ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスです！

［ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス　物件概要］第一期販売戸数：100戸

売主：大和地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：5098万円～13798万円
専有面積：57.89㎡～106.53㎡
総戸数：253戸
規模：19階建て
交通：JR埼京線「北赤羽」駅徒歩5分
所在地：東京都北区浮間一丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：127台　※平置式（身障者用1台、カーシェアリング用1台、来客用2台を含む）（月額17500円～20000円）
自転車置場：318台（平面スライドラック式）（月額300円～350円）
バイク置場：15台（月額1500円～2500円）
サイクルポート：95区画（月額800円）
インターネット使用料：（月額）1650円
町会費：（月額）100円

管理費（月額）10830円～19920円
修繕積立金（月額）6370円～11720円

［ヴェレーナグラン北赤羽マナープレイス　物件概要］第一期販売戸数：25戸

売主：大和地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：4398万円～10498万円
専有面積：44.39㎡～90.00㎡
総戸数：65戸
規模：15階建て
交通：JR埼京線「北赤羽」駅徒歩5分
所在地：東京都北区浮間一丁目
竣工予定：2024年8月上旬
引き渡し予定：2024年9月下旬

駐車場：35台　※平置式（身障者用1台、カーシェアリング用1台、来客者用1台を含む）（月額17500円～19500円）
自転車置場：94台（2段ラック式［上段ラック式30台、下段ラック式64台］）（月額100円～200円）
サイクルポート：18区画（月額800円）
バイク置場：5台設置（月額2000円）
インターネット使用料：（月額）1650円

管理費（月額)8610円～17460円
修繕積立金（月額）5330円～10800円

地図はこちらです↓

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

埼京線の北赤羽駅から徒歩5分、前作と前々作のヴェレーナは赤羽駅寄りの赤羽口側でしたが今作は浮間舟渡駅寄りの浮間口側のため赤羽駅からはより離れるもののどちら口にもスーパーマーケットのライフがありますし、オーケーと島忠ホームズへ川を渡らず行き来できる(どちらも歩くと15分弱ですが自転車だと川を渡らないため行き来しやすい)など日常の買い物利便性で劣ることはありません。

浮間舟渡駅前の浮間公園や水再生センターの上部にある新河岸東公園なども日常使いしやすいですし、今作は荒川沿いに面していますから(マスタープレイス)水辺の自然を存分に感じることができる立地です。言わずもがなですがハザードマップで色がつきますのでその点はトレードオフとなります。(1階住戸はありません)

通学校は浮間小学校で徒歩8分、浮間中学校で徒歩16分です。

用途地域が工業地域であり従前地も工場でした。ただ、目の前にコンクリート工場(すべてではないですがこちらのコンクリートが使われています！！)があったりするものの住宅が点在しているため工業地域にしては雰囲気も悪くないと思います。西側の接道から先は住居系地域となります。それでも言わずもがなですが工業地域に住むということをしっかりと理解したうえで買うべきではありますね。

私自身、とても馴染み深いエリアです。板橋区側のため行政は異なるものの蓮根・浮間舟渡出身であり、クリオレジダンス北赤羽の従前地である赤羽自動車学校で運転免許を取得したのも懐かしい思ひ出です。20歳のときに地元板橋区や近隣の北区で新築マンションが欲しかったものの予算届かず埼玉県で購入。その後勤続年数を重ねて24歳頃に念願の浮間舟渡で新築マンションを購入したときの感動は今でも忘れられません。

そもそもこの北赤羽には私にとってターニングポイントとなるマンションがあります。

マンション名は伏せますが北赤羽にお住いの方で知らない人は少ないであろう大規模マンションです。

社会人1年目の18歳か19歳の頃、当時付き合っていたオナ中で一つ年下のJKとラクーアデートした帰りに彼女を車で送ることに。その辿り着いた先が当時竣工したばかりの某大規模マンションでした。車寄せに入るよう言われ車を止め助手席から降りる彼女。風除室までのアプローチを歩き建物内へ吸い込まれていく彼女の背中を見て私のマンションマニア熱(Burning Heart)が本気のものになりました。その後20歳になりすぐに新築マンションを購入しましたがあの出来事がなければマンションが好きというだけですぐに購入はしなかったと思います。

その当時の彼女が今の奥さん………ではありません。

マンションと車とマンションマニア～あれから～(外部サイトスムログへ飛びます)

そして今回。すごいですね。すごいですよ。北赤羽でもうこんな新築マンションに出会うことはできないと思っていました。建築コストの高騰で原価が厳しくなる中、今の新築マンションは周辺中古マンションに比べて退化していることも多いです。とくに予算が伸びにくい近郊・郊外では中古マンション超えの新築マンションに出会うことのほうが少ないです。

あの伝説のマンションから約20年、北赤羽で再びの伝説となるマンションが今回ご紹介するヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスなのです。

まずは規模感のあるマスタープレイスから。

全面接道の中で建物を北(荒川沿い)に寄せて南面を平面駐車場と水盤と植栽豊かなエントランスアプローチとしています。別棟(くっついてはいますがその上に住戸はない)となるコートヤード(風除室・ラウンジ)まで曲線を描くアプローチ、それに合わせた景石、北側にも平面駐車場を設けるなど足元にゆとりがあります。空地率は約76％です。コートヤードから水盤まで庇が伸びているのもかっこいいですね～。(個人的にはそこが車寄せだと嬉しかったです)

駐輪場を屋内とすることで快適性だけでなく生活感が出にくくしてくれているのも良いですね。

コートヤードは窓面豊かで広さもしっかりと取れており窓際にワーキングスペース、キッズスペースがあります。その先に別室でパーティールームがありエレベーターホールとなります。

外観デザインは逆梁アウトフレーム工法のため重厚感あるのですが角住戸部分を言われないと角住戸だとわからないようなデザイン(バルコニー×ガラス手摺・ダイレクトウィンドウ)にしているのが特徴的ですね。もちろんすべての面がザ・逆梁でもかっこいいのですが角部分だけデザインを大きく変えることで単調な見た目(逆梁だと重厚感はとてもあるのですが単調になりがち)にならないようにしてくれているのはおしゃれだなぁ～という印象を受けました。

消防法が関係してか板状型ですがタワマンのような屋内階段(荒川側のみ)のため背中側も重厚感があります。(外から階段が見えない)

マナープレイスは西と北の二面接道ですが角地となっておりこちらも空地率約77％とゆとりがあります。植栽の豊かさなどはマスタープレイスと比べれば劣るもののマスタープレイスの水盤から連続性のある配棟計画としていますし、逆梁アウトフレーム工法で重厚感ある面とバルコニー×ガラス手摺＆ダイレクトウィンドウの面も連続性あるものとするなど「小さいほう」と揶揄される心配もないくらい美しい見た目となります。

ただ、マスタープレイスと比べてしまえば規模感では劣りますのでマスタープレイスは外廊下だけどマナープレイスは内廊下で各階ごみ置場ありみたいなスペシャル大きな差別化があると嬉しかったなぁ～とは思ってしまいました。(どちらも外廊下です)

マナープレイスのラウンジは大人っぽい雰囲気に加えて静けさも感じられる空間としており、あえてマナープレイスを選ぶ人の価値観(マスタープレイスのザ・大規模マンション感が苦手)に合わせてくれている印象を受けました。それでいて共用施設は相互利用可能ですから自らは静かめな棟に住まいつつも大規模マンションらしい恩恵を受けることができます。

マナープレイスにも平面駐車場と屋内駐車場がありますので大規模マンションあるあるの「メールコーナーやごみ置場、駐車場や駐輪場が遠い問題」が発生してしまう住戸がないのもマスタープレイスと比べた際の強みとなるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［マスタープレイス］

Hタイプ　2LDK　57.89㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

Aタイプ　3LDK　71.83㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

D1タイプ　3LDK　71.63㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

NLタイプ　3LDK　73.8㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

O2タイプ　3LDK　77.07㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

P2Rタイプ　3LDK　90.11㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

P5Rタイプ　3LDK　100.02㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

UMタイプ　3LDK　106.53㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

Tタイプ　3LDK　95.61㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

平均坪単価は約340万円です。

［マナープレイス］

Aタイプ　3LDK　63.44㎡
2階　5598万円　坪単価291万円

Eタイプ　1LDK　44.39㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

FMタイプ　2LDK　73.5㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

Cタイプ　3LDK　70.68㎡
4階　6268万円　坪単価293万円
6階　6318万円　坪単価295万円
7階　6348万円　坪単価296万円
8階　6398万円　坪単価299万円
14階　6728万円　坪単価314万円

Dタイプ　3LDK　71.75㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

JRタイプ　3LDK　85.63㎡

画像出典：ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス公式HP

平均坪単価は約320万円です。

北赤羽としてはしっかりとしたお値段です。

そのためシンプルに北赤羽の良質な分譲マンションに住みたいということであれば周辺の良質な中古マンションを購入されることおすすめいたします。

今作は高いお金を支払ってでもスペシャルなマンションに住みたいという方に合ってきますし、それに答えてくれるマンションです。

マスタープレイスは南東向きと南西向き、マナープレイスは南東向きと北西向きが主開口部となります。

マスタープレイスは荒川沿いに引っ込んでおりマナープレイスとクリオレジダンス北赤羽までしっかりと距離があるため採光面にも大きな期待ができる一方でマナープレイスはすぐ横がクリオレジダンス北赤羽となるため北西方面は抜けるもののボリュームゾーンの南東向きはマスタープレイスに比べると採光面眺望面(できるだけ接道寄りの部屋のほうが条件良い)ともに劣ってきます。

第一期で選べるがゆえに迷ってしまいますが個人的にはこの地だからこそリバービューをがっつりと得られる部屋が好みでした。(新河岸川と荒川があるためリバービュー住戸は多いのですがその中でもより窓面の豊かさなどで楽しみやすい住戸という意味です。川口方面の夜景も綺麗なのですよね。)

間取りに関しては深く語りだすと一か月間は当マンションの記事になってしまいます(笑)

中住戸でありながらもルーフバルコニー＆ビューバス＆サウナ付き、ロフト付き(天井高約3.3m・サッシ高約2600mm)、床下収納付き、メゾネット(天井高約5.3m)、柱の食い込みがない窓面豊かな1LDK(主開口部は逆梁でないためサッシ高2mほどですが角の窓が充実)などなど。総戸数318戸でありながらも1戸しかないプランも多いためまさに「早い者勝ち」です。

ハザードマップで色がつくためできれば低層階を避けたくなりがちですがマスタープレイスは3階がロフト付き、4階が床下収納付きということで迷わせてくれる辺りもうまいですね～。2階はシンプルに価格勝負です。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。売主からすれば違和感ないのですがこの物件をきっかけに大和地所レジデンス物件を知ったという方は「え？こんなにかっこいいマンションで価格もお安くないのにディスポーザーないの？！」となってしまいやすいでしょうか。それを打ち消してくれるくらいの魅力あるマンションではあるのですが周辺の中古マンションはディスポーザー付も多いですからあっても良かった気はしてしまいますね。(私の場合はいろいろなマンションを見学しているためよりそう感じてしまう)

ディスポーザー以外の部分はキッチンとキッチン側面天然石、食洗機、洗面台天然石、トイレ手洗いカウンター天然石、ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナ、浴室扉タオルバーダブル、すべての水が活水になるアグアクリーン、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯、エリア内比較としてはハイスペックなものとなっています。77㎡以上はプレミアム住戸となり玄関折り上げ天井(シーリングライト付き)、廊下床タイルなどスペックアップします。

大和地所レジデンスの求めるもので施工されているため長谷工コーポレーションが施工主であることをマイナスに考える必要は一切ありません。言われないと長谷工物件だとわかりません。(長谷工案件のパッケージ商品ではありません)

キッチンがアイランド、ペニンシュラ、L字など種類豊富ですし、浴室が1LDKでも1418サイズ、85㎡ほどでも1620サイズになるなど全体的に水回りのゆとり(水回りに面積を使ってくれている)があります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm前後、そしてサッシ高は…2300mmです！！

逆梁アウトフレームのため室内で座って真正面方向の眺望を楽しむことは角住戸以外では難しいのですがこのサッシ高は素晴らしいですね。

周辺相場を確認しましょう！

［北赤羽(低地側・浮間口)］

・クリオレジダンス北赤羽　2007年築　北赤羽駅徒歩2分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・ザ・クレストリヴァシス　2008年築　北赤羽駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・アイディーコート北赤羽リバーフロント　2011年築　北赤羽駅徒歩9分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約205万円

・クレストガーデンレジデンス　2012年築　北赤羽駅徒歩10分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約250万円

・ヴェレーナシティ パレ・ド・プラージュ　2016年築　北赤羽駅徒歩11分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約255万円

・ザ・パークハウス北赤羽　2016年築　北赤羽駅徒歩5分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約260万円

［北赤羽(低地側・赤羽口)］

・アクトピア北赤羽四番館　2003年築　北赤羽駅徒歩2分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約215万円

・グリーンパーク赤羽　2006年築　北赤羽駅徒歩6分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約195万円

・オーベル北赤羽ブライト　2012年築　北赤羽駅徒歩4分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約225万円

・ヴェレーナグラン赤羽北フロント　2022年築　北赤羽駅徒歩3分　新築時の坪単価約285万円　直近売り出し事例なし

・ヴェレーナグラン赤羽北ザマークス　2023年築　北赤羽駅徒歩3分　新築時の坪単価約300万円　直近売り出し事例なし

［北赤羽(高台側・志村坂上駅寄り)］

・東京メガシティ　2004年築　北赤羽駅徒歩13分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約230万円

「東京メガシティ」～色褪せないマンション～(外部サイトスムログへ飛びます)

［赤羽駅］

・プラウドシティ赤羽　2011年築　赤羽駅徒歩4分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約410万円

周辺分譲マンションの賃料相場を確認しましょう！

・東京メガシティ　2004年築　北赤羽駅徒歩13分　㎡単価月額約2800円　※高台立地のため駅距離あれど低地側よりやや高めです

・クリオレジダンス北赤羽　2007年築　北赤羽駅徒歩2分　㎡単価月額約2700円

・クレストガーデンレジデンス　2012年築　北赤羽駅徒歩10分　㎡単価月額約2600円

上記相場からヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイスの将来価値を予想すると

Aタイプ　3LDK　71.83㎡　7階　7998万円(新築時)　→　7250万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率はどちらも約50％、すべて屋外平面です。相互利用可能なため例えばマスタープレイスが満車でマナープレイスに空きがある場合、マスタープレイスにお住いの方がマナープレイスの駐車場を借りることができます。

先着順にて確保できる愛のある販売方法となっています。見学時点ではEV区画(2区画に1基が主で最大連続使用24時間まで)やロング区画を選ぶこともできました。

～区画サイズ～(身障者優先を除く)

全長5000・5200mm×全幅2450mm～2800mm

レクサスLSなど大型セダンは止められませんが多くの車種に対応したサイズ感となっています。

駐輪場は屋内で1世帯2台もしくはサイクルポートをとれる設置率です。こちらも先着順です。

共用部の相互利用は可能ですが管理組合は別々です。管理費はマスタープレイスが㎡単価月額約187円、マナープレイスが㎡単価月額約194円、フロントサービスありでこの単価ならコストパフォーマンス良いですね。平面駐車場が効いていますね。

エレベーターはマスタープレイスが3基(分速105m)、マナープレイスが1基(分速105m)とごくごく一般的な設置率です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・クリオレジダンス北赤羽　総戸数219戸　管理費㎡単価月額約242円(駐車場代込み)

・ザ・クレストリヴァシス　総戸数310戸　管理費㎡単価月額約250円

・アイディーコート北赤羽リバーフロント　総戸数50戸　管理費㎡単価月額約188円

・クレストガーデンレジデンス　総戸数241戸　管理費㎡単価月額約235円

・ヴェレーナシティ パレ・ド・プラージュ　総戸数175戸　管理費㎡単価月額約168円

・ザ・パークハウス北赤羽　総戸数169戸　管理費㎡単価月額約172円

建設地

【住むレーション】

［埼京線］

北赤羽　8:01発
赤羽　8:05着
十条　8:08着
板橋　8:11着
池袋　8:15着
新宿　8:20着
渋谷　8:26着
恵比寿　8:29着
大崎　8:33着

北赤羽　8:03発
浮間舟渡　8:05着
戸田公園　8:08着
戸田　8:10着
北戸田　8:12着
武蔵浦和　8:16着
中浦和　8:18着
南与野　8:20着
与野本町　8:23着
北与野　8:24着
大宮　8:28着

北赤羽駅は各駅停車しか止まらないですし、万が一の輸送障害の際には浮間口がゆえに赤羽駅が遠く感じますし都営三田線の志村坂上駅も遠く、駅前ロータリーも赤羽口側であるなど電車の混雑以外でもストレスを感じる場面が少なくはないでしょう。

ただ、池袋駅まで11分～、新宿駅まで16分～という乗車時間ですからビッグターミナルまであっという間です。

お久しぶりに浮間公園へ！ pic.twitter.com/Wpq7QudGxe

— マンションマニア (@mansionmania) March 7, 2023

【総評】

個性で勝負してくることが多い大和地所レジデンスらしさがこれまで以上に強く出ています。大和地所レジデンス30周年記念プロジェクトと謳うだけありますね。

北赤羽としてはお高いですがその価値はありますのでこの価格でもっても北赤羽に住みたいと思えるか、そして工業地域であることをのめるかが大きなポイントになるでしょうか。武蔵野台地の住宅街立地が希望となればプラス2000万円出すとプラウドシティ小竹向原に手が届きます。

大和地所レジデンスよりも大きなデベロッパーでさえも近郊・郊外では個性を捨てた売れ線(近郊・郊外ではモノがしょぼくとも価格勝負したほうが売れる)に走ることも多い中で個性を捨てないどころか強めていくスタイルはマニアとしては嬉しいところです。こういったマンションが売れる時代であってほしいですね。どんなにモノが良くとも北赤羽でこの価格は出せないという方ばかりでなかなか売れないとなると大和地所レジデンスでさえも個性を捨てなきゃいけない時代になってしまうのではないかという勝手な不安を抱いてしまいます。

なのでこのマンションには売れてほしいものです。

ただ、これだけスペシャルなマンションであっても声を大にして買いです！買いです！買いです！と言える価格ではないですし、個性も大事だけど立地(駅力や住環境)はもっと大事という方が多いのは当然のことですから冷静になる必要もありますね。ザ・パークハウス北赤羽の新築販売時に声を大にして買いです！買いです！買いです！と言えたのは平均坪単価200万円ほどという価格があってのものでしたので。

「周辺相場との価格の妥当性？そんなん求めてないよ。替えが効かないようなスペシャルなマンションに住みたいんだ！！」という価値観の方は北赤羽を知らなくともぜひ見学されることおすすめいたします！少数派だとは思いますがそのような方々にはハマるであろう個性溢れるマンションです！

逆に周辺相場(北赤羽だけでなく沿線含めて)との価格の妥当性を求める方には厳しく映るでしょうか。今作は周辺分譲マンションと比べてスペシャルであることはたしかですが駅の華やかさや将来の大きな成長見込み、立地のスペシャル感はありません。駅直結であったり複合開発のタワマンなどであれば周辺相場より2割～3割高いことはあるあるですし、せめてこれがビッグターミナルであれば妥当性を感じやすいですが今作は立地は北赤羽の中でもごくごく一般的で希少性があるほどではないためその点は注意が必要です。

それでも今の時代の坪単価330万円前後平均で購入できる新築マンションとしてはめちゃいいですよね。

中広域検討の方で本当は池袋や赤羽に住みたいけども予算が…「はぁ～北赤羽か。」という気持ちで見学したとしても「マジか！買います！！」という気持ちになるパティーンも多いはずです。

そして、今作は一次取得者だけでなくサイズアップを求める買い替え組にも評価が高いことでしょう。これだけスペシャルなマンションであれば今お住いのマンションを売却して住み替えをしても良いと考えるパティーンも多いはずです。

動画もご覧ください！

■ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■東京23区×駅近新築マンション×平面駐車場希望の方へおすすめの新築マンション　～平均坪単価約340万円～

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