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今回ご紹介するのはオハナ柏たなかパークフロントです！

［物件概要］

売主：野村不動産　総合地所　伊藤忠都市開発
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：65.83㎡～82.83㎡
総戸数：335戸
規模：14階建て
交通：つくばエクスプレス 「柏たなか」駅 徒歩1分
所在地：千葉県柏市小青田
竣工予定：2024年10月下旬
引き渡し予定：2024年12月中旬

駐車場：206台　平置200台＋身障者用1台＋来客用2台＋カーシェア3台
駐輪場：670台　平置14台、二段ラック式336台、スライドラック式320台
バイク置場：17台

地図はこちらです↓

画像出典：オハナ柏たなかパークフロント公式HP

つくばエクスプレスの柏たなか駅から徒歩1分、駅前ロータリーに面しています。

東西に長い土地形状で南側にはセナリオハウスパーク柏たなかがありその先は低層の建物となるため柏たなかのベストポジションと言っても怒られないでしょう。柏の葉キャンパスのように建物を左右に分けて中央に道を設けてくれると街全体としては嬉しかった(オハナができると壁のようになり公園から駅舎が見えなくなる)ところではありますが壁マンになるがゆえに総戸数335戸中250戸が公園を向く南向きとできています。

良い意味でのんびりした田舎の柏たなか、駅周りは商業施設が充実しているわけではありませんが日常の買い物は駅反対側のカスミへ徒歩4分と近場で済ますことができます。ヤックスドラッグへは徒歩2分です。マイカー派が多いことは確かな街(物件)ですから駅周りに商業施設が充実していなくともあまり気にならないという方も多いでしょう。

小学校は2023年に移転新設にて開校した田中北小学校で徒歩10分、常磐自動車道よりも東側(物件寄り)ですし歩きやすい道のりですからとっつきやすいことでしょう。通学中学校は田中中学校で徒歩12分です。使うことがないに越したことはないですが駅前に大型病院もあります。

外観デザインとして大きな特徴となるのがロータリー側の独立した横に長いエントランス棟(ホール)でしょう。接道よりもグランドレベルを約2m高くする(一番高いところに合わせるため・元々ハザードマップで色がつくわけではありません)ためより存在感あるものとなります。

軒裏木目調の庇がかっこいいですし窓面豊かで階段部分（スロープルートも植栽豊か）もライティングするなどとくに夜は目立つこと間違いなしです。グランドレベルが高くなければプライバシー性を優先して大窓にはしなかったと思いますからそれがプラスに活きてきています。四面接道で外周部は全体的に緑豊かですがとくにエントランス棟の周りは階段部分に段々と植樹されるなどオハナブランドらしさがしっかりと出ています。

風除室を抜けた先は柱ごとに折り上げ天井が続き全体的に木調パネルとタイルを用いることでエントランスホールというよりかは高級感のある回廊(ぐるぐるしているわけではないですがその先の共用部と合わせて回廊感がある)のようになっています。窓面から外の植栽を自然と望むことができるのも良いですね。

住戸棟の背中部分はスカスカ格子の部分も多いですがエレベーターホール前と上層階はガラススクリーンとガラス手摺とすることで単調なものにはなっていないですし、公園側の正面も低層部のブラウン系のガラス手摺から中層階で明るいガラス手摺となり上層階で少しグレー系のガラス手摺となるなどこちらも目立つなりに気を遣ってくれている印象です。バルコニー隣戸境も一部住戸を除きしっかりとスラブtoスラブの隔て板としてくれています。

共用施設はエントランスホールを抜けた先にオープンラウンジ、ワーキングラウンジ、ワークルーム、ゲストルーム、キッズルーム、コミュニティルーム、中庭テラスが続きます。

ワーキングラウンジは6つの半個室、ワークルームはweb会議にも対応した6つの個室があるなど総戸数なりに共用施設が充実しています。中庭テラスは小さなスペースではありますがエレベーターまでの通り道にあるため中へ入っても緑を感じることができます。オハナ柏たなかパークフロントの敷地だけを見ると「中庭が物足りない…」となるわけですが目の前に大きな公園があるわけで中庭よりもその他の共用施設や駐車場にスペースを充てることに違和感はありませんしそのほうが住まう方も都合が良いでしょう。

子育てファミリーの検討者がボリュームゾーンになるとは思いますが全体的に落ち着いた印象の共用空間となっています。柏たなかで5000万円前後という重たい価格をけして重たいと感じさせない(価格に相応しい商品にする)という売り手側の強い思いが伝わってきます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［エアリーサイト　A棟　南南東向き］

ABrタイプ　4LDK　82.05㎡

画像出典：オハナ柏たなかパークフロント公式HP

7階　6700万円台　坪単価269万円

［ブライトサイト　B棟　南向き］

BEタイプ　3LDK　70.56㎡

画像出典：オハナ柏たなかパークフロント公式HP

1階　4600万円台　坪単価215万円(BEtタイプ)
3階　4700万円台　坪単価220万円
5階　4800万円台　坪単価224万円
7階　4900万円台　坪単価229万円
10階　4900万円台　坪単価229万円
12階　5000万円台　坪単価234万円
14階　5100万円台　坪単価238万円

BHタイプ　3LDK　67.79㎡
1階　4500万円台　坪単価219万円(BHtタイプ)
7階　4700万円台　坪単価229万円
12階　4900万円台　坪単価238万円

BIタイプ　4LDK　82.83㎡
1階　6500万円台　坪単価259万円(BItタイプ)
7階　6700万円台　坪単価267万円
12階　6900万円台　坪単価275万円

［カームサイト　C棟　東向き］

CDタイプ　3LDK　66.21㎡
3階　4200万円台　坪単価209万円
7階　4300万円台　坪単価214万円
13階　4500万円台　坪単価224万円

平均坪単価は約230万円です。

流山おおたかの森駅からペデストリアンデッキで直結しているクオン流山おおたかの森が平均坪単価205万円ほどで販売していたのが5年ほど前、そちらよりも1割ほど高いということで数年前のTXのマーケットを知ってしまっている方ですと驚いてしまいそうではありますね。仮にオハナ柏たなかパークフロントが5年くらい前に販売されていたのであれば平均坪単価180万円ほどであったことでしょう。

ただ、今のマーケットで見てみると柏の葉キャンパスのパークシティシリーズの平均値が築年数約7年で坪単価約250万円ですから「柏たなかにすることで駅前新築マンションの条件良い部屋が柏の葉キャンパスの中古マンションよりも一割ほどお安く購入できる」となりますから違和感はないです。逆にあと一割頑張れば柏の葉キャンパスのパークシティシリーズが購入できるわけでご予算の伸びしろや新築にこだわるかどうかで見え方は変わってくるでしょう。

間取りは田の字が主ですし、角部分も窓面が特別豊かというわけではないなど単調ではあります。

南向きは全戸公園ビューとなりますが西寄りになると線路が近いため電車の気配を感じやすくなります。ロングレールのためシャープな音ではありますが少しでも和らげたいなら東寄りを狙いたいところです。東寄り住戸のほうが共用部への動線も楽です。東向きでも戸建など背の低い建物を望むことになるため眺望は抜けてきますが予算許すなら迷わず南向きを選ぶことをおすすめしたいです。南側も東側も用途地域が一種低層となるため眺望と採光が守られるという安心感もあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、リビング横ウォールドアハイタイプなど悪くないですがトイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なし、引き戸下レール(リビング横ウォールドアを除く)など単価以上と言えるほどではありません。天井断熱やLOW-Eガラスにて低炭素建築物の認定住宅となっています。

構造は直床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は1階～4階が2600mm、5階～8階が2550mm、9階以上が2500mmとなっています。下がり天井が少ない工法ですから4階までの2600mmだとより広く感じやすいことでしょう。音対策として一部二重窓となっています。

周辺売買相場を確認しましょう！

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ　2017年築　柏たなか駅徒歩3分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約170万円

・デュオヒルズ・ザ・グラン　2018年築　柏たなか駅徒歩3分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約175万円

・パークホームズ柏たなか　2024年2月竣工予定　柏たなか駅徒歩1分　新築時の坪単価約185万円　新築販売中

周辺分譲賃貸相場を確認しましょう！(普通借家のみ)

・ライオンズ柏たなかステーションプラザ　2009年築　柏たなか駅徒歩2分　㎡単価月額約2000円

・シャリエ柏たなかステーションヴィラ　2017年築　柏たなか駅徒歩3分　㎡単価月額約1950円

近隣駅の駅前分譲マンション売買相場を確認しましょう！

・パークシティ柏の葉キャンパス一番街　2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩1分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約235万円

・センチュリーつくばみらい平　2007年築　みらい平駅徒歩1分　新築時の坪単価約100万円　現在の坪単価約125万円

・ライオンズ守谷駅前プレミアム　2008年築　守谷駅徒歩2分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約175万円

・ポレスター守谷ステーションフロント　2010年築　守谷駅徒歩1分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約185万円

上記相場からオハナ柏たなかパークフロントが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

BEタイプ　3LDK　70.56㎡　7階　4900万円台　→　4280万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きで設置率約61％、屋外で雨には濡れますがとても便利ですね。駐車場内に車寄せも設けられます。

全長5000mm×全幅2500mm　174台　月額10000円
全長5000mm×全幅2500mm　17台　月額12000円　EV対応
全長5300mm×全幅2500mm　9台　月額14000円
全長6000mm×全幅3500mm　1台　月額14000円　身障者優先

別途カーシェアが3台導入されます。

駐輪場もほとんどが屋外で設置率200％です。

管理費は㎡単価月額約202円、エリア柄少々重たくは感じてしまいますが豊かな植栽と充実した共用施設、ディスポーザーありですからコストパフォーマンスが悪いというわけではありません。

エレベーターは2基×2ヵ所の計4基(分速90m)ですから総戸数からすれば違和感ないですが横に長いマンションのため購入する部屋の位置で利便性が大きく変わってきます。とくにごみ置場はエントランスホール横にしかないためごみをもって歩く距離がけっこう長くなる部屋も多いです。

オハナブランドのためいつも通り修繕積立金は均等積立方式のため基本的には値上げがない(物価上昇などは除く)という安心感もあります。

～支払いイメージ～

BEタイプ　3LDK　70.56㎡　7階　4900万円台の場合

35年フルローン　変動金利

※維持費は予定です

住宅ローン：月額約125000円
管理費：月額14890円
修繕積立金：月額12770円
インターネット利用料：月額770円

計：月額約154000円

上記部屋を貸した(借りた)場合の想定賃料　月額164000円(マンションマニア調べ)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・デュオヒルズ・ザ・グラン(トレジャーランドプロジェクト)　総戸数253戸　管理費㎡単価月額約125円

・パークホームズ柏たなか　総戸数214戸　管理費㎡単価月額約189円

向かって右がオハナ、左がパークホームズ

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

柏たなか　8:00発
柏の葉キャンパス　8:02着
流山おおたかの森　8:05着
流山セントラルパーク　8:08着
南流山　8:11着
三郷中央　8:14着
八潮　8:17着
六町　8:21着
青井　8:23着
北千住　8:27着
南千住　8:30着
浅草　8:33着
新御徒町　8:35着
秋葉原　8:38着

柏たなか　8:06発
守谷　8:10着
※平日朝ラッシュ時間帯は守谷止まりのため乗り換え
守谷　8:15発
みらい平　8:19着
みどりの　8:22着
万博記念公園　8:25着
研究学園　8:28着
つくば　8:31着

［路線バス］

柏たなか駅東口　7:52発
～中略～
柏駅西口　8:25着

常磐自動車道の柏ICまで約2.4キロのため車での遠出も便利です。まだ時間はかかりますが国道16号をアンダーパスする都市軸道路が柏の葉キャンパスまで繋がるとより利便性が高まります。

【総評】

時代からして柏たなかでも駅前なわけで5000万円前後にはなってしまうわけですが「時代の問題なんだからしょうがないでしょ！」ではなく「柏たなかで5000万円前後は重たいけどいい物はつくりました！！」という印象を受けました。

とてもいいマンションですね。オハナブランドがとても似合い、そしてオハナブランドの強みを十二分に発揮できる立地です。プラウドの廉価版とは言わせないレベルに仕上げてきているのも嬉しいところです。(もちろんプラウドシティブランドであればもっとスペックも価格も高かったことでしょう。オハナとプラウドは土地取得の流れも異なるためプラウドブランドにすることは検討すらされていない。)

若年層の検討者も多いかと思いますがこういった物件のファーストオーナーになれるのって運命的な巡り合わせですから大切してほしいです。若い時に購入して築10年、築20年…になってもいいマンションだと思えるでしょう。心にも残るマンションです。なんでたなかでこんないいマンションつくったんだよ！って。オハナなのに駅前かよ！というツッコミも忘れては失礼ですね(笑)

すでに流山おおたかの森や柏の葉キャンパスで購入済みの方からすると99.9%「駅前とはいえ柏たなかで平均坪単価230万円……」となることでしょう。私もそう思います。好みの問題はさておいて数年前に流山おおたかの森や柏の葉キャンパスで買った方のほうがTMD(坪単価満足度)は明らかに高いです。

でもまだ購入していない方がそう思っていては前へ進めないですからね…買うことを目的にしてはダメですが生活満足度を高めるポジションセットならどんな時代でも前向きに検討すべきでしょう。家族がよりハッピーになれる場所を探しに行くなら留まらず歩いてゆくべきで必ずと言っていいほどどこかで壁にぶつかるわけですがいずれは最適解出会える。その最適解がオハナ柏たなかパークフロントと思う方も多いことでしょう。

数年前と比べて明らかに厳しいマーケットではありますが最近になってマイホーム取得を検討された方にとってはとても良い出物だと思います。大規模マンションというだけでなく街全体として新規流入組も多いですから地縁がない方でもとっつきやすいですね。(一概には言えませんが保活という面では厳しくなりがちなパターンではありますが)

駅前で南向き中心、そしてパークフロント。小さな公園ではなく縦に長い大きめの公園です。柏たなかだからこそ得られる魅力があるわけで高いなりの価値を見出しやすいことでしょう。

一方で「柏たなかなんだから安くないとダメだよ！！」という価値観の方は条件劣るパークホームズのほうが合ってきます。住戸条件(向きや眺望)は圧倒的にオハナが上です。ただ、パークホームズ柏たなかのほうがグッとお安いですから以前からお伝えしているところですが選び方としては下記のようになるでしょう。

・高いお金を出してでも条件良い部屋に住みたい　→　オハナ

・駅前に住めれば部屋の条件にはこだわらない　→　パークホームズ

・価格！価格！とにかく価格！！　→　パークホームズ

・駐車場事情にこだわる　→　オハナ

オハナにはディスポーザーあり、パークホームズはディスポーザーなしというのも大きな違いとなります。ただ、価格勝負のパークホームズのほうが売れ線となるでしょう。

あくまで今の時代～というのは大前提ですが5000万円弱で購入できる近郊・郊外の新築マンションとしてはかなり条件が良い出物です！！

動画もご覧ください！

■オハナ柏たなかパークフロント　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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