今回ご紹介するのはプラウド東陽町サウスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:5400万円~10300万円
専有面積:68.23m~97.25m2
総戸数:97戸
規模:11階
交通:東西線「東陽町」駅徒歩4分
所在地:東京都江東区東陽二丁目
竣工予定:平成30年5月下旬

駐車場:28台(月額:23500円~33000円)
駐輪場:185台(月額200円~600円)
バイク置場:10台(月額4000円~5000円)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド東陽町サウス公式HP

画像出典:プラウド東陽町サウス公式HP

立地勝負のマンションですね。モデルルームを見学させていただきましたが非ハイサッシ(一部住戸はハイサッシ)であったり、お手洗いの収納も坪単価300万円オーバーとしては残念なものを採用していたりと物足りない感がありましたがそれもこれだけの駅近立地となれば妥協できてしまいそうです。

東陽町駅(地下駅)の出入り口から徒歩4分、地下鉄にしては深い位置にホームがあるわけでもないため電車を降りてから5分後に部屋の中に着いているというのも現実的です。東陽町から今後も再開発が進む日本橋、大手町まで10分圏内、職住近接志向が高まる時代ということを考えればプラウド東陽町サウスのようなマンションを購入しておけば底堅いことはたしかでしょう。

外観のデザインに関しては駅から帰宅する際に必ず目にする背中部分に力を入れています。角部屋のデザイン性、共用階段を歩いている人が見えないようデザイン性のある壁を設置、駐車場出入り口にはオートシャッターとこの辺りはさすがはプラウドという造り込みです。

ランドプランに関してはごみ置き場の位置が残念でした。エレベーターホールの目の前に設けるのはなしでしょ~というのが最初に図面を見たときの感想です。パチンコ屋さんのような2重扉なら良いのですが1重・・・坪単価300万円オーバーなんですからこの辺りはしっかりと愛を込めてほしい部分でした。エレベーターホールの目の前にごみ置き場を設置することに関しては利便性を考えればこれ以上にない位置ですし、そのようなマンションも見てきましたがほとんどが2重扉ですね。ん~残念。

共用部に関しては面白い取り組みが実施されており、「ミックスラウンジ」という一つの用途にとらわれずライブラリーコーナー、プロジェクターコーナー、サイクルピット(ロードバイクのメンテナンス)などその名の通り多彩な共用施設を一つの箇所にミックスさせたものが設けられています。有料のドリンクベンダー、コンビニにあるような複合機(FAX、コピーなど)もあり使い勝手は良さそうです。

ただし、ミックスされているということは大人スペース、子供スペースが分かれていないという難点があります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Cタイプ 68.25㎡ 西向き 管理費(月額)15400円 修繕積立金(月額)9130円

2階 5499万円 坪単価265万円
6階 5669万円 坪単価274万円
10階 5979万円 坪単価289万円

Gタイプ 70.72㎡ 南向き 管理費(月額)15900円 修繕積立金(月額)9460円

2階 6389万円 坪単価298万円
5階 6969万円 坪単価325万円
10階 7399万円 坪単価345万円

南向きの一部住戸は区が所有している東陽図書館横の広場に面していますから開放感があります。満足度とリセールのバランスを取るならばEタイプ、73.93㎡、南向きの4階あたりが狙い目でしょうか。価格は7029万円です。

プラウド東陽町サウスの近くではシティテラス東陽町が竣工済みマンションとして供給中です。

【シティテラス東陽町】

2016年9月築 東陽町駅徒歩5分 東陽2丁目 15階建て 総戸数522戸 坪単価310万円程度

現地を見た雰囲気としては150戸~200戸程度は残っている様子でした。竣工から2年程度で完売すれば順調と言われる住友不動産ですから計画通りの売れ行きなのではないでしょうか。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・オーベル東陽町 2003年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価205万円程度 現在の坪単価250万円~坪単価270万円程度

・オーベル東陽町サウシア 2007年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価225万円程度 現在の坪単価220万円~坪単価260万円程度

周辺相場から予想できるプラウド東陽町サウスの将来価値としては

Gタイプ 70.72㎡ 5階 6969万円(新築時) → 5300万円程度(築10年~築15年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

非ハイサッシ(一部住戸はハイサッシ)とトイレ収納は残念でしたがディスポーザー、キッチン、洗面台カウンターは御影石、食洗機、ミストサウナ、床暖房、二重床、二重天井などグレード感があります。というかなんでここまで仕様が高いのにトイレ収納は坪単価200万円以下の長谷工物件お馴染みのあれだったのだろうか・・・謎です。

東陽7丁目で三菱地所レジデンスが、プラウド東陽町サウスの並びで新日鉄興和不動産が新築マンションを供給します。(詳細は記事下部にある関連記事をご覧ください)

【住むレーション】

[東西線]

東陽町 8:38発
日本橋 8:48着
大手町 8:50着

[都営バス]

東陽町駅前 8:41発
豊洲駅前 8:55着

東陽町駅前 8:30発
東京駅丸の内北口 9:01着

【総評】

購入時の価格は高いけども底が固いことはたしかでしょう。プラウド東陽町サウスの南側にあるファミリータウン東陽は築35年程度となりますが70㎡が3000万円程度で動いています。ということは単純計算ではプラウド東陽町サウスも築35年を迎えたときに3000万円程度でなら動く可能性があるということになります。

もちろん35年も先のことを今の市況で単純計算するのはいかがなものかということは理解していますが、少なくとも東陽町駅徒歩4分の大手ブランドマンションが将来的に買い手がつかなくなることは考えにくく、底が固いということは自信をもって言えます。これが郊外の物件となると築35年経過したときには1000万円程度の価値になったりすることも考えられてしまいますから都心近接の東陽町であればそこまでの心配はないはずです。

あとは地下鉄8号線が延伸されれば東陽町は乗換駅となりますから資産性もグンと上がるでしょう。地下鉄工事は長い年月を要しますが、可能性がある事業ですから期待したいところです。

ただ、坪単価300万円オーバーですから周辺の築浅中古マンションとの価格差は大きくなっています。

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~2017年11月20日追記~

第4期販売概要

販売戸数:6 戸
販売価格:6389万円 (1戸) ~7409万円 (1戸)
間取り:2LDK ・3LDK
専有面積:70.72㎡・ 73.83㎡

管理費(円)/月額15900円・16600円
修繕積立金(円)/月額9460円・9880円

駐車場:28台(機械式21台、平置6台、身障者優先平置1台(使用料:23,500円~33,000円))
駐輪場:194台(スライド式93台(大型用対応38台含む)、2段式88台、前輪ラック式13台(シェアサイクル用2台含む)(使用料:200円~600円))
ミニバイク置場 :10台(屋根付(使用料:4500円~5000円))


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