今回ご紹介するのはカルミネ西葛西です！
［物件概要］第一期販売戸数9戸
売主：ガイ・コーポレーション ライズシェア
設計：ガイ・プランニング
施工：新三平建設
価格：5998万円～7998万円
専有面積：55.94㎡～71.87㎡
総戸数：30戸（事業協力者住戸9戸含む）
規模：12階建て
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩4分
所在地：東京都江戸川区西葛西6丁目
竣工予定：2024年8月下旬
引き渡し予定：2024年9月下旬
駐車場：8台（平置1台、車椅子対応平置1台、地上2段ピット2段昇降横行駐車場6台）（月額25000円～30000円）
バイク置場：4台（平置4台）（月額5000円）
駐輪場：56台（平置6台、2段式上段ラック20台・下段スライドラック30台）（月額100円～300円）
管理費（月額）8700円～11200円
修繕積立金（月額）5000円～6500円
地図はこちらです↓
画像出典：カルミネ西葛西公式HP
東京メトロ東西線の西葛西駅から徒歩4分、駅近では分譲マンションが少ない南口側となります。
クレヴィア西葛西の物件調査の際に現地を確認しましたが事業者からしてまさかファミリー向けの分譲マンションだとは思いませんでした。(これまでの分譲は投資系賃貸マンション)
駅に近いだけでなく総合レクリエーション公園(の入口付近)へ徒歩1分、日常の買い物はまいばすけっとが徒歩1分、アコレが徒歩3分、マルエツとワイズマートが徒歩4分、オーケーが徒歩5分、イオンへ徒歩11分など徒歩圏内で充実していますし自転車であればアリオ葛西へも15分ほどです。
通学校は第七葛西小学校で徒歩9分、葛西第三中学校で徒歩13分です。
建設地は西側のみ接道している整った土地形状です。東側はコインパーキング挟んでマンション、南側の半分もマンション、北側はそこまで背は高くないですがビル、西側にもマンションがあるなどけっこうな囲まれ感あるのですが大きくセットバックをして主開口部を西側に設定しています。セットバックが大きいため低層階でも壁ドンにならないのは良いですね。(セットバックが大きいがゆえに南側のマンションと近づくため南側に窓がある部屋の影響は大きくなります)
アプローチは長めにとれていますしエントランスホールはけして広くはないものの奥行きがしっかりとありエレベーターもさらに奥まらせるなど総戸数からすれば十分と感じる方が多いでしょう。
外観デザインは角部分をダイレクトウィンドウに、中住戸と角住戸のバルコニーに隙間を設けて中住戸を囲う壁面がそのまま頭頂部を突き抜けるロボット的な迫力があります。側面もレールのように二本のでっぱりラインが下から上まで続き色も基壇部正面側と連動して切り替わるなどかなりのこだわりがあるものとなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 71.87㎡
画像出典：カルミネ西葛西公式HP
Bタイプ 2LDK 55.94㎡
画像出典：カルミネ西葛西公式HP
Cタイプ 3LDK 71.21㎡
画像出典：カルミネ西葛西公式HP
平均坪単価は約355万円です。
角住戸は主開口部側にリビングもしくは洋室がせり出しているのが特徴的です。サッシラインの柱部分は下がり天井となるため基本天井高がそのまま窓付近まで続くわけではないのですがL字のコーナーサッシとなるため一般的なマンションと比べると主開口部の豊かさはなかなかなものとなります。
中住戸は55㎡でLDK表記で12.1帖となればけして広くはないもののカウンターありのファミリークローゼット、玄関前トランクルームなど収納が充実しているのは嬉しいですね。
角住戸に関しても71㎡台が主となっており角にしては広くはないものの大型収納がありますし中住戸含めて共用廊下側の柱をできるだけ外へ出し、さらに今では珍しくなってしまった玄関前ポーチが付いているため専有面積以上のゆとりを感じられそうです。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関デジタルドアロック、バルコニースロップシンク、構造は二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井など頑張っていますね。
バルコニースロップシンクはあれば嬉しい設備なわけですが近年は付けてくれる新築マンションが少なくなっていますし、スマートフォンやICカード、暗証番号(4～10桁の暗証番号を最大5つまで設定可能)に対応した玄関キーなど今どきの設備も完備してくれています。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズプラザ西葛西 2000年築 西葛西駅徒歩8分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約210万円
・レジデントプレイス西葛西 2015年築 西葛西駅徒歩7分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約265万円
・ザ・ガーデンズ西葛西 2016年築 西葛西駅徒歩8分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約290万円
・プラウド西葛西 2019年築 西葛西駅徒歩8分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約285万円
上記相場からカルミネ西葛西が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 71.87㎡ 4階 7448万円 → 6350万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外平置き2台と建物下機械式6台の計8台で設置率約26％、駐輪場は屋外で設置率約186％です。
管理費は㎡単価月額約156円、ディスポーザーなしで外廊下ですが総戸数30戸にしては抑え目です。管理会社はレーベンコミュニティです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ライオンズプラザ西葛西 総戸数400戸 管理費㎡単価月額約141円
・レジデントプレイス西葛西 総戸数459戸 管理費㎡単価月額約154円
・ザ・ガーデンズ西葛西 総戸数358戸 管理費㎡単価月額約179円
・プラウド西葛西 総戸数156戸 管理費㎡単価月額約209円
建設地
【住むレーション】
［東西線］
西葛西 8:01発
南砂町 8:04着
東陽町 8:07着
木場 8:10着
門前仲町 8:12着
茅場町 8:16着
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
竹橋 8:23着
九段下 8:25着
飯田橋 8:27着
神楽坂 8:30着
早稲田 8:32着
高田馬場 8:35着
落合 8:38着
中野 8:42着
［東西線(総武緩行線直通)］
西葛西 8:00発
葛西 8:02着
浦安 8:05着
南行徳 8:07着
行徳 8:09着
妙典 8:11着
原木中山 8:17着
西船橋 8:20着
船橋 8:25着
東船橋 8:28着
津田沼 8:31着
【総評】
ブランド力(知名度)で勝負できないからコストカットしまくって価格で勝負～ではなくブランド力(知名度)で勝負できないからこそモノで勝負してきているマンションとなります。
バルコニースロップシンクや全戸玄関前ポーチなど良質かつゆとりのあった新築マンションがごった返していた大量供給時代を思い出させてくれるものを見れるとテンション高まりますね。
ただ、人生で一番高い買い物、さらに今回のように青田買い(まだ完成していないものを買う)となれば知名度が低いデベロッパーから購入するのは二の足を踏んでしまいがちですからそこをどう捉えるかですね。
立地に関しては囲まれ感を呑めれば駅近＆総合レクリエーション公園すぐそばというわかりやすい強みがあります。
供給の少ない西葛西駅南側×駅近でタイミングよくクレヴィア西葛西と今作の供給が重なっていますので比較検討してみると面白いでしょう。
動画もご覧ください！
■カルミネ西葛西 建設地周辺レポート
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