ザ・パークハウス東雪谷フロント　予定価格と間取り　ウェビナー参加

今回ご紹介するのはザ・パークハウス東雪谷フロントです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：森本組
価格：未定
専有面積：60.75㎡～76.58㎡
総戸数：51戸（事業協力者住戸11戸含む）
規模：11階建て
交通：東急池上線「石川台」駅徒歩4分
所在地：東京都大田区東雪谷2丁目
竣工予定：2021年7月下旬

駐車場：11台(平置1台、機械式9台、身障者用1台)※事業協力者優先区画5台を含む
バイク置き場：2台※事業協力者優先区画1台を含む
ミニバイク置場：5台※事業協力者優先区画1台を含む
自転車置場：85台(スライド式：34台、2段式(下部スライド式)51台)※事業協力者優先区画18台を含む

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

池雪小学校近くのザ・パークハウス東雪谷に比べると規模は小さくなりますが東急池上線の石川台駅から徒歩4分、駅からやや下るためフラットな道のりというわけではありませんが線路沿いを歩き信号なしの歩きやすい道のりです。

石川台駅は地上駅で改札も地上となりますから駅に着いたらサクッと電車に乗れるのも魅力の一つです。ただ、対向式ホームで連絡通路はありませんので五反田方面から帰宅の際は踏切を渡る必要があります。

中原街道に面してはいますが背中側となります。中原街道に面しているからこそ自らは商業地域がゆえに背が高いのにバルコニー方向の南東側は第一種中高層住居専用地域となり容積率等が変わってくるため背の高い建物が少なくなっています。バルコニー側は接道していないものの戸建て群ですから低層階でも採光抜群、戸建てを抜ければ眺望も得られます。

※建設地は建ぺい80の容積300だが南東側は建ぺい60の容積200となる

中原街道は背中側、線路沿いではないですから駅近にしては静かです。やはり中原街道を渡らないというのは毎日の生活を考えても楽ですよね。ハザードマップは呑川を除けば色が付きません。

デザイン監修は南條設計室です。

正面部分のバルコニーガラス手摺の一部を雪の結晶を意識した模様としたり、マリオンの色を変えたり、隔て板をトールタイプ(もしくはコンクリート下部隔て板)とするなどしっかりしたものとなっているのですが背中側はよりこだわったものとなっています。

共用廊下の手摺を下部ルーバー、上部ガラスとして高さ約1.6mと背が高いものに、エレベーター部分の左右はアルミルーバーをリズミカルに設置することで翼のような(階段手摺がほどよく透ける)見た目となります。壁面のタイルは18枚に1枚を太陽光を反射させるタイルとし、こちらも雪を意識したデザインとするなど個人的には正面部分よりも背中部分に興奮を覚えました。(竣工販売のため現物を確認できます)

背中側が素敵なのは建物自体だけでなく接道面のゲートデザインもとてもこだわったものとなっています。照明柱、駐車場と駐輪場(オートドアあり)出入口の上部庇、列柱と豊かな植栽など中原街道沿いで目立つからこそ背中側のデザインも凝ってくれています。

総戸数51戸ではありますがエントランスアプローチもしっかりと長くとり、白の庇と飛び出した(庇より背が高い)袖壁、そして植栽など動線上も楽しませてくれるものとなっています。(このくらいの戸数だとエントランスアプローチが短いことも多いです)

1階にも住戸があることが影響してかエントランスホール自体はそこまで広くないのですがホール右側のラウンジが二層吹き抜け(建物ラインからせり出している)となっており下部と上部に窓があるため広さの割に開放感がありそうです。

予定価格と間取り、予定維持費の一部を共有いたします！

Gタイプ　3LDK　70.96㎡　管理費(月額)21650円　修繕積立金(月額)8160円

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

8階　8400万円～8699万円　坪単価391万円～坪単価405万円

Dタイプ　2LDK　60.75㎡　管理費(月額)18530円　修繕積立金(月額)6990円

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階　7000万円～7399万円　坪単価380万円～坪単価402万円

F1タイプ　3LDK　68.32㎡　管理費(月額)20840円　修繕積立金(月額)7860円

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階　8000万円～8399万円　坪単価387万円～坪単価406万円

Eタイプ　2LDK　61.60㎡　管理費(月額)18790円　修繕積立金(月額)7090円

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

10階　7700万円～7999万円　坪単価413万円～坪単価429万円

I1タイプ　3LDK　76.58㎡　管理費(月額)23360円　修繕積立金(月額)8810円

画像出典：ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

3階　8400万円～8699万円　坪単価362万円～坪単価375万円

平均坪単価は約395万円です。

平均坪単価だけを見ると「立地良いのはわかるけど大田区で…うぐぐ…」とはなりますが条件良い上層階に分譲住戸が固まっているため部屋と照らし合わせてみるとまぁ今の時代の新築マンションとしては納得感あります。もちろん安くはないですけどね…

間取りに関してはオール南東向きだけあり列を稼がなければなりませんからスパンが魅力に欠けるものとなっています。ただ、Gタイプのリビングは三面採光で現状西側も背の高い建物がないですから眺望と採光をより得ることができます。バルコニーへの行き来がキッチンか洋室からとはなりますがこの三面採光を魅力に感じる方は多いでしょう。(タワマンでよく見かけるような大きな窓ではありません)

Dタイプの2LDKはエレベーター近くではありますが共用廊下側の洋室も柱が外に出ていますし、浴室は1418サイズなど全体のスパンはないもののゆとりを感じられそうです。

外廊下、玄関部分の引っ込みはそれほどないのですがエレベーターホールが住戸食い込み型ではなく独立型となっているのは良いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなどが公式HPに記載あります。(ウェビナーでは設備仕様や構造面についての話はなし。竣工後で売主オプションができないわけで水回り天板は気になりますね。)

周辺相場を確認しましょう！

・オーベル雪が谷大塚　2005年築　石川町2　石川台駅徒歩7分(雪が谷大塚駅徒歩6分)　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約255万円

・ドレッセ南雪谷　2015年築　南雪谷1　雪が谷大塚駅徒歩3分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約320万円

・ジオ南雪谷　2018年築　南雪谷1　石川台駅徒歩5分　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約355万円

上記相場からザ・パークハウス東雪谷フロントの将来価値を予想すると

Dタイプ　2LDK　60.75㎡　7階　7000万円～7399万円(新築時)　→　6500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式が主で設置率約21％、ただし事業協力者優先分を除くと分譲住戸に対して15％ほどしかないため駅近とはいえ取れない心配もしてしまう設置率ではあります。