今回ご紹介するのはグランドメゾン目白新坂です!

[物件概要]

売主:積水ハウス
施工:熊谷組
価格:5230万円~9690万円
専有面積:46.08㎡~72.71㎡
総戸数:68戸(事業協力者住戸1戸含む)
規模:地上8階地下2階建て
交通:東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
所在地:東京都文京区関口2丁目
竣工予定:2020年12月下旬

駐車場:28台(機械式18台・平置9台・身障者優先平置1台)/24000円~32000円
バイク置場:7台/2000円
自転車置場:82台(スライドラック式28台、チャイルドシート付自転車優先スライドラック式25台、垂直昇降式26台、平置3台)/300円~800円

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

10年ほど前に計画されましたが反対運動により塩漬けとなっていました。

その反対運動が影響してか空地率が高くゆとりあるランドスケープとなっています。

南側の第一種低層住居専用地域の一部を紅葉の丘と駐車場(28区画中10区画は平置き)にすることで永久的に眺望、採光を確保しています。紅葉の丘と駐車場に面していない側の低層階は前建て不安がありますが第一種低層住居専用地域のため背の高い建物は基本的には無理です。

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

まぁなんとも贅沢なランドスケープですね。容積率などから考えれば逆L字型にできたはずなのですが。

立地は江戸川橋駅から徒歩5分。エントランス付近のみ坂となっていますが急坂感はありません。敷地の北側が傾斜しているため北向きの1階住戸でも外からの視線が気になりにくくなっています。

建設地北側

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北向き]

A1rタイプ 1LDK 46.08㎡

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

1階 5230万円 坪単価375万円

[南向き]

Drタイプ 3LDK 72.07㎡

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

3階 9160万円 坪単価420万円

Dタイプ 3LDK 72.07㎡

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

6階 9460万円 坪単価433万円

Eタイプ 3LDK 72.71㎡

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

4階 8490万円 坪単価386万円

E1rタイプ 3LDK 72.71㎡

画像出典:グランドメゾン目白新坂公式HP

4階 9290万円 坪単価422万円

平均坪単価は約420万円です。

2階以上は3戸に1基のエレベーターとなっており両端が両面バルコニー、中住戸がワイドスパンとなっています。内廊下設計で玄関ドアをしっかりとくぼませているため全開にしても廊下を歩く人にぶつかることはありません。

同じ階数、同じ広さでありながら価格差があるのは先に述べた紅葉の丘の関係です。

Eタイプ 3LDK 72.71㎡ 4階 8490万円 坪単価386万円・・・目の前に空き地あり

E1rタイプ 3LDK 72.71㎡ 4階 9290万円 坪単価422万円・・・目の前は紅葉の丘

周辺相場を確認しましょう!

・ヒルズ目白坂 2001年築 江戸川橋駅徒歩4分 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約345万円

・サンウッド目白台 2001年築 江戸川橋駅徒歩7分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約300万円

・シティハウス文京目白 2005年築 江戸川橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約345万円

上記相場からグランドメゾン目白新坂の将来価値を予想すると

E1rタイプ 3LDK 72.71㎡ 4階 9290万円(新築時) → 8100万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備仕様はディスポーザー、食洗器、食器棚、キッチン・洗面台天板天然石、浴室ダウンライト、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、二重床・二重天井などなどしっかりとしたものとなっていますが単価を考慮すれば当然と言えるレベルかと思います。グランドメゾンお馴染みのメーターモジュール設計のため住戸内の廊下が幅広となっています。

【住むレーション】

[有楽町線]

江戸川橋 8:00発
飯田橋 8:03着
市ヶ谷 8:05着
麹町 8:08着
永田町 8:10着
桜田門 8:12着
有楽町 8:14着
銀座一丁目 8:17着
新富町 8:19着
月島 8:21着
豊洲 8:24着
辰巳 8:27着
新木場 8:30着

江戸川橋 8:03発
護国寺 8:05着
東池袋 8:07着
池袋 8:09着
要町 8:13着
千川 8:15着
小竹向原 8:17着
氷川台 8:20着
平和台 8:22着
地下鉄赤塚 8:25着
地下鉄成増 8:27着
和光市 8:30着

江戸川橋駅の最寄り出入り口から改札口まで距離があるのは難点ですが信号なしでアクセスできるのは強みと言えるでしょう。江戸川公園(駅前広場のところ)を通り高速道路沿いを歩くとより近く感じます。

【総評】

地元需要でサクサクっと完売できそうですね。関口台地に位地しており地に足のついた感じがあり、これと言って買わない理由がないマンションです。地元需要で十分完売できるため地元外で購入に至れる方はしっかりとアンテナを張っていた方々でしょう。

とくに北向き住戸1階に関してはお買い得という言葉を堂々と使えるくらいの単価、満足度です。北向きとはいえ北側が傾斜していますし、テラスからは目白新坂通りの木が望めますから日当たりのなささえ気にならなければ条件が良いです。あえて北向きにしているため地下住戸感は一切出ておらずさすが積水ハウスさんうまいなぁ~と。

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