒歩5分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約315万円

上記相場からルフォン上野公園ザ・レジデンスの将来価値を予想すると

Hタイプ 2LDK 54.10㎡ 10階 6890万円(新築時) → 5930万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式12区画、平面2区画(身障者優先・事業協力者住戸専有)で設置率約14%です。機械式は屋外のため作業中雨に濡れます。なお、事業協力者住戸専用駐車場はシャッター付です!!

維持費は管理費㎡単価月額約300円を予定、ディスポーザーはないものの内廊下&エレベーター2基でこの水準なら違和感ないでしょう。

建設地

【住むレーション】

[日比谷線]

入谷 8:01発
三ノ輪 8:02着
南千住 8:05着
北千住 8:08着

入谷 8:00発
上野 8:02着
仲御徒町 8:04着
秋葉原 8:07着
小伝馬町 8:09着
人形町 8:11着
茅場町 8:14着
八丁堀 8:16着
築地 8:18着
東銀座 8:20着
銀座 8:22着
日比谷 8:24着
霞ヶ関 8:27着
虎ノ門ヒルズ 8:28着
神谷町 8:30着
六本木 8:34着
広尾 8:37着
恵比寿 8:40着
中目黒 8:43着

[山手線]

鶯谷 8:01発
日暮里 8:03着
西日暮里 8:04着
田端 8:06着
駒込 8:08着
巣鴨 8:10着
大塚 8:12着
池袋 8:16着

鶯谷 8:00発
上野 8:03着
御徒町 8:05着
秋葉原 8:07着
神田 8:09着
東京 8:11着
有楽町 8:13着
新橋 8:15着
浜松町 8:18着
田町 8:20着
高輪ゲートウェイ 8:22着
品川 8:24着

日常の買い物としてはまいばすけっと、業務スーパー、ココスナカムラ、徒歩10分ほどとはなりますがハナマサといなげやもあります。同じく徒歩10分ほどにはなりますが2021年春にオープンするライフ東日暮里店も楽しみですね!マンション内にレンタサイクルが3台設けられますからマイチャリがなくても買い物に出やすいでしょう。

通学校は大正小学校で徒歩11分、忍岡中学校で徒歩3分です。

【総評】

お安いというわけではないですが希少性ある立地ですね。

上野駅徒歩4分のリビオレゾン上野が坪単価約395万円、上野駅徒歩5分のブリリア上野プレイスが坪単価約380万円、おなじく上野駅徒歩5分のブリリア上野ガーデンが坪単価約420万円でしたから「鶯谷物件だけど鶯谷感はない立地だから価格は上野価格ですよ~」ということはたしかなのですが、これだけ眺望と採光面に優れる出物はこのエリアではかなり希少性があります。

販売中の新築マンションと比較するなら御徒町駅徒歩8分のシティハウス御徒町で坪単価約405万円、御徒町駅徒歩7分のクレヴィア上野御徒町で坪単価415万円となるでしょうか。山手線徒歩3分にこだわらないならこの2件もとっつきやすいのでしょうけども眺望と採光は圧倒的にルフォンが上です。

もちろん上野駅徒歩圏内にこだわらないなら日暮里寄り(近いのは鶯谷)のクレヴィアやイニシアにすれば坪単価約340万円まで下がります。それでも山手線駅徒歩3分×上野駅徒歩9分というのは強いですし、そこに眺望と採光という魅力も加わりますから「他の物件では味わえない魅力のある新築マンション」となります。

クレヴィアやイニシアと比べた際に坪単価50万円ほど高いですから「上野駅徒歩10分圏内となることに坪単価50万円の価値を感じるか」ですね。そして今作は総評内でご紹介したマンションと比べても抜群の採光と眺望の抜け感を得られる住戸が多いですからそこに価値を感じるかでしょう。

3LDKはかなり引き合い多そうですね~。とくにKタイプとLタイプの11階はマンション内比較でもお得感強いです。2LDKも早そうですね。1DKと1LDKは少し時間かかると思いますが総額としてはうまいこと(専有面積調整)4000万円前後に抑えていますから手は出しやすいでしょう。

ん~とくに3LDKいいですね~。3LDK狙いならかなり急いで動かれることをおすすめいたします。もう少し3LDKのラインナップが多いと良かったのですが。

西向き住戸は電車好きにもたまらないでしょう!!

動画もご覧ください!

■ルフォン上野公園ザ・レジデンス 建設地周辺レポート

■ルフォン上野公園ザ・レジデンス モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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2 件のコメント

  • 台東区物件を数多く取り上げていただきありがとうございます。このエリアで眺望が抜けるのは強みになりますね。蔵前でもまたルフォンが出てきているのであちらも楽しみです。

    • 台東区民様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      眺望抜けてくるのは魅力ですね!!
      蔵前のルフォンも楽しみな立地です!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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