プラウドタワー渋谷　予定価格と間取り　秀和青山レジデンスマンションの建て替え事業

今回ご紹介するのはプラウドタワー渋谷です！

［物件概要］

売主：野村不動産　旭化成不動産レジデンス
施工：鴻池組
価格：未定
専有面積：57.78㎡～116.32㎡（一部別に専有トランクルーム面積0.54㎡～3.60㎡あり）
総戸数：132戸（非分譲住戸58戸、広告募集対象外住戸33戸含む）
規模：地上26階地下2階建て
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線「渋谷」駅徒歩5分　JR各線「渋谷」駅徒歩7分
所在地：東京都渋谷区渋谷三丁目
竣工予定：2025年3月下旬
引き渡し予定：2025年6月下旬

駐車場：75台　機械式73台　身障者優先機械式1台　来客用平置1台 ※広告募集対象外住戸の内23戸、広告募集対象住戸の内9戸に駐車場優先権付与
駐輪場：264台　傾斜式スライドラック177台　スライドラック63台　平置6台　大型平置18台
バイク置場：16台
共用トランクルーム：49区画

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー渋谷公式HP

各線渋谷駅から明治通りを恵比寿方面へ歩き八幡通りから少し中へ入った八幡坂沿いとなります。駅との行き来では八幡坂まで出ずに中側の道を歩いたほうが近いですがいずれにしても若干の高低差があります。ただ、駅から見てグラウンドレベルが少し上がるためハザードマップでは色がつきにくい側となります。

ホテルメッツ側の改札であればJR線でも徒歩5分表記(再開発で将来は出入口になる？)ですし、渋谷警察署付近までもあっという間にたどり着きますから渋谷駅までの距離を優先したい方からすればたまらない立地ですね。

大規模再開発が進む渋谷ですが周辺には金王八幡宮や墓地があったりとそこまで大きく変わっていかない渋谷駅近くの山手線内側立地であるという点は良いのですが目の前がウインズ渋谷であることは多くの方にとってのウィークポイントとなってきがちでしょう。

渋谷駅に近くて刺激のある生活ができるけども住まいは渋谷駅に近い割には落ち着いた住環境！だけどもウインズが目の前に…という点をどう考えるかですね。

日常の買い物に関しては明治通り沿いのライフへ徒歩3分ほどですから渋谷駅周り以外でも済ますことができるのは便利ですね。八幡通り沿いのため代官山(少し上り坂・タクシーなら最低料金の範囲)も散歩がてら行き来できる距離となります。

通学校は常磐松小学校で徒歩5分ほど、鉢山中学校（調整区域広尾中）で徒歩10分ほどです。

建設地は南東・南西の角地で横に長い土地形状です。

従前は1964年築の秀和青山レジデンスマンション(総戸数77戸・8階建て)がありました。空地を設けることで容積率を約155％割り増し地権者の負担を減らしつつ分譲住戸も多く設定できています。それなりに囲まれ感はある立地ですが空地を設けるため建ち上がってみると主開口部側は壁ドンというほどにはなりません。

八幡坂向かいの用途地域は今作と同じく商業系となっておりウインズ(渋谷並木橋住宅)やその他周辺の建物も将来的には建て替わる可能性は十分にある(ウインズの建物は底地をJRAがもっておりおそらく近い将来建て替わると思います)など渋谷駅徒歩5分らしく将来の眺望と採光面は読みにくいのですが東方面の常盤松小学校や実践女子学園側は住居系地域となり常盤松御用邸の緑を眼下におさめることができる部屋もあるなど階数や向きによって条件差が大きくなってきます。

部屋選びにおいては『眺望はいらないのでとにかく価格重視』『渋谷駅方面のビル群眺望を楽しみたい』『東一丁目方面の抜け感ある眺望を楽しみたい』という3パータンが基本となってくるでしょう。

外観デザインに関しては基壇部は天然石を主としつつ頭頂部まで縦ラインを強調、横ラインを強調するための庇せり出しは中層部までとして上層部ではガラス面を強調しています。

全体的にガラスを多用しているのですがただガラスが多くてかっこいいというだけでなくせり出しコンクリートによる縦ラインの強調は頭頂部まで突き抜けるのに対して上層部では横ラインの強調をガラスに変えているのが凝っているなぁ～と。タワマンとしてはけして背は高くないのですが駅周りの展望施設から見た際に多くの方が『なんかあそこにかっこいい建物があるね』ってなるような存在感ある建物となることは間違いないでしょう。

エントランスアプローチは短めですが外周部植栽＆壁面御影石、ライティングされた二段の庇で夜の雰囲気がとても美しそうですしエントランスホールとラウンジも高級感に舵をきった空間となっておりザ・子育てファミリー層に合わせて優しい空間～ではない辺りがこの立地らしくて良いですね。

共用施設は14階にゲストルーム(南西向き中部屋)、屋上(26階)に広くはないですがスカイデッキが設けられそちらからは東一丁目方面を望むことができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※100万円単位

Aタイプ　2LDK　74.47㎡　北西・北東角
2階　22000万円台　坪単価976万円
7階　23700万円台　坪単価1052万円

Kタイプ　2LDK　63.53㎡　北西・北東角
9階　21500万円台　坪単価1118万円
14階　24300万円台　坪単価1264万円

Cタイプ　1LDK　58.32㎡　南西中
2階　16900万円台　坪単価958万円
4階　18000万円台　坪単価1020万円

Qタイプ　2LDK　63.54㎡　南西中
18階　24300万円台　坪単価1264万円

Gタイプ　2LDK　77.53㎡　南東・北東角
7階　24900万円台　坪単価1061万円

P2タイプ　2LDK　74.63㎡　南東・北東角
16階　29300万円台　坪単価1297万円

平均坪単価は約1200万円です。

当初はアンダー販売(広めの部屋を中心に販売していました)でしたが残ったお部屋に関しては一般分譲をしてくれます。(ブランズ渋谷桜丘は完全アンダー？)

駅徒歩5分圏内としては青山パークタワー(タワマンとしては青山パークタワー以来の駅徒歩5分が今作)も今作と同じく所有権ですが築20年を超えてきておりそれでも平均的な部屋を購入しようとなれば坪単価1000万円弱しますから無茶な価格設定ではないでしょう。

間取りに関しては全体的に柱の存在はそれなりに気になってきたり洋室側がコーナーサッシであったりと少々クセはあるのですが総戸数の割にプラン数が豊富なため好みは見つけやすいかと思います。(当然高価格帯になればなるほど間取りも整っているのですがそれらの多くはアンダーで販売済みです)

自分自身が購入できるタイプの部屋のみ細かく案内を受けたため実際にはもっともっと広い部屋もあります。

例えば下記住戸ですと21階で5億円ちょっととのことでした。

U1タイプ　3LDK　119.32㎡　北西～南西角

画像出典：プラウドタワー渋谷公式HP

設備仕様としてはディスポーザー、ミーレ食洗機、ミーレIHクッキングヒーター、キッチン・洗面・トイレ天板シーザーストーン、浴室日ポリ化工、ミストサウナ、トイレ幅広手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全室天カセ、全熱交換器、玄関電子錠、水回り・廊下床タイル、玄関前カメラ付インターホンなど食器棚だけオプションで入れれば十分という素晴らしいレベルとなっています。エグゼクティブ住戸になるとミーレの食洗機がより大きいものになったりとさらにグレードが高くなりますがスーペリアでも十分すぎるレベルでしょう。

プラウドブランドは『周辺マンションよりちょいと価格はお高いけどもスペックも高い』ということが多いのですが今作でもそこは守ってきていますね。目が肥えた方が検討したとしてもスペック面で検討を止めるということはほぼないかと思います。プラウドブランドの中でもスペックが高いですからね。

構造は二重床(床スラブ厚270mm～330mm)・二重天井のスケルトン・インフィル、基本天井高は2600mm～2700mmほどでサッシ高は2100mm～2150mmほどです。免震(地下免震層)となっています。サッシの高さは単価帯からするとスペシャル感ないですがその他は単価帯に見合った物と言えるでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

・青山パークタワー　2003年築　渋谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約480万円　現在の坪単価約930万円

動き一例　約75㎡　新築時8800万円台　中古時20000万円台

・アトラス渋谷公園通り　2013年築　渋谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約435万円　現在の坪単価約800万円

動き一例　約53㎡　新築時6900万円台　中古時13000万円台

・アトラス表参道　2021年築　渋谷駅徒歩9分　新築時の坪単価約625万円　現在の坪単価約800万円

・アトラス青山レジデンシャル　2023年築　渋谷駅徒歩8分　新築時の坪単価約675万円　現在の坪単価約720万円

上記相場からプラウドタワー渋谷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

P2タイプ　2LDK　74.63㎡　16階　29300万円台　→　28000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は広場を設ける西寄りに設置されます。住戸棟との行き来では歩道部分に庇がありますし待合室もあるのですが完全屋内というわけではない(車を降りて操作盤へ向かう際に濡れてしまいがち)ため価格帯からすると少々物足りなさを感じました。74台で1基シェアの機械式でバイク16台も兼ねるためバッティング可能性もそこそこ高い水準という印象です。

80㎡以上になると新築時の抽選優先権がつくためどこかしらは確保可能となります。タワーパーキングではなく地下格納型のため西方面を向く住戸の眺望と採光を確保できるというメリットもあります。

全体設置率としては約56％、高価格帯マンションですからマイカー派も多いでしょうけども渋谷駅徒歩5分にしてはしっかりとした台数を確保できている印象を受けます。出入口にはシャッターゲートも設けられます。

～機械式駐車場サイズ～

・ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×重量2600kg×最低地上高90mm　16台　月額55000円
・ミドルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1850mm×重量2600kg×最低地上高90mm　44台　月額50000円
・ノーマルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2600kg×最低地上高90mm　14台　月額45000円

サイズ感はさすがですね！

駐輪場はウォークスルーの専用エレベーターがあり地下1階の屋内で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約474円、大規模タワマンではない中でディスポーザーありの内廊下で各階ごみ置場がありコンシェルジュサービス(毎日8時～20時)もあるとなれば今の時代はこれくらいにはなってしまいますよね。物件価格からすればこの管理費単価であれば重たくは感じないかと思います。日勤管理となります。

エレベーターは非常用含めて3基(一般用分速120m/非常用分速105m)ですからゆとりがありますね。非常用は一般用2基と少しだけ離れた場所にあるのですがそれに対して各階ごみ置場を非常用側にもっていけていないのが少々惜しいですね。せっかく非常用と一般用の乗場を分けたのであれば非常用側に各階ごみ置場をもっていけば作業シーンに出くわすことがなくよりホテルライクな生活となるのですが。

ただ、廊下にポツンと各階ごみ置場があることでどの部屋を購入しても数秒から数十秒でたどり着くためとんでもなく便利ですね。近くのごみ箱に捨てに行く感覚で使えるため1フロア7戸くらいとなれば居住者からして見れば『むしろこれで良かった』となるはずです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・青山パークタワー　総戸数314戸　管理費㎡単価月額約335円

【住むレーション】

［山手線］

渋谷　8:01発
恵比寿　8:03着
目黒　8:06着
五反田　8:08着
大崎　8:10着
品川　8:14着

［湘南新宿ライン］

渋谷　7:59発
恵比寿　8:02着
大崎　8:06着
武蔵小杉　8:17着
横浜　8:30着

［埼京線］

渋谷　8:05発
新宿　8:10着
池袋　8:16着

［銀座線］

渋谷　8:00発(始発)
表参道　8:02着
外苑前　8:04着
青山一丁目　8:06着
赤坂見附　8:08着
溜池山王　8:11着
虎ノ門　8:13着
新橋　8:15着
銀座　8:17着

［半蔵門線］

渋谷　8:02発
表参道　8:04着
青山一丁目　8:06着
永田町　8:09着
半蔵門　8:12着
九段下　8:14着
神保町　　8:16着
大手町8:19着

［田園都市線］

渋谷　8:01発
池尻大橋　8:04着
三軒茶屋　8:06着
駒沢大学　8:08着
桜新町　8:11着
用賀　8:13着
二子玉川　8:16着

［東横線］

渋谷　7:56発
中目黒　8:00着
自由が丘　8:07着
武蔵小杉　8:12着
日吉　8:15着
菊名　8:21着
横浜　8:28着
みなとみらい　8:32着

［副都心線］

渋谷　7:57発
明治神宮前　7:59着
新宿三丁目　8:03着
池袋　8:10着

［井の頭線］

渋谷　9:19発
下北沢　9:24着
明大前　9:29着
永福町　9:31着
久我山　9:38着
吉祥寺　9:43着

プラウド代官山フロント

2021年築　代官山駅徒歩4分

新築時の坪単価約890万円
現在の坪単価約1100万円

動き一例

約90㎡
新築時19800万円台
中古時26000万円台

約95㎡
新築時21600万円台
中古時27000万円台 pic.twitter.com/KArapfjezi

— マンションマニア (@mansionmania) January 12, 2024

モデルルームはプラウド代官山フロントの商業部にあります！(予約制)

【総評】

『ウインズ以外は大きなウィークポイントなし』と言っても怒られないかな？と思います。(競馬がどうこうという話ではなく目の前に馬券場があることが気になりがちですね～という意味です)

希少な渋谷駅徒歩5分圏内の所有権タワーマンションということで『芸能人は歯が命(渋谷区＆競馬繋がりで…笑)』もとい『マンションは立地が命』が叶っていますし、ただ便利なだけでなくウインズを除けば渋谷駅徒歩5分にしては静かな住環境です。八幡通りには面していますが明治通りからも線路からも離れています。(もちろん窓を開けていれば緊急車両の音は聞こえるでしょうけども明治通り沿いとはわけが違う)

外観デザインや共用空間の造りこみ、専有部のスペックも高くコンシェルジュや各階ごみ置場などサービス面もしっかりとしています。もちろん大規模タワマンのように多彩な共用施設はないですがプライベートタワーレジデンスと言えるくらいの総戸数ですからそれはそれで大きな魅力でしょう。

価格に関しても山手線内側比較をしてもパークタワー青山と比べても築年数差を考慮すれば違和感のない差と言えるのではないでしょうか。

誰しもが購入できる価格ではないですが手が届く方で都心派(都心の中でも西側)であれば検討すべき新築マンションだという印象を受けました。

もちろんしつこいですが『ウインズが気にならなければ』ではありますがそのウインズも近い将来建て替われば雰囲気が良くなりますからね！

そして『都心西側の新築マンションに住みたいけどこんな単価帯は手が届かない…』という方は今すぐパークタワー西新宿でゴールしておくべきでしょう。山手線外側だとかそんなこと言っている場合ではないと思います。(グランドシティタワー池袋の第一期が激安だったのですが次期以降は値上がりそうですね。それでも渋谷よりかはお安いため動きそうではありますが。)

パークコート渋谷ザタワー　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

ピアース渋谷WEST　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

ザ・パークハウスアーバンス渋谷　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

プラウド渋谷本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

パークタワー西新宿　最終期の価格と間取り　平均坪単価約595万円

グランドシティタワー池袋　第一期の価格と間取り　平均坪単価約695万円　おすすめです！

プラウドタワー渋谷の物件詳細・資料請求はコチラ