今回ご紹介するのはザ・パークハウス東雪谷フロントです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:森本組
価格:未定
専有面積:60.75㎡~76.58㎡
総戸数:51戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模:11階建て
交通:東急池上線「石川台」駅徒歩4分
所在地:東京都大田区東雪谷2丁目
竣工予定:2021年7月下旬

駐車場:11台(平置1台、機械式9台、身障者用1台)※事業協力者優先区画5台を含む
バイク置き場:2台※事業協力者優先区画1台を含む
ミニバイク置場:5台※事業協力者優先区画1台を含む
自転車置場:85台(スライド式:34台、2段式(下部スライド式)51台)※事業協力者優先区画18台を含む

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

池雪小学校近くのザ・パークハウス東雪谷に比べると規模は小さくなりますが東急池上線の石川台駅から徒歩4分、駅からやや下るためフラットな道のりというわけではありませんが線路沿いを歩き信号なしの歩きやすい道のりです。

石川台駅は地上駅で改札も地上となりますから駅に着いたらサクッと電車に乗れるのも魅力の一つです。ただ、対向式ホームで連絡通路はありませんので五反田方面から帰宅の際は踏切を渡る必要があります。

中原街道に面してはいますが背中側となります。中原街道に面しているからこそ自らは商業地域がゆえに背が高いのにバルコニー方向の南東側は第一種中高層住居専用地域となり容積率等が変わってくるため背の高い建物が少なくなっています。バルコニー側は接道していないものの戸建て群ですから低層階でも採光抜群、戸建てを抜ければ眺望も得られます。

※建設地は建ぺい80の容積300だが南東側は建ぺい60の容積200となる

中原街道は背中側、線路沿いではないですから駅近にしては静かです。やはり中原街道を渡らないというのは毎日の生活を考えても楽ですよね。ハザードマップは呑川を除けば色が付きません。

デザイン監修は南條設計室です。

正面部分のバルコニーガラス手摺の一部を雪の結晶を意識した模様としたり、マリオンの色を変えたり、隔て板をトールタイプ(もしくはコンクリート下部隔て板)とするなどしっかりしたものとなっているのですが背中側はよりこだわったものとなっています。

共用廊下の手摺を下部ルーバー、上部ガラスとして高さ約1.6mと背が高いものに、エレベーター部分の左右はアルミルーバーをリズミカルに設置することで翼のような(階段手摺がほどよく透ける)見た目となります。壁面のタイルは18枚に1枚を太陽光を反射させるタイルとし、こちらも雪を意識したデザインとするなど個人的には正面部分よりも背中部分に興奮を覚えました。(竣工販売のため現物を確認できます)

背中側が素敵なのは建物自体だけでなく接道面のゲートデザインもとてもこだわったものとなっています。照明柱、駐車場と駐輪場(オートドアあり)出入口の上部庇、列柱と豊かな植栽など中原街道沿いで目立つからこそ背中側のデザインも凝ってくれています。

総戸数51戸ではありますがエントランスアプローチもしっかりと長くとり、白の庇と飛び出した(庇より背が高い)袖壁、そして植栽など動線上も楽しませてくれるものとなっています。(このくらいの戸数だとエントランスアプローチが短いことも多いです)

1階にも住戸があることが影響してかエントランスホール自体はそこまで広くないのですがホール右側のラウンジが二層吹き抜け(建物ラインからせり出している)となっており下部と上部に窓があるため広さの割に開放感がありそうです。

予定価格と間取り、予定維持費の一部を共有いたします!

Gタイプ 3LDK 70.96㎡ 管理費(月額)21650円 修繕積立金(月額)8160円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

8階 8400万円~8699万円 坪単価391万円~坪単価405万円

Dタイプ 2LDK 60.75㎡ 管理費(月額)18530円 修繕積立金(月額)6990円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階 7000万円~7399万円 坪単価380万円~坪単価402万円

F1タイプ 3LDK 68.32㎡ 管理費(月額)20840円 修繕積立金(月額)7860円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階 8000万円~8399万円 坪単価387万円~坪単価406万円

Eタイプ 2LDK 61.60㎡ 管理費(月額)18790円 修繕積立金(月額)7090円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

10階 7700万円~7999万円 坪単価413万円~坪単価429万円

I1タイプ 3LDK 76.58㎡ 管理費(月額)23360円 修繕積立金(月額)8810円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

3階 8400万円~8699万円 坪単価362万円~坪単価375万円

平均坪単価は約395万円です。

平均坪単価だけを見ると「立地良いのはわかるけど大田区で…うぐぐ…」とはなりますが条件良い上層階に分譲住戸が固まっているため部屋と照らし合わせてみるとまぁ今の時代の新築マンションとしては納得感あります。もちろん安くはないですけどね…

間取りに関してはオール南東向きだけあり列を稼がなければなりませんからスパンが魅力に欠けるものとなっています。ただ、Gタイプのリビングは三面採光で現状西側も背の高い建物がないですから眺望と採光をより得ることができます。バルコニーへの行き来がキッチンか洋室からとはなりますがこの三面採光を魅力に感じる方は多いでしょう。(タワマンでよく見かけるような大きな窓ではありません)

Dタイプの2LDKはエレベーター近くではありますが共用廊下側の洋室も柱が外に出ていますし、浴室は1418サイズなど全体のスパンはないもののゆとりを感じられそうです。

外廊下、玄関部分の引っ込みはそれほどないのですがエレベーターホールが住戸食い込み型ではなく独立型となっているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレなどが公式HPに記載あります。(ウェビナーでは設備仕様や構造面についての話はなし。竣工後で売主オプションができないわけで水回り天板は気になりますね。)

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル雪が谷大塚 2005年築 石川町2 石川台駅徒歩7分(雪が谷大塚駅徒歩6分) 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

・ドレッセ南雪谷 2015年築 南雪谷1 雪が谷大塚駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約320万円

・ジオ南雪谷 2018年築 南雪谷1 石川台駅徒歩5分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約355万円

上記相場からザ・パークハウス東雪谷フロントの将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 60.75㎡ 7階 7000万円~7399万円(新築時) → 6500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約21%、ただし事業協力者優先分を除くと分譲住戸に対して15%ほどしかないため駅近とはいえ取れない心配もしてしまう設置率ではあります。

駐輪場も屋外で設置率約167%、駅近とはいえもう少しあると安心しやすかったでしょうか。(2区画希望する方が1区画しか取れない可能性がでてくる)

駐車場は月額20000円~27000円、駐輪場は月額200円~600円、ミニバイク置場は月額2000円、バイク置場は月額3000円を予定しています。

管理費は㎡単価月額約305円、ディスポーザーはあるもののそこそこ重たく感じやすい単価ですね。

外観 東側の接道から撮影

【住むレーション】

[池上線]

石川台 8:00発
雪が谷大塚 8:01着
御嶽山 8:03着
久が原 8:05着
千鳥町 8:07着
池上 8:08着
蓮沼 8:11着
蒲田 8:14着

石川台 8:01発
洗足池 8:02着
長原 8:04着
旗の台 8:05着
荏原中延 8:07着
戸越銀座 8:09着
大崎広小路 8:12着
五反田 8:14着

池上線は3両編成ではありますが運行本数は充実しています。

駅との間にピーコックストア、線路を渡った先(物件からだと高架下くぐれます)にはドラックストアもある希望ヶ丘商店街もありますから家の近くで日常の買い物を済ますことができます。オオゼキも徒歩10分です。

通学校は洗足池小学校で徒歩8分、中原街道を渡る必要はありますが(歩道橋あり)中原街道の歩道はそこそこ広く、電線も地中化されていますから歩きやすい道のりです。中学校は石川台中学校で徒歩5分です。

少し歩けば洗足池公園、東調布公園など大きめの公園もありますから子育て世代にとっては駅近、都心距離(共働きでどちらかが川崎や横浜勤務でも通勤しやすい)、買い物利便性、子育て面含めた住環境などバランスの良い立地と感じやすいでしょう。ましてや南東向きで採光抜群ですから余計に。

【総評】

棟内モデルルーム見学後に再度記事化する予定ですがひとまず総評を。

「とりあえずの1件目」というよりかは「中長期的に住まう」という目線で家を探されている方に合ってきやすいでしょう。

「ここまできても坪単価400万円か…」という点は否めないのですがこのような市況だからこそ中長期的な目線で住まうための我が家という選択肢としてはこれといった大きな欠点がなく、住んだ後の満足度に期待できるのではないでしょうか。外観デザインなど外見も素敵ですよね~。

まぁ…ブリリア旗の台(品川区)がお得すぎましたよね(笑)

ただ、ブリリア旗の台ほどお得感あると結局のところ大抽選会になってしまうため買いたい人が買えないという状況になってしまうわけであまりに安いのも考え物です…安くもなく高くもなく欲しい人が買う価格設定だからこそ倍率が酷いことにならないというメリットもあるでしょう。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス東雪谷フロント 建設地周辺レポート

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更新記事 → ザ・パークハウス東雪谷フロント 予定価格と間取り② 建物内モデルルーム訪問

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