パークホームズ東陽町　予定価格と間取り　冷静に考えれば違和感ないものの5年ぶりがゆえの衝撃

パークホームズ東陽町、後日通常の記事を公開予定ですが本日予定価格が発生されましたので予定価格と相場を主としてファーストインプレッションを共有いたします！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：33.03㎡～78.55㎡（※一部住戸にトランクルーム面積0.59㎡～1.62㎡を含む）
総戸数：97戸
規模：11階建て
交通：東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩6分
所在地：東京都江東区東陽5丁目
竣工予定：2025年3月上旬
引き渡し予定：2025年4月上旬

駐車場：平面5台
駐輪場：126台
バイク置場：10台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

57Fタイプ　2LDK　57.19㎡
6階　8100万円台　坪単価468万円

71Iタイプ　3LDK　71.88㎡
6階　10200万円台　坪単価469万円

74Jタイプ　3LDK　74.95㎡

画像出典：パークホームズ東陽町公式HP

6階　11200万円台　坪単価494万円

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣以来5年ぶりの供給がゆえに中古マンションがまだお安いですから新築と中古の差は感じてしまいますね。

つまりは新築にこだわらないのであれば中古がチャンスな街となります。

・シティテラス東陽町　2016年築　東陽2　東陽町駅徒歩5分　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約360万円　※出物あり

・ザ・パークハウス東陽町レジデンス　2017年築　東陽7　東陽町駅徒歩9分　新築時の坪単価約285万円　現在の坪単価約330万円　※出物あり

・プラウド東陽町サウス　2018年築　東陽2　東陽町駅徒歩4分　新築時の坪単価約315万円　現在の坪単価約370万円　※出物あり

・ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　2019年築　東陽7　東陽町駅徒歩8分　新築時の坪単価約335万円　現在の坪単価約390万円　※出物なし

ましてや東陽町は地下鉄新線の中間駅では一番恩恵がある駅であり、地下鉄新線が決定してから初の新築マンションですから過去の東陽町物件の価格から見れば急上昇感がすごいものとなります。

ただ、5年前の新築マンションと比べて3割強価格が高騰している新築マンションというのはあるあるですから『お久しぶりがゆえの衝撃』という印象です。

また、今作はザ・パークハウス東陽町翠賓閣と同じく便利な駅北側で駅徒歩6分、さらに木場公園へ寄った北西側、さらにさらに3LDKは全戸南向きと好条件が揃います。もちろん、客観的に見れば「この価格出すならザ・パークハウス東陽町翠賓閣のほうが良くない？」となるわけですがその翠賓閣は滅多に出物がなく、次の売り出しはパークホームズ東陽町の価格へ寄せてくることはほぼ間違いない(仲介担当がポンコツでなければ)でしょう。

今時点の情報で翠賓閣より勝っているポイントとしては少し駅に近いことと内廊下である点でしょう。翠賓閣はあれだけ素敵な建物ですが中へ入ると外廊下です。ただ、その他の多くの部分は翠賓閣超えは難しい(翠賓閣は南向き比率も高い)のかな？という印象です。

パークホームズ東陽町の住戸構成は1LDKが58戸、2LDKが19戸、3LDKが20戸と坪単価が高いため広い部屋ばかりだと売りにくいということも影響してかコンパクト住戸が多めです。南向きと北向きのサンドイッチ型で北向きは1LDKと2LDK、南向きは1LDK～3LDKという設定です。

1LDKに関しては33㎡台がボリュームゾーンで最低価格が4600万円台、最多価格帯が5200万円台・5300万円台のため1LDKのみの平均坪単価としては500万円を超えることは間違いなさそうです。

ざっくりですが2LDKと3LDKの平均坪単価が470万円ほど、1LDKの平均坪単価が520万円ほどと見ておけば大きなブレはないかと思います。もちろん最初に出す予定価格は最大値であることがほとんどですから調整が入る可能性もあります。とはいえ3LDKは20戸しかない中で5年ぶりとなれば東陽町の駅近で新築3LDKを待っていた方は「高くても買うしかない」状況に追い込まれるため弱気な設定にはならなさそうです。

東陽町×新築にこだわらないのであれば東陽町の中古マンションもしくは門前仲町(プラウド門前仲町ディアージュ等)や清澄白河付近の中古マンションにも余裕で手が届くわけで、東陽町×新築にこだわる方へ向けた20邸と言えますでしょうか。そうなると立地の良さはもちろん住戸位置の良さからしてこの価格帯でも納得がいきます。

3LDKがこの価格でも売れるのかどうかに関しては東陽町×新築にこだわる20組がこの価格を出してでも買いたいかに尽きるかと思います。5年ぶりであろうと容赦ない価格設定です。

2LDKに関しては8000万円ほどという価格帯に抑えているため日本橋や大手町勤務のディンクスさんには手が届きやすいですし、1LDKも坪単価で見ると重たいですが5000万円前半ということでどちらもグロス勝負感がありますね。

しかしながら5年ぶりがゆえに衝撃ですよね(笑)

繰り返しになりますが5年前の新築より3割強値上がっている新築なんてのは多くあるわけですが基本的には徐々に～ですからね。

モデルルーム(コンセプトルーム？)へ訪問しましたら再度記事化いたします！

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