今回ご紹介するのはリビオレゾン東陽町ステーションプレミアです!

[物件概要]

売主:新日鉄興和不動産
施工:新日本建設
価格:3190万円~3720万円
専有面積:33.61㎡
総戸数:93戸
規模:11階建て
交通:東京メトロ東西線「東陽町」駅徒歩3分
所在地:東京都江東区東陽二丁目
竣工:2019年1月下旬

駐車場:6台[平置6台、車椅子使用者用1台含む](月額:26000円)
バイク置場:10台(月額:2000円)
自転車置場:120台[上段ラック44台、下段スライド式76台](月額:150円~300円)

管理費(月額)8730円
修繕積立金(月額)4030円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン東陽町ステーションプレミア公式HP

東陽町駅から徒歩3分と駅近立地となります。最寄り出入り口から物件までの間にパチンコ屋さんがあるのですが歩道に灰皿を設置しているため煙草を吸う人が数多く溜まっているのは難点です。煙が苦手な方だと余計に。そもそも歩道に灰皿をOKしていること自体が時代遅れ。。。

東陽町駅徒歩3分圏内は2012年築のシャリエ東陽町ファースト以来で5年ぶり(販売時期ベースで)となります。

地下鉄新線の期待もできるエリアですし、現状でも東西線で大手町駅まで10分ほどという距離感ですから都心近接と堂々と名乗れるエリアです。ましてや駅に近いですからドアtoドアで片道20分の通勤時間となる方も多いのではないでしょうか。

リビオレゾン東陽町ステーションプレミアが販売開始されたのは2017年末。当時はプラウド東陽町サウス、シティテラス東陽町が競合している隙間を狙う必要があったこともあり1LDKを主流としたレゾンブランドとしてきました。

全戸西向きですが目の前の竹中工務店東京本店ビルを超えてくる上階及び角に3LDKを設けています。ただし3LDKはサクッと売れたため現状では完売となっています。

外観に関しては表面はしっかりと造りこんでいるのですが背中面が白色の吹き付けばかりで都営住宅などとさほど変わらないものとなっていました。背中側はあまり見えないのでそこまでは気にならないのですが。。。エントランスホールはリビオレゾンブランドとしては総戸数93戸と規模感あるためかおしゃれなラウンジを設けて分譲マンションらしさを演出しています。エントランスホール横のラウンジは通る人から丸見えですから日常使いしにくいなぁ~とは思いましたが開放型だからこそエントランスホールを通る際の豪華さがでています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸西向き

B1タイプ 1LDK 33.61㎡

画像出典:リビオレゾン東陽町ステーションプレミア公式HP

7階 3690万円 坪単価362万円
8階 3720万円 坪単価365万円

洋室は寝るためだけと割り切っているためシングル向けの33㎡台としてはリビングとキッチンがそこそこ広くなっています。洋室のスライドドアがほぼほぼ格納できるため開けておくとけっこうなゆとりがあります。収納も充実しており条件の良い1LDKと言えます。眺望も抜けるわけではなくともオフィスビルを望むことになりますから圧迫感もありません。

広いお部屋との混合ですから管理費が抑えられています。上記B1タイプで月額8730円です。変動金利のフルローンでも維持費合わせて月額11万円ほどですからシングル層からしても現実的と思われる方が多いのではないでしょうか。

設備仕様は1LDKでもキッチンコンロが三ツ口になっていることが好印象でした。ただし2LDKと3LDKのみ食洗機が付くというのはおしいですね。

構造は二重床・二重天井です。

エレベーターは総戸数93戸で1基と少なく見えますがシングル向け住戸が多いですから違和感ないかと思います。

周辺相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ東陽町 1998年築 東陽4 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・ヴェルビュ東陽町 1999年築 東陽2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約220万円

・グランヒルズ東陽町 2002年築 東陽4 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約245万円

・オーベル南砂町 2003年築 南砂2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・東陽町セントラルタワー 2004年築 東陽4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約250万円

・ナイスグランソレイユ東陽町 2004年築 東陽2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円
 
・シャリエ東陽町ファースト 2012年築 東陽2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約245万円

・シティテラス東陽町 2016年築 東陽2 新築時の坪単価約310万円 直近売り出し事例なし

・プラウド東陽町サウス 2018年築 東陽2 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

上記相場からリビオレゾン東陽町ステーションプレミアの将来価値を予想すると

B1タイプ 1LDK 33.61㎡ 7階 3690万円(新築時) → 3280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

1LDKに関しては周辺相場より単価高で動くことでしょう。

2011年築、駅徒歩3分のクレヴィア東陽町にある30㎡台のお部屋が月額13万円近い賃料ですから同じくらいで貸すことができます。購入した場合には月額11万円ほどですから「買ったほうがお得」が成り立ちます。

【住むレーション】

[東西線]

東陽町 8:01発
木場 8:03着
門前仲町 8:05着
茅場町 8:08着
日本橋 8:10着
大手町 8:12着
竹橋 8:15着
九段下 8:17着
飯田橋 8:19着
神楽坂 8:22着
早稲田 8:24着
高田馬場 8:27着
落合 8:30着
中野 8:33着

[都営バス]

東陽町駅前 8:18発
豊洲駅前 8:32着

現状でもバスを使えば豊洲駅までサクッとアクセスできるものの鉄道新線が開通すれば不動産価値にもプラスになること間違いなしでしょう。

【総評】

駅徒歩3分でありながらもバルコニー面が接道しているため囲まれ感がそれほどなく、それでいて静かな環境のため全体的に条件の良いマンションとなっています。

東西線の混雑はすごいものの混雑緩和に向けた工事が南砂町、木場、茅場町などでもおこなわれていますし、東陽町はオフィスもあるため車内の入れ替わりがありますから葛西あたりから乗車するよりは精神的、肉体的にも楽でしょう。オフィスがあるため出勤時間と被ると歩きづらいことはたしかですが。

物件調査時点では2LDKと3LDKが完売しており残るは1LDKのみで残20戸を切っていました。

駐車場はすべて平置きで6台(設置率約6%、月額26000円)と少なめですがこの立地で平置きというのは魅力的です。ただし物件調査時点ではすべてが契約済みとなっていました。

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