エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス　価格と間取り　日光街道を超えない千住大橋駅寄り

今回ご紹介するのはエクセレントシティ南千住ザ・レジデンスです！

［物件概要］第1期1次先着順　販売戸数：30戸

売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：4598万円～12998万円
専有面積：36.18m2～76.61m2
総戸数：97戸
規模：15階建て
交通：京成本線「千住大橋」駅徒歩7分　JR常磐線「南千住」駅徒歩8分　東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス線「南千住」駅徒歩9分
所在地：東京都荒川区南千住7丁目
竣工予定：2026年10月下旬
引き渡し予定：2026年11月下旬

管理費（月額）11800円～23500円
修繕積立金（月額）3700円～7700円

駐車場：18台（地上3段地下2段降式：16台、平置駐車場2台うち1台車いす専用駐車場）月額19000円～25000円
自転車置場：187台（2段ラック式上段：41台、2段式下段スライドラック70台、傾斜ラック46台、傾斜ラック斜列配置20台、スライドラック（3人乗用）：10台）月額100円～400円
バイク置場：5台　月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

南千住駅から千住大橋駅方面へ徒歩8分(メトロとTXは徒歩9分)、日光街道沿いのため音ネックはありますがその日光街道を超えないためライバル物件である南千住駅徒歩9分のグレーシアタワー南千住よりも体感的な駅への近さは表記上の徒歩分数以上でしょう。

グレーシアタワー南千住と同じく最寄り駅としては京成線の千住大橋駅となります。

日常の買い物は旧日光街道のまいばすが徒歩5分、ミッドガーデンシティ向かいのライフが徒歩6分、千住大橋駅前のポンテポルタ千住(ライフ等)が徒歩9分、南千住駅東側のららテラス(リブレ京成・角上魚類等)が徒歩10分、南千住駅目の前の三徳も徒歩10分と少々距離はありますが選択肢が充実しています。一般開放日もある足立市場も徒歩10分ですから料理好きには楽しみが大きい買い物事情と言えるでしょう。

通学校は第三瑞光小学校で徒歩5分、南千住第二中学校で徒歩6分です。

ハザードマップではがっつりと色がつきますが南千住物件の中でも隅田川テラスへ出やすいためリバーサイドライフを楽しみたいけども駅距離も譲れないという方にとっては魅力が大きいことでしょう。

建設地は北・西・南が接道、従前は雑居ビルなどがありました。

主開口部は南向きがボリュームゾーンで東向きと西向きの設定もあります。

東向きと南向きは少し先に同程度の背の高さのマンションがあるため視界被りはありますが3方道路らしく低層階でも日当たりは良好です。上階になると現状スカイツリーもしっかりと見えてきます。

西向きはザ・日光街道ビュー(側道挟んで高架)となりますが確定眺望ですから音ネックを割り切れる方にとってはむしろ好都合でしょう。(二重サッシで対策)

エントランスアプローチの植栽はそこそこですがエントランスホール含めてもう少し特別感があると嬉しかった印象を受けました。ホールが窓面豊かであるなど悪いという意味ではまったくもってないのですが、エリア内では悪い意味でパンチの効いた単価設定なわけですからそれくらい求めても怒られないでしょう。

ただ、外観デザインはコンクリートラインをせり出させて隔て板部分はスラブtoスラブ、最上階軒裏は木目調とするなどシンプルながらも安定感あって良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　1LDK　36.18㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

3階　4598万円　坪単価420万円

Bタイプ　2LDK+S　65.11㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

7階　8598万円　坪単価436万円

Dタイプ　2LDK+S　62.4㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

4階　7798万円　坪単価413万円

Eタイプ　1LDK+S　50.44㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

3階　5998万円　坪単価393万円

Fタイプ　3LDK　65.11㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

8階　8998万円　坪単価456万円

Gタイプ　2LDK　55.18㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

8階　6898万円　坪単価413万円

Kタイプ　3LDK　76.61㎡

画像出典：エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス公式HP

15階　12998万円　坪単価560万円

平均坪単価は約440万円です。

まぁやはりある意味パンチの効いた坪単価がゆえに狭いですね…窓面も豊かではないですし…ん～新築マンション派にとっては厳しい時代ですね。(新築じゃなきゃダメですか？と問いたくなる…)

せめて狭くするなら廊下(通るだけの場所)部分を短くするなど有効面積を頑張ってほしいのですが今作に関してはその工夫も見受けられません。(西向きの1LDKは特徴的で面白いと思います)

ただ、設備仕様としては頑張ってくれています。

ディスポーザー、食洗機(1LDK除く)、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗いカウンター＆タンクレストイレ、エクセレントウォーター、可動式ルーバー面格子、二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井、ゼッチ基準、さらに最上階はプレミアムプラン設定で水回り天板クオーツストーン、天井高最大2800mm、リビング天カセなどさらにスペックが高くなります。

周辺相場を確認しましょう！

■ブランズタワー南千住

2010年築　南千住駅徒歩1分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約460万円

動き一例

約70㎡
新築時5100万円台
中古時9400万円台

■クレヴィア南千住

2012年築　南千住駅徒歩6分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約310万円

動き一例

約88㎡
新築時5200万円台
中古時8900万円台

■クレヴィア南千住リバーサイドツインイースト/ウエスト

2021年築　南千住駅徒歩8分

新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約380万円

動き一例

約62㎡
新築時5800万円台
中古時7500万円台

■グレーシアタワー南千住

2026年築　千住大橋駅徒歩6分

新築時の坪単価約380万円
新築販売中

上記相場からエクセレントシティ南千住ザ・レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　2LDK+S　65.11㎡　7階　8598万円　→　6880万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1台含む2台が屋外平置き、残りは屋外の機械式(地上3段地下2段の昇降横行式)で設置率約18%です。プレミアム住戸であれば新築時の優先権があります。

駐輪場は屋内で1LDKが1台とカウントすると他の住戸は2台確保できます。

管理費は㎡単価月額約326円、外廊下ですがディスポーザーもありますから悪くはないですがエレベーターは1基ですね。2基にしてしまうとゆとりありすぎちゃうため難しい総戸数と階数ではありますが一度逃したらそこそこの待ち時間となる覚悟はしておいたほうが良いでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ブランズタワー南千住　総戸数戸　管理費㎡単価月額約351円

■クレヴィア南千住　総戸数225戸　管理費㎡単価月額約170円

■クレヴィア南千住リバーサイドツインイースト/ウエスト　総戸数各棟32戸　管理費㎡単価月額約319円

■グレーシアタワー南千住　総戸数76戸　管理費㎡単価月額約348円

【住むレーション】

［京成線］

千住大橋　8:00発
町屋　8:02着
新三河島　8:04着
日暮里　8:06着
京成上野　8:11着

千住大橋　6:16発
～中略～
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:32着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:34着

［常磐線］

南千住　8:04発
三河島　8:06着
日暮里　8:09着
上野　8:13着
東京　8:20着
新橋　8:24着
品川　8:31着

［日比谷線］

南千住　8:00発
三ノ輪　8:02着
入谷　8:04着
上野　8:07着
仲御徒町　8:09着
秋葉原　8:12着
小伝馬町　8:14着
人形町　8:16着
茅場町　8:19着
八丁堀　8:21着
築地　8:23着
東銀座　8:25着
銀座　8:27着
日比谷　8:29着
霞ヶ関　8:32着
虎ノ門ヒルズ　8:33着
神谷町　8:35着
六本木　8:38着